1、杭州寫字樓市場分析報告撰寫：胡瑾卿一、概述調研目的本報告通過對杭州市寫字樓市場的整體分析、寫字樓需求調研分析及對各大寫字樓板塊的區域分析，結合物產大廈周邊地域寫字樓市場狀況，為物產大廈項目定位、定價與營銷策略效勞。報告框架本報告分五個部份，第一章介紹了報告的目的與框架；第二章是對杭州寫字樓市場的整體分析；第三章是對各大寫字樓板塊的區域分析；第四章是對寫字樓需求調研結果的分析；第五章結合物產大廈項目實際情形，得出報告結論。二、杭州市寫字樓市場整體分析一、寫字樓市場溫而不火，仍有升值空間1998年以來，杭州房地產業持續6年大幅增加，被稱作“地產杭州現象”。但是，目前杭州樓房類別上以住宅為主，寫字樓

2、在總數上偏少，所占比例較低；在住宅市場持續火爆的背景下，杭州的寫字樓市場與之相較仍是顯得有些溫而不火。直接反映在價錢上，確實是當住宅售價一年漲幅在1200元/平方米乃至更多時，寫字樓價錢卻增加緩慢。在許多區域，以往寫字樓比住宅價錢高的優勢已經不復存在。02年的寫字樓市場的確風光了一回，且在03年上半年價錢仍有顯著的提升，但從下半年開始，寫字樓市場開始維持一個比較平穩的態勢，中間乃至房價比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州寫字樓均值在8716（元/平方米）左右，比去年年末8378的均值有略微的上升。表1:杭州寫字樓一級市場平均銷售價錢（元/平方米）季度2001Q12001Q22001Q32

3、001Q42002Q12002Q22002Q32002Q4中心區988010010100801016010180102001020010250次中心區75007640795081008180824082608300城市邊緣區52005230527054005460551055805700資料來源：共好資訊杭州是個適合人居的城市，又有其西湖的不貳資源，人文氣息濃厚；但杭州并非象上海一樣是全世界經濟、金融中心，沒有眾多的大公司來支撐寫字樓樓市，作為浙江的經濟中心，杭州專門大一部份的寫字樓是省內企業在利用，產生不了大的阻礙，這也限制了寫字樓市場的進展，顯現售價低于住宅的怪現象。但同時也說明：目前的寫

4、字樓價錢還有較大的上漲空間，一但高級寫字樓的需求被激發，寫字樓價錢便有向上沖破的空間。二、供需皆大幅增加，供略大于求從供給來看，2001年杭州市區寫字樓開發投資額接近15億元，寫字樓預售面積達到萬平方米，銷售面積超過16萬平方米。2002年在此基礎上邁進了一大步，向市場投放的物業面積40萬平方米，估量比上年增加305%左右。據不完全統計，杭州近四年可售的寫字樓供給量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發量，故可不能像住宅一樣不飽和，形成供不該求的矛盾。從需求來看，隨著宏觀經濟與個體私營企業的持續進展，專門是新興產業的進展（如律師與會計事務所等中介機構、咨詢效勞業等）的迅速進展，增進

5、了對寫字樓市場的需求，由于浙江地域民營企業眾多，目前杭州寫字樓需求的主體是形象好、小面積分割、較低利用本錢的中檔寫字樓。同時，受上海的經濟輻射，尤其是加入WT0來，大量境外企業紛紛進入杭州市場，或在此設立分公司，或設立辦事處，高級寫字樓的需求也日趨增加。目前住宅投資收益的成長空間漸漸縮小，將有部份以投資為目的的置業群體將加倍關注寫字樓市場。一方面杭州寫字樓供給量迅速增加，另一方面需求平穩增加，其供求匹配的結果是，寫字樓市場呈供給略大于需求的局面，且在兩年內這種狀況還將延續，并有可能在一按時期形成一種買方市場；由于缺少住宅那樣旺盛的投資需求，目前寫字樓市場還缺少大幅上漲的動力。3、開發商聯手拓市

6、，業態聚集成氣候目前杭州已明顯形成了武林板塊、黃龍貴族板塊、慶春路金融板塊、高新板塊、湖濱板塊、吳山板塊、城站板塊等七個寫字樓板塊。縱觀上述七大寫字樓區域的形成，不難發覺其一起特點：寫字樓的聚集離不開周邊區域內成熟的產業形態。如在市中心慶春路上，就聚集了各大銀行、保險公司、證券機構，形成了“金融一條街”，是金融產業的集聚，帶動了周圍寫字樓的興隆。由此自但是然地產生了一種新的“區域商務模式”：產業的集聚與寫字樓的聚集有著超級強的關聯度，是一種“互動進展”的關系，一方面，產業的集聚為寫字樓板塊的形成提供了潛在的客源市場和整體的外部商務環境的氣氛；另一方面，寫字樓的聚集為周邊區域內產業的進展和各類圍

7、繞著產業進展的效勞機構提供了辦公空間和拓展業務活動的場所，因此，在某一個特定的區域內，只有形成了產業的集聚，才能造就該板塊內寫字樓的聚集。寫字樓開發商已慢慢意識到“店多攏市”的集聚效應，開始聯手拓市。從“新武林商務區”旗號的打出，城站廣場聯誼會組織，到吳山商盟的接踵成立，都已經說明：愈來愈多的開發商開始熟悉到產業集聚對寫字樓板塊形成的重要作用，并開始依托板塊、區域的不同性鎖定目標客戶。4、品質普遍提高，概念層出不窮整體來看，杭州寫字樓整體品質有較大提高。在硬件上，寬帶系統等成為大體的配置，一些開發商還將餐廳、娛樂作為辦公的完善，大大增強了樓盤的功能。另外，部份寫字樓考慮了與國際趨勢接軌的需要，設計時引入了“柔性辦公”理念，使寫字樓的人性化得以充分表現。與此同時，開發商間的競爭也更為猛烈。寫字樓的競爭不單單表現為銷售價格、推盤時刻的競爭，“概念”也已成為競爭的要素之一。大華星河商務大廈的“LOFT辦公空間；聯銀大廈的“公寓式寫字樓”；偉星東河世紀大廈的“景觀”辦公空間等等新概念的提出都是為了顯現樓盤個