1、何 XX 訴鄭 XX 租賃合同糾紛案【基本事實】原告何 XX經競價取得綏北社區綜合大樓的租賃權，2006 年 10月 16 日，原告何 XX與漳浦縣綏安鎮綏北社區居民委員會 （以下簡稱綏北社區）簽訂房屋租賃合同，租賃期限自 2007 年 5 月 1 日起至2017 年 4 月 30 日止。2006 年 10 月 30 日，原告何 XX與被告鄭 XX簽訂酒店合作經營合同 ，合作期限自 2007 年 5 月 1 日起至 2017年 4 月 30 日止。合同約定：何 XX以享有的上述樓房租賃權提供合作條件，鄭 XX以投資酒店相關經營費用提供合作條件， 若鄭 XX延遲三個月以上未付款的， 何 XX有權

2、提前解除本合同。 同日，何 XX將該合同文本報送原出租方綏北社區，綏北社區對何 XX 的行為予以確認。合同簽訂后，鄭 XX在何 XX安裝電梯等設施的同時即對租賃物進行裝飾裝修，隨后鄭 XX 辦理相關手續后進行經營至今。在經營期間，鄭XX以何 XX的名義陸續向綏北社區繳交租金人民幣 1486171.04 元，自 2011 年 12 月 15 日后未再支付余款給何 XX。原告認為被告的行為已構成嚴重違約，請求解除原、被告簽訂的酒店合作經營合同，被告向原告支付尚欠的酒店合作經營所得款人民幣135 萬元（計算至2012 年10 月30 日），且應支付逾期期間按日0.03%計算的違約金。【爭議焦點】1.

3、原被告之件簽訂的合同是否合法有效；及簽訂合同的法律性質；2.被告鄭 XX 的行為是否構成違約；是否應當承擔法律責任并支付違約金。【法院判決】1.解除原告何 XX與被告鄭 XX雙方于 2006 年 10 月 30 日簽訂的酒店合作經營合同；2.被告鄭 XX 應自行將酒店內未形成附合的裝修物拆除并搬離酒店；3.被告鄭 XX支付原告何 XX款人民幣 135 萬元，并支付從逾期之日起至判決確定還款之日止按日 0.03%計算的滯納金。【律師評析】1. 合同性質的認定不能僅憑合同名稱， 而應根據合同中主要條款所涉的法律關系（合同雙方當事人所設立權利義務關系） 。在本案中，雖然合同名稱為酒店合作經營合同 ，

4、但實際上本案合同的性質是房屋租賃合同。第一，原被告雙方以“轉租房屋租賃權”為合同內容，合同的標的物是房屋使用權。雖然鄭 XX 訂立合同的目的是進行酒店經營，但合同目的并不是合同的標的。第二，房屋租賃合同與合作經營合同法律特征不同。合作經營合同雙方應共同出資、共負風險，而本案中原告以提供房屋租賃權為代價收取固定利潤， 符合房屋租賃合同法律特征。第三，合同性質與合同的主要條款密切相關。本案中合同的主要條款為：“乙方（何 XX）以享有的上述樓房租賃權提供合作條件，甲方（鄭 XX）以投資酒店相關經營費用提供合作條件” ，可以確定本案合同性質屬房屋租賃合同。2.本案中涉案合同為房屋租賃合同，則原告將租賃物轉租給被告雖然事先未經原出租方同意， 但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意，該轉租行為合法有效。被告未按照合同的約定給付租金，已構