1、榆林市銀鑫 榆林市銀鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司神華神東小區(qū)物業(yè)承接查驗方案榆林市銀鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司為了神華神東小區(qū)物業(yè)管理接管驗收工作的順利進行，由銀鑫物業(yè)負責(zé)提供具體驗收方案，神華神東物業(yè)、神華項目管理公司、業(yè)主委員會共同配合驗收。接管驗收總負責(zé)人：_。成立資料接管移交小組、設(shè)備設(shè)施接管驗收小組、房屋接管驗收小組，分別負責(zé)具體接管驗收工作。驗收預(yù)計為期_個月，從_年_月_日 至_年_月_日。一、承接查驗?zāi)康模何飿I(yè)承接查驗工作是為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清各自的權(quán)利和義務(wù)，避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的

2、糾紛，確保物業(yè)具備正常的使用功能。二、承接查驗法律依據(jù): 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 三、承接查驗條件物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計

3、要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。進場了解情況、制定承接查驗方案四、承接查驗流程 確定查驗時間、準(zhǔn)備查驗資料開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位缺陷反修組織復(fù)驗，統(tǒng)計缺陷統(tǒng)計

4、缺陷，移交施工單位查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。五、準(zhǔn)備查驗資料：（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料、業(yè)主資料（二）準(zhǔn)備接管驗收登記表格：1、物業(yè)資料承接驗收登記表；2、物業(yè)管理用房接管驗收表；3、共用設(shè)施承接驗收表；4、機電設(shè)備承接驗收表；5、承接驗收遺留問題登記表。六、成立聯(lián)合物業(yè)承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組組長：李雪峰副組長：孫偉秋組員：3名職責(zé)：負責(zé)組織、協(xié)調(diào)、安排物業(yè)整體承接查驗，解決查驗過程中房地產(chǎn)開發(fā)商遺留下來的問題進行整改完善工作

5、。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)物業(yè)承接查驗小組職責(zé)：根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一安排，按規(guī)范要求進行物業(yè)承接查驗工作，跟進查驗過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改情況，并做好物業(yè)承接查驗相關(guān)記錄。（一）圖紙資料交接小組 交接時間：2012年7月25日參加交接人員：由工程部統(tǒng)一負責(zé)要求：仔細清點圖紙資料數(shù)量，交接雙方在圖紙資料移交清單簽字確認。根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)公司移交下列圖紙資料：1.竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖。2.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。如：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等。3. (1)基建文件（A類）a) 決策立項文件b) 建設(shè)用地

6、、征地與拆遷文件c) 勘察、測繪與設(shè)計文件d) 工程招投標(biāo)與承包合同文件e) 工程開工文件f) 商務(wù)文件g) 工程竣工驗收及備案文件h) 其他文件(2) 監(jiān)理資料（B類）a) 監(jiān)理管理資料b) 監(jiān)理工作資料c) 竣工驗收資料d) 其他資料 (3) 施工資料（C類）a) 施工管理資料b) 施工技術(shù)資料c) 施工測量記錄d) 施工物資資料e) 施工記錄f) 施工試驗資料g) 施工質(zhì)量驗收記錄4.各種設(shè)備設(shè)施的隨機資料：包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書；設(shè)備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求；隨機圖冊；設(shè)備產(chǎn)品樣本；出廠合格證明；出廠精度、性能檢驗記錄；裝箱單；附件明細表；開箱查驗單；安裝調(diào)試記錄；安裝

7、調(diào)試查驗記錄；安裝洽商記錄；進口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等。5.與政府主管部門或供電、供水、燃氣等能源供應(yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護試驗記錄等）。6.政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。（二） 房屋本體及公共設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：2012年7月25日組長：工程部主管組員：5名要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)

8、單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。1、查驗范圍房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏等。公共設(shè)施包括：基礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、園區(qū)路燈、綠化、園區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、和文化娛樂設(shè)施等。（三）強電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：組長：工程部主管組員：2名要求：1. 系統(tǒng)查驗工作，應(yīng)由施工單位完成各系統(tǒng)的自檢，并提交自檢報告后進行。 2. 承

9、接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。1、查驗范圍包括如下設(shè)備設(shè)施：(1)變配電室設(shè)備設(shè)施。(2)給排水系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。(3)消防系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。(4)安全防范系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。(5)照明系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施。(6)辦公用電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施。(7)電梯系統(tǒng)供電設(shè)備設(shè)施。(四) 電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：組長：工程部主管組員：

10、2名要求：1.電梯施工單位提供電梯監(jiān)督檢驗自檢報告書。2.承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。1、查驗范圍項目范圍內(nèi)的所有電梯設(shè)備設(shè)施，包括竣工查驗資料及電梯機房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機械裝置和電氣裝置。 2、查驗內(nèi)容參照施工單位提供的電梯監(jiān)督檢驗自檢報告書進行查驗。后附：電梯監(jiān)督檢驗自檢報告樣書（五） 安全防

11、范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：組長：秩序維護隊長組員：24名要求：1.各子系統(tǒng)工程完成后，應(yīng)由施工單位會同系統(tǒng)集成商自行組織有關(guān)人員進行檢測，并向建設(shè)單位提交工程自檢報告。 2. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。1、查驗范圍安全防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。

12、2、查驗要求 （1）安全防范系統(tǒng)施工質(zhì)量的檢驗，應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)設(shè)計方案、工程施工合同規(guī)定、該系統(tǒng)現(xiàn)行國家驗收標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙來檢查工程的實際施工質(zhì)量情況。 （2）安全技術(shù)防范產(chǎn)品必須經(jīng)過國家或行業(yè)授權(quán)的認證機構(gòu)（或檢測機構(gòu)）認證（檢測）合格，并取得相應(yīng)的認證證書（或檢測報告）； （3）系統(tǒng)安裝質(zhì)量檢測：包括環(huán)境布局、配電（包括應(yīng)急電源）、電氣防護、走線、接線、標(biāo)識、通訊、通風(fēng)、防水、機房安全、機房溫濕度等。 （4）對系統(tǒng)的各類探測器、攝像機、云臺、護罩、控制器、輔助電源、電鎖、對講機等設(shè)備安裝的部位、產(chǎn)品的規(guī)格型號和安裝質(zhì)量等進行檢驗。 （5）對各類探測器、控制器、執(zhí)行器等部件的電性能和功能進行檢測

13、。（6）檢測應(yīng)由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、系統(tǒng)集成商和施工單位參加，采用逐點通電、單機、聯(lián)動的形式進行檢測，檢測結(jié)果應(yīng)填寫檢測記錄表，并由各檢測方簽字確認。（7）安全防范系統(tǒng)的控制柜、箱、控制臺與機架、監(jiān)視器等的施工質(zhì)量的檢驗應(yīng)遵照GB50348的第6章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（8）安全防范系統(tǒng)施工質(zhì)量檢驗后，應(yīng)有建設(shè)單位、監(jiān)理單位、系統(tǒng)集成商和施工單位簽字的檢查查驗報告。 （9）在安全防范系統(tǒng)設(shè)備施工檢測完成后可進行系統(tǒng)調(diào)試，系統(tǒng)調(diào)試完成后，經(jīng)建設(shè)方同意后可進入系統(tǒng)試運行。系統(tǒng)試運行時應(yīng)做好試運行記錄。 (10)安全防范系統(tǒng)的系統(tǒng)檢測是在設(shè)備施工檢測和試運行的基礎(chǔ)上，對系統(tǒng)性能和功能進行檢測。檢測以系統(tǒng)功能

14、檢測和現(xiàn)場設(shè)備性能檢測為主，并結(jié)合檢查相關(guān)技術(shù)文件和資料的完整性、規(guī)范性。(11)系統(tǒng)性能和功能檢測的依據(jù)是：相關(guān)的國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，工程技術(shù)文件，產(chǎn)品資料等。(12)安全防范系統(tǒng)進行系統(tǒng)檢測前，施工單位應(yīng)根據(jù)工程合同和設(shè)計文件編制檢測大綱。 （六） 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：組長：秩序維護隊長參加查驗人員：35名要求：1. 消防系統(tǒng)承接驗收工作，應(yīng)在建設(shè)單位通過消防驗收的基礎(chǔ)上進行，消防系統(tǒng)承接驗收前施工單位還應(yīng)將相關(guān)的檢驗、檢測記錄（報告）及消防系統(tǒng)深化設(shè)計圖紙、變更洽商記錄及聯(lián)動關(guān)系表等相關(guān)圖紙及技術(shù)資料交與物業(yè)公司并按照設(shè)計要求及系統(tǒng)實際情況組織設(shè)備廠家及施工人員對承接查驗人

15、員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。 2. 參加承接驗收工作人員應(yīng)在掌握系統(tǒng)設(shè)計要求及現(xiàn)場實際情況并能熟練操作消防系統(tǒng)設(shè)備的情況下進行承接查驗工作，承接查驗全過程施工單位技術(shù)人員及相關(guān)施工人員應(yīng)全程陪同進行。 3. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。1、查驗范圍（1） 消防電源及消防疏散照明設(shè)備、防爆電氣設(shè)備（包括：應(yīng)急配電系統(tǒng)設(shè)備、EPS電

16、源、UPS電源、消防互投開關(guān)、消防電氣線路、火災(zāi)應(yīng)急照明及安全疏散指示標(biāo)志等）；（2）自動噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和控制裝置、消防水泵、噴淋水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及消火栓箱、濕式報警閥、水流指示器等）；（3）火災(zāi)自動報警設(shè)備（包括：消防自動報警主機和CRT、各種火災(zāi)探測器；手動報警按鈕；區(qū)域報警控制器和集中報警控制器等）；（4）消防控制中心與聯(lián)動控制系統(tǒng)（包括：聯(lián)動控制臺、區(qū)域聯(lián)動控制器、集中聯(lián)動控制器、UPS電源和操作電源、消防直通電話等）；（5）防排煙系統(tǒng)設(shè)備（包括：排風(fēng)機、排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)道、正壓送風(fēng)風(fēng)道、正壓送風(fēng)口、防排煙風(fēng)口、防火閥等

17、）；（6）防火門；（7）消防電梯；（8）滅火器配置；（9）防火、防煙分區(qū)； 2、消防系統(tǒng)承接驗收技術(shù)要求 （1）一般規(guī)定1.1. 消防設(shè)備、設(shè)施的配置、安裝及施工質(zhì)量必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。1.2. 消防系統(tǒng)設(shè)備檢測應(yīng)100%覆蓋，不能遺漏。1.3. 消防系統(tǒng)設(shè)備功能測試除特殊說明外應(yīng)不少于3次。1.4. 消防系統(tǒng)各設(shè)備功能測試完成后，還應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求進行分項功能的測試，在完成分項功能測試的基礎(chǔ)上還應(yīng)進行一次全面的聯(lián)動測試，聯(lián)動測試要對系統(tǒng)的全部功能進行檢測。1.5. 在完成聯(lián)動測試正常的基礎(chǔ)上，消防系統(tǒng)設(shè)備還應(yīng)在自動狀態(tài)下連續(xù)運行72小時。 （2）消防電源及消防疏散照明設(shè)備消防應(yīng)急電源系統(tǒng)的設(shè)

18、計、施工應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB500162006建筑設(shè)計防火規(guī)范及GB5004595（2005年版）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定。（3）消防電氣線路設(shè)計、施工應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB500162006建筑設(shè)計防火規(guī)范及GB5004595（2005年版）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定。 （4）火災(zāi)應(yīng)急照明及安全疏散指示標(biāo)志的設(shè)計施工應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB500162006建筑設(shè)計防火規(guī)范及GB5004595（2005年版）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范和GB13495消防安全標(biāo)志的規(guī)定。 （5）防爆電氣設(shè)備的設(shè)計、施工應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB500162006建筑設(shè)計防火規(guī)范及GB5004595（200

19、5年版）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范和GB5005892爆炸和火災(zāi)危險環(huán)境電力裝置設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。 （6）自動噴水滅火系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)內(nèi)供水設(shè)施、消防水泵、消防水箱和消防水池、消防氣壓給水設(shè)備和穩(wěn)壓泵、消防水泵接合器、管網(wǎng)、噴頭、報警閥組及其他組件的設(shè)置、安裝施工質(zhì)量及系統(tǒng)功能應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB500842001（2005年版）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范及GB502612005自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。 （7）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)火災(zāi)報警裝置、消防專用電話及區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、消防控制室和消防聯(lián)動控制、布線等的設(shè)置、安裝施工質(zhì)量及功能應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB50

20、16692火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范及GB5011698火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定。 （8）防排煙系統(tǒng)設(shè)備的設(shè)計、施工應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)GB500162006建筑設(shè)計防火規(guī)范及GB5004595（2005年版）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范的規(guī)定。 （9）防火門應(yīng)為向疏散方向開啟的平開門，并在關(guān)閉后應(yīng)能從任何一側(cè)手動開啟。用于疏散的走道、樓梯間和前室的防火門，應(yīng)具有自行關(guān)閉的功能。雙扇和多扇防火門，還應(yīng)具有按順序關(guān)閉的功能。常開的防火門，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)具有自行關(guān)閉和信號反饋的功能。（七）綜合布線設(shè)備設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：組長：工程維修部主管組員：2名要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題

21、由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。 1、查驗范圍項目范圍內(nèi)語音、數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、設(shè)施。包括工作區(qū)、電信間、設(shè)備間、管線夾層、線槽、線纜、橋架以及圖紙資料。 2、查驗要求 （1）環(huán)境檢查1.1. 房屋預(yù)埋線槽、暗管、孔洞和豎井的位置、數(shù)量、尺寸均應(yīng)符合設(shè)計要求。1.2. 電信間、設(shè)備間應(yīng)提供220V帶保護接地的單相電源插座。1.3. 電信間、設(shè)備間應(yīng)提供可

22、靠的接地裝置，檢查接地裝置的設(shè)置，測量接地電阻阻值。1.4. 進線間的照明、電源、接地、防火、防水等應(yīng)符合設(shè)計要求。1.5. 鋪設(shè)活動地板的場所，活動地板防靜電措施及接地應(yīng)符合設(shè)計要求。（八）給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施承接查驗小組 查驗時間：組長：工程維修部主管組員：3名要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。 1、查驗范圍包括但

23、不限于項目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：生活水，直飲水，中水，排水（雨水、污水）系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。（九）綠化工程承接查驗小組 查驗時間：組長：環(huán)境事務(wù)主管組員：58名要求：承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應(yīng)簽字確認，物業(yè)公司將設(shè)施設(shè)備接管查驗記錄表分別報送各有關(guān)單位，由建設(shè)單位根據(jù)問題的嚴(yán)重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結(jié)束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關(guān)單位。1、查驗范圍園區(qū)內(nèi)園林植物和園林建筑2、查驗內(nèi)容（1） 查驗內(nèi)容主要為園林植物和園林建筑。園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)

24、籬、花壇等；園林建筑主要有小品、花架、園廊等。（2）按照綠化工程設(shè)計方案進行查驗。（十）鑰匙承接查驗小組 查驗時間：組長：客戶服務(wù)部組員：2名1、承接查驗要求（1）鑰匙保管人員負責(zé)接收、清點、逐門試用，確保無誤后在共用部位鑰匙移交一覽表和單元房間鑰匙移交一覽表上簽收。 （2）為每把鑰匙制作區(qū)域標(biāo)識。 （3）按照樓棟、樓層、房間編號的關(guān)聯(lián)順序存放在專用鑰匙柜中。 重要鑰匙保存，須實行“雙管制”。存放在專用鑰匙柜中。鑰匙清單與鑰匙存放情況相符。 （4）鑰匙柜專人專管。（5）標(biāo)識清晰、明顯、擺放有序。2、范圍（1）公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各設(shè)備機房門鑰匙。（2）業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時空置區(qū)域業(yè)

25、戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門的鑰匙。（3）重點部位：大樓內(nèi)機房、制高點、生活飲用水箱等。 3、查驗組織 (1）鑰匙的承接查驗工作應(yīng)在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗后進行。（2) 鑰匙的承接查驗工作應(yīng)由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應(yīng)做到完整、完全移交，交接雙方在共用部位鑰匙移交一覽表和單元房間鑰匙移交一覽表上簽字確認。（3） 鑰匙承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)由建設(shè)單位督促相關(guān)單位負責(zé)整改、完善。六、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)

26、的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。（一）對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用

27、安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。3、對不具備使用功能問題的處理 承接查驗時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)抓緊解決，等符合承接查驗條件后，再行組織驗收。4、業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 對業(yè)主在承接查驗或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)

28、商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見裝修管理手冊。（二）保修及維修1、新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致承接查驗時保修期已滿者，竣工驗收與承接查驗的時間差，由開發(fā)商負責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)

29、商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。2、保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。（三）其他情況 凡屬使用

30、不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償。（四）保修期內(nèi)管理辦法設(shè)備承接時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進行的機電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位

31、解決。保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。七、查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。八、附注（承接查驗相關(guān)記錄表）附：工程資料移交登記表工程名稱： 分部工程名稱： 編號：序號工程資料名稱數(shù)量移交人接收人移交日期工程承接查驗人員簽到表 編號：時間： 年 月 日地點：主持人：內(nèi)容：序號參與接管驗收單位/部門姓名職務(wù)備注123456789101112131415161718192021222324工程資料移交審查表工程名稱： 分部工程名稱： 編號：序號審 查 內(nèi) 容審 查 結(jié) 果備 注

32、完整性準(zhǔn)確性完整不完整合格不合格1工程合同技術(shù)文件2設(shè)計更改審核3工程實施及質(zhì)量控制檢驗報告4工程實施及質(zhì)量控制檢驗記錄5系統(tǒng)檢測報告及記錄6系統(tǒng)的技術(shù)、操作和維護手冊7竣工圖及竣工文件8重大施工事故報告及處理9監(jiān)理文件1011審查結(jié)果統(tǒng)計審查結(jié)論審核人員簽名注：1、在審查結(jié)果欄打“”即可；2、存在問題在備注欄注明；工程項目移交表移交日期： 年 月 日 編號：工程名稱工程地址建設(shè)單位及地址設(shè)計單位及地址施工單位及地址監(jiān)理單位及地址開工日期竣工驗收日期接管驗收日期移交單位： 負責(zé)人：接收單位：負責(zé)人：監(jiān)交人：負責(zé)人：備注：工程整改通知單 年 月 日 編號：系統(tǒng)名稱分部工程名稱不合格項描述：驗收人

33、員簽名驗收負責(zé)人簽名整改完成時間 年 月 日整改單位簽認：物業(yè)管理處意見：建設(shè)單位意見：監(jiān)理單位意見：施工單位意見：復(fù)驗結(jié)論：復(fù)驗人員： 日期：驗收小組組長意見：日期：系統(tǒng)（分部工程）驗收匯總表系統(tǒng)名稱： 施工單位： 編號：序號分部工程名稱內(nèi)容及問題驗收結(jié)果合格不合格驗收結(jié)論驗收人員簽名驗收日期：注：在驗收結(jié)果欄打“”即可；2、驗收結(jié)論由驗收項目負責(zé)人填寫；榆林市銀鑫物業(yè)服務(wù)有限公司鑰匙登記（配制、更換）記錄表編號：編號位置數(shù)量事 由部 門 移交單位配 制、更 換經(jīng)辦人（移交人）日期批準(zhǔn)人（簽收人）日期物業(yè)驗收意見表地點： 編號：驗收人： 驗收時間： 年 月 日序號檢查內(nèi)容檢查情況處理意見結(jié)果

34、1門鎖開啟是否靈活，門是否有翹曲，變形，開關(guān)是否靈活。2樓地面及天花是否有裂縫。3地面瓷片鋪貼是否平整，瓷片有無破損，裂縫；磚縫寬度大小一致，且平直。4窗臺角是否平直、瓷磚沒有脫落，陰陽角是否平直、勾縫是否飽滿。5衛(wèi)生間、陽臺等房間有無積水、倒泛水和滲水現(xiàn)象。6外墻瓷片有無脫落，明顯裂紋，以及明顯的色差。7窗戶外框和墻體連接處是否密實有無滲水現(xiàn)象。8窗扇開啟是否靈活，鉸鏈安裝是否牢固。9門窗玻璃安裝是否牢固，玻璃與門窗框連接處填縫是否飽滿、注膠是否美觀。10衛(wèi)生間、陽臺磁片鋪貼是否牢固，排水坡是否鋪設(shè)正確，有無空鼓。11門、門框、窗框是否有變形，表面是否有劃痕，玻璃有無損傷（如劃痕等）。12墻

35、、柱的陰陽角是否有損傷，且是否平直。13供水管道上的閥門是否開啟靈活，有無滲水現(xiàn)象。14水龍頭、沖洗閥是否開啟靈活，使用方便，有無滲漏現(xiàn)象。15衛(wèi)生潔具是否有損傷，安裝是否牢固，有無色差。16排風(fēng)道口安裝是否牢固17單元內(nèi)各面板開關(guān)是否完整18各照明燈具是否正常19照明配電箱是否完好20空調(diào)配電箱是否完好21電度表及供電線路是否清楚最終驗收結(jié)果：物業(yè)公司意見：資 料 移 交 表項目移交內(nèi)容驗收標(biāo)準(zhǔn)計劃時間備注一、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料1、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)0ka!LjamE&qT2、規(guī)劃許可證； 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)/J)| TV jo |3、投資許可證； K3 o:u04、土地使用合同； qV zF;l$k,q$be S05、建筑開工許可證； 中國物業(yè)管理信息網(wǎng)?:p rx6、用地紅線圖。7、車庫資料；8、建設(shè)單位的營業(yè)執(zhí)照；資料齊全二、竣工資料1、圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； ;D#|&lv&G+D02、工程竣工驗收證書；