1、商業街商鋪商業街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業街建筑的 單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業街經營的商品是專業類別，還是不 加確定的復合形式，我們將商業街商鋪分為專業商業街商鋪和復合商業街商 鋪。專業商業街商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業街、汽車 配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業街商鋪對經營的商品不加確 定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業街，北京宣武 區的大都市街等。需要指出的是，專業商業街商鋪鑒于整個商業街經營商品的統一性特點，整 個商業街的市場成本比較低， 只要商業街

2、的幵發商對整個商業街恰當進行包 裝，那么所有的商鋪就可以享受幵發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。從 此特點可以得出結論：專業商業街從運營成本的角度符合市場規律和競爭規 律。另外，因為專業商業街經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜 程度較低，幵發商不太容易發生因為商業街的規劃設計不合理，最終對整個 項目的運營發生負面影響的情況。就復合商業街來講，因為經營商品沒有統一性、協調性，所以幵發商對 項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規 則。除此因素以外，復合商業街的規劃設計難度較高，開發商操作不當，就 會發生因投資者、經營者不認同項目的規劃設計方案而導致的項目失敗，也

3、會發生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。 復合商業街在國內成功的案例很多， 但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘 煉的品牌化商業房地產綜合形式。北京的王府井商業街，西單商業街，前門 大柵欄商業街，上海南京路都屬于典型的復合商業街形式，另外它們都經過 了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳的商業品牌，所以它們的成功 是自然的，必然的，也是值得借鑒的。需要指出的是，國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大 中城市打造復合商業街的形態，賽睿顧問認為這種努力有不切實際的地方， 運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的， 如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投

4、資回收周期，那么投資大型復 合商業街的方案才是可行的。復合商業街在大城市往往已經形成了幾個有市場影響力的項目， 所以市 場競爭的壓力已經很大，如果再想新建其他復合商業街項目，無疑市場風險 會比較大。 對于中小城市來講， 復合商業街在有的城市尚處在初始發展階段， 甚至是第一個當地的復合商業街項目， 這種情況下， 項目的風險相對比較低， 但是必須謹慎判斷項目的規模、定位等。? 專業商業街商鋪的特點1）商業街規模特點規模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和 經營建材的商業街其規?？赡軙休^大的差別。 北京的 "女人街 "屬于典型的 女性服裝商業街，每個獨立的

5、 "女人街 "規模在一萬多平米；而北京十里河建 材街，建筑規模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。 如果 一個商業街盲目追求規模效應， 那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的 經營困境。（2）商業街規劃設計特點 沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業街的長度不能太長，超過 600 米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業街項目到底如何進行規劃設計，如何把握規劃設計準則，對于開發商來講是一個重要的問題。（3）商業街名稱特點專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經

6、營的商品類型兩大要素。比如， "北京三里屯酒吧街 "名稱就準確包含了位置元素 "三里屯 "， 和經營商品類型元素 " 酒吧" ，這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到 的，專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。 另外，位于北京西三環至西四環、由北京世紀金源投資集團集團開發的金源 大酒店 "不夜城 " ，消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業街項目的位置 及可以提供的服務等。（4）專業商業街商鋪特點 商鋪的形式有些專業商業街完

7、全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全 采取鋪位形式，如北京 "女人街 " ；其他專業商業街采取鋪位、鋪面結合的方 式，如北京十里河建材街。鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商 鋪開發商來講，卻意味著可開發面積減少。物品購買業態商品商業街因為針 對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業 態、體驗業態商業街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關注的是，凡是 采取鋪面形式的專業商業街，整個街取得成功的比例很高。 投資回報形式出租經營為主要投資回報形式。個別商業街的商鋪采取出售的方式。有 些專業商業街鑒于銷售手續不容易拿到

8、， 開發商采取商鋪一定年限使用權出 售的方式。? 復合商業街的特點（1）商業街規模特點復合商業街大多數規模龐大。無論北京的王府井商業街，還是上海南京 路，都是商業 "巨無霸 " ，沿街商業房地產開發面積達幾十萬平方米。 新開發復合商業街的規模決策對開發商是一個考驗，如果開發面積太大，超 過了市場需求，開發商很容易失敗。（2）商業街規劃設計特點沿街兩側布置，大多數為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業街 長度達到 23 公里）。復合商業街規模龐大， 對規劃設計的水平有較高要求。 設計商必須合理、 科學考慮交通組織、停車場規劃、消防、環境、商業引導概念等問題，如果 上述問題未

9、予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會 導致項目失敗。拿北京平安大街為例，這條街初始規劃目標是建成一條老北京特色街， 但其最終的發展情況令人失望。 發生以上情況的原因何在？賽睿顧問認為該 項目的規劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車 位，絕大多數商家都無法正常經營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標 準確定的，所以與商業經營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何 一個都會直接導致項目失敗。（3）商業街名稱特點復合商業街的名稱主要體現其所在的位置。既然復合商業街的名稱主要體現其所在位置的地名， 那么這個地名的品 牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發商

10、在項目運營過程中，將面臨極 大的難度。一個很陌生的、新開發的復合商業街，其市場前景值得商鋪投資 者謹慎考慮。（4）復合商業街商鋪的特點 商鋪的形式主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少。在運營成熟的復合商業街，鋪面商鋪 的價值極高。 如果有人在北京王府井商業街擁有鋪面房的話， 大家一定確信， 這個房東一定收益頗豐。 投資回收形式主要采取出租經營的方式。 有些很大規模的復合商業街往往將沿街的土 地出讓給不同的開發商，由不同的開發商各自開發。這種多家開發商共同開發大規模商業街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況，而 且要考慮商業街整體的規劃等問題。也有一些新建復合商業街采取出售經營的方式。 如果該類商業街是一個 沒有歷史鋪墊的項目，這類項目的投資風險比較大。? 商業街商鋪投資策略專業商業街商鋪不僅適合機構進行投資，也適合個人投資者。商鋪的出 售面積整體較小，所需要投入的資