1、資產評估工作底稿講解(非流動資產)非流動資產評估工作底稿n非流動資產的會計分類主要是服務于會計信息的提供的需要，因此，相同形態或者相同權利關系的資產被劃分為不同的資產類別進行會計核算，但是，對資產評估而言，企業價值評估是假設將整體企業進行權利義務轉讓的資產行為，對于不同的會計分類資產可能采用相同或者類似的評估程序和技術路徑，因此，在下面的工作底稿編制說明中并不是按照會計科目的分類進行，而是按照資產的性質、或者實物形態類別進行分類說明。另外，有關根據非流動資產評估程序要求需要實施的具體步驟，以及在每一步驟中所形成的工作底稿可參見“工作底稿共性內容說明”，在此不再重復說明。以下主要從評估的技術路徑

2、方面進行說明。非流動資產評估工作底稿n1、對外投資類非流動資產。按照會計科目的分類，對外投資類非流動資產包括可供出售金融資產、持有至到期投資和長期股權投等。這些資產從權利性質上大體可以分為：債權性質的投資和股權性質的投資（2）股權類投資項目。股權投資包括股票形式的投資和非股票形式的投資。股票投資又包括上市交易的股票和非上市交易股票。如果從控股權的角度看，整個股權投資包括控股權投資和少數股權投資。非流動資產評估工作底稿n（1）債權類投資項目。債權性投資可以分為上市債券和非上市債券。對于上市債券，如果債券交易市場的交易是正常的，或者評估對象的交易是正常的，一般可以采用評估基準日市場交易的價格（收盤

3、價）作為該債權類資產的評估值，對于非上市交易債券以及上市債券中交易市場不正常或者被評估的債券交易不正常，其評估技術路徑一般可以選擇收益法和成本法。非流動資產評估工作底稿n對于股票投資中上市交易股票，如果資本市場的交易是正常的或者被評估股票的市場交易是正常的，一般采用評估基準日資本市場收盤價作為該股票的評估值；對于非上市交易的股票投資以及雖上市交易但資本市場交易不正常或者該股票交易不正常的股票投資，一般不宜采用評估基準日的收盤價作為評估值，而應當采用收益法或者其他方法確定評估值，即在綜合考慮發行企業的經營狀況、風險、歷史盈利水平、分紅情況、行業情況等的條件下，合理預測股票投資未來的收益，并選擇恰

4、當的折現率確定其評估值。常見的收益預測模型有：固定紅利模型、增長模型和分段模型等。n非股票形式的股權投資的價值評估，由于其收益的形式多樣，評估時必須考慮股權投資協議的有關約定和股權比例等的影響。非流動資產評估工作底稿n無論是股票投資，還是其他股權投資在進行評估是必須注意一下問題：n一是市場法的應用并不僅僅局限于股票在評估基準日的收盤價，有時需要利用企業整體價值評估中的參照企業法或并購案例法的基本思路進行評估。有關利用市場法企業整體價值的評估方法評估長期股權的工作底稿可以參照市場法評估企業價值工作底稿的格式。n二是成本法的使用，即以被投資單位凈資產賬面價值并考慮持股份額（比例）確定長期股權投資的

5、評估值。成本法適用的一般條件是形成長期投資的時間距評估基準日較短，被投資企業凈資產價值未發生變化或者變化不大時。如果形成長期投資的時間距離評估基準日較長，或者雖然時間不長但被投資企業的凈資產已發生了較大的變化，則不宜采用成本法進行評估。非流動資產評估工作底稿n三是無論選擇何種方法對長期股權投資進行評估，均需要考慮少數股權因素或者控股權因素對股權投資價值的影響。n四是在控股權條件下，一般采用對被投資企業進行整體評估后測算股權投資的價值，且整體企業價值評估一般應當以收益法為主，在特殊情況下可能采用其他方法。n在我們設計的工作底稿中只是設計了在不同方法下股權投資的評估值，未對不同方法下各種參數的取得

6、路徑設計工作底稿，這實際上是把該部分內容直接與整體企業價值評估的市場法和收益法相銜接，其具體的工作底稿可以參考收益法、市場法企業價值評估的工作底稿編制。非流動資產評估工作底稿n2、房地產類項目。房地產類項目包括房產、地產、房地產、構筑物、在建工程項目等。需要說明的是，在此使用的“房地產項目”是一個廣義的概念，不是傳統意義上的房地產。就該部分工作底稿的編制說明涉及的具體工作底稿內容而言，分布在按照會計科目進行評估的工作底稿中的固定資產、投資性房地產、無形資產（土地）、在建工程（當然，在建工程并不僅僅是房產類，還包括設備類）等項目中。如前所述，雖然這些資產在會計上分屬于不同的資產，但在實物形態、價

7、值構成等方面卻是相同的，因此，其評估的基本原理和方法也基本相同或者相似，為此，在工作底稿編寫說明中，并未按照工作底稿的先后順序進行分別說明，而是按照資產狀態、性質或者價值的構成相似性一并進行說明。這主要是避免不必要的重復。非流動資產評估工作底稿n房地產項目評估無論采用何種方法進行評估，需要做的最基本工作是對房地產進行調查或者現場勘察。房地產評估所要調查的項目是指影響房地產價值的主要因素。這些因素一般有：一是宏觀因素，包括經濟因素、社會因素、行政因素等；二是中觀因素，包括房地產所屬區域的各種影響房地產價值的因素：區域繁華程度、道路通達程度、交通便捷程度、基礎設施狀況、公共設施狀況、區域環境等；三

8、是微觀因素，直接歸屬于特定房地產的因素，就地產而言主要包括區位、面積、臨街狀況、形狀、地質、地勢、容積率、使用權年限、規劃限制、權屬狀況及其限制等；就建筑物而言主要包括主要是面積、結構、材料、設計、設備、施工質量、環境等。非流動資產評估工作底稿n在進行充分調查的基礎上，可以選擇適當的房地產評估技術路徑進行價值評定估算。以下主要就房地產評估技術路徑的工作底稿做出說明：n（1）房屋建筑物項目。房屋建筑物評估如果采用成本法，一般可以通過估算其重置成本和成新率確定其評估價值。房地產重置成本和成新率評估的技術路徑很多，在本工作底稿設計中采用了常見的方法。n重置成本的評估采用了可比案例單位工程造價調整法和

9、預決算法。可比案例單位工程造價法是利用可比工程單位造價，以及可比工程與評估對象之間差異的調整系數確定評估對象單位造價，然后再考慮評估對象建造的資金成本、開發利潤等因素確定評估對象的重置成本的方法（見房屋建筑物作業分析表-成本法案例比較計算表單位造價調整法）；預決算法是利用工程建設的有關資料和預算編制的現行定額重編預算確定重置成本的方法（見房屋建筑物作業分析表成本法（預決算法）。n成新率的估算在本次設計的工作底稿中采用了綜合成新率估算辦法，即把房屋建筑物的主要構成部分（結構部分、裝修部分、設備部分等）的實際狀況分別與標準進行比較打分，確定勘察成新率，然后根據使用年限有關參數計算年限成新率，再將年

10、限成新率與勘察成新率加權平均，確定綜合成新率（見房屋建筑物作業分析表-成本法現場調查表）。非流動資產評估工作底稿n如果采用市場法進行房屋建筑評估，需要尋找、選擇確定若干可比交易案例。為此，在市場法評估工作底稿中需要追加交易案例調查程序。在選擇了交易案例之后進行案例與評估對象之間的比較說明，差異量化，估算調整系數，然后確定被評估房地產價值。為適應市場法的評估需要，在工作底稿中設計了交易案例調查表，調查項目主要涉及到影響房屋價值的因素。在對交易案例調查的基礎上，按照區域因素、個別因素、交易情況因素、交易日期因素、交易價格等影響房地產價格的因素的分類，形成了比較因素說明表、指數表和修正表等相關表格，

11、確定在運用市場法條件下的房屋建筑物價值。n如果采用收益法對房屋建筑物進行評估，其基本思路為，首先確定房地產的收益及其收益期限，而后確定折現率，最后，利用收益、未來收益期現、折現率確定房屋建筑物價值。在工作底稿中分別設計了收益調查表、租金修正表、折現率估算表、收入費用預測表等，形成了收益法的工作底稿體系。 非流動資產評估工作底稿n（2）土地使用權評估項目。土地使用權評估在本工作底稿中設計了成本逼近法、市場法、收益法、假設開發法、基準地價修正系數法等工作底稿。在有些方法中分別按照土地用途設計相應的工作底稿，但不同評估方法的基本原理應該是一致的，只是不同用途的土地，影響價值的因素不同或者相同因素對不

12、同土地用途的價值的影響強度不同而已。同時，由于土地使用權評估市場法、收益法的使用與房屋建筑物評估同類方法相比較，除個別因素不同外，其他幾乎完全相同，其工作底稿的編制和形成原理也大致相同，在此也不再贅述，以下就成本逼近法、假設開發法、基準地價修正系數法的工作底稿進行說明。非流動資產評估工作底稿n成本逼近法對土地使用權進行評估的技術思路是按照土地開發成本的構成項目進行評估的。土地開發的成本主要包括土地取得費用（農地和城市拆遷土地的具體構成項目不同）、土地開發費、投資資本成本、相關稅費和開發利潤、土地增值收益等。成本逼近法工作底稿設計是按照這些價值構成項目及其計算依據設計的。對這些項目分別按照取得成

13、本或者可資參照利用的取費標準進行計算、加和確定重置成本。但是，上述因素對價值的影響是按照特定的標準宗地確定的或者設計的，這樣就難免存在評估對象與標準宗地的差異，為此，需要再根據年限差異、容積率差異、個別因素差異等評估確定相應的修正系數（修正系數的確定可參照市場法、基準地價修正系數法），對上述按照標準宗地確定的重置成本進行修正后，即可最終確定評估對象土地使用權價值。 非流動資產評估工作底稿n假設開發法對土地使用權進行評估的技術思路是在合法的條件下選擇土地的最佳開發方式和開發強度，以開發后的房地產價值扣除開發成本確定土地價值。顯然，假設開發法對土地使用權進行評估需要追加對土地開發調查的特定程序，以

14、選擇確定最佳的開發方式、開發利用程度，并以最佳開發方式、開發利用程度評估開發完成后房地產的價值。所以，假設開發法評估土地使用權價值評估工作底稿，既設計了在假設開發法的條件下評估土地價值的估算步驟表，同時又設計了在該方法下需要追加的土地所在地區未來房地產需求結構及其變化趨勢調查預測表等，作為選擇最佳開發方式和開發后房地產價值的支撐依據。非流動資產評估工作底稿n基準地價修正系數法對土地使用權評估類似于市場法對土地使用權的評估，只不過在運用基準地價調整系數法時，用以對比的案例不是直接源之于市場交易案例，而是評估對象所在地區的基準地價。同時，基準地價修正系數法的各種修正系數也不是直接與市場的比較的結果

15、，而是根據土地所在地區的基準地價成果圖形成的標準系數，但其比較原理和修正方法與市場法基本相同。在本工作底稿編制中分別按土地用途形成了基準地價修正系數法，目的是為了便于在不同用途下更方便的使用該方法，同時也是為了提醒底稿使用者，不同用途的土地其比較因素的多寡、構成和對比形成相應的系數存在一定的差異。n另外，在工作底稿中還涉及到了在建工程、管道和溝槽、構筑物及其他輔助設施評估的工作底稿，在此不再一一說明。非流動資產評估工作底稿n3、設備類。企業一般把設備類資產作為固定資產管理，由于設備種類很多，在工作底稿設計中，僅對主要、常用設備的評估工作底稿進行了列舉，對于其它設備，可參照所列舉設備的評估原理設

16、計工作底稿。n設備類評估的工作底稿設計是按照成本法、市場法、收益法的思路進行的。如果采用成本法對設備進行評估，該工作底稿的基本思路是，首先確定設備的重置成本，其次是確定設備的成新率。n重置成本的確定按照是否標準、通用設備，是否進口設備分別選擇不同的路徑估算重置成本。n對于國產的標準通用設備，一般是采用市場詢價等方式確定重置成本，爾后考慮安裝費、運費等其他附屬費用確定完整重置成本。非流動資產評估工作底稿n在非標準設備條件下，可能存在多種估算重置成本的路徑，但限于篇幅，工作底稿中僅設計了綜合估價法，即根據設備的主材和主要外購件與設備成本費用的比例關系，通過確定設備的主材費和主要外購件費用，計算出設

17、備的完全制造成本，并考慮企業利潤、稅金和設計費等，確定設備的重置成本。主材一般是在設備中所占的重量和價值比例比較大的一種或者幾種材料。主材費一般是根據設備圖紙分別計算出各種主材的凈消耗量，并以此為基礎，利用主材利用率計算其總消耗量，按現行的市場價格計算主材費。如果外購件占設備重量和和價值比重較大，可以單獨計算外購件費用，即利用設備圖紙中外購件的構成和外購件的現行市場價格確定；如果外購件重量和價值占設備價值的重量或者價值比例較小，可以把外購件的費用直接并入成本主材費率中綜合考慮。綜合稅率一般按照現行的流轉稅和附加稅費確定。主材利用率、成本主材費率、成本利潤率、設計費率等參數的取得可以參照機械工業

18、概算中估算非標準設備的有關參數確定，也可以通過其他途徑確定。非流動資產評估工作底稿n對于進口設備專門設計了重置成本估算的工作底稿，主要是因為進口設備的價值構成因素與國產設備差別較大。進口設備的重置成本的估算工作底稿的構成是按照進口設備在進口各環節發生的合理費用依次疊加確定進口設備的重置成本。在進口設備重置成本工作底稿中，首先是采用向進口國或者其代理商詢價，或者利用其他途徑（如出口國物價指數）確定進口設備在評估基準日的離岸價格，而后估算進口設備的附屬費用。其中，海外運費、銀行手續費一般按照離岸價為基數計算，海外保險費一般按照離岸價加海外運費計算，關稅、外貿手續費一般按照到岸價和現行稅費標準計算，

19、消費稅、增值稅一般按照組成計稅價格計算。其他費用如車輛購置稅、國內運費、安裝費等的計算與國產設備計算的基本原理相似，只是可能存在取費標準上的差異而已。非流動資產評估工作底稿n為了反映不同來源設備的重置成本，在工作底稿中形成了機器設備重置全價統計表、市場詢價或調查記錄單、非標設備評定測算表、進口設備作業分析表等用于評估重置成本的工作底稿。n設備成新率（或者貶值率，下同）的估算有許多途徑，如分別估算設備的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值的方法和綜合成新率法，但是，在本次設計的工作底稿中主要以綜合成新率指標反映。而對利用設備的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值估算設備的貶值率（成新率）的方法只是進

20、行了簡單設計，其目的是為了評估人員使用時參考。綜合成新率有兩部分組成，一是勘察成新率，二是年限成新率。將年限成新率與勘察成新率加權平均確定綜合成新率。因此在工作底稿中的非標設備評定測算表、（通用）機器設備評定測算表、設備成新率評定表以及有關設備現場調查表中設計了測算設備成新率計算過程的有關欄目。非流動資產評估工作底稿n如果機器設備評估采用市場法，除了需要對評估對象基本情況進行現場勘查外，還需要對可供選擇的參照物及其交易情況進行調查，爾后形成比較因素說明、比較因素指數化，最后再以參照物的交易價格為基礎，結合比較因素指數化調整系數確定評估對象的價值。為此，在工作底稿中形成了機器設備市場法評估對象調

21、查表、市場法參照案例調查表、市場法比較表（因素條件說明表）、機器設備市場法評估作業表（價值估算）等反映市場法評估思路的基本工作底稿 非流動資產評估工作底稿n收益法在機器設備評估中并不常用，尤其是在以企業價值評估為目的的評估行為中更少見，因為，在企業中單臺機器設備很難獨立或者相對獨立發揮作用，產生經濟利益。但基于工作底稿的完整性考慮，在本工作底稿中仍然給出了基本的底稿：機器設備收益法作業分析表-未來收益預測表、機器設備收益法作業分析表-折現率測算表等。n另外，為了便于使用工作底稿，在機器設備評估工作底稿中又按照設備的類別分別設計了幾種常用的機器設備評估工作底稿，如車輛、電子設備、鍋爐、壓力容器、

22、電梯等。這樣設計的目的是，一方面是為了便于工作底稿的使用，另一方面也是為了適應企業國有資產評估報告指南的要求。非流動資產評估工作底稿n4、無形資產類項目。無形資產項目包括土地使用權、礦業權、商標權、專利權等。由于我國無形資產評估無論在理論上，還是在評估實踐上均不十分成熟，這為工作底稿的設計帶來較大的困難，為此，為了避免誤導，在工作底稿設計中只是提出了基本的框架，未形成完整的體系。但是，從基本框架形成的思路中可以看出，本工作底稿希望體現出，在無形資產評估中作者比較推崇收益法，其次是市場法，并不主張采用成本法。非流動資產評估工作底稿n5、其他非流動資產項目。除上述非流動資產項目外的其他項目均可以化為其他非流動資產。如長期應收款、遞延所得稅資產、長期待攤費用等。對于這些資產，在工作底稿中有些已經列出其評估基本工作底稿，有些并沒有列出，評估人員可以根據這些資產的具體特點，結合具體的評估環