1、安徽省及部分城市房地產市場運行簡況安房網房地產研究中心2019年6月一、全省市場總體情況1、全省房地產投資情況2019年，全省房地產投資月度增幅平穩，各月同比2009年增幅均在30%左右，呈穩步上升態勢。一、全省市場總體情況2、全省商品住宅市場2019年的兩輪調控對全省樓市月度成交量產生一定的抑制作用。其中一次調控后出現3個月左右的“低迷期”；二次調控后漲幅放緩，出現三個月的“平臺期”（含9月）；2019年四季度沖高后，2019年23月出現回落，與2019年年底有相應差距。進入2019年之后，全省樓市呈震蕩走勢，傳統銷售旺季金三沖高后，銀四和紅五回落盤整。一、全省市場總體情況2、全省商品住宅市

2、場2019年的兩輪調控對全省樓市的月度成交均價也產生了相應的影響。雖然從整體上來看，年內均價總體有所上漲，但在一次調控后的56月和二次調控后的11月分別出現兩輪下跌走勢，延緩了年內均價上漲速度，2019年年初高開后，23月持續回落，4月在宅銷量走低的同時出現反彈，5月宅銷量小幅回暖，宅均價走勢維持上升。一、全省市場總體情況3、全省市場總評一次調控后全省各地分別出現35個的銷售“低谷期”,二次調控后呈“抗調控之勢；20192019年，全省樓市成交量高峰出現在2019年年末四季度，尤其是2019年12月和2019年1月；2019年的兩輪調控對全省均價都產生影響，雖然全年均價整體上漲，但上漲趨勢被調

3、控打斷，上漲速度受限；政策出臺密集期提速，對樓市銷售旺季進行針對性打壓，樓市尤其是成交量指標受顯著影響；2019年3月，全省樓市成交量雖有反彈，但較前期仍有相應差距；2019年3月，全省部分城市供應量快速反彈，但截止目前成交量沒有迅速跟進；集資房、定向銷售房等低價房源項目對整體市場的影響已經逐漸體現出來；2019年上半年傳統銷售旺季金三銀四月紅五月成交相對低迷，沒有出現持續而強勁的回暖走勢；個別城市呈現出供大于求的情況，在供應量和成交量同步下跌的情況下，成交量跌幅大于供應量；個別城市由前期單純的成交量下滑，轉向出現量價齊跌的走勢。一、全省市場總體情況3、全省市場總評皖北：阜陽、亳州、淮北、宿州

4、、淮南、蚌埠皖南：安慶、巢湖、池州、銅陵、蕪湖、馬鞍山、黃山、宣城 1、從年度房地產投資總額來看，2019年皖南各城市投資總額領先于皖北，皖南市場處于快速成長期，而皖北市場目前仍未完全發力。 2、從年度商品住宅市場成交量和成交總金額來看，皖北和皖南城市成交量排名交錯，基本持平。 3、從年度商品住宅成交均價來看，皖南蕪湖、馬鞍山、安慶三地成交均價排名靠前，皖北城市蚌埠、阜陽、淮南三地成交均價目前在省僅排中下游，有進一步成長空間。 4、總體來看，目前皖南部分城市房地產市場發育較為成熟，正處于市場發展的高峰期，其中部分僅次于合肥的省內二線城市，如蕪湖、馬鞍山政策壓力較大。而皖北部分城市房地產市場發展

5、還處于導入期，特別是幾個人口和資源大市，后期在住房需求改善和城市化進程中人口聚集的雙輪驅動下，市場發展空間可觀。二、宏觀經濟1、2019年蕪湖市房地產投資2019年蕪湖市房地產投資增長平穩，與2009年同期相比，上半年增幅波動較大，下半年6月后基本穩定在35%的增幅左右，年末12月增幅沖高至40%左右。二、宏觀經濟2、2019年馬鞍山市房地產投資2019年馬鞍山市房地產投資增長平穩，與2009年同期相比，上半年15月呈現出持續下滑走勢，此后維持在20%35%的區間運行，其中8月再次探底至17.9%，512月呈現出小幅回暖趨勢。二、宏觀經濟3、2019年宣城市房地產投資2019年六安市房地產投資

6、增長平穩，與2009年同期相比，年內增幅波動劇烈，24月波動劇烈，58月高位盤整，9月后在二次調控作用下，增幅呈持續下跌趨勢。二、宏觀經濟4、2019年巢湖市房地產投資2019年巢湖市房地產投資增長平穩，與2009年同期相比，年內增幅呈持續回落趨勢，其中25月為第一階梯，710月為第二階梯，1112月為第三階梯，在三段階梯中，可以看出調控政策對當地市場產生的作用。二、宏觀經濟5、2019年安徽房地產投資排名在2019年全省房地產投資中，蕪湖在291億元左右，排名全省第二，但是距省會城市合肥還有相當的差距；巢湖在87億元左右，排名全省第六；馬鞍山在85億元左右，排名全省第七；宣城在82億元左右，

7、排名全省第八；三地房地產投資額均在85億元左右，在全省處于中等偏上水平。三、商品住房市場1、商品住房成交量作為安徽省內第二大城市和外向型經濟城市，蕪湖宅銷量和調控政策呈現出緊密的關聯性，其中2019年5月、10月和2019年2月先后出現三次低點，而這三次成交量低點的出現分別緊隨4月、9月和1月三輪調控政策密集期出臺之后，此后市場窄銷量出現了長短不等的回暖期。三、商品住房市場1、商品住房成交量2019年，馬鞍山樓市宅銷量年內呈現出明顯的U型走勢，其中7月為年中低點，14月和912月分別為兩個高峰期，進入2019年之后，宅銷量在年初1月沖高后，25月持續在低位運行。其中，一次調控后，馬鞍山樓市宅銷

8、量出現一輪回落過程；二次調控對宅銷量影響較??；2019年年初調控后，宅銷量在相對低位運行。三、商品住房市場1、商品住房成交量2019年，宣城樓市宅銷量受調控政策影響，呈現出三段式的行情。其中第一階段為14月，呈現出傳統的上漲回落走勢；第二階段為58月，持續在低位盤整；第三階段為912月，呈現出高位盤整行情；2019年受年初調控影響，宅銷量在1月走低，此后緩慢攀升。三、商品住房市場1、商品住房成交量2019年巢湖樓市宅銷量走勢被兩輪調控截為三段，首先是年初15月的常規態勢；其次是67月的低迷期；最后是812月的回暖期，但其中受二次調控影響，回暖期內仍然呈現震蕩走勢，年終12月有所沖高。進入201

9、9年后，在年初調控的作用下，巢湖樓市單月宅銷量穩定在350套左右。三、商品住房市場1、商品住房成交量從2019年住宅市場銷售數據來看，蕪湖銷售面積201萬，排名全省第三，屬于第一梯隊；巢湖銷售面積72萬、宣城銷售面積71萬、馬鞍山銷售面積63萬，三大城市銷售面積分別位于全省倒數?？梢哉f單從銷售面積這一指標來看的話，三地市場在全省市場排名靠后。三、商品住房市場2、商品住房成交均價2019年，蕪湖樓市宅均價漲幅較為平穩，從年初的5028元/至年底的5559元/上漲600元/左右；進入2019年之后，蕪湖樓市宅均價躍升至6000元/以上，此后在34月向下震蕩盤整，5月再度沖高至6300元/左右。結合

10、三輪調控政策來看，調控政策將蕪湖樓市宅均價漲幅抑制在相對合理范圍內；同時，跨年漲價現象顯著。三、商品住房市場2、商品住房成交均價2019年4月后宅均價由樣本樓盤均價得出2019年馬鞍山樓市宅均價年初1月和年末12月均為4700元/，從數字上來看是基本持平，不過在年中層一度上漲至6300元/的歷史高位，價差達600元/左右。而在進入2019年之后，馬鞍山樓市宅均價快速反彈至5800元/左右，此后一路突破6000元、7000元大關，5月有所回落。調控政策對馬鞍山樓市宅均價的影響主要體現在6月走低，四季度1012月的宅均價走低主要受低價房源大量入市影響。三、商品住房市場2、商品住房成交均價2019年

11、，宣城樓市宅均價同樣受到調控政策影響，年內宅均價分別在5月和9月、11月出現多次下探，而這兩個月分別為一次調控和二次調控政策出臺后不久，政策效應明顯；而一次調控后的68月和二次調控后的1112月，宣城樓市宅均價分別出現平臺期和低迷期。而進入2019年后，宣城樓市宅均價和宅銷量類似，呈現出較穩定的上揚趨勢，未受調整政策的太大影響。三、商品住房市場2、商品住房成交均價2019年，巢湖樓市宅均價上半年17月呈現出震蕩攀升行情，其中7月一度沖高至4500元/以上的歷史高位；此后快速回落至3600元/左右，此后開始了第二輪上漲周期，截止到目前宅均價走勢仍然處于該輪上漲周期之內，進入2019年后，宅均價呈

12、現出加速上漲趨勢。從目前來看，調控政策對巢湖宅均價走勢關聯度不是十分緊密。三、商品住房市場2、商品住房成交均價從2019年年度宅均價來看，蕪湖宅均價5354元/、馬鞍山宅均價5228元/，同為5000元/以上，僅次于省會城市合肥。巢湖和宣城樓市的排名較為接近，巢湖宅均價為3797元/、宣城宅均價為3601元/，在全省排名分別為第9名、第10名，屬于中等偏下水平，從目前看宅均價方面仍有相當的上升空間。三、商品住房市場3、商品住房成交金額2019年，蕪湖樓市月度成交總金額呈現出震蕩走勢，年內受兩輪調控政策影響，分別在5月和10月出現低點，隨后分別出現了4個月和2個月的回暖期；進入2019年，新年年

13、初調控政策的影響下，月度成交總金額再度走低，2月探至谷底，4月升至谷頂?？梢钥闯觯徍鞘性露瘸山豢偨痤~走勢和調控政策呈現出密切的關聯性。三、商品住房市場3、商品住房成交金額2019年，馬鞍山月度成交總金額在年中出現一輪探底走勢，年初和年末均處在較高位置運行，年度整體呈現出較為明顯的U型走勢；進入2019年后，年初出現一輪上升快速上揚行情，但在次月就出現回落，此后持續在相對低位盤整?？梢哉f2019年的一次調控對馬鞍山樓市月度成交總金額產生一定影響，二次調控影響不大；而2019年初的一輪調控壓制馬鞍山樓市月度成交總金額持續低位運行。三、商品住房市場3、商品住房成交金額2019年宣城樓市月度成交總

14、金額年初走勢中規中矩，年中在低位盤整，年末持續回暖，結合年內兩輪調控政策來說，一次調控對宣城樓市月度成交總金額影響較大，二次調控影響相對較?。徊贿^進入2019年后，雖然受新年調控政策影響，但宣城樓市月度成交總金額僅在1月下跌，此后基本呈穩定上升走勢。三、商品住房市場3、商品住房成交金額2019年巢湖樓市月度成交總金額年初呈常規走勢，36月進入下跌區間，此后出現盤整上升行情，但是總體漲幅不大；在年底12月一沖高后，2019年年初受巢湖樓市月度成交總金額快速回落，在相對低位盤整運行。從巢湖市場走勢和調控政策關系來看，幾輪調控政策對巢湖樓市月度成交總金額持續壓低在相應低位運行。三、商品住房市場3、商

15、品住房成交金額從2019年年度成交總金額來看，蕪湖在107億元左右，排名全省第二，不過距離省會城市合肥還有一定的差距；而馬鞍山在33億元左右，排名全省第9位，處于中等偏下水平；巢湖和宣城市場分別在27億元和26億元左右，在全省排名墊底，市場容量相對較小。四、市場研判蕪湖市 蕪湖樓市不管是房地產投資額、商品住房成交量、成交均價、成交總金額方面在全省排名都相當靠前，為僅次于合肥的省內第二大城市。不過蕪湖和合肥市場的情況類似，城市區域輻射力強，房地產市場中外來人口占一定比例，市場的政策壓力和風險較大。馬鞍山市 馬鞍山樓市房地產投資額在全省排名居中，商品住房成交量排名靠后，成交均價排名前三，成交總金額排名中等偏下。從馬鞍山市場總體來看，由于受到南京市場影響，價格相對較高；而市場成交量則相對較低；在高均價和低成交的共同作用下，市場容量和投資額排名類似，均位于全省中等水平。宣城市 宣城樓市房地產投資額和商品住房成交均價排名都在全省中