1、精品杭州XXX商業項目建筑方案設計任務書2015 年 7 月 7 日-可編輯-精品1.項目簡介1.1 項目概述本項目位于杭州市江干區九堡核心地段， 北距九堡客運中心直線距離約 1 公里，東臨杭喬路，北臨下沙路（城市快速路），西側和南側為規劃路，南側為新建住宅小區。周邊交通便捷、路網暢通、住宅林立，項目規劃總建筑面積約 9 萬平方米，為集商業、辦公和酒店為一體的社區商業綜合體。1.2 設計指標1 規劃用途：商業辦公用地2 建筑容積率：W 2.53 建筑密度：w 40% （以最終政府批復為準）4 綠地率：20% （以最終政府批復為準）5 建筑限高：w 55 米-可編輯-精品6 建筑用地面積：200

2、00 平方米；地上總建筑面積：50600 平方米，地下建 筑面積約 40000 平方米（地下 2 層），總建筑面積約 90000 平方米。2.項目定位及方案階段設計要求2.1 整體定位本項目依托周邊密集的住宅社區和九堡客運中心的商業消費人流、辦公人流和商旅客群，定位為集商業、辦公和酒店為一體的社區型商業綜合體。2.2 物業類型配比及分物業定位本項目由商業、辦公和酒店三部分組成。商業地上建筑面積約3.1 萬平方米（4層），地下建筑面積約 3.8 萬平方米（地下 2 層）；辦公建筑面積約 1 萬平方米； 酒店建筑面積約 9 千平方米。地下設置 2 層，B1 層以超市為主，B1 層剩余部分 和 B2

3、層為車庫、車道和設備用房等，盡量減少設置人防面積。汽車泊位和自行 車位盡可能滿足杭州市相關規范。2.2.1 商業定位-可編輯-精品目前地塊周邊住宅林立，已形成穩定的消費客流，但商業消費氛圍缺乏。本項目將滿足區域人群對于集零售、 餐飲和休閑娛樂的體驗型商業的消費需 求，集中面向家庭消費。建立主題概念，以建筑造型、立面、內裝飾等手段，樹立鮮明特色和現代商業形象，令項目具有活力、精致的獨有魅力。商業檔次定位為中偏高的商業品牌，以中檔品牌為主。222 辦公定位面向小型創業型企業，以購買自用為主，兼顧投資。設計產品應有利于銷售，對 戶型進行合理分割。2.2.3 酒店定位面向白領和商旅人群的消費需求，定位

4、為經濟實用、干凈便捷、性價比高的精品 酒店。2.3設計要點2.3.1 整體布局及交通組織地塊北側為綠化帶，東側為項目主展示面和人流進入口，西側為項目二期, 南側為住宅區，在規劃中應結合四至的不同特點，合理布局，重點提升展示 效果和有效吸引人流，形成良好的可視性和可達性，營造“場所感”，給人獨特的體驗。-可編輯-精品項目車流主要通過東側杭喬路進到本項目，再從南側和北側道路進入地下車庫，在項目周邊形成車流環道。人流主要通過項目東側進入。結合整體交通組織，考慮出租車落客點。處理好酒店、辦公和商業之間的關系，在空間造型、立面關系和平面關系 上進行統一考慮，保證商業空間的完整性和相對獨立性，減少酒店、辦

5、公大 堂和核心筒對商業布局的負面影響；酒店和辦公應有獨立的出入口，并跟商 業的出入口分開，防止商業人流的干擾。項目整體格局可分為三類物業，通過位于地塊中心的露天廣場及十字路口 將項目劃為不均分、大小錯落的四大體塊。內街商業動線采取十字型動線， 項目建筑落地面積約 8000 平米，故東北體塊建筑落地面積約1800 平米（1-4 層為商業），主樓為酒店；東南體塊建筑落地面積約 1200 平米（1-4 層商業， 如商業面積不足亦可考慮五層商業） ； 西北體塊建筑落地面積約 3000 平米 （1-4層為商業，其中 4 層為電影城）；西南體塊建筑落地面積 約 2000 平米（1-4 層為商業），主樓為辦

6、公（標準層約 1200 平米）。四個商業體塊在 2-4 層通過連廊進行連接，導通人流。地下室的設計應結合消防分區，人防分區及防煙分區的設置，綜合考慮各 類機房的位置安排，管線管井的合理走向、標高設計及布局，以及車道的設 置，充分利用和優化地下室空間。-可編輯-精品東南角紅線內建筑外圍設置下沉廣場，增加 B1 層商業的可視性。西側中間設置下沉廣場，未來銜接二期人流。232建筑風格及造型總體要求為現代風格，應結合項目定位統一考慮。建筑設計要有創意，在建筑造型、立面、景觀小品、內部空間等方面需更多的體現出獨特的設計理念。要在建筑設計中適度體現“綠色概念”。立面設計要求滿足杭州市建筑玻璃幕墻使用有關規

7、定，造型和立面設計要 求構造技術合理穩妥，工程造價適中，并易于維護。考慮到對周邊住宅的光 污染問題，玻璃幕墻面積不宜過大。233綠化景觀設置標志性景觀，形成參與性和互動性，以便有效吸引和積聚人群，提高 東側沿街面的商業價值，拉近與人行道的距離，并方便行人進入商業。人行 道與商業之間的道路應直接、便捷，不宜有過多的迂回。景觀盡量避免對商 業的可視性和互動性產生負面影響。2.4各類物業設計要點2.4.1 商業部分-可編輯-精品241.1交通組織商業東側道路為商業的主出入口，設計上應醒目、突出，具有較強的可識 別性。西側設置與二期銜接的主出入口，中心設置廣場及十字道路集聚和引 入人流，形成更多的街鋪

8、。商業貨流和其他車流、人流應盡量保持相對的獨立性，減少對其相互間的 干擾影響。電影院、 KTV 等業態在 1F 設置獨立出入口和配置靠外可獨立使用的垂直 電梯，并可與地下車庫相連，但不能占用商業價值較高的位置。2.4.1.2 立面和造型立面要有一定的識別性和獨特性，但要控制造價成本。要求設計 LED 大型屏幕和廣告位，要求在外立面日景、夜景設計中整體 考慮。內部使用空間宜方正。241.3 內部空間和布局對于建筑空間的處理須從功能角度出發，設計合理的流線，滿足商鋪布局 和營建的便利。結合業態樓層分布，垂直交通組織要簡練、精確有效，平面 交通能使人流有效到達平層各個點位，并能形成回路，強調空間布局

9、利用的 均好性，形成有機的人流動線，實現每一樓層的商業價值最大化。-可編輯-精品杜絕出現人流死角和盲端。柱距要考慮商業店鋪劃分的合理性，兼顧停車位等的劃分。結合柱距的布 置，考慮商鋪的彈性布置，能靈活分割組合。餐飲區的分布應該盡量集中， 以方便硬件設施資源共享。 結合地下室機房 設計，從整棟樓宇的角度出發，合理設置餐廚區位置，廚房后勤應分別配備 專用卸貨通道，考慮并安排相應管線管井走向（例如水、電、煤氣、空調、進 排煙、上下水系統等），做到建筑空間的合理利用，避免貨流和廢氣對其他用 戶的干擾。中庭結合店鋪的布置，提高店鋪的可視性，并具備舉辦商業活動的條件。垂直貨梯分布要合理，提高貨運效率，盡量

10、布置在商業后勤區內。自動扶梯原則上要求盡量將人流導向動線的遠端，以提高商鋪人流到達率。商業得房率盡量達到 70%。除非規范強制要求，否則機房等設備用房盡量設置在商業價值較低的樓 層。商業地上層數控制在 4 層，1F 層高為 5 米,2-4F 層高為 4.5 米，影院設在 4 層（影院層高為 10 米），B1 層（滿足凈高不低于 4 米）。241.3 業態布置原則-可編輯-精品各類業態面積比例： 零售約 20%， 餐飲約 40%， 休閑娛樂服務及其他約 為 40%。2.4.1.4 各樓層業態布局及說明（本條各店鋪面積均特指實用面積）B1 :設超市 1.2 萬平米，周邊配置小鋪約 2000-300

11、0 平米（40 平米左右 /個）。1F:以零售和輕餐飲為主，東北體塊和東南體塊的東側沿街設1F 跨 2F店鋪，面寬和進深比 1 : 3 左右，具有輕餐飲條件；西側朝中心廣場和內街 為零售店鋪為主，面寬進深比約 1:3 ;西北體塊和西南體塊的西側為美食街，為一層小街鋪，東側朝中心廣場和內街為零售店鋪為主， 面寬進深比約 1:3。2F :東北體塊和東南體塊的東側為 F1-F2 的沿街跨層，西側為嬰童零售 店鋪，店鋪前面為沿中心街的走廊；西北體塊為童玩次主力店；西南體塊結 合辦公和本層業態相關性，可設置為美容美發和SPA 次主力店。3F :本層為餐飲集中層，東北體塊和東南體塊為200-300 平米左

12、右的特色餐飲；西北體塊為大餐飲；西南體塊為商務餐飲。4F :東北體塊結合酒店設置足浴、按摩；東南體塊設置 KTV，需預留餐飲 條件；東南體塊為東北體塊設置多廳影院，面積約 3000 平米，層高約 10 米；西南體塊設健身會所。按上述業態布局，但要有調整的靈活性。-可編輯-精品242 辦公部分242.1 立面和造型體現時尚現代感，樹立項目的品質形象。2.422 內部空間和布局標準層面積約 1200 平米，格局為方正的矩形，合理安排柱網、核心筒，控制戶型進深，保持較好的自然采光性，整體得房率不低于75% o層高 3.6 米，走廊裝修后凈高不低于 2.5 米（采用分戶 VRV 空調）。首層大堂挑空設

13、計，尺度合理。戶型以 60-150 平米左右為模數。2.4.3 酒店部分2.4.2.1 立面和造型體現時尚現代感，樹立項目的高檔物業形象，并獨具特色，形成地標。2.4.2.2 內部空間和布局在戶型空間、自然采光、朝向、通風、防噪和大堂等作為創新設計的要點-可編輯-精品合理安排柱網、核心筒，控制戶型進深，標準層面積約 900 平米，按酒店 戶型布置，套內使用面積約 25-30 平米，有條件的話落地窗、飄窗等能提 高戶型價值的各項設計亮點。整體得房率不低于 75%，層高不低于 3.5 米, 確保 200 左右的房間數。首層大堂挑空，體現人性化，尺度合理，體現精致、品質和居家感。衛星電視、24 小時集中熱水。2.4.4 機電系統及管理由于商業和辦公散售，酒店持有經營，故在設計上要保證三類物業系統設計的相 對獨立性和物管計量的獨立性，不產生互相干擾和相關問