1、房地產存量市場狀況調研報告:01-09房地產作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上 百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量 供給與需求必須引起重視。房地產存量市場又稱二手房市場，指 存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場。結合深 入學習實踐科學發展觀活動，筆者近日先后到林市房地產產權產 籍監理（市場）處、*市房屋置業擔保公司和其它房地產中介機 構進行了存量房（二手房）市場調研。近兩年，由于房地產增量 市場和存量市場的聯動效應、人們住房消費觀念的轉變以及各商 業銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀 升，呈現強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場

2、也呈現快速成長的 態勢。二手房貸款市場的健康發展對二手房市場的發展有著舉足 輕重的作用，對整個房地產金融市場的穩定也會產生很大影響。 一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產產權交易中 心、銀行、房屋中介、專業貸款服務公司等多個機構，貫穿整個 二手房交易過程。其中，任何一個環節的疏漏都可能導致銀行信 貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風 險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發展。目前， 我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準入門檻比較低，二手房貸 款服務機構的資質水平以及從業人員的職業服務水平良莠不齊。 因此，針對我市二手房貸款市場現狀，有關管理部門應抓緊找出 其隱

3、藏的風險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保 我市房地產市場健康快速地發展。一、我市二手房市場的現狀及原因分析XX年1-2月，我市二手房市場受宏觀經濟影響，仍處在調整 階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產開發企業或代理機構 利用節日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效 甚微。除個別數據發生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改 觀。（一）1-2月我市二手房交易情況XX年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中 存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4. 32萬 平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3. 33萬平 方米，同比下降14

4、%。（二）1-2月我市二手房價格情況XX年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米， 同比增7. 6%。（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題1. 還款風險借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于 我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借 款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真 實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手 房貸款形成逾期和壞賬的風險。2. 二手房貸款服務機構的誠信風險。在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風 險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效 控制，銀行的利益無法得到很

5、好的保障。從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房 貸款申請人與銀行之間，起到了 “橋梁”作用，在一定程度上為 二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而， 由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手 房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收 費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大 大小小的中介公司；并且，二手房中介從業人員素質大多不高， 再加上一些購房人（借款人）自身的法律常識和自我保護意識不 強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些 中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙 取銀行貸款或

6、高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在 高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種 手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿 跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和 下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。3. 各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有 者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款 人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集 資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個 過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過 程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建 立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競 相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚 至把某些關鍵的貸款審核環節下放給