1、JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 1/61.目的規范電梯運行、維修保養、故障及困人救援等工作，確保電梯安全穩定運行。2.范圍適用于物業服務區域內電梯的安全運行、維修保養、故障及困人救援等處置。3.職責3.1物業集團維保修管理中心負責監督電梯生產廠家售后服務質量并協調解決存在的問題。3.2維保修部負責電梯系統管理的指導和監督。3.3維修部負責電梯系統運行、維修保養工作及困人救援處置。4.內容4.1基本要求4.1.1 物業服務中心須按國家及當地電梯安全管理法規要求，將本項目電梯委托給取得相應資質許可的專業電梯維保單位進行維修保養，并由其購買公眾責任險。4.1.2 物業服務中心

2、監督電梯維保單位按合同條款開展電梯維修保養工作，及時完成電梯的年度安全檢驗工作，確保電梯運行于安全合格證書的有效期內。4.1.3 與電梯管理工作相關的作業人員及管理人員均須持有效的電梯安全管理或特種設備作業人員證上崗。4.1.4 物業服務中心定期向業戶開展安全搭乘電梯的知識宣傳教育，以強化公眾電梯安全知識、提高安全搭乘意識，預防和減少電梯意外傷害和事故。4.1.5 物業服務中心必須根據項目實際情況制定電梯困人、電梯浸水、火災應急預案，并每半年進行一次演練，向物業服務中心所有員工開展處置電梯各類意外（含困人、火災、浸水等異常情況）的操作培訓及考核。4.2日常巡查4.2.1 電梯技工每周對項目的全

3、部電梯的機房和轎廂部分至少巡查1次，掌握電梯狀況，并詳細填寫電梯巡檢記錄。4.2.2巡檢內容主要包括：機房衛生情況、設備表面衛生情況、機房門鎖、防鼠設施、曳引機運行、機房消防設施、機房溫度、機房通風、機房照明/應急照明、JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 2/6運行舒適性、廳門和轎門開關、轎廂照明、五方對講、轎廂通風/空調等。4.3維修保養4.3.1電梯維修保養計劃4.3.1.1 每年的12月25日之前，工程主管審核維保單位提供的電梯維修保養年度計劃，經維修部經理審核后上報物業服務中心負責人和維保修部審批。4.3.1.2 每月25日之前，工程主管審核維保單位提供的電梯維修保

4、養月度計劃，經維修部經理審核后上報物業服務中心負責人審批和維保修部備案。4.3.2電梯維保單位履約的監督、檢查、評估和考核4.3.2.1 電梯維保單位的確定按集團招投標制度執行。4.3.2.2 電梯維保單位按合同要求提供電梯維修保養計劃和進行維修保養人員的相關資格證書復印件等。4.3.2.3 維修部安排專人跟進、協助電梯維修保養的整個過程。4.3.2.4 維修部須嚴格按照電梯維修保養合同要求和保養計劃對電梯維保單位的工作進行監督檢查，對未按計劃實施保養或保養工作不符合要求的，按合同條款對電梯維保單位予以扣罰。4.3.2.5 電梯技工對維修保養的質量進行檢查、監督，簽署確認電梯維護保養記錄表內容

5、(一式兩份)，一份存檔備查，如屬電梯故障的，需另行記錄在電梯故障記錄表內。4.3.2.6 維修部須在電梯年檢前組織電梯維保單位對所有待年檢電梯進行1次全面檢查。4.3.2.7 維修部在每年底組織電梯維保單位、物業服務中心相關部門等對項目所有電梯進行1次年度綜合性檢查。4.3.2.8 維修部須在電梯年度維修保養合同期屆滿前兩個月提出簽署新一期電梯維修保養合同的申請，跟進申請審批工作進度，確保電梯維修保養工作的連續性。4.3.2.9 維保修部每月對電梯維保單位的維修保養工作進行抽查，發現未按規范、合同要求進行保養而維修部未處置的，給予維修部負責人相應的考核。4.3.2.10 如更換電梯維保單位的，

6、維保修部應負責協調新維保單位進場和原維保單位退場，做好交接工作，保存三方簽字確認的交接記錄。4.4電梯使用及停用管理4.4.1電梯使用管理JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 3/64.4.1.1 保持電梯內清潔衛生。嚴禁在廂內吸煙、吐痰、丟垃圾。4.4.1.2 嚴禁裝載易燃易爆、超長超重物品和具有腐蝕性的物品。4.4.1.3 嚴禁單車、摩托車和斗車等進入電梯。4.4.1.4 凡用電梯運載散物件(如沙石、余泥等)必須有良好包裝，并均勻放置，否則不得使用電梯。4.4.1.5 嚴禁碰撞轎廂門。4.4.1.6 嚴禁敲打、手扒或身靠關閉著的轎廂門，以防發生意外。4.4.1.7 搭乘電

7、梯時，若遇停電或其他意外，請按信號鈴發出緊急求救信號，不可盲目行動。4.4.1.8 七歲以下小孩乘電梯，必須有家長陪同。嚴禁在電梯內打鬧玩耍、涂畫和亂按按鈕等。4.4.1.9 嚴禁沖洗電梯口及周圍樓面地板，以防水滲入電梯井道，損壞電梯設備設施。4.4.2電梯停用管理4.4.2.1 電梯因維修保養原因需要停梯時，應由工程主管填寫停機申請表，每月28日前將次月維保計劃停梯時間提交客戶服務部。4.4.2.2 如維保計劃發生變動，需經維修部經理審核報物業服務中心負責人批準后，提前48小時通知客戶服務部。4.4.2.3 客戶服務部提前24小時通知有關業戶。4.4.2.4 如因特殊情況突然電梯停用，時間超

8、過4小時，應通告業戶并告知停梯原因及預計恢復時間。4.5電梯的異常處置（困人、火災、浸水等異常情況）4.5.1困人救援4.5.1.1 當發生電梯困人事故時，監控中心通過電梯對講機或現場喊話與被困人員取得聯系，并說明轎廂隨時可能移動、務必使其保持鎮靜，不要驚慌，告知被困人員如果轎廂門處于半開閉狀態，應設法將轎廂門完全關閉，不可將身體任何部位伸出轎廂外，靜心等待救援人員的援救。并立即通知秩序維護部、維修部電梯技工、電梯維保單位前往救援。4.5.1.2 客戶服務部和維修部電梯技工接報后立即趕往困人樓層，根據指示燈、 4.5.1.3 控制柜內顯示器、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。JBPM-

9、WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 4/64.5.1.4 當電梯停在距某平層位置約0.5米范圍時的救援工作程序如下： 客戶服務部和秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便。 電梯技工進入機房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 用專用廳門鑰匙開啟廳門。 在轎頂用人力開啟轎廂門。 協助乘客安全離開轎廂。 重新關好廳門。 困人救援工作完畢后，電梯技工應將情況完整、規范地記錄在電梯故障記錄表內。4.5.1.5 當轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援工作程序如下: 客戶服務部、秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、進行安撫，以免情緒惡

10、化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便。 秩序維護部負責應急處理、協助維修部救援。 救援工作需要三人同時進行，一人在被困樓層用對講機聯絡、兩人在機房操作。 電梯技工進入機房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 拆除曳引電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄(即盤車手輪)。 操作必須由兩人配合進行。一人握緊旋柄，另一人手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門100毫米為止。 確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。當電梯未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移動電梯。 而當電梯超出頂層（或底層）平層時，

11、則應向底層（或頂層）方向移動電梯。 必要時利用盤車手輪盤動電梯。 當轎廂平層后用專用廳門鑰匙開啟廳門、在轎頂用人力開啟轎廂門、協助乘客安全離開轎廂、重新關好廳門。 困人救援工作完畢后，電梯技工應將情況完整、規范地記錄在電梯故障記JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 5/6 錄表內。4.5.2發生火災的處置4.5.2.1 客戶服務部協助維修部、秩序維護部開展火災發生時，搭乘電梯人群疏散、解困、救援及操作電梯等救助工作。4.5.2.2 當火災自動報警系統啟動或接到火警求助，并已由消防監控中心確認，消防監控中心值班人員應立即通過五方對講系統勸導業戶盡快離開，不得搭乘電梯，并迅速將情

12、況上報秩序維護部負責人、維修部負責人和秩序維護部當值中隊長。4.5.2.3 秩序維護部中隊長應按火災報警處理作業指導書啟動救災工作。4.5.2.4 樓層發生火災時： 秩序維護部當值中隊長收到指令后，應立即組織災區業戶疏散至避難層并勸導不得搭乘電梯，同時擊碎該樓棟首層“消防開關”玻璃和按動“消防開關”，迫降消防電梯運行到基站，疏散里面的乘客，以使消防電梯用于運輸消防人員和救災設備設施及其他物資等。 電梯技工收到指令后，應立即將客梯駛離火災層下兩層，停止客梯運行，立即組織客戶服務部、秩序維護部等按以上困人救援程序對被困人員進行解困。4.5.2.5 電梯轎廂發生火災時： 著火電梯不得升降。 秩序維護

13、部及其樓棟當值人員應攜帶消防器材趕赴火場，電梯技工趕赴電梯機房，客戶服務部協助。 按以上困人救援程序和火災報警處理作業指導書對被困人員進行解困。4.5.2.6火災處理完畢后，維修部應及時通知和協助電梯維保單位對災后電梯開展維修和保養工作，及時通知和協助保險公司開展電梯公眾責任險的評估工作，盡快恢復電梯的正常運行。4.5.3發生浸水的處置4.5.3.1 當底坑內出現少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源。4.5.3.2 當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上方樓層，斷開電梯總電源。當底坑、井道或機房進水較多時，應立即斷開電梯電源總開關，停梯排水。JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 6/64.5.3.3 發生濕水時，應迅速阻斷漏水源。4.5.3.4 對濕水電梯應進行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用鼓風機)、更換管線等，確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，電梯方可投入正式運行。4.6質保期內電梯的管理4.6.1 處于質保