1、專業：班級：姓名:學號：任課教師：完成時間：房地產營銷策劃課程實習報告工程管理XXXXXXX0512121072013年6月21日目錄第1章 平頂山市房地產市場投資環境分析11.1 平頂山市經濟社會發展情況分析11.1.1 GDP/人均 GDP 11.1.2 產業結構11.1.3 固定資產投資 31.1.4 社會消費品零售總額 51.1.5 人口結構71.1.6 人均可支配收入與消費支出 71.2 平頂山市城市發展規劃分析91.2.1 城市性質、職能、功能組織與發展目標 91.2.2 城市空間布局與空間發展戰略91.2.3 城市近期、遠期、遠景發展規劃 101.3 小結11第2章平頂山市房地產

2、市場調研分析 122.1 平頂山市房地產市場發展概況122.1.1 供求狀況122.1.2 價格走勢132.1.3 近期房地產政策 142.2 平頂山市房地產市場在售項目調研分析 152.2.1 項目概況151.1.1 目產品分析 172.2.3 項目客戶分析 182.2.4 項目銷售情況分析.182.2.5 項目營銷方案分析.192.3小結19第3章總結 21附件 平頂山市房地產市場在售項目調研表 23第1章平頂山市房地產市場投資環境分析圖表標題1.1平頂山市經濟社會發展情況分析1.1.1 GDP 人均 GDP年份200720082009201020112012人均GDP1698320000

3、230502600031341305063500030000250002000015000100005000 0由上圖得出平頂山市2007年2012年人均生產總值分析：2007年：人均生產總值達到16983元，元，比上年增長15.4%。2008年：人均生產總值突破20000元，達到21998元，比上年增長13.2%.2009年：人均生產總值達到23050比上年增長9.4%。元，比上年增長11%2010年：人均生產總值達到26000元，比上年增長10.7%。2011年:人均生產總值達到31341元，比上年增長6.6%。2012年：人均生產總值達到305061.1產業結構（單位：億元）年份第一產

4、業第二產業第二產業200788.5514.7218.32008101.4696.32702009105.4735.1284.22010114.7869.432820112012135.61031.8372145.8933.5422.6由上圖得出平頂山市2007年2012年產業結構分析:2007年：第一產業完成增加值88.5億元，增長5.7%;第二產業完成增加值514.7億元，增 長18.1% ；第三產業完成增加值218.3億元，增長13.4%。三次產業結構由上年的10.9 ： 61,7 ： 27.4變化為10.8 ： 62.6 : 26.6，第二產業比重比上年提高0.9個百分點，工業化建 設進

5、程有新的加快，保障和社會服務能力繼續提高和完善。2008年：第一產業完成增加值101.4億元，增長5.6% ；第二產業完成增加值696.3億元， 增長15.1 % ;第三產業完成增加值270億元，增長13.0 %。一、二、三產業的結 構由上年 的 9.8 ： 62.7 : 27.5 變化為 9.5 ： 65.2 : 25.3。2009年：第一產業完成增加值105.4億元，增長4%第二產業完成增加值735.1億元，增長 10.4%第三產業完成增加值284.2億元，增長11%、二、三產業的結構由上年的9.5 :65.2 ： 25.3 變化為 9.4 : 65.3 : 25.3。2010年：第一產業

6、完成增加值114.7億元，增長4.2%;第二產業完成增加值869.4億元， 增長12%第三產業完成增加值328億元，增長11.6%。一、二、三產業的結構由上年的 9.3 ： 65.2 ： 25.5 變化為 8.7 ： 66.3 : 25.0。2011年：第一產業完成增加值135.6億元，增長3.6%;第二產業完成增加值1031.8億元， 增長12.9% ；第三產業完成增加值372億元，增長7.9%。一、二、三產業的結構由上年的 8.8 ： 66.3 ： 24.9 變化為 8.8 ： 67 : 24.2。2012年：第一產業完成增加值145.8億元，增長4.2%;第二產業完成增加值933.5億

7、元， 增長7.3%;第三產業完成增加值422.6億元，增長6.8%。一、二、三產業的結構由上年的 8.8 ： 67.0 ： 24.2 變化為 9.7 ： 62.2 : 28.1。1.1.2固定資產投資年份200720082009201020112012社會固定 資產投資 （億元）365.3421.1577.7712.9842.91034.8%由上圖得出平頂山市2007年2012年固定資產投資分析:2007年：固定資產投資平穩增長，結構漸趨合理，對經濟增長的拉動作用進一步增強。全 年完成全社會固定資產投資365.3億元，比上年增長34%其中城鎮及城鎮以上單位完成投 資311.4億元，增長32.1

8、%,民間投資完成139.7億元，占城鎮投資的比重達44.9%;港澳臺 投資22.6億元，增長43.3%。投資結構進一步改善。全年城鎮及城鎮以上單位完成工業投 資161.6億元，增長19.6%，完成交通運輸郵電通信業投資45.5億元，增長3.5% ；水利、 環境和公共設施管理業投資25.1億元，增長47.3%;房地產業投資50.2億元，增長 117.4% ；文化、體育和娛樂業投資2.1億元，增長413.5%。2008年：全年完成全社會固定資產投資421.1億元，比上年增長15.3%，其中城鎮及城 鎮 以上單位完成投資349.5億元，增長12.2%,民間投資完成196.7億元，增長40.8% ；港

9、澳 臺投資1。.3億元，下降54.6%。全年城鎮及城鎮以上單位完成工業投資212.2億元，增長 31.3% ；完成交通運輸郵電通信業投資23.4億元，下降48.7%;水利、環境和公共設施管理 業投資19.5億元，下降22.4% ；房地產業投資56.3億元，增長12.1%；文化、體育和娛樂 業投資3.3億元，增長61.6%。2009年：全年完成全社會固定資產投資577.7億元，比上年增長37.2%，其中城鎮及城 鎮 以上單位完成投資475.1億元，增長35.9%,民間投資完成324.1億元，增長64.7%;港澳臺 投資3.8億元，下降63.0%。全年城鎮及城鎮以上單位完成工業投資280.4億元，

10、增長32.1% ；完成.交通運輸郵電通信業投資23.9億元，增長2.3% ；水利、環境和公共設施 管理業投資26.8億元，增長37.5% ；房地產業投資76.5億元，增長35.8% ；文化、體育和 娛樂業投資3.3億元，增長1.0%。2010年：全年完成全社會固定資產投資712.9億元，比上年增長23.4%，其中城鎮及城 鎮 以上單位完成投資580.3億元，增長22.2%,民間投資完成408.6億元，增長26.1%。全年城 鎮及城鎮以上單位完成工業投資341.5億元，增長21.8%;完成交通運輸郵電通信業投資24.4億元，增長2.3% ；水利、環境和公共設施管理業投資51億元，增長90.6%

11、； 房地產業投資90.4億元，增長18.1%；文化、體育和娛樂業投資4.2億元，增長25.4%。2011年：全年完成全社會固定資產投資842.9億元，比上年增長24.3%，其中500萬元 及 以上固定資產投資完成815.2億元，增長25.1%,民間投資完成639.1億元，增長33.6%。全 年工業投資完成341.5億元，增長21.8% ；交通運輸郵電通信業投資30.6億元，增長10.5% ； 水利、環境和公共設施管理業投資64.2億元，增長19.4% ；房地產業投資138億元，增長 34.7% ；教育業投資11.9億元，增長82.8%。2012年：全年完成全社會固定資產投資1034.8億元，比

12、上年增長22.7%,其中500萬 元及 以上固定資產投資完成1005.0億元，增長23.3%,民間投資完成843.6億元，增長31.9% o 全年工業投資完成585.5億元，增長16.7% ；五大支柱產業中除能源化工產業投資下降外， 其他產業均呈現不同程度增長。裝備制造業完成投資162.33億元，同比增長64.7%;食品制造業完成投資55.88億元，同比增長143.6% ；建材業完成投資92.9億元， 同比增長23.5% ；鋼鐵加工業完成投資37.23億元，同比增長2.9%。113社會消費品零售總額年份200720082009201020112012社會消費 品零售總 額（億199.1245.

13、8295.9349.98410.7474.61表標題5004003002001000200720082009201020112012由上圖得出平頂山市2007年2012年社會消費品零售總額分析：2007年：消費品市場繁榮活躍。全年實現社會消費品零售總額199.1億元，比上年增長 18.1%。分城鄉看，市的消費品零售額126.8億元，增長19.2%;縣的消費品零售額35.5億 元，增長17.6%;縣以下零售額36.8億元，增長15.1%。分行業看，批發零售貿易業 零售額 160.2億元，比上年增長16.7% ；住宿和餐飲業零售額36.8億元，增長30.5%。全年批發 零售貿易業和住宿餐飲業實現增

14、加值60.8億元，增長10.3%。2008年：全年實現社會消費品零售總額245.8億元，比上年增長23.5%，扣除物價因素實 際增長16%分城鄉看，市的消費品零售額157.1億元，增長23.9% ；縣的消費品零售額 44.4億元，增長25.1%;縣以下零售額44.2億元，增長20.3%。分行業看，批發零售貿易業 零售額196.4億元，比上年增長22.6%;住宿和餐飲業零售額47億元，增長27.6%。全年 批發零售貿易業和住宿餐飲業實現增加值73.96億元，增長11.3%。2009年：全年實現社會消費品零售總額295.9億元，比上年增長20.4%，扣除物價因素實 際增長16%分城鄉看，市的消費品

15、零售額188.6億元，增長20.0% ；縣的消費品零售額 54.5億元，增長22.6%;縣以下零售額52.8億元，增長19.3%。分行業看，批發零售貿易業 零售額236.9億元，比上年增長20.7% "主宿和餐飲業零售額56.1億元，增長19.5%。全 年批發零售貿易業和住宿餐飲業實現增加值73.96億元，增長11.3%。2010年：全年實現社會消費品零售總額349.98億元，比上年增長19.4%。分城鄉看，城 鎮實現消費品零售額308.23億元，同比增長20.0% ；鄉村實現消費品零售額41.75億元， 增長15.7%。分行業看，批發零售貿易業零售額290.25億元，比上年增長19

16、.3% ；住宿和 餐飲業零售額59.72億元，增長20.0%。全年批發零售貿易業和住宿餐飲業實現增加值 105.7億元，增長12.1%。2011年：全年實現社會消費品零售總額410.7億元，比上年增長17.4%。分城鄉看，城鎮 實現消費品零售額363.4億元，同比增長17.5% ；鄉村實現消費品零售額47.3億元，增長 16.7%。分行業看，批發零售貿易業零售額339.4億元，比上年增長17.4% ；住宿和餐飲業零售額71.3億元，增長17.0%。全年批發零售貿易業和住宿餐飲業實現增加值 127.4億元，增長8.5%。2012年：全年實現社會消費品零售總額474.6億元，比上年增長15.5%。

17、分城鄉看，城鎮 實現消費品零售額420.1億元，同比增長15.6% ；鄉村實現消費品零售額54.5億元，540480圖表標題530520510500490201220082009增長15.4%。分行業看，批發零售貿易業零售額392.4億元，比上年增長15.6%;住宿 和餐飲業零售額82.2億元，增長15.3%。全年批發零售貿易業和住宿餐飲業實現增加值 140.3億元,增長8.8%。年份2007200820092012人口（萬）498.5501.1503.7534.6620071.1.5人口結構由上圖得出平頂山市2007年2012年人口分析（其中2010年和2011年的人口總數不 詳）：2007

18、年：人口控制工作卓有成效。全年人口自然增長率控制在 5.5 %。至（J 2007年末， 全市總人口 498.5萬人，其中農業人口 370.9萬人，非農業人口 127.6萬人，城鎮化率 達 38.8%,比上年提高1.8個百分點。2008年：全年人口自然增長率控制在5.2%° o至U 2008年末，全市總人口 501.1萬人，其中城鎮人口 201.4萬人，農村人口 299.7萬人，城鎮化率達40.2%,比上年提高1.45 個百分點。2009年：全年人口自然增長率控制在5.1 %。至（J2009年末，全市總人口 503.7萬人，其 中城鎮人口 210.5萬人，農村人口 2932萬人，城鎮化

19、率達41.8%,比上年提高1.6個百分 占。 八、2012年：2012年底全市總人口 534.66萬人，常住人口 492.91萬人，城鎮化率44.97%v1.1.6人均可支配收入與消費支出年份200720082009201020112012人均可支配收11715人均可支配收入1153114721162081834820610入（元）由上圖得出平頂山市2007年2012年人均可支配收入與消費支出分析：2007年：城鄉居民生活繼續提高。2007年全市城鎮居民人均可支配收入11715元，比上 年增長18.4%;人均消費性支出8261元，增長17.1%。全市在崗職工平均工資20098元， 增長22.2

20、% ；農民人均純收入3733元，增長18.5%。年末城鎮居民每百戶擁有彩電124 臺，冰箱92臺，空調器120臺，洗衣機102臺，家用電腦48臺。每百戶農民擁有彩電 101臺，冰箱29臺，空調器23臺，洗衣機91臺，摩托車50輛。但居民收入差距依然較 大，社會保障體系有待進一步健全。2008年：2008年全市城鎮居民人均可支配收入13531元，扣除物價因素實際增長9.1%， 人均消費性支出9555元，實際增長9.3%。；全市在崗職工平均工資25000元，扣除物價 因素實際增長16.8% ；農民人均純收入4420元，實際增長11.2%。年末城鎮居民每百戶擁 有彩電114臺，冰箱82臺，空調器93

21、臺，洗衣機97臺，家用電腦41臺。每百戶農民擁 有彩電102臺，冰箱34臺，空調器25臺，洗衣機91臺，摩托車52輛。2009年：2009年全市城鎮居民人均可支配收入14721元，扣除物價因素實際增長10.1%, 人均消費性支出10340元，實際增長9.5 % o ;全市在崗職工平均工資28435元，增長 13.7% ；農民人均純收入4778元，增長8.1%。年末城鎮居民每百戶擁有彩電119臺，冰箱 87臺，空調器102臺，洗衣機98臺，家用電腦48臺，家用汽車3.4輛。每百戶農民擁有 彩電106臺，冰箱37臺，空調器29臺，洗衣機94臺，摩托車54輛。2010年：201。年全市城鎮居民人均可

22、支配收入16208元，同比增長10.1%,人均消費性支 出11502元，增長11.2%;全市在崗職工平均工資31936元，增長12.3% ；農民人均純收 入5504元，增長15.2%。年末城鎮居民每百戶擁有彩電120臺，冰箱89臺，空調器107 臺，洗衣機99臺，家用電腦53臺，家用汽車5.2輛。每百戶農民擁有彩電97臺，冰箱46 臺，空調器32臺，洗衣機93臺，摩托車55輛。2011年：2011年全市城鎮居民人均可支配收入18348元，同比增長132%,人均消費性支 出13192元，增長14.7%;全市在崗職工平均工資35810元，增長12.1% ；農民人均 純收 入6578元，增長19.5

23、%。年末城鎮居民每百戶擁有彩電119臺，冰箱95臺，空調器144 臺，洗衣機101臺，家用電腦84臺，家用汽車13.2輛。每百戶農民擁有彩電109.1臺，冰 箱66臺，空調器47臺，洗衣機96臺，摩托車57.6輛。2012年：2012年全市城鎮居民人均可支配收入20610元，扣除價格因素實際增長10%人 均消費性支出14917元，增長13.1%;農民人均純收入7518元，扣除價格因素實際增 長 11.7% o年末城鎮居民每百戶擁有彩電121臺，冰箱95臺，空調器146臺，洗衣機101 臺，家用電腦85臺，家用汽車15.5輛。每百戶農民擁有彩電106臺，冰箱70臺，空調器 56臺，洗衣機98臺，

24、摩托車50輛。1.2平頂山市城市發展規劃分析1.2.1 城市性質、職能、功能組織與發展目標平頂山市是河南省下屬的一個地級市，中國煤炭工業城市。它擔負著湖南、湖北、廣東、廣 西、上海等省市生產，生活用煤的供應任務。是中南地區最大的煤炭基 地又是河南省中部的 經濟重鎮。平頂山擁有各類礦藏57種,其中煤、鹽、鐵儲量最大，是中南地區最大的煤田、中國礦業協 會授牌的“中國巖鹽之都”、全國十大優質鐵礦之一。平頂山市要達到“兩個保持”的要求，即繼續保持經濟平穩較快發展，繼續保持走在全省前 列的發展態勢。1.2.2城市空間布局與空間發展戰略新華區老商業中心和行政、教育中心，目前仍是商業主要集中地帶，人口居住密

25、度大，人員流 動性強。區內交通方便，高樓林立，居民消費水平高。區域北部是塌陷區，不能進 行房地產 開發，所以城市向西發展與新區進行連接。湛河區的老居住區，商業配套相對貧乏，交通比較方便，但區域環境老化，居住的多是本地 居民和中等收入水平的家庭，區域內現多進行城中村改造，改造主要集中在西部和南部， 目前西部比南部發展要迅速一些，人口密度較大。新城區城市發展方向，目前居住人口較少，生活配套少，但交通方便，行政單位已經入駐， 南面白龜山水庫，北靠香山、紅石山，風水寶地，景色宜人，環境極佳。目前的居民主 要以 行政機關家屬院和看中新區發展趨勢或居住環境的富裕人士，居民收入水平在各區中最 高。衛東區 老

26、工業區，居民主要以區內老企業的職工和老行政事業單位的職工及家屬為主，因 為是老居住區，所以生活配套相對豐富；目前工廠多向東南遷移。1.2.3城市近期、遠期、遠景發展規劃平頂山市處于“中原城市群“金三角區域的核心地帶，隨著“中原崛起”發展戰略的 不斷 深化，平頂山市將會成為河南中南部的領軍城市。2003年，平頂山市被河南省確定為中原 城市群九個中心城市之一，被譽為中原之崛起城市。中原城市群的發展必將使平頂山、源河、許昌三地市經濟聯動促進三地市經濟合作性進 一步加強，逐步向核心區域靠攏，城鄉一體化的進程加快，必將給房地產行業帶來前所未有 的契機。平頂山市提出的發展方向為：“優化東區功能，改善老區環

27、境，發展西部城市”戰略。 各行政分區的特點表現為：新華區是商業和老行政中心；湛河區是老居住區；新城區為新行 政、商務、教育宜居區；衛東區為老工業區，目前以老居住區為主，工業多向東、東南遷 移。一要進一步加快重點項目建設。二要進一步加快產業集聚區建設。三要進一步加快農業農村經濟發展。四要進一步加快以文化旅游業為龍頭的第三產業發展。五要進一步加快城鎮化進程。六要進一步加快改革開放步伐。七要進一步加快落實“十大實事”。八要突出 抓好安全生產和社會穩定工作。1.3小結綜合以上主要指標，平頂山市目前經濟持續快速增長、收入和消費水平快速提升、城市化進 程加快，正處于房地產市場快速發展的黃金時期，外部經濟、

28、人口環境十分有利于房地產市 場的發展。整體上看，平頂山市城市規劃向西發展，新城區和老城區中的新華區是最具發 展潛力的區域。新城區建設雖然在政府大力推動下快速發展，但新建項目大部分為住宅項 目，城市功能和配套不足，現有的入住居民較少。老城區則加緊城市改 造，規劃有較多綜合 性商業項目（包括寫字樓、商場、步行街等），城市的商務、零售、餐飲、休閑、娛樂、 教育等功能主要還集中在老城區。未來幾年內，新城區還不能形成完整的城市格局，難以取 代老城區的商業中心地位。第2章 平頂山市房地產市場調研分析2.1 平頂山市房地產市場發展概況2.1.1 供求狀況年份200720082009201020112012開

29、發投 資額（億元）27.232.874.488.7102.865.2圖表標題年份200720082009201020112012建筑面 積637.5915.5806.2775.6954.11051.5竣工面枳212.3288.9266.2270.7325.5360表標題f竣工面積200820092010201120121批售面積-銷售面積萬平 200180160140120100806040200212價格走勢年份200720082009201020112012銷售價 格走勢圖33.3-5.33.14圖表標題20072008 2009 / 201020112012一6213近期房地產政策中國的

30、房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。改革開放以來，特別是1998年進一步深化城 鎮住房制度改革以來，伴隨著城鎮化的快速發展，中國的房地產業得到了快速發展。僅2006年至2010 年五年間，我國城鎮房地產竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米； 房地產銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年 均銷售7.15億平方米（我國近幾年來房地產的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實行的預售制度有 美）。我國房地產業的快速發展，對促進消費、擴大內需、拉動投資、改善

31、居民居住條件和城鎮面貌、 帶動建筑建材等相關產業發展，促進社會經濟發展，發揮了重要的作用。中國城鎮居民人均住房建筑面 積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質、性能不斷提高。“十一五”還 解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。中國房地產業取得的成績是顯著的。同時，我 們也清醒地認識到，中國的房地產業在快速發展中也存在著這 樣那樣的問題。如一些城市房價上漲過 快、一些地方中低價位、中小套型住房供應不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困 難問題凸現；房地產開發模式傳統粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設也相對滯后。尤其是一些 地方房價過高的問

32、題，已成為社會關注的焦點。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了 對房地產市場的調控力度。2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。特別是當年4月國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知印發后，房地產市場出現了積極的變 化，房價同比漲幅持續回落，環比漲幅回落后在低位波動，投資投機性購房需求得到一定抑制，住房用 地供應明顯增加，商品房供應有所增加，保障性安居工程進展順利。但是，在通脹預期等多種原因的推 動下，2010年11月以來，一些地方高價地再度出現，部分未實施限購的中心城市的住房成交量價齊升，限購城市周邊地區的房 價出現較快上 漲。這些現象的出現，說

33、明調控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。2011年是中國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的開局之年。房地產市場走勢與宏觀經濟走勢密切相關。加強房地產市場調控，不僅有利于房地產市場自身平穩健康發展，也有利于宏觀經濟平穩運行和全面建設小康社會目標的實現。因此，為了繼續鞏固和擴大調控成 果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投機投資性購房，促進房地產市場平穩健康發展，經 國務院同意，國務院辦公廳于1月26日印發了關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（即國8條）。國家在2011年年初印發了 “國8條” 說明了中央政府對鞏固擴大房地產市場調控成果的決心。平頂山市房地產政策：關于加強

34、經濟適用住房交易管理的通知經適房簽訂購房合同5年后方可交易通知首次明確了我市經濟適用住房交易的范圍和條件。2007年11月以來，市區（含 新華區、衛東區、湛河區、石龍區、高新區和新城區）范圍內所有面向城市低收入住房困難家庭供應的 經濟適用住房進行100%產權過渡、產權轉讓、房屋退出和政府回購均按照本通知執行。自簽訂經濟適用住房購房合同之日起滿5年、業主按規定標準繳納土地收益（含土地出讓金）、住 房增值收益、減免稅費等相關價款（以下簡稱差價款）和超出保障標準部分的超標款，或者業主執行法 院裁定、判決和調解，以及婚姻狀況發生變化或亡故的，業主及相關當事人可以申請經濟適用住房交 易。2012年1月1

35、0日前下達計劃的經濟適用住房項目戶型標準為建筑面積90平方米/套，此后下達計劃項目的戶型標準為建筑面積60平方米/套。超出保障標準部分的建筑面積須繳納一定 數額的超標款。符合經濟適用住房保障條件的家庭（個人）享受貨幣補貼的普通商品住房按原款補繳 （或退回）所享受的貨幣補貼后方可上市交易。經濟適用住房辦理完全產權過渡或交易時，業主須提供房屋所有權證、原購房合同、家庭成員身份 證明以及其他有關資料，向市住房保障部門提出申請。經濟適用住房上市交易時，須先行繳納差價款和 超標款。差價款按交易時市場評估價的8%繳納、按市場評估價繳納超標款，簽訂合同時未繳納超標款的，按購買完全產權或上市交易時市場評估價繳

36、納。市住房保障部門會在受理經濟適用住房交易申請后10個工作日內完成審核工作。審核同意后，申請人須到評估機構申請住房價格評估，市住房保障部門根據評估機構出具的評估結論計算 并收取差價款和超標款；市房屋登記部門根據市住房保障部門出具的審核意見和繳款憑證辦理房屋登記有關手續。2.2平頂山市房地產市場在售項目調研分析2.1.4項目1既況序號項目名稱開發商項目地址建設規模 （項目占 地）物業構成1建業桂園5可南省建業住宅集團平頂山 置業有限公司平頂山市育英路與 龍翔大道交匯處北 側109.67 a住宅+底商2常綠大悅城平頂山市常綠隆華置業有限 公司平頂山市新城區龍 翔大道與崇文路交 會處165畝住宅+底

37、商3龍鳳盛世平頂山市匯合房地產開發有 限公司建設路西段（建西 生態園對面）20 m住宅+底商4華誠？藍灣新 城華誠榮邦地產有限公司新城區長安大道與 未來路東南207畝住宅+底商5龍騰國際5可南精忠房地產開發公司平頂山亞興路與姚 電大道交叉口50畝住宅+底商6康達彩虹小 區平頂山市康達房地產開發公 司南環路與光明路父 叉口向西300米路 北100畝住宅7華誠？榮邦花 園華誠榮邦地產股份有限公司礦工路與誠樸路交 會處78畝住宅+底商序號項目名稱開發分期項目特色項目狀態1建業桂圓分三期開發建業品牌，生態型 居住環境，配套設 施集中，交通便捷一期已交 房，二期售 罄，三期 2013年5月 開盤2常綠大

38、悅城分二期開發一級物業資質，配 套設施齊全，內部 設有頂級私人會所一期清盤 中，二期 2013 年 10 月交房3龍鳳盛世分二期開發生態、健康、自然 元素融入其中一期在售4華誠？藍灣新 城分四期開發品牌地產，水景住 宅，低密居所，科 技住宅，觀景居所一期二期 已交房, 三期2013 年7月交房 四期2013 年年底交 房5龍騰國際分兩期開發小區人車分流，周 圍環境話宜一、二期在 售6康達彩虹小 區分三期開發湛河較近，教育資 源豐富一期二期 在售三期在建7華誠？榮邦花 園分兩期開發距市區較近，教育、 醫療體系完善一二期在 售215項目產品分析序號產品類型產品建設規模主力戶型（面積，占比）平均售價

39、 （元/產品特色1建業桂圓圖層商品住 宅26.8萬平方米SOH 公寓 46-602 m2室2廳1衛85/86m3室2廳1衛122 m3室2廳2衛142 m4室2廳2衛172 m4室2廳3衛206 m5000 元現代中式建 筑風格，蘇 州園林式景 觀。建筑外 立面以白、 灰兩色為主 色調。2常綠大悅 城圖層商品住 宅40萬平方米1室1廳1衛38.22 m2室1廳2衛81.08 m2室2廳1衛91.19 m4室2廳2衛155.194500 元現代歐式風 格，屬中高 端項目，中 高端項目， 空間功能自 由組合3龍鳳盛世圖層商品住 宅5.3平方米2室1廳1衛74.83m2 2 室 2 廳 1 衛 99

40、.05m22室2廳1衛96.53m23室2廳2衛4400 元中端項目現 代簡約風格4藍灣新城圖層商品住 宅42萬平方米41-200 m10#樓王 4800元，其 他4200元中局端項目，卡其色 外立面，現 代簡約風格5龍騰國際圖層商品住 宅3.33萬平方米兩室一廳三室一廳 三室兩廳60-150 m4100 元中圖端項 目，現代簡 約風格6康達彩 虹小區圖層商品住 宅40萬平方米37 m一58m 一 房92 m二房130m三房4100 元簡歐建筑風 格，外立面 醒目，呈黃 色和白色相 結合7華誠？榮 邦花園圖層商品住 宅18萬平方米66.49川一房86.94 m2 /93.09 川兩 房123.

41、46 m/128.54 m三房130.53 m/134.87 mrm臣4500 元現代簡約風 格，外立面 為黃色和彩 色中空玻璃 相結合2.1.6項目客戶分析序號建設項目客源地客戶職業置業目的1建業桂圓新城區私營企業 老板、公務 員、教師改善性居住 投資2常綠大悅城新華區私營企業 老板、教師 公務員改善性居住 投資3龍鳳盛世新城區個體戶剛性需求4華誠？藍灣新城新城區公務員企 業職工居住兼投資5龍騰國際市區及周邊企業老板 企業職工居住兼投資6康達彩虹小區市區公務員企 業職工居住7華誠？榮邦花 同市區公務員企 業職工改善性居住投資217項目銷售情況分析序號項目名稱開盤日期推盤數量 （套）銷售均價銷

42、售率1建業桂圓2013 年 5月2655000 元 / m280%2常綠大悅城2012 年 10月26004600 元 / m262%3龍鳳盛世2012 年 4月2304400 元 / m265%4華誠?藍灣新城2013 年23604600 元 / m270%5龍騰國際2012 年 10月2604100 元 /m275%6康達彩虹小區2012 年 4月4604100 元 /m270%7華誠？榮邦花園2012 年 3月14004500 元 / m275%218項目營銷方案分析序號項目名稱開盤銷售活動廣告（媒介方 式、主題）優惠活動項目賣點1建業桂圓開盤一次付優 惠7%排號戶外宣傳頁、 戶外廣告、

43、短 信要約交五千抵一萬 五，VIP優惠 卡，老客戶帶新 客戶建業品牌，生態 型居住環境，配 套設施集中，交 通便捷2常綠大悅城排號，產品推 廣電視廣告、宣 傳頁、網絡清盤特惠一級物業資質， 配套設施齊全， 內部設有頂級私 人會所3龍鳳盛世排號、預約戶外廣告，宣 傳頁VIP辦優惠生態、健康、自 然元素融入其中4華誠?藍灣新 城排號、預約報紙、宣傳頁、 網絡團購品牌地產，水景 住宅，低密居 所，科技住宅， 觀景居所5龍騰國際排號、預約戶外廣告，宣 傳頁老客戶帶新客戶小區人車分流， 周圍壞境話宜6康達彩虹小 區排號、預約戶外廣告，宣 傳頁送面積湛河較近，教育 資源豐富7華誠？榮邦花 園排號、預約戶外

44、廣告，宣 傳頁老客戶帶新客戶基礎設施齊全， 交通便利2.2小結平頂山作為三線城市，房地產市場發展處于起步階段，整體市場規模較小，整體價格水平低，外地購房 者在整體市場中所占的比例一直低于10%，不在限購城市之例（限貸不限購），自2010年以來的調控政策對當地市場的影響相對較小。近年來平頂山市的經濟發展趨勢強勁，住宅消費熱情極大，這將會在未來幾年作為區域 房地產市場的主 導。平頂山當地產市場呈現出“需求強勁，供需兩旺，漲價勢頭迅猛，中低價位樓盤熱銷”的整體上升 局面。經濟快速平穩持續增長、平頂山新城區建設、城鎮化進程、工 業化進程加快，從能源消耗型向旅 游度假型化工城的轉化、中小城市對轄區各縣市

45、的輻射吸引，隨著這些因素逐步發揮作用，可以看到， 房地產市場的供需兩旺勢頭將保持相當長一段時間。高層作為新型住宅形態，接受度上與其他形態產品有很強替代性。隨著土地資源的日益稀缺，將會 有更多的高層住宅入市，這已經是平頂山房產發展的一個必要產物。老城區內土地資源稀缺，隨著平頂山中心城區的發展，老城區出現房源不足的局面，需求變小， 供應減少，老城區的房價出現了一定程度的上漲，并且價格稍微偏高，而新區、湛河區，隨著土地開發 量的不斷加大，周邊樓盤價格基本相差不大，存在很強的競 爭性。從整個平頂山市場來看，中心城區價格偏高，基本保持在5000 6000元/南面城區價格中等， 基本保持在39004200

46、元/卅，東北城區價格稍微偏低。大型品質社區住宅形態紿型漸成。從平頂山整體市場來看，來自城市發展的需要和消費者的需求， 大型品質社區相繼出世，比如：春華國際茗都、豫基城等等，通過這些項目的銷售情況，可以看得出平 頂山地產市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。第3章總結通過這次調查我發現主要以新城區建設為主：規劃分工明確，新城區成為發展重點。新城中部東區新老城銜接區通過以上項目對比分析，得出結論：1位置、環境等資源優勢得天獨厚，新城區發展造成高檔區域形象；2規模大小參差不齊，規劃理念與整體品質有待提高；3物業形態以高層和小高層為主；4產品銷售以110J30平米三房最為良好；5多喜歡以平西湖水景為賣點，案名體現灣、水等字樣；6經過一段時間的培育期，目前剩余房源銷價均在3000-4100 之間購頭客源1年齡在25-45歲之間，家庭組成兩代三口或三代五口 ；2有一定經濟基礎的城市中產階級，平時工作緊張，壓力大，渴望悠閑閑適的居住生活模式來放松心情從事職業：行政