1、篇一：網(wǎng)簽購房合同 網(wǎng)簽購房合同與實(shí)際購房合同哪個有效？ 根據(jù)目前房屋交易的流程， 網(wǎng)簽是辦理房屋過戶的前提條件， 現(xiàn)在購房合同基本采取網(wǎng)簽的 形式 ,能網(wǎng)簽合同證明該樓盤預(yù)售許可證下來了， 未來可以辦理產(chǎn)權(quán)， 網(wǎng)上簽購房合同具體參 照國家的合同法當(dāng)中的購房部分內(nèi)容，主要是明確自己的相關(guān)利益及對方應(yīng)盡義務(wù)即可。那 么，問題來了 現(xiàn)實(shí)生活中如果既有網(wǎng)簽購房合同， 又有實(shí)際購房合同， 而且兩個合同內(nèi)容不 一致，哪個更有效呢？案情簡介王某于 2008 年經(jīng)中介介紹從劉某手中購買一處住房， 雙方商定房屋價(jià)格為 120 萬元。在中介 的幫助下雙方簽訂了購房合同，合同金額為 120 萬元，同時為了避稅，在

2、中介的提議下雙方 簽訂向房管局備案的網(wǎng)簽購房合同金額為80 萬元。因此，同一筆購房買賣交易出現(xiàn)了不同價(jià)格的兩份購房合同。 合同簽訂后， 王某向劉某支付了 40 萬元的首付款。 之后因王某未能向銀 行及時貸款，劉某與王某簽訂了補(bǔ)充協(xié)議約定如果王某不能在約定的時間向劉某支付剩余購 房款的話，王某之前繳納的所有購房款均轉(zhuǎn)為違約金不予退還。 之后王某仍未能向銀行貸款， 故劉某將房屋賣與他人，網(wǎng)簽購房合同價(jià)格仍為 80萬元。另王某繳納的 40 萬元首付款作為 違約金均未退還?，F(xiàn)雙方因此產(chǎn)生糾紛。律師點(diǎn)評 本案爭議焦點(diǎn)主要集中在雙方之間的實(shí)際房屋合同與網(wǎng)簽購房合同哪個有效、補(bǔ)充協(xié)議是否 有效以及違約責(zé)任應(yīng)

3、當(dāng)怎么承擔(dān)這三個問題上。一、網(wǎng)簽購房合同與實(shí)際購房合同哪個有效？ 在本案中，雙方為避稅，將 120萬的實(shí)際購房價(jià)格寫為 80萬元向房管局備案， 是典型的以“合 法形式掩蓋非法目的” ，根據(jù)我國合同法第五十二條的規(guī)定， 該種合同無效。 因此， 王某與劉 某簽訂的 80 萬元的網(wǎng)簽購房合同應(yīng)為無效的合同。二、補(bǔ)充協(xié)議是否有效？根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定， 從合同效力從屬于主合同效力， 本案中， 王某與劉某的購房價(jià)格是 120 萬，而備案價(jià)格卻是 80 萬元，應(yīng)為無效，那么主合同無效，補(bǔ)充協(xié)議亦為無效。三、違約責(zé)任如何承擔(dān)？ 對于買方來講，具體到違約責(zé)任，我們知道，根據(jù)我國合同法的相關(guān)司法解釋，違約金過高

4、的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是不超過實(shí)際損失的三倍。具體到本案中，也就是劉某前后賣房中的損失的三倍 為限，40 萬元如果超過劉某損失的三倍就是過高了，超過部分的違約金約定應(yīng)為無效。王某 應(yīng)向法院訴訟，請求法院判定違約金過高，降低違約金。但是本案中違約金過高的舉證責(zé)任 在王某，雖然房價(jià)是不斷上漲的，但是王某卻無法舉出證據(jù)證明劉某沒有損失，因?yàn)閯⒛持?后賣與他人的價(jià)格備案仍是 80 萬元。而王某與劉某簽訂的購房價(jià)格確實(shí) 120 萬元，如此而來 劉某的損失就是 40 萬元了。 因無法得知劉某賣與他人的實(shí)際房屋價(jià)格， 所以該方案并不是明 智之舉。那么，上面王某談到，雙方訂的關(guān)于違約金的不成協(xié)議是無效的，故40 萬不能作

5、為違約金，應(yīng)與返還王某。這個方案對于當(dāng)事人王某來講是比較合適的。煥廷有話說本案中， 因涉及網(wǎng)簽購房合同是 “以合法性是掩蓋非法目的” 因此無效。 但有的朋友可能就 問了，那如果兩個合同都是有效的，應(yīng)以誰為準(zhǔn)呢？講到這里，王某就不得不談?wù)労沃^網(wǎng)簽 購房合同，它的性質(zhì)是什么？ 一、什么是網(wǎng)簽購房合同 網(wǎng)簽購房合同就是和房地產(chǎn)銷售對象簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng) 上。然后會給個網(wǎng)簽購房合同號，可以通過這個網(wǎng)簽購房合同號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽購房 合同為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。二、網(wǎng)簽購房合同的流程 第一步，購房者在確定了買房意向之后，經(jīng)過購房者與出賣人雙方的平等協(xié)商，購房者和開

6、發(fā)商共同將正式的合同條款輸入合同備案軟件，進(jìn)行網(wǎng)上簽約，上報(bào)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)。第 二步，開發(fā)商和購房者簽訂的購房合同上報(bào)成功后，打印正式的（ 電子） 合同，購房者和開發(fā)商履行簽字手續(xù)， 打印的份數(shù)依據(jù)付款方式確定 （一次性付款需打印 4 份，按揭貸款需打印 5 份 ） 。第三步，開發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的3 個工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。開發(fā)商和購房者網(wǎng)上簽約上報(bào)之后， 開發(fā)商需要攜帶全部的購房資料， 全套已簽字 （ 蓋 章） 的紙質(zhì)正式合同到具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。 三、網(wǎng)簽購房合同注意事項(xiàng) 如需要修改合同信息，在上報(bào)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)之前，開

7、發(fā)商和購房者還可以協(xié)商變更合同 信息，一旦上報(bào)之后，電子合同的核心內(nèi)容（ 核心內(nèi)容：購房者姓名、身份證、購房價(jià)格、付款方式、合同面積、房號、戶型 ） 將不能進(jìn)行修改。如果需要修改核心信息，則需要在合同備 案軟件上“申請撤銷簽約” ，重新進(jìn)行簽約。經(jīng)雙方協(xié)定， 24 小時內(nèi)允許撤銷網(wǎng)上簽約。 而在商品房簽訂的 3 個工作日內(nèi)，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致需要變更合同的就核心內(nèi)容以外的相 關(guān)條款，開發(fā)商企業(yè)可以調(diào)閱，重新修改打印電子合同。超過了 3 個工作日或者已經(jīng)備案， 無論是核心內(nèi)容還是核心以外的內(nèi)容，均買賣雙方協(xié)商一致，持備案合同和合同變更申請到 具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門辦理相關(guān)手續(xù)?？偨Y(jié)：網(wǎng)簽

8、時房地產(chǎn)主管部門為了維護(hù)房屋買賣市場秩序， 要求雙方將簽訂的房屋買賣合同 予以公示，系物權(quán)轉(zhuǎn)移的程序，并非合同生效的必要條件，網(wǎng)簽與否并不影響合同的效力。 篇二：無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎 無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎？ 山東泰中律師事務(wù)所 陳萬金 （ 法學(xué)碩士 ）一、背景知識 商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預(yù)購方，預(yù)購方 支付部分房款或定金的行為，商品房預(yù)售合同是買賣合同的一種，一般買賣合同之標(biāo)的物在 簽訂合同時是否存在法律并不作限制規(guī)定，尤其在物流運(yùn)輸高度發(fā)達(dá)、營銷手段高效化的今 天，企業(yè)往往是依據(jù)合同訂單來組織安排生產(chǎn)，即先有

9、合同，后有合同產(chǎn)品。但對于房屋預(yù) 售合同的標(biāo)的物 - 房屋，由于其本身以及建造的特殊性， 如房屋標(biāo)的價(jià)值較大、 建造周期長、 開發(fā)建設(shè)的行政許可、影響人們的居住生活等基本條件等，因此，大部分國家對房屋預(yù)售行 為是采取了也較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港 等國家和地區(qū)， 政府一般都規(guī)定預(yù)售條件， 實(shí)施預(yù)售許可管理， 對預(yù)售活動的監(jiān)管也較嚴(yán)格； 當(dāng)然也有采取自由辦法的，主要是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可 管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約，新建房屋無論是否開 工都允許銷售預(yù)售。我國對商品房的開發(fā)和預(yù)售從一開始便采取

10、了較為嚴(yán)格的管理措施。19 9 4年7月通過的第四十四條對預(yù)售條件規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。隨后城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例和建設(shè)部也發(fā)布的城市商品房預(yù)售管理辦法確定

11、了商品房預(yù)售許可制度。如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)預(yù)售商品房， 應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán) 證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；（三）工程施工合同；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）商品房預(yù)售方案

12、。 而對違反規(guī)定的處罰也作了規(guī)定， 第三十九條 ：違反本條例規(guī)定， 擅自預(yù)售商品房的， 由縣 級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的 預(yù)付款 1以下的罰款。 城市商品房預(yù)售管理辦法進(jìn)一步作了明確規(guī)定并明確規(guī)定：未取 得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2 0 0 3年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋第二條規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售 合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。從上述法律規(guī)定看，當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同時如果沒有辦理商品房

13、預(yù)售許可， 合同便是無效的， 如果開發(fā)商不具備“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售 許可證明”條件時，購房者只能要求返還購房款了。這種處理究竟是否保護(hù)了購房者的權(quán)益 哪？這要看具體的情形而定，如當(dāng)房價(jià)升了，開發(fā)商想侵占該升值利潤時，可能以沒有辦理 商品房預(yù)售許可證為由請求判定預(yù)售合同無效。 此時，能否辦理預(yù)售許可證控制權(quán)在開發(fā)商， 如果嚴(yán)格的僵化的適用法律規(guī)定，反而成就縱容了開發(fā)商的違法行為，并且支持了開發(fā)商從 違法中獲利。下面的案例便是此種類型，購房者如何在看似沒有法律依據(jù)的情形下維權(quán)呢？二、案情介紹2001年 11月 19日，某開發(fā)商取得了開發(fā)四幢商住樓的土出讓

14、使用權(quán)， 并辦了建設(shè)工程規(guī)劃 許可證和施工許可證，其中三幢住宅樓已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證，開始預(yù)售，而第四幢 是商住樓，建設(shè)工程已經(jīng)過半，正在辦理預(yù)售許可證。此時，開發(fā)商將商住樓預(yù)售給了35戶人家，并交納了房款總額的 30%首付款 1200 萬元。約定在商品房預(yù)售許可證取得之日起 30 天內(nèi)，即購房人配合即售房人辦理銀行按揭手續(xù)。時過半年后，由于該地區(qū)規(guī)劃成為商業(yè)區(qū)，房價(jià)上升了40%。開發(fā)商見利望義，于 2002 年 5月 24 日向法院提起訴訟， 以開發(fā)商簽訂合同時不具備法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件， 沒有辦理 預(yù)售許可證，違反了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由， 要求

15、法院確認(rèn)商品房購銷合同無效，返還被告預(yù)付款。三、答辯意見 從法律字面規(guī)定看，原告開發(fā)商的請求理由是很充分的，但是從公平正義角度看，顯然是開 發(fā)商利用法律的規(guī)定， 以自己的違法行為來獲取額外的利益。 如何突破法律規(guī)定的僵化限制， 維護(hù)購房者的權(quán)益，是代理律師的艱巨責(zé)任。一下為律師的答辯意見。一、答辯人與原告簽訂的商品房銷售合同已經(jīng)生效。該合同是一個附生效條件的民事法律行 為，由于原告為了自己的利益不正當(dāng)?shù)貝阂庾柚沽松l件的成就，按照法律規(guī)定，應(yīng)視為 條件已經(jīng)成就，該合同已經(jīng)生效。主要理由：（一）答辯人與原告簽訂的合同是一個附生效條件的商品房預(yù)售合同。原告與答辯人簽訂的 合同第三條規(guī)定： “在商

16、品房預(yù)售許可證取得之日起 30天內(nèi)，乙方（即購房人） 配合甲方 （即 售房人） 辦理銀行按揭手續(xù)” 。從約定可以看出， 合同雙方是把房屋預(yù)售許可證的取得作為合 同生效條件的。合同簽訂時，原告聲稱該宗商品房預(yù)售許可證申報(bào)材料已經(jīng)齊備，近期就能 辦理完畢。只要取得商品房預(yù)售許可證，購房者就可以辦理銀行按揭手續(xù)。（二）有充分的事實(shí)證明，原告為了自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚沽松l件的成就： 1原告已經(jīng)具備了辦理商品房預(yù)售許可登記的條件。 城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī) 定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證 書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

17、（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開 發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25以上， 并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 原告 開發(fā)的商住樓已經(jīng)具備了這些條件，請問：同樣在一個小區(qū)，一樣的土地使用權(quán)證書；一樣 的規(guī)劃許可證和施工許可證，并且已經(jīng)蓋到了第五層，該小區(qū)的北面三座樓已經(jīng)辦理完畢預(yù) 售許可，為什么單單有店面的這座樓不辦理預(yù)售許可呢？實(shí)在另人費(fèi)解。2房產(chǎn)管理局出具的證明表明： “房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的商住小區(qū)于2002 年 5 月20 日到我局交易中心申報(bào)辦理預(yù)售許可證的有關(guān)材料，后因材料不全，交易中心未于辦理， 于 2002 年 5 月 23 日該單位撤回了材料。 ”提請法庭注意：

18、 原告早不撤材料晚不撤材料， 為什 么在 5月 23 日撤回了申報(bào)材料。 這不是時間的巧合， 而是欲蓋彌彰， 此地?zé)o銀三百兩， 充分 說明了原告為達(dá)到撕毀合同目的而撤回申報(bào)材料的險(xiǎn)惡用心。3原告存在著一房兩賣，一女二嫁的惡意。我們購房員工與原告簽訂合同的時間是2001 年11 月 19 日，而 2002 年 3 月 22 日原告又與中國工商銀行簽訂了商品房預(yù)售合同分別將已經(jīng) 預(yù)售給答辯人的店面，在同樣沒有辦理完畢商品房預(yù)售許可的情況下，以每平方米高出原合 同 1820 元的售價(jià)又買給銀行， 并已收取了 150 萬元的預(yù)付款。 原告這種行徑， 恰好是其倉皇 將申辦商品房預(yù)售許可的材料撤回目的的有

19、利佐證：那就是寧可自己打自己的嘴巴，寧可自 己給自己臉上摸黑，也要撕毀與答辯人簽訂的合同，從而達(dá)到買給他人以攫取更多利潤的目 的。原告的這種行為，違背起碼的商業(yè)道德，從刑法角度講，是明顯的了合同詐騙行為。4、在訴訟期間，原告繼續(xù)將沒有預(yù)售許可的商住樓預(yù)售給其他市民（見證據(jù)），從而一錯再錯，在惡意銷售的路上越滑越遠(yuǎn)。（三）依照法律原告的惡意阻止辦理預(yù)售許可證的行為以使合同視為生效。VV合同法第 45 條第 2 款規(guī)定： 當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。 由于原告為了追求商業(yè)利益，置與答辯人簽訂的合同于不顧，惡意玩弄法律，阻止合同生效。根 據(jù)法律規(guī)定，該合同已經(jīng)視為生效。

20、二、原告履行合同沒有法律和事實(shí)上的障礙，請求人民法院依法判令原告繼續(xù)履行合同。V合同法第八條規(guī)定： “依法成立的合同， 對當(dāng)事人具有法律約束力。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履 行自己的義務(wù)， 不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同， 受法律保護(hù)。 ”第六十條規(guī)定： “當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng) 當(dāng)遵循誠實(shí)信用原 則，根據(jù)合同的 性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 '，第一百一十條規(guī)定： “當(dāng)事人一方不 履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一 的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行； （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行

21、或者履行費(fèi)用 過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。從這些規(guī)定可以看出。只要合同有效，原告就 要繼續(xù)履行合同，除非出現(xiàn)VV合同法第110條列舉的事由，當(dāng)事人履行合同應(yīng)當(dāng)以實(shí)際履行為原則。另外，根據(jù)新修訂的城幣商品房預(yù)售管理規(guī)定第十三條的有關(guān)精神，開發(fā)企業(yè)未按本辦 法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，而沒有規(guī)定以前 的銷售行為無效。這一規(guī)定無疑是保護(hù)購房人這一弱勢群體，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的重要舉 措。 綜上所述，根據(jù)法律規(guī)定該合同所附的生效條件因原告的惡意阻止行為而視為合同生效；并 且原告繼續(xù)履行合同也沒有法律和事實(shí)上的障礙，因此，答辯人懇請法院責(zé)令原告盡快辦理

22、 預(yù)售許可手續(xù)，繼續(xù)履行合同。以圓我們的住房夢。四、結(jié)果經(jīng)過近六個月的努力， 35 戶購房者盼來了法院的判決，法院采納了被告的抗辯意見，維護(hù)了 購房者的權(quán)益。此案判決生效后不久， 2003 年 4 月 28 日最高人民法院出臺的審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題解釋第二條明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人 訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn) 定有效。大家可以想象，如果此案的審理是在該司法解釋出臺后進(jìn)行，購房者若想維護(hù)購房 合同有效恐怕是更加困難，甚至不可能了。由此也可反觀最高法院關(guān)于未取得商品房預(yù)售許 可證預(yù)售合同即無效規(guī)定的不科學(xué)性與不合理性。篇三：什么是商品房網(wǎng)簽及網(wǎng)簽注意事項(xiàng)什么是商品房網(wǎng)簽 網(wǎng)簽注意事項(xiàng)有哪些？2013/06/17 10:56:53 什么是商品房網(wǎng)簽?zāi)?？購房網(wǎng)簽需要注意些什么？網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后， 到房地產(chǎn) 相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過這個號在網(wǎng)上進(jìn)行查 詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止一房多賣。網(wǎng)上簽約的程序?yàn)椋航灰纂p方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬 定相關(guān)條款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同 雙方當(dāng)事人簽字 （蓋章 ） 在電子樓盤表上注