1、買一手房全套流程及考前須知買一手房：第一步 了解行情買一手房：第二步 挑選房源弄清楚購房目的買房 首先 要明 確購 房 的目 的：為 什么 要買 房？ 對(duì)于 大多 數(shù)人 來 說，買 房 無異 有兩 個(gè)目 的， 一 是居 住， 二是 投資 。用來 自己 居住 ： 要 根據(jù) 家庭 人口 數(shù) 量、 結(jié)構(gòu) 、工 作特 點(diǎn) 、對(duì) 交通的要 求狀 況、對(duì) 小區(qū) 物業(yè) 管理 內(nèi)容 及特 點(diǎn) 要求，以及將來 自己 的經(jīng) 濟(jì)變化所 引起 的生 活要 求 變化 程度 來確 定。用來 投資 ：主 要考 慮保 值增 值潛 力 ，對(duì) 于長 期出 租的 ， 要考 慮出 租機(jī) 會(huì)、 投資 回報(bào) 率 、 投 資回 報(bào)風(fēng) 險(xiǎn)等

2、 ； 對(duì)于 準(zhǔn)備 隨時(shí) 轉(zhuǎn)讓 取 得收 益的，要考 慮物 業(yè)的 升值 潛 力、 轉(zhuǎn)讓 時(shí)機(jī) 、投 資 回報(bào) 風(fēng)險(xiǎn) 等因 素。用于 居住 還是 投資 ，主 取決 于個(gè) 人 的意 愿與 經(jīng)濟(jì) 實(shí)力 ， 對(duì)于 資金并不 是很 充足 的普 通 工薪 家庭 來說，您適合于 購置 房屋 用作 居 家，對(duì) 于經(jīng)濟(jì) 實(shí)力 雄厚、手中閑散 資金 較多 的家 庭 ，如果 對(duì)于 其 它 的投 資類 型不是很 了解 或所 期望 利 潤太 低， 購置 房屋 用 于投 資倒 是一 個(gè)不 錯(cuò) 的選 擇。對(duì)于 一般 非投 資目 的購 房者 而言 ， 選房 時(shí)就 應(yīng)該 在滿 足 居住 要求的同 時(shí)，還要方便 上 班、上學(xué)、購物

3、 及滿 足交 往的 需要 。如 果 購房 純粹是為 了投 資，哪 么重 點(diǎn)就 要考 濾樓 盤所 處 在位 置、升 值的 潛力 及品 牌效 應(yīng)，還要 注重 開發(fā) 商 信譽(yù) 、小 區(qū)規(guī) 模、 物 業(yè)管 理服 務(wù)水 平等 。明確 了購 房目 的， 在收 集房 源信 息 、選 擇房 源時(shí) 才能 有 的放 矢！商品房面積計(jì)算規(guī)那么在 我 國 大 部 分 城 市 ，根 據(jù) 建 設(shè) 部? 商 品 房 銷 售 面 積 計(jì) 算 及 公 用 建 筑 面積 分 攤 規(guī) 那么 ? 的 規(guī) 定 ，房 屋 銷 售 仍 按 建 筑 面 積 計(jì) 算 價(jià) 格 ，那 么 單 元住 宅 的 銷 售 面 積 怎 樣 測(cè) 算 ？ 商

4、品 房 按“ 套 或“ 單 元 出 售 ，商 品 房的 銷 售 面 積 即 為 購 房 者 所 購 買 的 套 內(nèi) 或 單元內(nèi)建筑面積以下簡稱套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商 品 房 銷 售 面 積=套 內(nèi) 建 筑 面 積+分 攤 的 公 用 建 筑 面 積其 中 ， 套 內(nèi) 建 筑 面 積=套內(nèi) 使 用面 積 套 內(nèi)墻 體 面 積 陽 臺(tái) 建筑 面 積套 內(nèi) 使 用 面 積 的 概 念 是 每 套住 宅 戶門 內(nèi) 除 墻 體厚 度 外 全部 凈 面 積的 總 和 。其中 包 括 臥 室 、起 居 室 、過 廳 、過 道 、廚 房 、衛(wèi) 生 間 、儲(chǔ) 藏 室 、壁 柜 不包 括 吊

5、柜 、 戶 內(nèi) 樓 梯 按 投 影 面 積 。利 用 坡 屋 頂 內(nèi) 空 間 作 房 間 時(shí) ，其 一 半 的 面 積 凈 高 不 低 于2.1米， 其余部 分最 小凈 高 不 低于1.5米 ， 符合 以 上要 求 的可計(jì) 入使用 面積 ；否 那么 不 算 使 用 面 積 。每 戶 陽 臺(tái)無 論 凹 、凸 陽 臺(tái)面 積 在6平 方 米以 下 的 ，不 計(jì) 算 使用 面積 ；超過6平 方米的 ，超 過部 分 按 陽臺(tái)凈 面 積 的1/2折 算 計(jì)入 使 用面積。套 內(nèi) 墻 體 面 積 ： 商 品 房 各 套 單 元 內(nèi) 使 用 空 間 周 圍 的 維 護(hù) 或 承重 墻 體 ，有共用 墻及 非 共

6、 用 墻兩 種 。品 房各 套單元 之 間 的 分隔墻、套 單元與 公用 建筑空 間投 影 面 積 的分 隔 墻 以 及外墻 包 括山 墻 均 為共用墻， 共用墻 墻 體 水平 投影 面 積 的 一 半 計(jì) 入 套 內(nèi) 墻 體 面 積 。非 共 用 墻 墻 體 水 平 投 影 面 積 全 部計(jì) 入 套 內(nèi) 墻 體 面積。臺(tái)建筑面積：按國家現(xiàn)行?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?進(jìn)行計(jì)算。單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩局部組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功 能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻墻體 水 平 投 影 面

7、積 的50。 公 用 建 筑 面 積 不 包 括 任 何 作 為 獨(dú) 立 使 用 空 間 租 、 售 的 地 下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積：整 棟 建 筑 物 的 面 積 扣 除 整 棟 建 筑 物 各 套 單 元 套 內(nèi) 建 筑 面 積 之和 ，并 扣 除 已 作 為 獨(dú) 立 使 用 空 間 銷 售 或 出 租 的 地 下 室 、車 棚 及 人 防工 程 等 建 筑 面 積 ，即 為 整 棟建筑物的公用建筑面積。將 整 棟 的 的 公 用 建 筑 面 積 除 以 整 棟 的 各 套 套 內(nèi) 建 筑 面 積 之 和 ，得 到 建 筑 物 的 公用建筑面積

8、分?jǐn)傁禂?shù)。公 用 建 筑 面 積 分 攤 系 數(shù)=公 用 建 筑 面 積 套 內(nèi) 建 筑 面 積 之 和 。公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算：各套單元的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) ，得 到 購 房 者 應(yīng) 合 理 分 攤 的 公 用 建 筑 面 積 。 分 攤 的 公 用 建 筑 面 積=公 用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。買一手房：第三步 房屋驗(yàn)證查看開發(fā)商資質(zhì)購 房 者 在 購 房 時(shí) 應(yīng) 要 求 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 和 銷 售 商 提 供 齊 全 的 “五 證 、“二 書 ，這 是 法律對(duì)銷售方的根本要求。“五 證 是 指? 國有 土 地

9、使用證 ?、 ?建設(shè) 用 地規(guī) 劃 許可證 ? 、 ? 建 設(shè) 工程 規(guī)劃 許可證 ?、? 建設(shè)工 程 施工許可 證?建設(shè)工程 開工 證、? 商 品 房 銷 售預(yù)售許可證?。“二 書 是 指? 住宅 質(zhì) 量保證書 ?和 ?住宅 使 用說 明 書?。“五 證中最重要的是 ?國 有 土 地使用證 ? 和 ?商 品 房銷 售預(yù)售許可證? ，兩 者 表 明所 購 房屋屬合法交易 范 疇。? 商品房 銷 售預(yù) 售許可證?的預(yù)售范圍 為本工程可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購置樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。“兩 書可以作為商品房買 賣 合 同的補(bǔ)充約 定 ，并 且是 房 地 產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供

10、的對(duì)商品住宅承當(dāng)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文 件。驗(yàn)證房屋內(nèi)部設(shè)施買 房 子 ，最 重 要 的 是 所 購 房 屋 質(zhì) 量 要 有 保 證 ，否 那么 價(jià) 格 再 便 宜 、朝 向 再 理 想 ，都 會(huì) 給 自 己 生 活 帶 來 無 窮 的 后 患 和 煩 惱 ，房 屋 內(nèi) 在 質(zhì)量 如 何 檢 查 ，這 里 綜 合 有 關(guān) 專 家 經(jīng) 驗(yàn) ， 附 上36條 驗(yàn) 查 房 屋 質(zhì) 量 的 簡易 方 法 ， 均 是 新 樓 容 易 發(fā) 生 的 問 題 。 你 不 妨記住并逐條檢查看一看。1門的開 啟關(guān)閉 是否 順暢？2門插是 否插入 得太 少， 門間隙 是否 太大 ？ 特別 是 門 鎖 的 一 邊

11、 3門四邊 是否緊 貼門 框， 門開關(guān) 時(shí)有 無特 別聲 音 ？4大門、 房門的 插銷 、門 銷是否 太長 太緊？窗5窗 邊 與 混 凝 土 接 口 有 無 縫 隙 ？ 窗 框 屬 易 撞 擊 處 ，框 墻 接 縫 處一 定 要 密 實(shí) ， 不能有縫隙。6開 關(guān) 窗 戶 是 否 太 緊 ？ 開 啟 關(guān) 閉 是 否 順 暢 ？7窗戶玻 璃是否 完好？8窗臺(tái)下 面有無 水漬 ？如 有那么可能是窗戶 漏水。地板9地板有 無松動(dòng) 、爆 裂、 撞凹？ 行走 時(shí)是 否吱 吱作 響 ？10地板間隙是否太大？11柚木地板有無大片黑 色水漬？12地腳線接口是否妥當(dāng) ，有無松動(dòng) ？13地面是否有裂縫，是 否有起砂

12、現(xiàn)象 ？頂棚14頂上 是否有裂縫？ 沒有裂 縫最好，有 裂 縫 得看 是 什么 樣的裂縫。一般來說，與房 間橫梁平行的裂縫，屬 眼下的 質(zhì)量 通病，雖 有 質(zhì) 量問 題，但 基本 不妨礙使用； 如果裂縫與墻角呈45度 斜角， 甚至 與橫 梁 呈垂直 狀態(tài) ， 那么 就說 明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。15看 頂 部 是 否 有 麻 點(diǎn) 。這 種 麻 點(diǎn) 專 業(yè) 稱“ 石 灰 爆 點(diǎn) ，是 石灰 水 沒 有 經(jīng) 過 足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。16頂 棚 有 無 水 漬 、 裂 痕 ？ 如 有 水 漬 ， 說 明 有 滲 漏 之 嫌 。 如果

13、 你 是 住 頂 層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。17特別留意廁所頂棚有 否油漆脫落或 長霉菌 。18墻身頂棚有無部分隆 起，用木棍敲 一下 有無空 聲？19墻身、頂棚樓板有無 特別傾斜、彎 曲、 起浪，隆起或 凹 陷 的 地 方 ？20墻身、墻角接位有 無水漬、裂 痕？21內(nèi)墻墻面上有否石 灰爆點(diǎn)？廚廁22廁、浴具有無裂痕？ 包括浴缸、抽 水馬 桶、洗 臉 池等是否 有 滲漏現(xiàn) 象 。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。23坐廁下水是否順暢 ，沖水聲響是 否正 常，沖 廁 水箱有無 漏水聲？24浴缸、面盆與墻或柜 的接口處防水電25廚 房 瓷 磚 、馬 賽 克 有 無 疏 松

14、 脫 落 及 凹 凸 不 平 ？ 廚 房 、衛(wèi) 生間 墻 面 瓷 磚 砌 筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。26磚縫有無滲水現(xiàn)象？27廚具、瓷磚及下水 管上有無粘上水 泥尚 未 清 洗 ？28水池龍頭是否妥當(dāng) ，下水是否順暢？29衛(wèi)生 、廚 房 內(nèi) 有 否 地 漏 ，坡 度 是 否 對(duì) 頭 ，絕 不 能 往 門 口 處傾 斜 ，不 然 水要流進(jìn)居室內(nèi)。30出水是否通暢 ，會(huì)不會(huì) 出 水 口 內(nèi)留有 較 多 的建筑 垃 圾 ？31 您 住 的 房 間 底 下 的 鄰 居 家 是 否 漏 水 ？ 否 那么 您 家 的 日 子 也一 定 不 好 過 。32自來水水質(zhì)怎么 樣？其他33廚

15、 柜柜 身有 無變形 ， 壁 柜 門 是 否 牢固周正 ， 門 能 否 順 利 開 合 ？34試一下全部 開關(guān)、插座 及 總 電 閘有無 問 題 ？各種 電 路 、閉 路 電 視 、電 話插座的 位置等 ，也應(yīng) 仔細(xì)了解 。30%的 火災(zāi)是 由于電 氣事 故 引起的，這與 電氣線路 的 設(shè) 置有相 當(dāng)?shù)?關(guān)系。為 了 用 電 的 安 全 和方 便 ，國 家出 臺(tái) 了? 住 宅 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 ?，規(guī)定每 套住宅 回路數(shù) 不宜 少 于5個(gè) 。增 加回路可 以保證 電線 的使用壽命，減 少 短路火災(zāi)事故的發(fā)生。35 供水 管 的 材 質(zhì) ？ 上 海市建委 發(fā)文 禁止用鍍 鋅管作 住宅 供水管，目前

16、大部分供 水管采 用銅管 。銅管可安 全使 用50年。 另一個(gè) 無可 比 擬的優(yōu)點(diǎn)是凈 化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。36 試 煤 氣 熱 水 器 開 關(guān) 是 否 妥 當(dāng) ？37居 室 、客 廳 有 否 各 種 管 線 外 露 ？ 是 否 有 暖 氣 回 水 或 其 他 管 線穿 過 ，因 為有較多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺上的障礙，影響整體感。考察周邊環(huán)境及其他交通狀況位 置 的 遠(yuǎn) 近 ，不 僅 與 實(shí) 際 距 離 有 關(guān) ，更 重 要 的 是 與 交 通 狀 況 相 聯(lián)系 。考 察 交 通狀況的優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮：A、公 共 交 通 狀

17、 況 。 公 共 交 通 的 路 線 有 多 少 ， 與 市 內(nèi) 各 主 要 區(qū) 域的 聯(lián) 系 是 否廣 泛 ；公 共 交 通 的 起 止 時(shí) 間 、間 隔 時(shí) 間 、運(yùn) 行 速 度 、票 價(jià) 等 情 況 如 何 ；從 您 要 購 買 的 房 屋 到 公 交 車 站 的 距 離 如 何 ；出 小 區(qū) 打 車 的 是 否 方便 ；小 區(qū) 的 出 入 口 是 否合理等。B、交通 的便 利 度。每 天必經(jīng)的 路段 是否經(jīng) 常堵 車； 到火車 站、飛 機(jī)場(chǎng)、 長途汽車站等交通站點(diǎn)是否便利，是否有較多交通工具可到達(dá)等。C、道路 狀況 。 小區(qū)是 否鄰城市 的交 通主干 道或 次干 道、支 線等， 與這些

18、 交通 干 道 的 遠(yuǎn) 近 程 度 不 能 太 近 ，因 為 可 能 影 響 到 居 民 的 安 寧 及 環(huán) 境 。是 否 有 方 便的出入口，路面狀況如何等。D、是 否 有 交 通 管 制 。 如 ， 行 車 是 否 受 速 度 、 方 向 、 行 車 路 線 的限 ， 有 無 停 車場(chǎng)，路邊可否停車等。社區(qū)環(huán)境考察一個(gè)工程主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距、居住密度。 對(duì)于住戶來說，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個(gè)指標(biāo)，如人均 綠化面積。綠化率也是如此，綠化率越高，建筑密度越低，開展商可用于回收資金 的面積越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)工程是從人的居住需求角度還是從純

19、粹賺錢的角度 來 設(shè) 計(jì) 一 個(gè) 社 區(qū) 。 好 的 居 住 區(qū) 容 積 率 不 能 超 過5， 綠 化 率 不 能 低于30%。 現(xiàn) 在人 們 常 常 標(biāo) 榜 自 己 的 社 區(qū) 環(huán) 境 設(shè) 計(jì) 如 何 如 何 ，但 所 有 設(shè) 計(jì) 的 基 礎(chǔ) 是建 立 在 有 足 夠 的 綠 地 比 例 之 上 的 ，也 許 買 房 看 不 到 將 來 建 成 后 的 實(shí)景 ，但 這 兩 個(gè) 數(shù) 據(jù) 基 本 決 定 了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。樓間距 也是一 個(gè)可以泄 露開展 商“秘 密的 指標(biāo)。 樓間距太 窄不僅 影響 各 樓體 之 間 的 光 照 ，也 影 響 人 們 的 視 野 和 心 情 。無 法 想

20、象 樓 挨 著 樓 的 社區(qū) 能 談 得 上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的， 既有大面積的集中綠地， 也有各組團(tuán)自己 的 小 型 綠 地 ，有 的 新 項(xiàng) 目 甚 至 推 出 了 宅 旁 空 間 和 樓 內(nèi) 共 享 空 間 的 綠 化 ，每 一 個(gè) 新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。買一手房：第四步 簽認(rèn)購書簽認(rèn)購書需注意的問題簽訂認(rèn)購書時(shí)，購房者應(yīng)注意以下問題：購 房 者 在 確 立 購 房 意 向 之 后 ，一 般 都 要 與 售 樓 處 的 銷 售 經(jīng) 理 建立 聯(lián) 系 ，在 雙 方 初 步 意 向 達(dá) 成 一 致 后 ，銷 售 經(jīng) 理 都 會(huì) 向 購 房 者 出 示該 公

21、 司 的 認(rèn) 購 書 ，并 按 認(rèn) 購 書 要 求 購 房 者 簽 訂 并 交 納 定 金 或 預(yù) 付 款 。購 房 者 應(yīng) 認(rèn) 真 、仔 細(xì) 地 審 閱 認(rèn) 購 書 ，并 向銷 售經(jīng) 理索 取有關(guān) 房屋的 宣傳資料及 有 關(guān)文件 ，在問清楚 房 屋建筑 的 進(jìn) 展情 況后，有條件的 還應(yīng)實(shí) 地考察一下 。在此 基 礎(chǔ)上，購房者 可簽 訂認(rèn)購 書并交 納定金或預(yù)付款，定金各開 發(fā)商定的標(biāo) 準(zhǔn) 不一 ，幾 千 到 幾 萬的 都有，一般 與商品 房價(jià)格成正比。認(rèn)購書一般包括以下根本條款：(1)當(dāng) 事 人 雙 方 基 本 情 況 ：賣 方 ，即 發(fā) 展 商 名 稱 、地 址 、電 話 ，銷 售 代

22、理 方 名 稱 、地 址 、電 話 ；有 的 開 發(fā) 商 將 銷 售 工 作 完 全 委 托 給 一 個(gè) 房 地 產(chǎn) 中 介 公 司 進(jìn) 行 代 理 。因 此 購 房 者 購 房 時(shí) 應(yīng) 弄 清 楚 與 之 簽 約 的 銷 售 經(jīng) 理 是 哪 個(gè) 公 司 的 ，如 屬 于 中 介 代 理 銷 售 ，應(yīng) 注 意 在 合 同 中說明其代理關(guān)系；買 方 ，即 認(rèn) 購 方 名 稱 、姓 名 、地 址 、電 話 、身 份 證 件 種 類 ；代 理 律師 事 務(wù) 所 名稱、地址，代理律師姓名、；(2)認(rèn)購物業(yè)名 稱、房號(hào)、 地址；(3)房價(jià)：包括 房屋戶型、 建筑面 積 、單 位價(jià)格(幣種) 、 總價(jià)額；

23、(4)付款方式： 一般規(guī)定是 一次性 付 款還 是分期付款， 一般 現(xiàn)房可用一次 性支 付 ，期 房 按 分 期 付 款 方 式 ，辦 理 按 揭 貸 款 手 續(xù) 的 ，還 要 就 有 關(guān) 付 款方 式 作 詳 細(xì) 約定；(5)認(rèn) 購 條 件 ： 一 般 包 括 簽 訂 認(rèn) 購 書 的 注 意 事 項(xiàng) ； 關(guān) 于 定 金 或 預(yù)付 款 數(shù) 額 ， 購房者應(yīng)與賣方約定一定期限內(nèi)，買方不買房時(shí)由賣方歸還定金或預(yù)付款本金，并 形 成 書 面 協(xié) 議 。有 的 銷 售 方 僅 以 口 頭 表 示 同 意 ，一 旦 發(fā) 生 糾 紛 難以 討 還 ，所 以 為防止麻煩，最好都以書面形式約定；簽訂正式契約的

24、時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、 簽約地點(diǎn)等。“定 金 與 “訂 金 一 “定金所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng) 事 人 雙 方 的約 定 ，由 當(dāng) 事 人 一 方 在 合 同 訂 立 時(shí) 或 者 訂 立 后 履 行 前 ，按 照 合 同 標(biāo)的 額 的 一 定 比 例 ( 不 超 過20 ) ， 預(yù) 先 給 付 對(duì) 方 當(dāng) 事 人 的 金 錢 或 其 替代 物 。 它 是作為債權(quán)擔(dān) 保的 一 定數(shù)額 的貨幣 ，它屬 于一種 法 律上 的擔(dān) 保 方式，目 的在于 促使債務(wù)人履行 債務(wù)，保 障債 權(quán)人的 債 權(quán)得 以實(shí)現(xiàn)。簽 合 同時(shí)，對(duì) 定 金 必須以書 面形式進(jìn)行約定，同

25、時(shí) 還應(yīng)約 定定金 的 數(shù)額 和交付 期 限。給 付 定 金一方 如果不履 行債務(wù)，無權(quán)要 求另 一 方返還 定金；接受定 金的一 方 如果 不履 行 債務(wù)，需 向另一 方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。根 據(jù) 最 高 法院 在2000年12月8日 公 布的關(guān) 于 適用? 擔(dān) 保 法 ?假設(shè) 干 問 題的 解 釋，定 金 的 類型 和 適 用 主要 有如 下 幾 種 ：1、訂 約 定 金 。“ 解 釋 第 一 百 一 十 五 條 規(guī) 定 了 訂 約 定 金 。訂 約定 金 即 立 約 定 金 ，其 設(shè) 立 是 為 了 擔(dān) 保 主 合 同 的 簽 訂 。訂 約

26、定 金 的 特點(diǎn) 是 ，其 法 律 效 力 的 發(fā) 生與主 合同 是 否 發(fā) 生法律效力 沒有 關(guān) 系。凡 在意向 書 一 類的 協(xié) 議 中設(shè) 定了訂 約定金，其法 律效 力 自 當(dāng)事 人實(shí)際 交付 定 金時(shí) 就存在，在其所擔(dān)保 的 訂約行為 沒有發(fā)生時(shí)，對(duì)拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處分。2、成約定 金。“ 解 釋第 一 百一 十六條規(guī) 定了成約定 金。作為主合 同成立或生效要 件而 約定的定 金，稱 之為成 約定 金。當(dāng)事 人在 合同 中 約定 有成約 定金的，定金未 交付 ，那么合 同不 成立或不 生效。假設(shè)當(dāng)事人約定定 金 并明 確表示 定金的交 付 構(gòu) 成 合 同 的 成 立

27、或 生 效 要 件 的 ，該 定 金 具 有 成 約 定 金 的 性 質(zhì) 。但 是 ，為 了 鼓 勵(lì)交易，如果主 合同已 經(jīng)履 行或者履行 了主 要 部分，即使給付定金的一方當(dāng) 事人未按約實(shí)際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)成認(rèn)主合同的成立或生效。3、解 約 定 金 。“ 解 釋 第 一 百 一 十 七 條 規(guī) 定 了 解 約 定 金 。解 約定 金 是 指以定金做為 保留 合 同 解除 權(quán)的代 價(jià) ，即支付定金的 一方 當(dāng)事 人 可以 放 棄 定金以解除 合 同 ，接 受 定 金 的 一 方 當(dāng) 事 人 也 可 以 雙 倍 返 還 定 金 以 解 除 合 同 。需 要 注 意 的 是 ， 當(dāng)事人一方 雖 然

28、以 承擔(dān) 定金 損失 解除 了 合 同，但在守約的當(dāng) 事人 因 合 同解 除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承當(dāng)損害賠償?shù)呢?zé)任。4、違約定 金。?擔(dān)保法?第八 十九條對(duì)違 約定 金作 了 規(guī)定 ，解 釋第一百二十條、第 一 百 二 十二 條對(duì)違 約 定金作了補(bǔ)充 規(guī)定。違約定金 是 指 以定金的放棄 或 者 雙 倍 返 還 作 為 違 反 合 同 的 補(bǔ) 救 方 法 而 約 定 的 定 金 。 ? 擔(dān) 保 法 ?規(guī) 定 以 當(dāng) 事 人 一 方 不 履 行 約 定 的 債 務(wù) 作 為 適 用 定 金 罰 那么 的 條 件 ，解 釋進(jìn) 一 步 對(duì)不 履 行分不同 情況 作 了不 同規(guī)

29、定。一 是明 確規(guī)定 違約定金處罰的 條件不但要 有遲 延履行等違約行為，還 要 有 因該 違 約行 為致 使合 同 目的 落空 的結(jié)果，這兩個(gè)條件缺一不可。二是主合 同部分得到 履 行，部分沒 有履 行 ，一 方當(dāng) 事人因此受 到了損 失，但是 合 同 的 目 的 沒 有 完 全 落 空 ，這 時(shí) ，既 要 對(duì) 不 完 全 履 行 合 同 的 當(dāng) 事人 進(jìn) 行 定 金 處 罰 ，又 不 能 使 定 金 全 部 被 罰 。三 是 因 不 可 抗 力 、意 外 事件 或 第 三 人 過 錯(cuò) 致 使 主 合 同不能履 行，能 否適用定 金 罰那么的 規(guī) 定 。對(duì) 于 因不可抗 力、意 外事 件致使

30、 主合 同不能履 行的，不 適 用定金罰 那么。因 合 同關(guān) 系 以 外第三 人 的過錯(cuò) ，致 使主 合同不能履行的，適用定金罰那么。當(dāng)事人一方受定金處分后，可以依法向第三人追償。二 “訂金訂金在法律上是不明確的，也是不標(biāo)準(zhǔn)的，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù) 付 款，即 使 認(rèn)定 為 一 種 履 約 保 證 ，這 種 保 證 也 是 單 方 的 ，它 只 對(duì) 給 付 方 形 成 約 束 ，即 給 付 方 對(duì) 收 受 方 的 保 證 。假設(shè) 收 受 方 違 約 ，只 能 要 求 退 回 原 訂 金 ，但 無 法 要 求 雙 倍 返 還 ；假設(shè) 給 付 方 違 約 ，收 受 方 會(huì) 以 種 種 理 由

31、把 訂 金抵 作 賠 償 金 或 違 約 金 而 不 予 退還。根據(jù)我國?民法通那么?和?擔(dān)保法?規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn) 在四個(gè)方面：1、交 付 定 金 的 協(xié) 議 是 從 合 同 ，依 約 定 應(yīng) 交 付 定 金 而 未 付 的 ，不 構(gòu) 成 對(duì) 主 合 同 的 違 反 ；而 交 付 訂 金 的 協(xié) 議 是 主 合 同 的 一 部 分 ，依約 定 應(yīng) 交 付 訂 金 而 未 交 付 的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。2、交付 和收受 訂金 的 當(dāng)事人一方不 履行合 同 債務(wù) 時(shí) ，不 發(fā) 生 喪失或 者 雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。3、訂金 的數(shù)額 在法 律 規(guī)定上有一定 限

32、制 ，例 如?擔(dān) 保法 ?就 規(guī)定定金 數(shù)額 不 超 過 主 合 同 標(biāo) 的 額 的20%；而訂 金 的 數(shù) 額 依 當(dāng) 事 人 之 間 自 由 約 定 ，法 律 一 般不作限制。4、 定 金 具 有 擔(dān) 保 性 質(zhì) ， 而 訂 金 只 是 單 方 行 為 ， 不 具 有 明 顯 的擔(dān) 保 性 質(zhì) 。由 于“ 訂 金 與“ 定 金“ 的 法 律 后 果 不 同 ，買 賣 雙 方 應(yīng) 當(dāng) 對(duì) 尚 未 簽訂 正 式 合 同 的 后 果 、簽 訂 正 式 合 同 的 最 后 期 限 、房 間 預(yù) 留 的 期 限 以及 開 發(fā) 商 違 約 時(shí) 是 否 雙 倍返還等問題加以明確或溝通，以防止糾紛。同 時(shí)

33、 ，如 果 購 房 者 在 規(guī) 定 的 時(shí) 限 內(nèi) 去 與 賣 房 者 簽 訂 合 同 ，但 因 購房 合 同 或 補(bǔ) 充 協(xié) 議 的 具 體 條 款 使 雙 方 發(fā) 生 爭 議 而 不 能 達(dá) 成 一 致 意 見 ，致 使 購 房 者 不 能 認(rèn) 購 房 屋 的 ，此 責(zé) 任 不 應(yīng) 由 購 房 者 獨(dú) 自 承 擔(dān) ，發(fā) 展商 應(yīng) 當(dāng) 退 還“ 訂 金 。否 那么 ，購 房 者 交 納 了 此 筆 費(fèi) 用 后 ，一 旦 與 開 發(fā)商 不 能 就 正 式 合 同 達(dá) 成 一 致 意 見 ，就 要 受 到 嚴(yán) 重 損失，這對(duì)購房者是不公平的。因 此 ，購 房 者 在 買 房 前 一 定 要 注

34、意? 認(rèn) 購 書 ?的 約 定 內(nèi) 容 ，分 辨 清楚 是“ 定 金 還是 “訂金 ，留意 “定金 風(fēng)險(xiǎn) 。買一手房：第五步 簽訂合同簽訂合同需注意的問題簽 訂 購 房 合 同 時(shí) 一 定 要 慎 重 對(duì) 待 ，因 為 您 的 權(quán) 利 和 義 務(wù) 都 體 現(xiàn) 在 內(nèi)了 。另 外 ，一 旦 將 來 與 銷 售 方 發(fā) 生 糾 紛 ，購 房 合 同 可 是 解 決 的 重 要 根據(jù) 和 憑 證 。所 以 ，在 簽 合 同 之前， 您需要 仔細(xì)查驗(yàn) 開展商 的資格 和“五 證即立項(xiàng)可 行性研 究的批 件、 規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證；如 果 是 現(xiàn) 房,根 據(jù) 規(guī) 定

35、，發(fā) 展 商 已 經(jīng) 不 需 要 再 辦 理“ 銷 售 許 可 證 ，而 改 為 辦 理 大 產(chǎn) 權(quán) 證 的 審 批 手 續(xù) ，去 產(chǎn) 權(quán) 登 記 部 門 進(jìn) 行 房 屋 所 有 權(quán)的 初 始 登 記 ，辦 理? 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 證 ?。您 一 定 要 看 清 楚 發(fā) 展 商 的? 房 屋 產(chǎn)權(quán) 證 ?是 否 包 括 了 您 想 買 的 房 子 ？ 一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在 合 同 中 ，買 房 人 必 須 要 把 全 部 有 疑 惑 的 問 題 落 實(shí) 下 來 ，通 常 ，發(fā) 展 商 會(huì) 將 一 些 承 諾 印 在 宣 傳 品 中 ，或 由 售 樓 人 員 口 頭 答

36、應(yīng) ，但 是等 到 實(shí) 際 交 付 的 時(shí) 候 ，很 可能就會(huì)出現(xiàn)問題，而引起糾紛。開展商會(huì)把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。 所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。您 如 果 對(duì) 簽 訂 合 同 沒 有 把 握 ，可 以 委 托 律 師 來 協(xié) 助 辦 理 ，律 師 可以 幫 助 您 起 草 補(bǔ) 充 協(xié) 議 、審 查 稅 費(fèi) 明 細(xì) 表 、審 核 契 約 須 知 、制 定 簽 約后 的 付 款 進(jìn) 程 表 、審 查 付款情況等等。如果購房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)工程了解的加深而感覺不好， 不 想 購 買 的時(shí) 候 ，發(fā) 展 商 能 否 退 還 定 金 ？ 這 就

37、 需 要 購 房 人 和 發(fā) 展 商 在 雙 方 協(xié) 議中 明確何種情況下，購置者可以終止協(xié)議，拿回定金。買一手房：第六步 繳付房款按揭貸款按揭貸款的流程：1)借款人 到 貸款銀 行辦理 借 款申 請(qǐng)。2)貸 款銀 行 審核合 格后出 具 貸款 意向書，借 款人 領(lǐng)取貸 款所需的表 格 。3)借 款人 憑 貸款意 向書與 售 、建 單位簽訂購 建房 合同或 協(xié)議。4)借 款人 與 貸款銀 行簽訂 抵 押合 同，將自籌 資金 存入貸 款銀行 。5)借 款 人 辦 理 擔(dān) 保 手 續(xù) ：用 房 產(chǎn) 抵 押 的 借 款 人 到 產(chǎn) 權(quán) 部 門 辦 理“ 房 屋 他 項(xiàng) 權(quán) 證 和“ 房 地 產(chǎn) 抵

38、押 確 認(rèn) 書 。用 有 價(jià) 證 券 質(zhì) 押 的 ，將有 價(jià) 證 券 交 貸 款 銀 行 收 押 ， 簽訂借款合同。6)用 于 購 房 的 貸 款 ， 由 貸 款 銀 行 將 貸 款 連 同 借 款 人 存 款 一 并 劃轉(zhuǎn) 到 售 房 單 位 賬戶，用于建修房的貸款，借款人按借款合同支付。需注意的問題：1)要 根 據(jù) 貸 款 可 能 性 來 科 學(xué) 選 擇 房 貸 品 種 。 從 貸 款 利 率 上 看 ，“ 個(gè) 人 住 房 公 積 金 貸 款 的 利 率 最 優(yōu) 惠 ，“ 銀 行 個(gè) 人 住 房 按 揭 貸 款 利 率 次 之 ，公 積 金 貸 款 具 有 貸 款 利 率 低 、減 收 辦

39、 理 貸 款 相 關(guān) 手 續(xù) 費(fèi) 、家 庭 成 員 公 積 金 計(jì) 貸 額 度 可 合 并 使 用 等 的 優(yōu) 惠 ，故 只 要 是 及 時(shí) 足 額繳 納 公 積 金 的 職 工 ，均 應(yīng) 首 先 申 請(qǐng) 自 己 所 可 以 得 到 的 最 大 額 度 、最長 期 限 的 公 積 金 貸 款 。而 對(duì) 因 未 繳 存 公 積 金 而 無 緣 申 請(qǐng)“ 個(gè) 人 住 房公 積 金 貸 款 的 個(gè) 人 ，那么 可 以 用 所 購 期 房 作 抵 押 、或 有 足 夠 代 償 能力 的 單 位 與自然 人作擔(dān) 保，向銀 行申請(qǐng) 一定額 度與期 限的“銀 行個(gè)人 住房按 揭貸款 。2)要 根 據(jù) 今 后

40、 是 否 提 前 還 貸 來 科 學(xué) 選 擇 月 還 款 方 式 。 目 前 銀行 主 要 提 供 “ 等 額 本 息 還 款 法 和“ 等 本 不 等 息 還 款 法 兩 種 方 式 。故 此 ，如 果 今 后 你 不 打 算提前還款的，應(yīng)選擇后種月還款方式，將可以減少貸款總利息支出。公積金貸款深 圳 公 積 金 為 職 工 本 人 月 工 資 總 額 的13%，全額 存 入 職 工 本 人 的 住房 積 金 個(gè) 人 專戶 。職 工 住 房 公 積 金 的 規(guī) 定 適 用 于 有 深 圳 市 常 住 戶 口 的 企 業(yè) 固 定 職工 和 合 同 制 職 工。職工住房公積金由用人單位繳交，實(shí)行

41、個(gè)人專戶制。個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)， 只 要 個(gè) 人 所在 單 位 建 立 過 住 房 公 積 金 且 按 期 繳 交 了 公 積 金 的 均 有 權(quán) 申 請(qǐng) 貸 款 ，它 最 大 的 優(yōu) 點(diǎn) 是 利 率 低 ，不 僅 低 于 現(xiàn) 行 同 期 銀 行 個(gè) 人 住 房 按 揭 貸 款利 率 ，而 且 要 低 于 現(xiàn) 行 同 期 的 銀 行 存 款 利 率 。也 就 是 說 ，在 公 積 金 貸款 利 率 和 銀 行 存 款 利 率 之 間 存在一個(gè)利差。而且，貸款金額越大、期限越長，利差就越可觀。辦 理 公 積 金 貸 款 ：具 有 當(dāng) 地 城 鎮(zhèn) 常

42、住 戶 口 、建 立 住 房 公 積 金 制2年 以 上 并 按 規(guī) 定 繳 存 住 房 公 積 金 的 職 工 ，為 購 建 住 房 或 翻 建 、大 修自 有 住 房 資 金 不 足 時(shí) ，即可 享 受 公 積 金 貸 款 。其 貸 款 的 條 件 是 ：借 款 人 及 其 家 屬 親 屬 繳 存 的公 積 金 總 額 至 少 達(dá) 到 新 購 建 大 修 住 房 支 出 的30%；借 款 人 有 穩(wěn) 定 的經(jīng) 濟(jì) 收 入 和 償 還 本 息 的 能 力 ；借 款 人 同 意 辦 理 住 房 抵 押 登 記 和 保 險(xiǎn) ；提 供 當(dāng) 地 住 房 資 金 管 理 中 心 及 所 屬 分 中 心

43、 同 意 的 擔(dān) 保 方 式 ；同 時(shí) 提交 銀 行 要 求 的 相 關(guān) 文 件 ，如 購 房 合 同 或 房 屋 預(yù) 售 合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、公積金繳存的證明等。分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比擬吸引人的付款方式。利 ：緩 解 一 次 性 付 款 的 經(jīng) 濟(jì) 壓 力 ，也 可 用 房 款 督 促 開 發(fā) 商 履 行 合同 中 的 承 諾 。弊 ：分 期 付 款 隨 著 付 款 期 限 的 延 長 ，利 率 會(huì) 越 高 ，房 款 額 比 一 次性 付 款 的 房 款額高。一次性付款 利 ：一 次 性 付 款 一 般 都 能 從 銷售 商 處 得 到 一 定 程 度

44、的 優(yōu) 惠 ，如 是 現(xiàn) 房 那么 能 很 快 獲 得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房那么這種付款方式價(jià)格最低。弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì) 能 力 有 限 的購 房 者 壓 力 較 大 。如 果 是 期 房 的 一 次 性 付 款 ，開 發(fā) 商 有 可 能 不 按 期交 房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險(xiǎn)大。買一手房：第七步 房屋驗(yàn)收房屋驗(yàn)收在 拿到 房 子 之 后，很 多人都 不 知 道 如 何驗(yàn)收 ，也 有 一 些 人 認(rèn) 為 質(zhì)檢 站 都已 經(jīng)驗(yàn)收了 ，業(yè) 主 再 驗(yàn)收有多 此一舉 之 嫌 。其 實(shí) ， 在很 多 情 況 下 ，你 驗(yàn) 不驗(yàn) 收 ，房 子 你都

45、得要下的了。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會(huì)比擬方便追究開展商的責(zé)任。作為外行人，如何驗(yàn)收房子呢？主要是下面所列的工程內(nèi)容。1 1、看 墻 壁不知道從什么時(shí)候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題。其實(shí)即使 是 在20世 紀(jì)80年代 建 的 房 子都沒 有 現(xiàn) 在 的 房 子 那 么 弱 不 禁 風(fēng) 。 我 看 過最嚴(yán)重的一 棟房 子，窗 戶 在雨 天 發(fā) 現(xiàn) 有滲水 現(xiàn) 象 ，一 問 ，才 知 道 整 棟 樓 的 所有 窗戶下面的墻 壁 都 滲 水 。遇 上 臺(tái) 風(fēng) 來 臨 之 時(shí) ，更 是 令 人 提 心 吊 膽 ，而 更 使 人 驚 詫的 是 ，這 棟 還 是 一 個(gè) 區(qū) 的 國 土 局 建

46、的 ，真 可 怕 。所 以 ，驗(yàn) 收 這 個(gè) ，最好 是 在 房 子 交 樓 前 ，下 過大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反映 過 他 的 家 有一 個(gè) 門 形 的 裂 縫 ，后 來 追 問 發(fā) 展 商 ，才 知 道 原 來 是 施 工 時(shí) 留 下 的 升降 梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。2 2、驗(yàn) 水 電首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對(duì)于一些高級(jí)裝修來說，多數(shù) 的 水 電 后 期都 要 更 換 的 了 ，所 以 有 時(shí) 候 這 些 內(nèi) 容 倒 不 是 關(guān) 鍵 的 了 ，但 如 果

47、 你 不打 算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標(biāo)質(zhì)量。再 就 是 電 線 的 截 面 面 積 是 否 符 合 要 求 。 一 般 來 說 ， 家 里 的 電 線 不 應(yīng)低 于2.5平 方 ， 空 調(diào) 線 更 應(yīng) 達(dá) 到4平 方 ，否 那么 使 用 空 調(diào) 時(shí) ，容 易 過熱 變 軟 。當(dāng) 然 ，這 是 一 種 理 想 的 配 置,多 數(shù) 土 建 的 電 線 會(huì) 差 一 個(gè) 等 級(jí) 。3 3、驗(yàn) 防 水這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事 先 已經(jīng)聲明 沒有 做防 水，這 就 需要裝修 做了 。如

48、果在交付 時(shí)已 經(jīng) 做了 防水，那么我們就不得不 對(duì)防 水是否 做 好 做 出驗(yàn) 證了。如果 在裝 修前 不 試一試，那么在 你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn) 漏水 什么的 ，那么 維護(hù)工 程就 大 了 。你不得 不拆 除 已經(jīng) 裝修一 新的地面來做一層 新的 防水層 。驗(yàn)收 防水的 辦法 是 ：用水 泥沙 漿做 一 個(gè)檻 堵著廁 衛(wèi)的門口，然 后 再 拿一 膠 袋 罩 著 排 污/水 口 ， 再 加以捆 實(shí) ， 然 后在 廁衛(wèi) 放 水 ， 淺淺 就行了約 高2cm。 然 后 約 好 樓 下 的業(yè) 主 在24小時(shí) 后 查 看 其家?guī)l(wèi) 的 天 花 。主 要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4 4

49、、驗(yàn) 管 道這 里 所 指 的 管 道 ，指 的 是 排 水/污 管 道 。猶 其 是 陽 臺(tái) 之 類 的 排 污口 ，驗(yàn) 收 時(shí) ， 預(yù)先拿一 個(gè)盛水 的器具，然 后倒 水 進(jìn)排水 口 。看看 水是不是 順利 地流 走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)?在工 程施 工時(shí)，有一 些工 人在清 潔 時(shí)往往 會(huì)偷這 個(gè)工。把一些水泥渣倒 進(jìn)排 水管流 走，如果這 些水泥較 粘的話，就 會(huì)在 彎 頭處堵 塞 ，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗(yàn)收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎 頭 。按 照 經(jīng) 驗(yàn)而 言 ，如 果 排 污 管 沒 有 蓄 水 防 臭 彎 頭 ，那 么 整 體 房 屋 質(zhì) 量 也

50、 就 得 打十 二 分 的 精 神 了 。為 什 么 排 污 管 需 要 這 種 彎 頭 ，因 為 彎 頭 會(huì) 蓄 水 ，這 樣 來 自 下 層 管 道的 臭味 氣味就會(huì)被擋在 這層之下 。而 沒有 彎 頭的 話，洗衣間和廁 所的排 水口就會(huì)散發(fā)一種 異味 。也 許會(huì) 有發(fā) 展商 會(huì) 認(rèn) 為用 防臭 地漏 就行了 ，工 程的實(shí) 踐證明 ，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn) 不能 滿足實(shí) 際需 要。而 正 因?yàn)檫@種小 地 方，往 往 最 能體 現(xiàn)建 筑商 的施工質(zhì)量的。5 5、驗(yàn) 地 平其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門 口 最 遠(yuǎn) 的 室內(nèi) 地 面 與 門 口 內(nèi) 地 面 的 水 平

51、誤 差 。驗(yàn) 這 個(gè) ，很 多 時(shí) 候 也 可 以 體 現(xiàn) 發(fā)展 商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。那么就只能從這些細(xì) 節(jié)來看質(zhì)量了。測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡單的。去五 金店 買一 條 小的 透 明 水 管 ， 長度 約 為20米 左右 吧 ，然 后 注 滿 水 。 先 在門 口 離地 面0.5米 或1米 處 畫 一 個(gè) 標(biāo) 志 。然 后 把 水 管 的水 位 調(diào)至 這 個(gè) 標(biāo) 志 高 度 ，并 找 個(gè) 人 固 定 在 這 個(gè) 位 置 。然 后 把 水 管 的 另 一 端 移 至 離 門 口 最 遠(yuǎn) 處的 室 內(nèi) 。然 后 看 水 管 在 該 處 的

52、 高 度 ，然 后 再 做 一 個(gè) 標(biāo) 志 。然 后 用 尺 測(cè)量 一 下 這 個(gè) 標(biāo) 志 的 離 地 高 度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種方法如此類推， 測(cè)量出全屋的水平差度。一 般 來 說 ，如 果 差 異 在2厘 米 左 右 是 正 常 的 ，3厘 米 在 可 以 接 受的 范 疇 。如 果 出 這 個(gè) 范 圍 ，你 就 得 注 意 了 。我 見 過 最 嚴(yán) 重 的 水 平 差 度達(dá) 到7厘 米 的 ，測(cè) 量 后我 還 以 為 我 測(cè) 量 錯(cuò) 了 呢 。以 上 工 作 是 有 點(diǎn) 煩 瑣 的 ，如 果 你 有 朋 友 擁有 激 光 掃 平 儀 ， 這個(gè)問題就好解決

53、多了。6 6、驗(yàn) 層 高如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測(cè)量一下樓宇的層高的。方法很 簡 單 ，把 尺 順著 其 中 的 兩 堵 墻 的 陰 角 測(cè) 量 這 是 最 方 便 放 置 長 尺 而 不 變 彎 的 最 佳辦 法 ，你 應(yīng) 該 測(cè) 量 戶 內(nèi) 的 多 處 地 方 。一 般 來 說 ，在2.65米 左 右 是 接受 的 范 圍 ， 如 果 房 屋 低 于2.6米 ，那 么 房 屋 就 得 考 慮 了 。這 種 房 屋 將使 你 日 后 不 得 不 生 活 在 一 種 壓 抑 的 環(huán) 境 里 。做 矮 層 高 對(duì) 于 發(fā) 展 商 來說 ，是 非 常 有 效 的 一 種 節(jié) 約 成

54、本 的 方 法的。1減少總承重，這 樣基 礎(chǔ) 部分的成 本 就可以 節(jié) 約 一 部分 。2雖 然 在只 減 了10公 分 左 右 ， 但 是 總 體 算 起 來 ， 成 本 節(jié) 約 也 是 很 多 的 ， 猶 其 對(duì) 于 成片 開 發(fā) 的 住 宅 區(qū) 。3在 一 定的高度 中 ， 降低 層高可以建 設(shè) 更多 的 層 數(shù) 。7 7、驗(yàn) 門 窗這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺(tái)門的的密封性。 窗 的 密 封 存性 驗(yàn) 收 最 麻 煩 的 一 點(diǎn) 是 ，只 有 在 大 雨 天 方 能 試 出 好 壞 。但 一 般 可 以通 過 查 看 密 封 膠 條 是 否 完 整 牢 固 這 一

55、點(diǎn) 來 證 實(shí) 。陽 臺(tái) 門 一 般 要 看 陽臺(tái) 門 的 內(nèi) 外 的 水 平 差 度 。曾 經(jīng) 看 過 一 種 情 況 ，陽 臺(tái) 的 水 平 與 室 內(nèi) 的水 平 竟 然 是 一 樣 的 ，這 樣 ，就 很難防止在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。8 8、其 他 項(xiàng) 目事實(shí)上，除了上述的工程外，其他的驗(yàn)收，都需要有比擬專業(yè)的知識(shí)才行 的 。你 不 妨 帶一 個(gè) 熟 悉 工 程 的 朋 友 去 驗(yàn) 收 房 屋 ，這 也 是 唯 一 可 能 的 東 西 了 。除 此之外，你只能是依靠質(zhì)檢局部的認(rèn)真了。買一手房：第八步 領(lǐng)房產(chǎn)證?房產(chǎn)證?領(lǐng)取指南申請(qǐng)材料: :一深圳市 房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)移登 記 申 請(qǐng) 表 原 件

56、 ；二身份證 明復(fù) 印件驗(yàn)原 件；三深圳市 房地 產(chǎn) 買賣合同 書 原 件；四屬于預(yù) 售房 地 產(chǎn)抵押轉(zhuǎn) 現(xiàn) 售 房地 產(chǎn) 抵 押的 ， 還 應(yīng)提交樓 花轉(zhuǎn) 現(xiàn) 證 明 文 件原件；五有委托 的還 應(yīng) 提交委托 證 明 文件 及 受 托人 身 份 證明復(fù)印 件驗(yàn) 原 件；六開發(fā)商 已取 得 ? 房地產(chǎn) 證 ? 的， 應(yīng) 提 交 ? 房 地 產(chǎn)證 ?原 件；七假設(shè)合 同面 積 、價(jià)款有 改 變 應(yīng)提 交 補(bǔ) 充協(xié)議；八申請(qǐng)登 記前 已 交稅的提 交 完 稅票 據(jù)；九法律、 法規(guī) 、 規(guī)章及規(guī) 范 性 文件 規(guī) 定 的其 他 文 件。申請(qǐng)受理機(jī)關(guān): :特 區(qū) 內(nèi) 由 市 房 地 產(chǎn) 權(quán) 登 記 中 心 業(yè) 務(wù) 受 理 窗 口 受 理 ，特 區(qū) 外 分 別 由 寶安 、龍 崗 分 局 辦公室業(yè)務(wù)受理窗口受理。決定機(jī)關(guān): :特區(qū)內(nèi)由市房地產(chǎn)權(quán)登記中心審核，特區(qū)外分別由寶安、龍崗分局審核。 程 序: :申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)資料-審核-申請(qǐng)人交納稅費(fèi)后領(lǐng)取?房地產(chǎn)證?。收 費(fèi): :一契 稅：普通 住宅 按1.5%計(jì) 征 ， 其它 土地、非 普通住 宅、 非住宅類房 屋均 按3%計(jì) 征 ，我市 普 通住 房應(yīng) 同 時(shí)滿 足 以下 條件：住 宅小區(qū) 建筑 容 積 率在1.0以