1、 附件1：中國農業銀行個人優質商業物業抵押貸款操作規程第1章 總則第1條 為適應個人信貸業務發展需要，規范個人優質商業物業抵押貸款業務辦理，促進業務有效發展，根據中國農業銀行個人信貸業務管理辦法等相關政策規定制定本規程。第2條 本規程所指個人優質商業物業抵押貸款是指借款人以本人或其配偶擁有所有權的優質商業物業設定抵押，向我行申請一次性或循環使用的用于特定用途的貸款。第3條 個人優質商業物業抵押貸款商業推廣名為“旺鋪貸”。第4條 “旺鋪貸”業務開辦的原則是擇優辦理、高效服務。“擇優辦理”指選擇符合條件的優質商業物業作為抵押物；“高效服務”指簡化信貸資料，優化信貸流程，提高服務效率。第5條 “旺鋪

2、貸”業務納入個人經營類信貸業務管理，根據貸款用途分別采用“個人商業物業抵押購房裝修貸款”和“個人商業物業抵押生產經營貸款”會計科目進行核算，在信貸管理系統群中納入“個人商業物業抵押貸款”類別統計和管理。第2章 貸款條件及用途第6條 借款人應具備以下基本條件： （一）具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證明。（二）具有固定住所，或穩定的工作單位，或穩定的經營場所。（三）信用狀況良好。（四）收入來源穩定，具備按期償還信用的能力。（五）申請評分達到規定的準入標準。（六）貸款用途合規。 （七）能夠提供本人或配偶名下的符合本規程規定條件的商業物業作為抵押物。（8） 在農業銀行開立結算賬戶或銀行卡賬戶。

3、（9） 承諾將擬抵押物業的租金收入存入我行或將其產生的經營現金流通過我行結算，愿意接受我行監管。（10） 原則上不得為擬抵押物業所處樓盤開發公司員工或主要股東。第7條 擬抵押商業物業已取得房地產權利證書，物業未設定抵押或受到其他權利限制，可以直接進入房地產市場交易。第8條 擬抵押商業物業所處區域商業商務氛圍濃厚，處于正常經營狀態，且符合以下條件之一：（一）位于城市商業（商務）中心區域的臨街商業用房?？h城原則上僅限于城內土地級別為一級（一類）區域上的臨街商業用房，縣域城內其他區域需辦理的，應經一級分行客戶部門批準同意。（二）位于總行和一級分行“百強千優”專業市場名單范圍、整體空置率不高于20%的

4、專業市場內的營業用房。（三）位于總、分行級房地產優質客戶或總、分行級核心客戶開發樓盤，交通便利，經營狀況良好，空置率不高于20%的營業用房。（四）位于“46112”重點城市行城市中心商業（商務）區域，整座辦公樓辦公面積原則上不少于20000平方米，物業管理專業規范，物業服務企業資質在二級及以上，年均出租率不低于80%的高端寫字樓。（五）由大中型金融機構、上年度財富世界500強企業、或肯德基、麥當勞、必勝客、華潤連鎖超市等大型知名優質連鎖品牌企業（房地產中介企業除外）等特別優質承租人承租的，承租人已與物業所有權人簽訂原則上不低于5年的正式租賃合同，剩余租期原則上不短于2年，且承租人已經投入資金用

5、于裝修或經營的商業用房。除大中型金融機構、世界500強企業外，其他優質承租人名單應由一級分行客戶部門明確并下發轄內機構。第9條 不得介入下列商業物業：（一）產權式物業。（二）以租代售物業。以租代售物業是指在租賃合同中約定了承租人在租賃有效期內購買房屋相關權利、并以房租折抵購房款的物業。（三）歌舞、洗浴、網吧等運營風險較大的娛樂行業為經營用途的物業。第10條 “旺鋪貸”的用途為：（一）歸還購置該商業物業產生的債務。（二）購置其他商業物業。（三）對本商業物業或借款人及配偶名下的其他商業物業進行裝修改造。（四）符合產行業信貸政策支持的合法生產經營用途（不得用于房地產開發）。第3章 貸款要素和抵押擔保

6、第11條 貸款額度不超過抵押物業評估價格的60%，同時不超過相應用途所需資金額度。第12條 貸款期限最長為10年，貸款期限與借款人年齡之和不超過65年。采用循環貸款方式的，循環額度有效期最長為3年。第13條 貸款利率應符合外部監管機構和總行規定。第14條 貸款期限在一年以內（含）的，可采用會計系統提供的各種還本付息方式；貸款期限在一年以上的，應采用按月（季）分期還本付息還款方式。第15條 按規定進行抵押物價格評估。評估時應以收益法為主，結合市場法，具體按照個人信貸業務擔保管理操作規程關于評估的要求執行。第16條 原則上借款人要為抵押物辦理財產險或綜合險，但一級分行規定可免于辦理保險的情況除外。

7、第17條 貸款發放之前應辦妥以農業銀行為抵押權人的抵押登記手續，并取得房屋他項權利證明。第4章 貸款受理與調查第18條 貸款申請借款人向農業銀行申請“旺鋪貸”，填寫中國農業銀行個人信貸業務申請表，并提供下列材料：（一）借款人及配偶身份證件。（二）借款人婚姻狀況證明。（三）還款能力證明。（四）抵押物業的房地產權利證書。（五）抵押物業所有權人（含共有權人）身份證件以及同意抵押的書面文件。（六）申請評分所需材料。（七）貸款用途證明材料。貸款用于歸還購置抵押物業產生的債務的，應提供所購置物業的真實、合法、有效的商品房買賣合同（或契稅完稅發票）、債務證明。貸款用于購置其他商業物業的，應提供借款人與售房人

8、簽訂的真實、合法、有效的商業用房房屋買賣合同。貸款用于商業物業裝修改造的，應提供裝修改造合同。貸款用于生產經營的，應提供相關用途證明或聲明。借款人為個體工商戶經營者的，貸款用途為借款人或其家庭生產經營所需；借款人為企業出資人的，貸款用途為借款人持股比例不低于30%、且借款人與其一致行動人共同持股比例不低于50%的企業生產經營所需。一致行動人的范圍及管理要求按照助業貸款規定執行。第19條 “旺鋪貸”實行雙人調查，并依據中國農業銀行個人信貸業務管理辦法和中國農業銀行個人信貸業務盡職調查操作要點指引（試行）（以下簡稱調查指引）對借款人提供的資料、借款人身份、信用記錄、借款用途、還款能力、抵押物價值等

9、進行貸款調查，除此之外，還需按本章其他規定進行調查。第20條 調查抵押物業是否符合規定條件。雙人實地調查抵押商業物業及周邊同類物業的經營和出租情況等，分析物業經營和租賃前景是否穩定。除由于停業裝修等合理原因外，物業應處于正常經營狀態。第21條 還款能力調查 通過對借款申請人收入、負債、資產狀況等方面的分析，綜合判斷其第一還款來源是否真實、穩定、充足。（一）對出租型物業，調查租賃合同是否真實、合法、有效，租賃行為是否存在損害農業銀行利益的可能（包括但不限于租賃合同限制出租房產抵押、無特別原因租金價格明顯高于或低于市場平均水平、租金支付周期過長等），租金價格是否合理，其月租金應達到本筆貸款月還款額

10、的70%。對月租金收入低于本筆貸款月還款額的，按調查指引要求調查借款人其他收入和流動資產情況；對月租金收入高于本筆貸款月還款額的，可免于調查租金之外的收入和資產情況。 對租賃合同約定銀行轉賬方式收取租金的，原則上要求借款人提供與租賃合同約定一致的銀行賬戶6個月（含）以上租金銀行入賬明細。對租賃合同約定以現金方式收取租金的，如月租金超過一定金額的（具體標準由一級分行確定），應要求借款人提供6個月（含）以上、與租金收入金額大致相當的銀行入賬憑證，其他情況下，調查人員應通過對同等區位、同類業態商業物業租金價格情況的調查，判斷擬抵押物業租金是否真實、合理。 （二）對自營型物業，按個人助業貸款要求調查借

11、款人第一還款來源是否充足。（三）無論出租型物業還是自營型物業，對擬抵押率低于40%，或者借款人能夠按照調查指引要求提供貸款申請金額30%的流動資產證明的，可直接以借款人提供的收入證明（租賃合同、收入聲明等）認定其收入。第22條 客戶經理應見證擬抵押物業所有權人與承租人簽署承租人出租人承諾書。對物業承租人為優質承租人名單范圍內的，如租賃合同已經政府相關部門備案，可不要求雙方簽署承租人出租人承諾書。第23條 實地調查時應拍攝并上傳必要的影像資料，包括但不限于抵押房產外觀、內部結構、所在建筑整體情況、周邊商戶經營情況等。第5章 審查審批、用信管理、貸后管理第24條 審查、審批人員按中國農業銀行個人信

12、貸業務管理辦法的規定進行審查、審批，除此之外，還需重點審查以下內容：（1） 抵押物業是否符合規定條件。（2） 抵押物業評估價格是否合理，出租型抵押物業的租金價格是否合理。第25條 合同簽訂客戶經理落實信用發放條件，按規定與借款人、抵押人簽訂借款合同。對申請非循環貸款的，簽訂個人擔保借款合同；對申請循環貸款的，簽訂最高額擔保個人借款合同。并在借款合同（或以補充協議方式）補充約定以下條款：（一）在借款期限內，借款人和抵押人承諾以下事項：1.抵押物產生的租金按 個月存入本合同項下的還款賬戶。2.抵押物用于自營的，將其產生的經營性資金通過本合同項下的還款賬戶結算。3.抵押物新簽、續簽、變更租賃合同時，

13、均須提前至少10個工作日告知貸款人，并經貸款人審核同意。4.不存在基于抵押物產生的租金債權等應收賬款質押或轉讓等情形；在抵押貸款全部清償之前，未經貸款人書面同意，抵押人不得將基于抵押物產生的租金債權等應收賬款質押或轉讓給任何第三人。（二）貸款人有權隨時查詢還款賬戶資金情況，出現借款人或抵押人未按上述約定履行承諾的，貸款人有權宣布借款提前到期、提前收回已發放的抵押貸款、要求增加擔保、提前行使擔保權或采取其他資產保全措施。第26條 按規定辦理抵押登記和保險手續。對申請非循環貸款的，辦理普通抵押登記；對申請循環貸款的，辦理最高額抵押登記。第27條 用信流程、支付管理和貸后管理參照中國農業銀行個人房產抵押貸款操作規程規定執行。其中，貸款用于歸還購置抵押物業產生的債務的，貸款資金應劃入債權人賬戶，并在貸款發放后合理期限內（具體由一級分行明確）要求借款人和其債權人提