1、世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì) 2011 年年會(huì)入選論文房產(chǎn)稅資本化的歸宿問題研究兼論上海房產(chǎn)稅“新老劃斷”的理論基礎(chǔ)王智波華南師范大學(xué) 經(jīng)管學(xué)院 510006 ）內(nèi)容提要： 本文對(duì)房產(chǎn)稅改革中增量房和存量房的房產(chǎn)稅資本化歸宿問題進(jìn)行研究， 稅制公平的角度，為上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的“新老劃斷”提供了理論依據(jù)，提出對(duì)增量房征稅符合資本稅”和“受益論”的觀點(diǎn)，但是對(duì)存量房征稅，則由于政府從存量房稅費(fèi)中已經(jīng)一次性收 取 70 年的房產(chǎn)稅，因而，是重復(fù)征稅。同時(shí)，由于住房是工薪階層的主要財(cái)產(chǎn)，股權(quán)、金1融資產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是資本所有者的主要財(cái)產(chǎn)， 因而， 對(duì)存量房征稅是對(duì)勞動(dòng)征稅， 而對(duì)資本免稅。關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)稅；稅制改

2、革；橫向公平；縱向公平；新老劃斷本文是教育部人文社會(huì)科學(xué)研究青年基金項(xiàng)目（批準(zhǔn)號(hào)：10JC790269）和廣東省教育廳育苗工程項(xiàng)目（批準(zhǔn)號(hào)：wym09060）的階段性成果。A Study on The Incidence of Property Tax CapitalizationSummaryThis paper discusses the main aspects of the taxation of housing drawing on general principles of property tax capitalization. and provides theory basis

3、 on Shanghai housing property tax, from the perspective of justice. It focuses on that the property tax Capitalization on the stocking house is horizontal inequity and vertical inequity .Key words : Property Tax, Taxation reform, Horizontal Equity, Vertical Equity作者簡介：王智波，男，博士，華南師范大學(xué)經(jīng)管學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授電話：15

4、521272022子郵箱:wan gzb2001通信地址:廣州大學(xué)城華南師范大學(xué)經(jīng)管學(xué)院王智波收郵政編碼:5100068房產(chǎn)稅資本化的歸宿問題研究 兼論上海房產(chǎn)稅“新老劃斷”的理論基礎(chǔ)內(nèi)容提要：本文對(duì)房產(chǎn)稅改革中增量房和存量房的房產(chǎn)稅資本化歸宿問題進(jìn)行研究, 稅制公平的角度，為上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的“新老劃斷”提供了理論依據(jù)，提出對(duì)增量房征稅符合“資本稅”和“受益論”的觀點(diǎn)，但是對(duì)存量房征稅，則由于政府從存量房稅費(fèi)中已經(jīng)一次性收 取70年的房產(chǎn)稅，因而，是重復(fù)征稅。同時(shí)，由于住房是工薪階層的主要財(cái)產(chǎn)，股權(quán)、金融資產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是資本所有者的主要財(cái)產(chǎn)

5、,因而，對(duì)存量房征稅是對(duì)勞動(dòng)征稅，而對(duì)資本免稅。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；稅制改革；橫向公平；縱向公平；新老劃斷中圖分類號(hào)：F810文獻(xiàn)識(shí)別碼：A房產(chǎn)稅改革的方向是將征稅對(duì)象從營業(yè)用房擴(kuò)大到個(gè)人所有的非營業(yè)用房。這一改革引發(fā)了普遍的關(guān)注和熱烈的討論，然而，無論是學(xué)術(shù)研究，還是媒體輿論對(duì)于房產(chǎn)稅資本化(Capitalization )歸宿(incidenee)問題卻鮮有研究。顯然，如果資本化歸宿的公平性問題 在理論上沒有解決，那么，房產(chǎn)稅改革就難以順利推進(jìn)。本文試圖從理論上闡述房產(chǎn)稅資本化的歸宿，并從稅制公平角度解釋為什么上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行“新老劃斷”，而重慶僅對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅。具體結(jié)構(gòu)安排如下：第

6、二部分 是對(duì)房地產(chǎn)保有稅歸宿問題的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，提出本文的切入視角與貢獻(xiàn)；第三部分考察存量房的房產(chǎn)稅資本化橫向公平問題，提出對(duì)存量房課征房產(chǎn)稅是重復(fù)征稅；第四部分研究存量房的房產(chǎn)稅資本化縱向公平問題，提出對(duì)存量房征稅是對(duì)工薪階層的主要財(cái)富征稅，(批準(zhǔn)號(hào)：10JC790269)和廣東省教育廳育苗工程項(xiàng)目(批 本文是教育部人文社會(huì)科學(xué)研究青年基金項(xiàng)目 準(zhǔn)號(hào)：wym09060 )的階段性成果。 個(gè)人所有的非營業(yè)用房主要指居民住房。而對(duì)資本收入者的主要財(cái)富免稅；第五部分是本文的結(jié)論。一、房產(chǎn)稅歸宿問題的研究現(xiàn)狀學(xué)術(shù)界對(duì)房產(chǎn)稅(國外稱為財(cái)產(chǎn)稅)歸宿問題主要有以下三種觀點(diǎn)：1. 傳統(tǒng)觀點(diǎn)(old vi

7、ews)將財(cái)產(chǎn)稅分為兩個(gè)部分：一是對(duì)土地價(jià)值征稅部分；二是對(duì)建筑物價(jià)值征稅部分。對(duì)土地價(jià)值征稅部分由于土地供給完全缺乏彈性，故完全由地主負(fù)擔(dān)。不過，Hobs on ( 1986)的實(shí)證研究表明土地供給不是完全缺乏彈性的，土地所有者可以向 購房者轉(zhuǎn)嫁部分稅負(fù)。對(duì)建筑物價(jià)值征稅部分由于建筑資本的長期供給完全有彈性，因而 建筑物價(jià)值稅可以轉(zhuǎn)嫁給房屋購買者承擔(dān)，被稱為財(cái)產(chǎn)稅的消費(fèi)稅效應(yīng)(Excise Tax Effect)。一般認(rèn)為，隨著收入增加，消費(fèi)(包含住宅消費(fèi))占收入的比例下降，所以財(cái)產(chǎn)稅占收入的 比例也隨收入的增加而下降，故財(cái)產(chǎn)稅是累退的。2. 新觀點(diǎn)(new views)由 Mieszkow

8、ski (1972)2提出并經(jīng) Zodrow 和 Mieszkowski (1986) 拓展，他們假設(shè)在資本流動(dòng)導(dǎo)致資本的報(bào)酬率趨同，因而全體資本所有者的稅后必要報(bào)酬率將按各地區(qū)平均財(cái)產(chǎn)稅率下降，這就是所謂財(cái)產(chǎn)稅的“資本稅效應(yīng)(Capital Tax Effect) ”。近期的文獻(xiàn)，如 Essi和M?tt?nen (2010)則注意到從長期來看，資本供給會(huì)因?yàn)楸匾獔?bào) 酬率下降而減少，這將導(dǎo)致實(shí)際工資水平下降，因而，部分財(cái)產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁至勞動(dòng)者承擔(dān)。3. 受益論，Oates (2001)稱之為Tiebout-Hamilton-Fischel模型，認(rèn)為消費(fèi)者無成本 地遷徙和地區(qū)之間的競爭，導(dǎo)致任何一個(gè)

9、人都不能通過遷移來增加他的效用，即所謂Pareto意義上的Tiebout均衡，在這一狀態(tài)下，地方財(cái)產(chǎn)稅變成受益稅。根據(jù)這一觀點(diǎn)，財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)使用者的收費(fèi)，是公共服務(wù)的價(jià)格，不會(huì)造成任何收入再分配，從而，無所謂“累進(jìn)”、“累退”。遺憾的是，文獻(xiàn)對(duì)于房產(chǎn)稅歸宿的討論都回避了征稅之初，資本化的歸宿問題， 他們或者假設(shè)資本化由地主承擔(dān)，如傳統(tǒng)觀點(diǎn)的土地價(jià)值稅；或者著眼于長期， 假設(shè)資本化已經(jīng)完成，只討論征稅對(duì)未來建筑資本的影響，如傳統(tǒng)觀點(diǎn)中的建筑價(jià)值稅、新觀點(diǎn)和受益論。因而，目前的理論只適用于開征房產(chǎn)稅之后，對(duì)增量房征稅的稅負(fù)歸宿分析，而不適合對(duì)存量房征稅的分析。我國的具體國情是80%以上的城鎮(zhèn)居民擁有

10、自有住房 ，如果對(duì)存量房普遍征稅，那么由業(yè)主承擔(dān)資本化是否符合稅制公平原則成為一個(gè)值得研究的問題。二、對(duì)存量房征稅的橫向公平問題600多名研究生和在職進(jìn)修人員提出以下(一)一個(gè)“框架依賴”的故事 筆者曾經(jīng)在多個(gè)不同課堂上， 以問卷的形式向 的問題：假設(shè)政府以拍賣形式出讓一塊土地使用權(quán)，年限70年，政府的要價(jià)有兩種方式：(1)宣布不征房產(chǎn)稅，一次性收取 70年土地出讓金;(2)宣布一次性收取70年土地出讓金，同1%。時(shí)一次性收取70年的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的稅基是土地出讓金，稅率為按廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒 2009的數(shù)據(jù)，廣東城鎮(zhèn)居民中住宅自有率為 88.5%，另有4.2%租賃公房，7.29% 是租賃私房。按

11、北京統(tǒng)計(jì)年鑒 2009的數(shù)據(jù)，北京2008年末，城鎮(zhèn)居民中的住宅自有率是 83.5%，另有 13.5%是租賃公房，3.0%是租賃私房。所謂“框架依賴(Framing Independence Bias)”是行為金融學(xué)家 Tversky和Kahneman (1981 )在實(shí)驗(yàn)中 發(fā)現(xiàn)，某些人對(duì)問題的決策依賴于描述問題時(shí)所用的“框架”，本質(zhì)相同的問題會(huì)因?yàn)榭蚣懿煌鴮?dǎo)致某些人的決策不同。問題：如果購房者的出價(jià)就是政府的收入，那么，兩種方式中，你認(rèn)為哪一種方式會(huì)使 政府取得的收入更多？請(qǐng)選擇:A.第一方式B .第二方式C.其它，請(qǐng)寫出你認(rèn)為可能的答案在沒有任何提示的情況下，第一次回收問卷,600多名

12、被試中有 32.17%選A ； 22.84%后，第二次回收問卷，則幾乎所有選B； 46.98%選C,并且多數(shù)給出答案“ 一樣多”。當(dāng)提示，“請(qǐng)分析這兩種要價(jià)方式對(duì)于購 房者福利有什么樣的差異，購房者對(duì)福利高的，出價(jià)高” 的被試都選CO顯然，只需要簡單的提示， 幾乎所有的人能夠認(rèn)識(shí)到在這兩種方式下，購房者的出價(jià)相同。這等同于說，對(duì)存量房而言，政府雖然沒有征收過房產(chǎn)稅，但是政府從土地出讓金中獲 得的收入已經(jīng)包含了 70年的房產(chǎn)稅。（二）資本化的存在說明存量房的房價(jià)中包含了房產(chǎn)稅如果讀者對(duì)上述分析有所保留的話，我們換一種思路，解釋資本化的存在本身就說明了存量房的房價(jià)中包含了房產(chǎn)稅。在相同的環(huán)境中，買

13、方在征房產(chǎn)稅條件下的出價(jià)一定會(huì)低于 不征房產(chǎn)稅條件下的出價(jià) 。這個(gè)由征稅引起的房屋買賣價(jià)差有多大呢？從理論上講，這個(gè)價(jià)差將等于70年房產(chǎn)稅的現(xiàn)值，即房產(chǎn)稅資本化的價(jià)值。如果命題“在相同的環(huán)境中，買方在征房產(chǎn)稅條件下的出價(jià)一定會(huì)低于不征房產(chǎn)稅條件 下的出價(jià)”成立，那么，所有與價(jià)格相關(guān)的房地產(chǎn)稅費(fèi)都會(huì)隨房產(chǎn)稅的開征而減少。即，在開征房產(chǎn)稅的情況下，政府在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所獲得的土地出讓金，向開發(fā)商征收的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅費(fèi)；在交易環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅， 契稅，二手房買賣產(chǎn)生的個(gè)人所得稅都會(huì)低于不征房產(chǎn)稅的情況。從理論上看，土地出讓金及其它與土地開發(fā)、交易有關(guān)的稅費(fèi)在開征房產(chǎn)稅前后的變化量

14、，等于按年所征收的房產(chǎn)稅的現(xiàn)值。也就是說，在開征房產(chǎn)稅之前，政府所收取的房地產(chǎn)稅費(fèi)中已經(jīng)含有一次性征繳的70年房產(chǎn)稅。如果承認(rèn)“在開征房產(chǎn)稅之前，政府已經(jīng)一次性收取了 70年的房產(chǎn)稅”。那么，再向存量房征稅，就是重復(fù)征稅了。如果看清這個(gè)問題，那么對(duì)地方政府而言，向所有的存量房課征房產(chǎn)稅就不是一個(gè)明智之舉。這正是上海版房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)辦法中提出“新老劃斷”，即對(duì)改革之前已經(jīng)出售的存量房不征房產(chǎn)稅的原因。（三）存在對(duì)“存量房”征收房產(chǎn)稅的理由嗎？由于國外的房產(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人住房普遍征收的，因而有專家建議我國房產(chǎn)稅改革也應(yīng)該對(duì)“存量房”普遍征稅，其理由是“在長期租賃體系下，未征收土地稅或財(cái)產(chǎn)稅，使中國政無

15、論是從買方的福利，還是支付能力等方面考慮，這一說法都應(yīng)該可以成立。 這由房地產(chǎn)市場的買方競爭保證。府沒能獲得增值收益。因此，潛在的收入損失是巨大的”（Ding和Knaap, 2005）。這一說法的偏頗之處在于假設(shè)：（1）土地出讓市場低估了地價(jià)； 同時(shí)（2）交易市場（包括開發(fā)商和購房者）低估了房價(jià)。如果土地價(jià)值沒有被低估，那么“招拍掛”形成的土地出 讓金中已經(jīng)包含了市場對(duì)未來規(guī)劃中的政府公共投資和公共服務(wù)增值的支付，也就是說，只要房地產(chǎn)市場是理性和充分競爭的，那么，政府就能從土地出讓金中提前收獲他的投資成本和投資收益。退而言之，假設(shè)（1）成立，即地價(jià)被低估，只要市場沒有低估房價(jià)，開發(fā)商 將獲得超

16、額利潤，政府按現(xiàn)行稅制可以在其房屋銷售以后，以企業(yè)所得稅和土地增值稅等形式向開發(fā)商索取土地增值的報(bào)酬，無須另征新稅。只有房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性的低估了地價(jià)和房價(jià)，政府才有對(duì)存量房征稅的理由。然而，這個(gè)假設(shè)成立嗎？中央政府對(duì)抑制房價(jià)過高的調(diào)控始于2005年，而媒體對(duì)房價(jià)過高的抱怨可以追溯到1989年。三、對(duì)存量房普遍征稅的縱向公平問題如果政府要憑借行政權(quán)力對(duì)存量房普遍征稅，那么，由業(yè)主承擔(dān)房產(chǎn)稅資本化是否符合縱向公平，成為一個(gè)值得討論的問題。（一）以房價(jià)收入比衡量一般來說，房產(chǎn)稅是按法定稅率對(duì)房屋的價(jià)值課稅，“房價(jià)收入比”乘以稅率就是房產(chǎn)稅占收入的比率。因而，我們可以通過考察不同收入階層的房價(jià)收入比來

17、考察房產(chǎn)稅的縱向 公平問題。1. 自有住房的房價(jià)收入比將家庭收入按由貧到富排列作為橫坐標(biāo)，“房價(jià)收入比”作為縱坐標(biāo)，繪制“自住房的房價(jià)收入比”曲線。因?yàn)樽杂凶》渴堑湫偷谋匦杵罚晕覀儠?huì)發(fā)現(xiàn)在擁有自有住房的城鎮(zhèn)居民中，“自住房的房價(jià)收入比”曲線朝右下方傾斜，也就是說，收入越高，房價(jià)收入比就 越低。這意味著，對(duì)占城鎮(zhèn)居民人口比重80%以上的業(yè)主家庭而言，對(duì)自有住房課征房產(chǎn)稅是累退的，隨收入越低，房產(chǎn)稅越重。簡單的設(shè)置“起征點(diǎn)”、“免征額”無法改變“房價(jià)收入比曲線”的形狀，從而，無法改變對(duì)自有住房征房產(chǎn)稅的累退性。2. 擁有多套住房家庭的房價(jià)收入比我們知道住房不僅有消費(fèi)的功能，還具有價(jià)值貯藏和投資

18、功能，但從統(tǒng)計(jì)意義上看，使考慮投資與投機(jī)因素，“房價(jià)收入比隨收入的提高而提高”仍然不可能成立。一個(gè)更為合 理的判斷是住房投資是收入的增函數(shù)和投資渠道的減函數(shù)。當(dāng)收入超過中等水平時(shí)， 出現(xiàn)了以住房投資行為，房價(jià)收入比隨之出現(xiàn)上升；到高收入水平階段， 隨投資渠道的增加， 房價(jià)收入比下降。因而，“房價(jià)收入比曲線”呈倒 U型，這使得按“稅負(fù)/收入”衡量，缺乏投資 渠道的中高收入者稅負(fù)最重，自住型的中低收入者次之，投資渠道眾多的資本所有者最輕。而且，對(duì)（部分出如果對(duì)存量房采取首套不征， 僅對(duì)第二及以上征房產(chǎn)稅， 那么，可以將低收入階層排除 在征稅范圍之外。但是對(duì)工薪階層中的中高收入人群而言，房產(chǎn)稅仍然是

19、累退的。 出租房征稅，利益受到損害還要包括承租人。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅將導(dǎo)致出租房的供給減少租房被出售），租金上升，所以，稅負(fù)將有部分轉(zhuǎn)嫁給租房居住者。F面，我們考察家庭的“住房價(jià)值占全部（二）以房價(jià)財(cái)富比衡量房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)財(cái)產(chǎn)中的房產(chǎn)征稅。 凈財(cái)富比率”說明對(duì)存量房征稅的累退性。一般地講，在中等以上收入的人群中， 家庭財(cái)富中住房價(jià)值占比，隨富裕程度的增加而國務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知是2005年3月26日，上海市政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控則在2003年就開始了。實(shí)際上在 1989年，人民日?qǐng)?bào)就以“房價(jià)猛漲，勢在必控，百姓望樓興 嘆，國家正擬法規(guī)”標(biāo)題討論北京和上海的房價(jià)過高，見

20、人民日?qǐng)?bào)1989年2月20日第二版。對(duì)沒有自有住房的居民而言，房產(chǎn)稅的公平性要看房產(chǎn)稅如何影響租賃市場。遞減的。即房價(jià)財(cái)富比在人群的中的分布呈倒 U 型。這是因?yàn)樽》渴枪ば诫A層主要的財(cái)富 形態(tài)，而企業(yè)的股權(quán)、 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和金融資產(chǎn)是資本收入者的主要財(cái)富形態(tài)。 在這種情況下， 對(duì)存量住房普遍課征房產(chǎn)稅是對(duì)工薪階層的主要財(cái)富征稅，而對(duì)資本收入者的主要財(cái)富免 稅，本質(zhì)上是對(duì)勞動(dòng)征稅而對(duì)資本免稅。 這顯然與通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的改革初衷不符。目前， 我國國民收入分配中一個(gè)較為突出的問題是勞動(dòng)所占份額過低， 低于發(fā)達(dá)國家和 發(fā)展水平相近的發(fā)展中國家，而且還在逐年下降，資本所占份額過高，而且還在逐年上升

21、。 與此同時(shí)， 工薪階層卻成為個(gè)人所得稅的稅負(fù)主體。 在這樣的條件下， 如何設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制， 改善至少不是惡化現(xiàn)行稅制中已經(jīng)存在的“逆向調(diào)節(jié)”是房產(chǎn)稅改革必須思考的問題。四、結(jié)論本文論證在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度中，政府已經(jīng)對(duì)存量房一次性收取了 70 年的房產(chǎn)稅， 因此，向存量房征收房產(chǎn)稅存在重復(fù)征稅的問題。如果政府憑借權(quán)力對(duì)存量房征稅，那么， 稅收的資本化將導(dǎo)致縱向不公平。這是因?yàn)槠毡檎魇辗慨a(chǎn)稅是在對(duì)工薪階層的主要財(cái)富課 稅，而對(duì)富裕階層的主要財(cái)富免稅。從稅制公平的角度看，上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法提出“新老劃斷” ，即對(duì)存量房免稅，把 征稅對(duì)象限定于 “本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以

22、上的住房和非本市 居民家庭在本市新購的住房”是合理的。 而且， 在僅對(duì)新購住房征稅的情況下，上海還對(duì)新 購住房設(shè)置起征點(diǎn) （免稅住房面積是人均 60 平方米），是因?yàn)槿绻Y本化不完全的， 房產(chǎn)稅 將部分轉(zhuǎn)嫁給新購住房的購買者，形成累退效應(yīng)。對(duì)富裕階層的非生產(chǎn)性財(cái)產(chǎn)征稅是一項(xiàng)爭議較少的建議， 在區(qū)分工薪階層住房和富裕階 層奢侈性住宅的前提下， 把房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象限定于豪宅， 如重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)將征稅對(duì)象 定為“獨(dú)棟別墅”和“對(duì)于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓” 以及投機(jī)性購房也是合 理的。參照文獻(xiàn)：1Paul Hobson, "The Incidence of Heterogeneous Residential Property Taxes," Journal of Public Economics, 1986, 3: 363-373234Mieszkowski, Peter, "The Property Tax. An Excise Tax or a Profits Tax?" Journal of Public Economics, 1972, 1: 73-96.Mieszkowski, Peter and Zodrow, George R., “Taxation an