1、2021房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范本 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象位于*，其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。 其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20XX年，于20XX年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋全部權(quán)證號(hào)碼為*。 副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20XX年，外觀九成新，房屋全部權(quán)證號(hào)碼為*。 二、區(qū)域因素分析 1.概況 * 2.自然條件 *。 3.對(duì)外交通條件 *。 4.基礎(chǔ)設(shè)施 *。 三、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳

2、使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。 四、估價(jià)方法的選取 估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此相宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。 五、估價(jià)過(guò)程 1.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年純收入 A.確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入 確定客房年總收入 據(jù)調(diào)查，*縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價(jià)對(duì)象為縣政府指定款待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對(duì)象年平均入住率按房間分類計(jì)算為40%-70%之間，估價(jià)對(duì)象擁有各類客房共82套，現(xiàn)依據(jù)委托方供應(yīng)的資料及其它酒

3、店的狀況制定下表： 客房年收入=房?jī)r(jià)×數(shù)量×入住率×365 客房年總收入=512.27萬(wàn)元 日平均入住人數(shù)=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40% =96.8人 確定會(huì)議室年總收入 依據(jù)委托方供應(yīng)的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象會(huì)議室使用收入狀況如下表： 會(huì)議室年收入=半天價(jià)格×2×出租率×365 會(huì)議室年總收入=74.46萬(wàn)元 確定餐飲年總收入 餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)等，按80%

4、住宿旅客每人每天消費(fèi)100元計(jì)算，則 餐飲年總收入=96.8×80%×100×365 =282.66萬(wàn)元 確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項(xiàng)之和，則 年總收入=512.27+74.46+282.66 =869.39萬(wàn)元 B.確定估價(jià)對(duì)象年總費(fèi)用 確定人員工資福利年總費(fèi)用 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，依據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計(jì)為1800元，則 工資福利年總費(fèi)用=100×1800×12 =216萬(wàn)元 確定餐飲年總成本 餐飲年總成本按餐飲收入的40%計(jì)算，則 餐飲年總成本=282.66×40% =113.06萬(wàn)元 確定消耗品年總成本 消耗品年總