1、常州市市區(qū)住宅電梯運行維護收費管理辦法政策解讀一、誰是住宅電梯運行維護費的收費主體和交費對象？本市市區(qū)范圍內，在工商行政管理機構登記注冊， 符合物業(yè)管理行政主管部門資質管理要求的物業(yè)管理企業(yè)， 是住宅電梯運行維護費的收費主體。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托， 對物業(yè)管理區(qū)域內的住宅電梯進行日常運行管理和維護保養(yǎng)等。住宅電梯受益業(yè)主是電梯運行維護費的交費對象。 所謂住宅電梯受益業(yè)主， 是指在配有電梯的住宅樓內可以使用電梯的業(yè)主 （也就是說業(yè)主進入家中可以使用電梯的是電梯受益業(yè)主） 。具體來說，電梯從地下車庫起乘在住宅一樓開始停靠的， 從一樓業(yè)主開始就是電梯受益業(yè)主；電梯從住宅一樓起乘，以電梯首次停靠的

2、最低層業(yè)主開始就是電梯受益業(yè)主（特殊情況例外） 。電梯受益業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)管理企業(yè)按時交納電梯運行維護費。二、住宅電梯運行維護費包括哪些費用？住宅電梯運行維護費， 是指住宅電梯的日常運行以及維護所發(fā)生的費用，主要包括運行電費、年檢費、日常維護保養(yǎng)費、維修材料費和保險費等，但不包括電梯的大修（修理費用在1 萬元及以上的）和更新改造費用（電梯大修、更新改造費用的籌集辦法另行制定。 “修理費在 1 萬元以上”的概念是指每一臺電梯單個項目一次的修理費在1萬元以上的，而不是指所有項目一次的修理費總和。三、如何計算和收取住宅電梯運行維護費？住宅電梯運行維護費的計算方法和收費標準： 統(tǒng)一

3、按業(yè)主擁有的按物業(yè)服務協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預收，但時間不能超過一年。住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40 元乘電梯樓層系數(shù)預收（月度電梯運行維護費 =建筑面積X 0.40元XK,K為電梯樓層系數(shù)） 。四、住宅電梯運行維護費的收費原則是什么？住宅電梯運行維護費的收費原則： 住宅電梯運行維護費應當單獨列帳，按實結算。同時物業(yè)服務企業(yè)應當定期（每年至少一次）向業(yè)主公布電梯運行維護費收支帳目， 接受業(yè)主或業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會成立前的住宅電梯運行維護費年終結算， 其不足部分由開發(fā)建設單位補足，結余部分由業(yè)主委員會成立后的業(yè)主代表大會處置。業(yè)主委員會成立后的住宅電梯運行維護費

4、年終結算， 不足部分由電梯受益業(yè)主補足，結余部分滾存使用。五、如何確定住宅電梯的樓層系數(shù)？電梯樓層系數(shù)確定方式： 業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在建設項目分期分批開發(fā)的商品房銷售之前根據(jù)電梯樓層系數(shù)確定原則協(xié)商確定，并由物業(yè)服務企業(yè)報市、區(qū)（武進、新北區(qū)）價格主管部門和物業(yè)主管部門備案后執(zhí)行，同時在商品房銷售現(xiàn)場醒目位置向購房人公示。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會可根據(jù)電梯樓層系數(shù)確定原則確定并經相關電梯受益業(yè)主同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定， 同時物業(yè)服務企業(yè)應及時將合同約定的電梯樓層系數(shù)報市、區(qū)（武進、新北區(qū)）價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。電梯樓層系數(shù)確定原則：根

5、據(jù)不同高低的住宅樓以單元為單位，以電梯受益業(yè)主的中間層系數(shù)為1,然后向上、下分別增、減差率來確定，但各樓層系數(shù)增減差率的代數(shù)和應等于零，且原則上最高樓層系數(shù)不高于1.50、最低樓層系數(shù)不低于 0.50 （舉例說明）。例一：比如以一幢電梯直通地下室的 11層住宅樓為例，電梯受 益業(yè)主就應該從1層起算。中間層為 5層，可以定系數(shù)為1,即每月 每平方米交0.4元。這些都確定后，就有兩種方案可供選擇。一種方案是每層一系數(shù)，以 0.1為一個系數(shù)梯級（收費標準的單 位：元/月平方米）。樓層1層2層3層4層5層6層7層8層9層10層11層樓層系數(shù)0.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41

6、.5收費標準0.20.240.280.320.360.40.440.480.520.560.6另一種方案是多層一系數(shù)，比如以5-7層為中間樓層，其余每 2個樓層為一個組團，0.2為一個系數(shù)梯級（收費標準的單位：元/月平方米）。樓層1-2層3-4層5-7層8-9層10-11 層樓層系數(shù)0.60.81.01.21.4收費標準0.240.320.40.480.56例二：最高樓層24層及33層的樓宇，可參考如下方案:1、24層（收費標準的單位：元/月平方米）樓層2-3層4-5層6-8層9-11 層12-1 層15-1 層18-2 層21-2 層23-2 層樓層系數(shù)0.50.6250.750.87511

7、.1251.251.3751.5收費標準0.20.250.30.350.40.450.50.550.62、33層（收費標準的單位：元/月平方米）樓層1-3層4-6層7-10 層11-1 層15-1 層20-2 層24-2 層28-30 層31-33 層樓層系數(shù)0.50.6250.750.87511.1251.251.3751.5收費標準0.20.250.30.350.40.450.50.550.6六、如何交納電梯運行維護費?電梯受益業(yè)主應當按照物業(yè)服務協(xié)議或買賣（租賃）合同中的約定時間作為交納電梯運行維護費的起始交費時間；沒有合同約定的，應當按照入住通知書（住宅小區(qū)竣工驗收符合交付使用條件后發(fā)

8、生的入住通知書）約定的房屋交付時間作為交納電梯運行維護費的起始交費時間。因電梯受益業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)，期間的電梯運行維護費由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納；電梯受益業(yè)主在辦理入住手續(xù)后未入住，應事先書面向物業(yè)服務企業(yè)說明情況，期間的電梯運行維護費按規(guī)定標準的 70% 交納。納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的住宅物業(yè)， 其電梯運行維護費由開發(fā)建設單位全額交納。七、哪些樓盤適用于新的辦法？新辦法實施時間是 2009 年 10 月 1 日，因此，適用新辦法的樓盤是在10 月 1 日以后開盤的商品房。由于一個樓盤有可能分期分批開盤，就會出現(xiàn)在一個樓盤里，部分早開商品房適用試行辦法，部分新開商品房適用新辦法。界定是否適用新辦法的時間標準，不是以領預銷售證時間為準， 而是以商品房開盤時間為準。如果開發(fā)商在8 月份領了 10 幢房子的預銷售證，在10 月 1 日之前已開盤了 3 幢房子，那么 10 月 1 日之后開盤的其余7 幢房子將執(zhí)行電梯收費新辦法。對于新辦法實施前開盤的商品房，主要有兩種情況，一是2006 年 7 月 1 日試行辦法實施之前，業(yè)主在購房時一筆交清若干年的電梯費按合同約定履