1、大成方略納稅人俱樂部研究員 副教授 顧瑞鵬第一講：企業稅收風險到底從哪里來？如何化解？第一講：企業稅收風險到底從哪里來？如何化解？ 第一講：全面營改增與企業機遇第二講：業務鏈關聯稅負優化的方法第三講：全面營改增背景下加工制造業的業務鏈稅負優化第四講：全面營改增背景下建筑安裝業的業務鏈稅負優化第五講：全面營改增背景下房地產業的業務鏈稅負優化第六講：全面營改增背景下現代服務業的業務鏈稅負優化第七講：企業業務鏈優化關注的幾個問題*2納稅人俱樂部 400-650-9936國家稅管如何強壓？*3納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-99364防偽稅控系統升級金稅三期爬蟲技

2、術臉譜技術多部門信息共享。*納稅人俱樂部 400-650-99365第一講：第一講： 企業稅收風險到底從哪里來？企業稅收風險到底從哪里來？如何化解？如何化解？*6納稅人俱樂部 400-650-9936現在的財務人員賬務處理還是稅務處理*7納稅人俱樂部 400-650-9936都是猜的*8納稅人俱樂部 400-650-99361、企業業財稅信息溝通缺失2、企業涉稅證據鏈收集缺失3、習慣性的財務處理與業務的偏差4、稅收政策掌握和運用錯誤*納稅人俱樂部 400-650-99369第第二二講：講： 強壓稅管下企業業務鏈稅負優強壓稅管下企業業務鏈稅負優化設計的五個管理實操切入點化設計的五個管理實操切入點

3、*10納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-993611給予稅負優化的業務鏈管理*納稅人俱樂部 400-650-993611納稅人俱樂部 400-650-9936第三第三講講：全面營改增背景下加工制造業的業務鏈稅負優化*12納稅人俱樂部 400-650-99361.*13納稅人俱樂部 400-650-99361、采購主體選擇的業務鏈設計稅收是進貨的重要成本，從不同納稅人手中購得貨物，納稅人所承擔的稅收是不一樣的。例如，一般納稅人從小規模納稅人認購的貨物，由于小規模納稅人不能開出增值稅發票，增值稅不能抵扣（但由稅務機關代開的外），所以稅收負擔較重。當購買者系增值稅

4、一般納稅人時，購買一般納稅人的貨物后，可按銷項稅額抵扣相應的進項稅額后的余額繳納增值稅，所以，很多企業選擇一般納稅人作為采購主體。*14納稅人俱樂部 400-650-9936某服裝生產企業為增值稅一般納稅人，適用增值稅稅率17，預計每年可實現含稅銷售收入5 000 000元，需要外購棉布200噸?，F有A、B、C、三個企業提供貨源，其中A為生產棉布的一般納稅人，能夠出具增值稅專用發票，適用稅率17；B為生產棉布的小規模納稅人，能夠委托主管稅局代開增值稅征收率為3的專用發票；C為個體工商戶，僅能提供普通發票。 A、B、C三個企業所提供的棉布質量相同，但是含稅價格卻不同，分別為每噸20 000元、1

5、5 500元、14 500元。作為采購人員，應當如何進行購貨價格的稅務預算呢，選擇較為合適的供應企業? *15納稅人俱樂部 400-650-99361、采購主體選擇的業務鏈設計記住：不要為了抵扣而抵扣，否則會得不償失! 取得增值稅專用發票不是目的，取得增值稅專用發票只是為了通過抵扣進項稅額，最終的目的是減少企業在采購活動中的資金流出，減低企業的采購成本。*16納稅人俱樂部 400-650-9936我們可以通過分析：如果想A企業購貨，則資金凈流出量為20000-（200001.17）17%=17094元如果想B企業購貨，則資金凈流出量為15500-（155001.03）3%=15049元如果想C

6、企業購貨，則資金凈流出量為14500元，因為C企業不能抵扣進項稅額?？梢?，向C購貨的資金流出量最少，雖然C只是個體戶。因此，采購時不能僅僅考慮進項稅額的抵扣問題，還要從價格、質量、何時何種方式付款（考慮資金時間價值）等多方面綜合考慮。采購運輸方式選擇業務鏈稅負優化繳納增值稅的企業，誰承擔運輸，誰多繳稅*17納稅人俱樂部 400-650-9936采購供貨商商品出廠價90萬，運費10萬供貨商承擔運輸由于供貨商無營運資格，收100萬，開100萬票。公司可以抵扣100/1.17*17%=14.53萬我們公司承擔運輸90萬/1.17*17%=13.08，另外10萬/1.11 *11%=0.99萬，共抵扣

7、13.08+0.99=14.07萬元。*18納稅人俱樂部 400-650-9936銷 售企業商品出廠價90萬，運費10萬客戶承擔運輸由于客戶承擔運費，開票90萬元，銷項稅額=90/1.17*17%=13.08萬元自己承擔運輸開票金額100萬元，所以銷項稅額=100/1.17*17%=14.53，另外運費自己承擔，取得10萬運費發票，可以抵扣10 /1.11 *11%=0.99萬元。合計銷項稅額=14.53-0.99=13.54萬元。*19納稅人俱樂部 400-650-9936采購返利的業務鏈稅負管理企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數量計算）的各種返還收入，均應按

8、照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅金,不征收營業稅。如果取得的返利是實物資產，應按照發票票面價值或貨物的公允價值(無發票的實物)計算公式調整為：當期應沖減進項稅金=當期取得的返還資金（1+所購貨物適用增值稅稅率）所購貨物適用增值稅稅率 商業企業向供貨方收取的各種返還收入，一律不得開具增值稅專用發票。由銷售方開具紅字發票關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知（國稅發2004136號）*20納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-993621銷售方采購方含稅價 117萬銷項稅額17萬進項稅額17萬返還 10萬 （1）商業企業向供貨方收取的

9、部分收入，按照以下原則征收增值稅或營業稅： 對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯系，且商業企業向供貨方提供一定勞務的收入，例如進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等，不屬于平銷返利，不沖減當期增值稅進項稅金，應按營業稅的適用稅目稅率（我們認為應當適用“服務業”稅目）征收增值稅。 對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數量計算）的各種返還收入，均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅金。（2）由于此時不存在計繳增值稅銷項稅額的問題，也不存在商業企業向其供貨方提供貨物或者勞務的交易，因此商業企業向供貨方收取的各種收入，一律不得開具增值

10、稅專用發票。其他增值稅一般納稅人向供貨方收取的各種收入的納稅處理，比照本通知的規定執行。*22納稅人俱樂部 400-650-9936*23納稅人俱樂部 400-650-9936 折扣銷售 銷售折扣*24納稅人俱樂部 400-650-9936折扣二字在銷售之后，表明折扣的發生在銷售之后，與銷售行為發生、稅收關系成立無關，因而折扣額不能在銷售額中扣除，應以扣除折扣額之前的銷售額計算納稅。折讓二字在銷售之后，表明折讓的發生在銷售之后，是為了銷售行為、稅收關系繼續成立，因而折讓額應該在銷售額中扣除，應以扣除折讓額之后的銷售額計算納稅。注意：*25納稅人俱樂部 400-650-9936提示：降低合同金額

11、，附加違約金操作：合同金額降為97000元，同時約定如果20天內不能付款就加收3000的違約金，如果客戶超過20天付款，結果一樣；如果客戶在20天內付款，結果就不一樣：籌劃前的銷項稅額為17000元，籌劃后的銷項稅為16490元。由于其他條件相同，所以少交增值稅510元案例：企業與客戶簽訂合同金額為10萬元，合同中約定的信用條件為“/20，N/40” 銷項稅=10000017%=17000元*26納稅人俱樂部 400-650-9936問題：許多企業在采用銷售折扣方式銷售的實際操作中，往往是以每一家經銷代理商的年銷售量來確定應給予該代理商享受的銷售折扣率的，如有的啤酒生產企業規定：年銷售啤酒在1

12、00萬瓶以下的，每瓶享受0.2元的折扣；年銷售啤酒在100-500萬瓶的，每瓶享受0.22元的折扣：年銷售啤酒在500萬瓶以上的，每瓶享受0.25元的折扣等。在年中，由于啤酒生產企業不知道也不可能知道每家代理商到年底究竟能銷售多少瓶啤酒，也就不能確定每家代理商應享受的折扣率，帶來很多問題！*27納稅人俱樂部 400-650-9936*28納稅人俱樂部 400-650-99364000.3=1204000.2=808000.1=80300-280=20/500=0.04某企業 銷售貨物，營銷折扣政策如下： -500噸 9折500 -1000噸 8折1000-2000噸 7折2000-3000噸

13、6折3000噸 - 5折第一批：400噸 4000.9=36017% 第二批：400噸 4000.8=32017% 第三批：800噸 8000.7=56017% 第四批：500噸 5000.6=30017% 第五批：500噸 5000.6=30017% *29納稅人俱樂部 400-650-9936*30納稅人俱樂部 400-650-9936案例 A B勞務代銷 買斷代銷售價100元，B提20%作勞務費A以80元銷售給B,B再以100元銷售給市場*31納稅人俱樂部 400-650-9936結算方式下的業務鏈稅負優化開票時繳納增值稅收款時繳納增值稅發貨時繳納增值稅同時發生，誰多按誰繳*32納稅人俱

14、樂部 400-650-9936根據中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則（中華人民共和國財政部 國家稅務總局令第50號）的第三十八條規定（1）采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天； （2）采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發出貨物并辦妥托收手續的當天； （3）采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發出的當天； （4）采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當

15、天； （5）委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清單及貨款的，為發出代銷貨物滿180天的當天； （6）銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天； （7）納稅人發生本細則第四條第（三）項至第（八）項所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當天。*33納稅人俱樂部 400-650-9936“設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售的，應視同銷售處理【在同一縣（市）的除外】”。在實際工作中，企業所屬機構間移送貨物的情況是多種多樣的，是否都征收增值稅，應該根據實際情況而定。 中華人民共和國增

16、值稅暫行條例實施細則第四條*34納稅人俱樂部 400-650-9936根據國家稅務總局關于企業所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知（國稅發1998137號）中對“用于銷售”的解釋，受貨機構發生以下情形之一的經營行為：1向購貨方開具發票； 2向購貨方收取貨款。國家稅務總局關于企業所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的補充通知（國稅函1998718號）中規定：企業所屬機構發生銷售行為，其應納增值稅一律由企業所屬機構主管稅務機關征收。*35納稅人俱樂部 400-650-9936企業在向其分支機構移送調撥貨物時暫不作銷售處理。在分支機構實際發生銷售時，如果符合上述“用于銷售”的條件，可直接在分支機構所在

17、地的稅務機關納稅；如果是分支機構只負責銷售，不收款也不開具銷售發票，而直接將貨款交給企業并由企業開具發票的，應由企業負責繳納稅款。 *36納稅人俱樂部 400-650-9936*37納稅人俱樂部 400-650-9936業務鏈稅負優化設計業務鏈稅負優化設計風險點分析風險點分析 1、如果為本應當是分支機構使用的固定資產，但發票開具給總機構并在總機構抵扣，則有可能存在涉稅風險：付款方、賬務處理、使用必要性及地點、所有權等因素2、根據稅收征管法法第三十六條規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；

18、不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。因此，總分公司間應按獨立交易原則確認轉讓價款，否則，稅務機關有權進行合理調整。*38納稅人俱樂部 400-650-9936*39納稅人俱樂部 400-650-9936生產能力利用模式業務鏈稅負優化東莞一家家具生產企業為了更好的發展，決定收購鄰鎮的一家外資家具企業，其中包括廠房、土地、設備等，價值3000萬。后來老板以這些資產投資成立了現在的新家具企業（甲企業），為規避風險，老板決定不做生產，另外成立一家家具公司（乙企業），由乙企業購買原材料，租賃甲企業的廠房設備來生產產品，產品對外銷

19、售。付給甲企業租金。*40納稅人俱樂部 400-650-9936生產能力利用模式業務鏈稅負優化老板的想法： 甲企業收取租金，繳納11%增值稅，12%房產稅。甲企業規規矩矩。 但乙企業不管怎么經營，不管發票開與不開，與甲企業沒有任何關系，這樣保證了資產的安全，又可以適應當前的“市場規律” 將“租賃協議”變成“委托加工”。甲企業收取加工費按17%繳納增值稅，乙企業得到甲企業的增值稅發票后可以抵扣。房產稅按原值的1.2%。并沒有增加稅負。避免因租賃多交的營業稅和房產稅。同樣保證甲企業的資產安全。*41納稅人俱樂部 400-650-9936第四第四講講：全面營改增背景下建筑安裝業的業務鏈稅負優化*42

20、納稅人俱樂部 400-650-9936建筑企業如何通過對資金流、勞務流的控制實現稅負優化*43納稅人俱樂部 400-650-9936資金流的管控*44納稅人俱樂部 400-650-9936（1）提供融資租賃服務（經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務）（2）提供融資性售后回租服務（條件同融資租賃）（3）試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅。勞務流的管控沒有增值稅專用發票發票，人工成本無法進行抵扣，除非可以進行勞務外包，如果可以拿到相關的專用發票，還可以解決一部分進項

21、稅的問題，目前來說沒有相關的發票入賬建筑工程人工費占工程總造價的20%30%，而勞務用工主要來源于成建制的建筑勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司作為建筑業的一部分，為施工企業提供專業的建筑勞務，取得勞務收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%營業稅率相比，增加了8%的稅負。這樣就需要與施工企業進行稅負平衡的協調或談判，實現最終的均衡。 *45納稅人俱樂部 400-650-9936勞務流的管控或者建筑企業將人工成本無進項稅額抵扣的稅負轉嫁給建設單位，前提是對方是一般納稅人，并且對方的進項票不多，取得建筑業專用發票可以抵扣，理論上提價范圍7.7-11%，提價11%客戶可以完全

22、抵扣，將稅負完全轉嫁，反之，如果不提價格，11%的好處完全由建設單位獨享。因此，在保證客戶成本不變的情況下，可以與客戶商談，適當加價。相當于對方出錢買票抵，如果對方進項多的話可能有難度。 *46納稅人俱樂部 400-650-9936勞務流的管控與勞動者 直接簽定勞動合同利用建筑勞務派遣,建筑勞務公司對用工單位開具建筑業增值稅專用發票提高承包費，將稅負轉嫁給建設單位*47納稅人俱樂部 400-650-9936總承包商與材料供應商的業務鏈設計與稅負優化*48納稅人俱樂部 400-650-9936“甲供材”的稅負優化業務鏈設計*49納稅人俱樂部 400-650-9936“真”的甲供施工方（乙方）建設

23、方（甲方）清包合同購銷合同材料供應方（甲方）“甲供材”的稅負優化業務鏈設計*50“假”的甲供施工方（乙方）建設方（甲方）總包合同購銷合同材料供應方（甲方）工程款截留“甲供材”的稅負優化業務鏈設計第一，現行營業稅下“清包合同”,必須給予甲方開具包含甲供材營業額的發票進行工程結算.增值稅后，增值稅下“清包合同”, 給予甲方開具承包勞務的發票，不需要包含甲供材營業額的發票。 第二，施工企業應該識別總包合同和清包合同的風險。只有規范發票管理，施工企業才不會存在增值稅和企業所得稅風險。第三，材料采購款必須由甲方支付給材料供應商，但是施工企業、甲方和材料供應商三者間必須共同簽訂三方協議，即施工方委托甲方把

24、材料采購款支付給材料供應商的委托支付令；第四，材料供應商必須把材料銷售發票開給施工方，然后由甲方交給施工方。*51營改增后，開發商愿意簽定總包合同嗎？*52納稅人俱樂部 400-650-9936施工企業成立“商貿公司”業務鏈設計目前的施工業行業背景下，隨著人工成本、設備租賃成本增加，施工企業的利潤空間越來越小，因此，很多施工企業只有在取得“大包合同”前提下，通過施工企業外購材料，取得外購材料的成本控制才可能增加施工企業的利潤空間。營改增后，一旦房地產開發企業只愿意選擇或提供“清包合同”，那么必然會有很多施工企業因利潤率大大下降而面臨行業的清洗。那么如何通過業務鏈的設計才能滿足雙方的利益呢？*5

25、3納稅人俱樂部 400-650-9936簽訂材料購銷合同商貿企業商貿企業簽訂材料購銷合同投資開具17%的增值稅專業發票開具17%的增值稅專業發票分紅開具11%的建筑業增值稅專業發票簽訂清包合同*54納稅人俱樂部 400-650-9936總承包商與工程機械設備供應商的業務鏈設計與稅負優化*55納稅人俱樂部 400-650-9936 目前租賃業利潤率普遍低于增值稅率（17%），租賃企業顯然無利可圖，必然放棄增值稅一般納稅人資格，轉為小規模納稅人或個體戶，只繳納3%的增值稅。一旦租賃業轉為小規模納稅人，施工企業可抵扣的進項稅額將勢必減少，從而加大施工企業實際納稅額，增加建筑業稅負。因此對于建筑企業來

26、說，對于相關設備的獲取就應該根據公司的實際情況如資金流、稅負等因素綜合考慮是選擇直接采購還是采取租賃。如果是直接采購的話，將會取得合法的抵扣率為17%的增值稅專用發票。如果公司的資金流比較緊張，那么通過租賃設備，對支付的租金有可能會取得17%的增值稅發票，也有可能取得小規模企業開具的增值稅普通發票，其支付的進項稅額將不能獲得抵扣。*56納稅人俱樂部 400-650-9936總承包商與分包商的業務鏈設計與稅負優化*57納稅人俱樂部 400-650-9936聯營的稅收風險法律風險稅收風險經濟風險*58納稅人俱樂部 400-650-9936 （一）規范工程專業分包工程總承包合同需明確工程專業分包事項

27、或取得發包方書面認可；對分包商的工程專業承包資質（與分包工程匹配）進行備案；專業分包合同采取清包模式（主材、機械等甲方提供）；明確約定發票條款（稅率、發票類型、提供發票時間）。*59納稅人俱樂部 400-650-9936（二）規范勞務分包模式對分包商的勞務作業資質（與工程匹配）進行備案；勞務分包應采取清包模式（綜合單價包括人工費、難以取得進項抵扣的二、三類材料等）明確約定發票條款（稅率、發票類型、提供發票時間）。*60納稅人俱樂部 400-650-9936“營改增”后，建筑業應如何規范工程分包模式（三）規范個人掛靠、個人分包行為對于個人掛靠勞務分包單位需注意保持“四流一致”即合同、發票、資金和

28、業務保持一致。對于個人分包需在價格談判時充分考慮成本、稅收效益原則，按照建筑法的規定，采用“架子隊”管理模式，簽訂臨時用工勞務合同，同時關注個人所得稅的承擔問題。 *61納稅人俱樂部 400-650-9936建筑業營改增的發票管理*62納稅人俱樂部 400-650-9936 改征增值稅后，不同納稅資格的建筑企業對發票的獲取有不同的要求。增值稅是價外稅，本質是代收代付款項。作為建筑企業小規模納稅人，征收率為3，與現行營業稅稅率相同，因不能抵扣進項稅，收取發票與在營業稅制下無異，保證發票合法真實即可；作為建筑企業一般納稅人，建筑企業當期增值稅稅負的高低取決于可抵扣進項稅額的多少，因此，除要保證發票

29、的合法真實性以便達到稅前扣除的要求，還需盡可能多的獲取增值稅專用發票，用于抵扣當期銷項稅額，而這正是建筑企業面臨的難題。*63納稅人俱樂部 400-650-9936*64納稅人俱樂部 400-650-99361營改增后的開票注意建筑企業收取業主違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金的發票開具技巧營改增之后，建筑企業收取房地產開發企業違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金依據稅法的規定，也是一種價外費用，必須向房地產公司開具增值稅專用發票。*65納稅人俱樂部 400-650-99362營改增后的開票注意業主扣留質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用的發票開具技巧營改增之后，由于質量保證金和建筑企業

30、施工所用的水電費是營業額的一部分，所以，房地產企業扣留質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用時，建筑企業必須將質量保證金和從工程款中抵扣的水電費用一起開增值稅專用發票給房地產公司；如果業主是非房地產企業，則必須向非房地產企業開增值稅普通發票。*66納稅人俱樂部 400-650-99363營改增后的開票注意施工企業與業主已經辦理工程進度結算未收到的結算工程款的發票開具技巧如果施工企業與業主已經辦理工程進度結算未收到的結算工程款，在工程結算書中明確了未來收款的時間，則等待到今后收到工程款時，給業主開增值稅專用發票，只針對已經收到的工程款部分開增值稅發票給業主。如果施工企業與業主已經辦理工程進度結算未

31、收到的結算工程款，在工程結算書中沒有明確未來收款的時間，則給業主開全額結算款的增值稅專用發票。*67納稅人俱樂部 400-650-99364營改增后的開票注意施工企業接受勞務派遣公司派遣勞務人員的發票開具技巧勞務派遣企業向施工企業收取的全部價款，應全額開具發票，支付給被派遣勞動者的工資、社會保險費和住房公積金，應在同一張增值稅發票中分別注明，而且在勞務派遣企業向施工企業簽訂的勞務派遣協議書中也必須分別注明：支付給被派遣勞動者的工資、社會保險費和住房公積金*68納稅人俱樂部 400-650-9936第第五講五講：全面營改增背景下房地產業的業務鏈稅負優化*69納稅人俱樂部 400-650-9936

32、1土地2建安4.甲供材6.利息7設計費9物業費10.綠化苗木11.勘察、監理 12.其他3質保金5.甲供設備8廣告費業務鏈稅負如何在土地取得模塊中實現優化*71納稅人俱樂部 400-650-9936房地產企業取得政府土地返還款的稅務處理 1、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房：由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產開發企業來說，屬于銷售回遷房行為。 *72納稅人俱樂部 400-650-99361、增值稅的處理 鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款增值稅的計稅依據上，應區分以下三種情形。 （1）返還款相當于回遷房增值稅組成計稅價格確認收入的部分。 （2）返還款大于回遷房組成

33、計稅價格確認收入的部分。 土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收增值稅。 （3）返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。 返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅條例細則中的價價格明顯偏低格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收增值稅。*73納稅人俱樂部 400-650-99362、企業所得稅 本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知（財稅20117

34、0號）對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。本業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。*74納稅人俱樂部 400-650-9936 3、土地增值稅（1）返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。（2）返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。 土地出

35、讓金返還協議如果約定返還款大于收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。（看看有沒有指定其他用途） 土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（3）返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。 返還款小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入*75納稅人俱樂部 400-650-9936 4、契稅 按照土地、房屋權屬轉移成交價格計算契稅。 另：根據中華人民共和國契稅暫行條例細則第九條規定：“條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益”。

36、土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應按規定作為契稅的計稅依據，繳納契稅。*76納稅人俱樂部 400-650-99362、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）。目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。 房地產企業取得政府土地返還款的稅務處理 *77納稅人俱樂部 400-650-9936（一）增值稅的處理 “納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務

37、取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納增值稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納增值稅。”*78納稅人俱樂部 400-650-9936 （二）企業所得稅 1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。 2，代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。 3，企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。但是營改增后的增值稅不能扣除*79納稅人俱樂部 400-650-9936（三）土地增值稅企業取得的返

38、還款3000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。 (四)契稅 企業交納土地出讓金時，按照合同交易金額繳納契稅。返還款不得扣除。 *80納稅人俱樂部 400-650-9936 3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中，一些房地產開發企業先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發商的負擔，對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。房地產企業取得政府土地返還款的稅務處理 *81納稅人俱樂部 400-650-9936（一）增值

39、稅的處理 項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。 本案例符合BT（即“建設-移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。 對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務BT模式的營業稅征收管理： 1、無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收增值稅。 2、房地產開發企業取得的返還款，應全額交納建筑業增值稅，并全額開具增值稅普通發票*82納稅人俱樂部 400-650-99

40、36 企業取得的提供基礎設施建設勞務收入，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。 企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除 屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。 企業交納土地出讓金時，按照合同交易金額繳納契稅。返還款不得扣除。 *83納稅人俱樂部 400-650-99364、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于公共配套設施建設 企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。 此業務實質上是土地出讓金的折扣或

41、折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發成本土地征用費及拆遷補償費”。房地產企業取得政府土地返還款的稅務處理 *84納稅人俱樂部 400-650-9936*85納稅人俱樂部 400-650-9936（二）企業所得稅 根據：房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發200931號）第十八條規定：“ 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額”。*86納稅人俱樂部 400-650-9936（三）土地增值稅

42、 （四）契稅 :按交易金額計算 1、如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉讓不動產收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。 2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業應將從政府部門取得的補償款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 *87納稅人俱樂部 400-650-99365、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助 在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等（不指定用途） 房地產企業取得政府土地返還款

43、的稅務處理 *88納稅人俱樂部 400-650-9936（一）增值稅營業稅或增值稅都是針對經營活動的收入進行納稅的，用于招商引資獎勵的財政補貼收入屬于營業外收入，不屬于經營活動，不會繳納增值稅。*89納稅人俱樂部 400-650-9936（二）企業所得稅 由于土地出讓協議未規定資金專項用途，因此，不符合財稅201170號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業取得政府獎勵或財政補貼時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。（三）土地增值稅不屬于轉讓土地、不動產的收入，不繳納土地增值稅。（四）契稅 按交易金額計算*90納稅人俱樂部 400-650-9936房地產企業

44、取得政府土地返還款房地產企業取得政府土地返還款的的業務鏈業務鏈優化管理優化管理1.在與政府簽定土地購買合同時，在合同中明確規定：政府給予土地返還款的用途是專門用于給房地產企業給本地經濟建設的獎勵和補助。避免發生業務性的補助，這樣就可以避免繳納增值稅和土地增值稅。2.企業應積極與政府部門溝通，取得政府部門的配合和理解，通過合法途徑使土地返還款滿足財稅201170號文規定的三個條件。這樣就可以享受不征收收入處理的待遇。*91納稅人俱樂部 400-650-9936業務鏈稅負如何在項目前期準備模塊中實現優化*92納稅人俱樂部 400-650-9936房地產開發項目前期準備的相關工作*93納稅人俱樂部

45、400-650-9936房地產開發項目前期準備業務鏈管理通過上述內容可見，在項目開發前期的準備工作中，很多工作需要相關專業部門和機構來實施，如設計費、勘探費、調研費和咨詢費等等，在營改增工作中，上述的相關活動大多已經營改增，應此，房地產開發企業在項目前期準備中，應該尋求與專業的機構合作，取得增值稅專用發票，才可以增加房地產公司的進項稅額抵扣。*94納稅人俱樂部 400-650-9936青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的業務鏈稅負優化處理*95納稅人俱樂部 400-650-9936各類補償的業務鏈稅負優化管理第一、企業必須與獲得苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的農戶或相關的企業簽定補償合同，在

46、合同中必須按照國家相關補償規定，明確載明補償標準。第二、如果青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的獲得者是個人必須要收集個人身份證復印件，接受補償的個人必須在其身份證復印件上簽字。第三、獲得青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款者必須支付人提供收據。第四，如果涉及到政府拆遷的，則需要收集當地政府的政府拆遷公告或文件*96納稅人俱樂部 400-650-9936業務鏈稅負如何在項目開發模塊中實現優化*97納稅人俱樂部 400-650-9936房地產企業代施工方支付水電費和扣押的質量保證房地產企業代施工方支付水電費和扣押的質量保證金的涉稅處理金的涉稅處理 房地產企業代施工方支付水電費和扣押的質量保證金的涉

47、稅風險是操作不當，施工企業的企業所得稅前無法扣除房地產企業代施工方支付的水電費和扣押的質量保證金。 房地產企業代施工方支付水電費的業務鏈稅負優化策略：施工方與房地產企業在簽定建設合同時，必須在合同中明確規定房地產企業代施工方繳納施工所消耗的水電費，其次是房地產企業必須把扣繳的水電費開具增值稅專用發票給施工方，視同銷售水電。*98納稅人俱樂部 400-650-9936房地產企業代施工方支付水電費和扣押的質量保證房地產企業代施工方支付水電費和扣押的質量保證金的涉稅處理金的涉稅處理房地產企業扣押施工方的質量保證金的涉稅風險控制策略：建筑施工企業應在項目工程竣工驗收合格后的缺陷責任期內，認真履行合同約

48、定的責任，缺陷責任期滿后，及時向房地產企業（業主）申請返還工程質保金。房地產企業（業主）應及時向建造施工企業退還工程質保金（若缺陷責任期內出現缺陷，則扣除相應的缺陷維修費用）。質保金其實就是一筆押金*99納稅人俱樂部 400-650-9936*納稅人俱樂部 400-650-9936100開發企業成立“建材公司”架構設計簽訂材料購銷合同商貿企業商貿企業簽訂材料 購銷合同投資800萬建材，開具17%的增值稅專業發票分紅800萬建材，開具17%的增值稅專業發票簽訂材料 購銷合同1000萬建材，開具17%的增值稅專業發票設備安裝和裝修中的業務鏈稅負優化 設備是加工，這一點肯定沒問題 那么，由誰來安裝呢

49、？*101納稅人俱樂部 400-650-9936業務鏈稅負優化： 房地產企業自己采購安裝設備和裝修材料，委托安裝企業和裝修企業進行施工，不光可以取得17%的進項稅抵扣，而且房地產企業可以憑設備和裝修材料的銷售發票進行開發成本并可以在土地增值稅前扣除，而且可以加計20%扣除。 如果安裝和裝修企業對設備和裝修材料實行包工包料，則施工方向房地產企業就設備和裝修材料以及安裝和裝修勞務開具的是11%的建安業增值稅發票。設備安裝和裝修中的業務鏈稅負優化*102納稅人俱樂部 400-650-9936合作建房的業務鏈稅負優化企業所得稅處理企業所得稅處理國稅法200931號第三十六條規定：“企業以本企業為主體聯

50、合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理： 1、凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。 *103納稅人俱樂部 400-650-99362、凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理： （1）企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不

51、能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 （2）投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理?！?國稅法200931號第三十七條規定：“企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理： 企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失?！?合作建房的業務鏈稅負優化企業所得稅處理企業所得稅處理*104納稅人俱樂部 400-650-9936合作建房，是指有一方(以下簡稱甲

52、方)提供土地使用權，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合作建房。合作建房的業務鏈稅負優化營業稅（增值稅）處理營業稅（增值稅）處理*105納稅人俱樂部 400-650-9936第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 1 1、土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權、土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的

53、行為。因而合作建房的雙方都發生了增值稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”子目征稅（11%）；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅（11%）。 由于雙方沒有進行貨幣結算，分別核定雙方各自的營業額（銷售額）。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收增值稅。合作建房的業務鏈稅負優化增值稅處理增值稅處理*106納稅人俱樂部 400-650-99362 2、以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。、以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。 例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑

54、物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換取若干年的土地使用權，甲方是以出租使用權為代價換取建筑物。 甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業土地租賃業”（11%）征增值稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征增值稅（11%） 。合作建房的業務鏈稅負優化增值稅處理增值稅處理*107納稅人俱樂部 400-650-9936第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。1 1、房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。、房屋建成后

55、如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。 按照財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知（財稅2002191號）“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅，只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅，對雙方分得的利潤不征營業稅。 合作建房的業務鏈稅負優化增值稅處理增值稅處理*108納稅人俱樂部 400-650-9936*109納稅人俱樂部 400-650-99361、2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動

56、產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。合作建房的業務鏈稅負優化增值稅處理增值稅處理2 2、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式、房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。參與分配，或提取固定利潤。屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為。因此，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入，按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業則按全部房屋的銷售收入，依“

57、銷售不動產”稅目征收增值稅 。合作建房的業務鏈稅負優化營業稅（增值稅）處理營業稅（增值稅）處理*110納稅人俱樂部 400-650-9936 3 3、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按營業稅暫行條例實施細則第二十條的規定核定。因此，對合營企業的房屋在分配給甲方、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。*111納稅人俱樂部 400-650-9936 按照國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復（國稅函20051003號）精神，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產

58、項目的行為，不屬于合作建房，不適用于國稅函發1995156號文件的規定。因為在這種情況下，土地使用權沒有轉移，其實質是甲方籌資建房，乙方以貨幣資金購買房地產。所以，關鍵是要看土地使用權有沒有實際轉移。 合作建房的業務鏈稅負優化增值稅處理增值稅處理*112納稅人俱樂部 400-650-9936業務鏈稅負如何在項目銷售模塊中實現優化*113納稅人俱樂部 400-650-9936房地產開發企業代收費用的業務鏈稅負優化（一）房地產開發企業代收費用需要一般不需要繳納增值稅（一）房地產開發企業代收費用需要一般不需要繳納增值稅營業稅改征增值稅試點實施辦法營業稅改征增值稅試點實施辦法第三十七條第三十七條 銷售

59、額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。 價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目但不包括以下項目： （一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。 （二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。*114納稅人俱樂部 400-650-9936（二）房地產開發企業代收費用需要繳納企業所得稅（二）房地產開發企業代收費用需要繳納企業所得稅國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）第五條規定：“開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程

60、中取得的全部價款，包括現金等價物以及其他經濟利益。企業代有關部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門、單位收取并開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理?！?國稅發200931號第十六條規定：“企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。企業對納入開發產品價內自己收取的代收費用，在轉付給委托單位時，也可以從收入中扣除?！狈康禺a開發企業代收費用的業務鏈稅負優化*115納稅人俱樂部 400-650-9936基于以上法律依據，房地產開發企業代收