1、xx住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強居住小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見（試行）為加強新區(qū)城市綜合管理，建設(shè)和諧社會，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)行政管理新體制，根據(jù)物業(yè)管理條例和xx物業(yè)管理辦法等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，特制訂以下意見：一、指導(dǎo)思想堅持民生為先，著力構(gòu)建“政府引導(dǎo)、社會協(xié)同、公眾參與”的物業(yè)管理格局，建立健全“重心下移、屬地為主、立足基層”的物業(yè)管理體系，加強和完善維護群眾權(quán)益機制，著力解決群眾最關(guān)心、最迫切的問題，努力取得人民群眾滿意的實效，全力營造安定有序、宜居宜業(yè)的社會環(huán)境，共創(chuàng)團結(jié)和諧美好新區(qū)。二、工作目標按照“提升物業(yè)管理水平、提高群眾居住

2、滿意度”的總體要求，將物業(yè)行業(yè)發(fā)展與保障和改善民生結(jié)合起來，以“新建小區(qū)打造高端，既有住宅小區(qū)提升服務(wù)，老舊小區(qū)改造落后”為目標，按照分類管理的思路，著力解決物業(yè)費、物業(yè)矛盾糾紛、回遷社區(qū)管理、拆違打非等突出問題，正確處理行業(yè)主管部門、開發(fā)商、屬地政府、居（村）委會和居民等關(guān)系，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、精細化，實現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的誠信、文明、有序，促進幸福家園建設(shè)，提高廣大業(yè)主的幸福指數(shù)。三、工作重點- 12 -（一）新建商品住宅小區(qū)以社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制為主要措施，加強前期物業(yè)驗收、管理和監(jiān)督，確保小區(qū)配套設(shè)施齊全到位，做好源頭管理。（二）既有住宅小區(qū)以規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、提高服務(wù)水平

3、和建立協(xié)調(diào)矛盾調(diào)處機制為主要措施，建立“準入退出”機制，堅持優(yōu)勝劣汰，整合區(qū)域資源，重點解決部分物業(yè)服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不誠信經(jīng)營，物業(yè)費市場化機制不健全，部分小區(qū)拆除違法建設(shè)難和收費難等問題。（三）老舊住宅小區(qū)在總結(jié)基層實踐經(jīng)驗基礎(chǔ)上，以解決突出問題為重點，創(chuàng)新體制機制，積極動員社會協(xié)同、公眾參與，完善社區(qū)自治結(jié)構(gòu)，推動老舊小區(qū)服務(wù)管理向規(guī)范化、社會化發(fā)展。（四）拆遷安置小區(qū)通過多渠道、多角度、多手段的大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，普及物業(yè)管理知識，增強回遷居民的繳費意識。四、管理體制按照“條塊結(jié)合，以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實行政監(jiān)管和公共服務(wù)責任，健全行

4、業(yè)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督、屬地政府具體組織、職能部門密切配合的工作機制，共同推進全區(qū)物業(yè)管理工作。（一）區(qū)住建委負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、專項維修資金，指導(dǎo)屬地政府開展工作，落實綜合協(xié)調(diào)管理職責。（二）各屬地政府要堅持黨的群眾路線，建立社會參與機制，充分發(fā)揮人民群眾積極性、主動性、創(chuàng)造性。通過宣傳引導(dǎo)，提高小區(qū)居民有償服務(wù)意識，強化社會責任意識；統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，合理配置資源，制定因地制宜的物業(yè)管理模式；調(diào)解物業(yè)管理方面投訴；指導(dǎo)居（村）委會落實好各項工作，協(xié)助行業(yè)主管部門對物業(yè)企業(yè)進行管理。（三）社區(qū)居（村）委會要充分發(fā)揮基層組織作用，改進工作方式，正確處理政府、社

5、會、群眾關(guān)系，做好社會綜合治理基礎(chǔ)工作，調(diào)解利益關(guān)系，協(xié)調(diào)社會關(guān)系，解決社會問題。負責抓好群眾的宣傳教育等工作，及時化解矛盾糾紛。居（村）委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要相互協(xié)調(diào)、相互配合、相互監(jiān)督，形成社區(qū)建設(shè)的強大合力，把小區(qū)管理好、建設(shè)好。五、工作安排（一）加強物業(yè)前期管理1. 區(qū)規(guī)劃分局牽頭規(guī)范完善開發(fā)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計和配套設(shè)施方案，嚴格要求開發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃審批方案，實施綜合開發(fā)、配套建設(shè)，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題。2. 區(qū)住建委負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。3. 屬地政府負責協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目承接糾紛，指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。4. 屬地政府牽頭探索建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制

6、度。物業(yè)公司向?qū)俚卣U納保證金，接受屬地政府管理，防止物業(yè)公司不履行職責、不接受管理、擅自撤出等。（二）整頓物業(yè)管理市場秩序5. 區(qū)住建委牽頭建立健全考評機制和企業(yè)誠信庫，清理違規(guī)企業(yè)，支持、鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)通過兼并、重組擴大規(guī)模，提質(zhì)升級，堅決淘汰服務(wù)能力差、社會影響壞、沒有規(guī)模效益的小散企業(yè)，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)走規(guī)模化、品牌化發(fā)展道路。6. 區(qū)住建委牽頭規(guī)范物業(yè)企業(yè)各種行為，實施“四公開一監(jiān)督”制度，即公開服務(wù)人員、公開服務(wù)內(nèi)容和標準、公開物業(yè)服務(wù)收費價格、公開報修和投訴監(jiān)督服務(wù)電話，接受廣大業(yè)主監(jiān)督。7. 區(qū)住建委牽頭規(guī)范企業(yè)退出程序。合同期未滿，擅自退出的，要嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合

7、同的約定追究責任；對合同期滿拒不退出的，由行業(yè)主管部門實施處罰。（三）改善居住小區(qū)環(huán)境8. 區(qū)社會辦牽頭實施社區(qū)“升級工程”，完善居住小區(qū)休閑、娛樂、健身、圖書閱覽、衛(wèi)生等基礎(chǔ)服務(wù)，改善人居環(huán)境，增強群眾幸福指數(shù)。9. 區(qū)市政市容委、區(qū)發(fā)改委和區(qū)社會辦牽頭加強停車管理，規(guī)范車位租售行為，根據(jù)小區(qū)實際特點試行“兩個一塊”，即小區(qū)內(nèi)改造一塊、利用小區(qū)周邊道路進行夜間停車一塊，緩解停車難矛盾。（四）提高服務(wù)費收繳率10. 區(qū)住建委牽頭制定和推廣實施物業(yè)服務(wù)等級標準和參照價格。11. 區(qū)司法局牽頭做好社區(qū)普法宣傳工作，增強業(yè)主繳費意識，倡導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過法律手段收繳物業(yè)費。12. 區(qū)住建委牽頭加強房屋產(chǎn)

8、權(quán)交易管理。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易時，產(chǎn)權(quán)人（或代理人）應(yīng)出具結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用的證明（或無物業(yè)管理房屋過戶證明）。（五）引導(dǎo)公眾與社會組織參與13. 屬地政府牽頭進一步轉(zhuǎn)變政府職能，充分行使業(yè)主參與權(quán)、選擇權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，引導(dǎo)業(yè)主或非營利性社會組織，通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結(jié)合、居民互助與服務(wù)外包相結(jié)合等形式，促進業(yè)主有序參與、民主管理，提升社區(qū)自我組織、自我管理的能力。14. 區(qū)委宣傳部牽頭通過報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體強化物業(yè)管理正面宣傳引導(dǎo)，積極倡導(dǎo)機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員，率先垂范，按時交納服務(wù)費。通過開辟宣傳專欄，樹立典型，客觀公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛，引導(dǎo)廣大業(yè)主

9、依法理性維權(quán)，營造輿論氛圍。15. 區(qū)委宣傳部、區(qū)文明辦和屬地政府牽頭加大回遷小區(qū)宣傳引導(dǎo)力度，做好政策法規(guī)宣傳，強化城市生活消費觀念教育，倡導(dǎo)文明生活方式，增強居民意識，形成自覺支持、共同關(guān)注、多方參與的良好氛圍。（六）加大違法建設(shè)管控力度16. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違法建設(shè)行為做到及時發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止、報告。區(qū)住建委對不履職盡責的企業(yè)，將不得在轄區(qū)內(nèi)承接新項目，不得參加示范項目考評，不得晉升資質(zhì)等級。六、保障措施（一）建立聯(lián)席會議制度聯(lián)席會議主要研究物業(yè)管理重大事項、解決物業(yè)管理重點工作，協(xié)調(diào)推進條塊協(xié)作，處理轄區(qū)問題糾紛，提出重大政策建議等。屬地政府要組織社區(qū)居（村）委會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)

10、企業(yè)等相關(guān)單位召開聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的各類矛盾和問題。公安、城管、規(guī)劃、發(fā)改、市政市容、工商、園林等相關(guān)部門，須結(jié)合自身工作職責，積極配合屬地政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。（二）建立重心下移、屬地管理的工作機制屬地政府要明確管理部門及工作人員，負責物業(yè)服務(wù)項目監(jiān)督管理和矛盾投訴調(diào)解等工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系。社區(qū)居（村）委會協(xié)助街道（鎮(zhèn)）和區(qū)住建委，做好轄區(qū)物業(yè)管理的落實工作，明確負責人；負責調(diào)處物業(yè)矛盾糾紛，發(fā)現(xiàn)和制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違章行為，及時向有關(guān)部門反映。（三）建立投訴處理機制屬地政府建立投訴受理制度，設(shè)立物業(yè)管理工作投訴點和公開投訴電話，及時調(diào)查處理業(yè)主反映的投訴事項，以“小事不出社區(qū)，大事不出屬地”為原則，充分發(fā)揮居（村）委會等基層組織作用，發(fā)動群眾、依靠群眾，把社會矛盾化解在基層。（四）建立