1、龍湖物業管理公司前期介入的主要工作內容一、 方案設計階段的前期介入工作：專%業文檔*& (一) 設備房設計：專%業文檔 #*&1) 中控室1. 中控室和消防控制室合二為一。2. 具備自然采光和通風。3. 位置宜設置在小區相對居中位置。專業&文%檔 *4. 大型社區中控室數量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控室信號聯網至總中控室內。5. 地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結構頂）小區出入口數量，配套設施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標準，豐要景觀設施（如水體）大小，小區安防設施及標準等。專業文*#%檔 2) 配電室、發電機室、大型

2、空調機房專#*業文%檔 1. 配電室、發電機房宜居中設置，控制其數量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。2. 不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3. 其他設備房根據設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區，或采用減震降噪措施。4. 商業配電室，冷凍站設置獨市值班室。5. 通風窗設防鼠網，電梯機房通風窗外設雨棚。6. 配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。專業文檔 #*&%7. 強、弱電水井采用通開鑰匙。8. 除設計消防通風系統外，設備房應設置排風扇。專%業文檔 &9. 底樓和正負零以下強、弱電間的進

3、出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內外溫差形成的結露現象，對設備設施帶來的損壞。3) 設備房墻地面1. 地下室設備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。2. 設備房地面均采用普通防滑地磚。3. 有水設備房間設置排水溝及鑄鐵箅子。(二) 出入口數量確定1. 出入口在滿足規劃的同時，數量宜偏少。專業文檔* &#2. 根據小區周邊公交港、商業等考慮人行出入口位置，同時方便業主出行及消費，帶動商業經營。專*業文#檔 3. 車庫出入口宜直通市政道路，相對集中的別墅區宜與洋房、高層分開；如設置為多個年庫宜采用通道相連，盡可能減少

4、小區內設置車庫出入口，有條件的按特級車庫標準。4. 商業、soho 樓人、車出入口應分開設置，車行出入口同時宜設置在大堂相鄰處，避免不好找出入口而導致車不入庫。5. 形成收水口的組團大門等應設置截水溝。(三) 生活、建筑垃圾收集點確定1. 與住宅間距合適，應考慮風向因素，一般間距住宅20-30米五右為宜。2. 臭氣排放不影響住宅和商業。3. 露天設置時景觀作美化處理、同時考慮除渣車的回車場地和高度。4. 根據地域不同特點設置于地下室的，要考慮排風、除渣車的通行。5. 設置照明、清潔水、排水溝，動力電源根據垃圾箱形式需要而定。6. 一般一個項目設置一個垃圾站，有條件宜居中，距項目最遠點不宜超過1

5、.5KM，建筑垃圾點一般與生活垃圾站集中設置。(四) 圍墻方式的確定1. 圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。專業文檔# *2. 高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。3. 鐵藝闈端欄桿中空管型材料壁厚不低于3mm，頂部有矛尖。專業%&文*檔 4. 實體闈端面層不使用淺色材料。5. 不采用強度較低的圍網、柵欄等。(五) 人車交通流線的確定1. 宜采用人車分流。2. 車行宜直接進入車庫。3. 樓棟與車庫設置相連通道。(六) 配套設施的確定，學校、幼兒園、會所、泳池等1. 項目相對集中位置。2. 獨立管理，出入口單獨向小區外。3. 面向小區外、水電氣單獨計量。4. 會所宜辦

6、理獨立產權，商業性質。(七) 物業用房（包括：臨時、過渡、永久及售場用房）的確定專業#文%檔&* 1. 管理處、客戶中心一般合并設置在小區相對集中位置，客戶中心設在平街層，面向小區外，有停車條件，客戶中心與管理處辦公主要房間有自然采光條件；配置專用的裝修接待室。2. 工程、綠化、保潔用房考慮服務半徑，宜設置在小區相對集中位置，可設置在地下或架空層，根據業態設值班點及保潔間，工程用房與配電室距離不宜太遠。3. 保安用房需有采光條件，根據小區面積，可集中或分開設置，數量以1-2個點為宜，對業主影響小，宜設置獨立向外的出入通道。4. 過渡性物業用房位置根據實際考慮，但需考慮永久性用房建成之前

7、的管理使用需要。5. 預留自然通風良好，且不影園區觀感的庫房被服晾曬空間。專業文#檔% (八) 保潔間、公共衛牛間、確定1) 公用衛生間：1. 高層公寓樓在-層設置。專%業文#&*檔 2. 每組團設置。3. 社區商業根據服務半徑考慮。4. 商業每層設置一組（考慮服務半徑，以120米為宜，平街層不設置）專業%文檔& *#5. 出入口門崗附近無公用衛生間的應在門崗設置衛生間。6. 集中商業除首層外的其他樓層設置衛生間。專業文檔 %&2) 保潔間：1. 高層公寓樓每棟大堂或架空層設置。2. 花園洋房每個組團設置。3. 別墅每組團設置。4. 商業每層設置（考慮服務半徑，以120

8、米為宜）。5. 社區商業根據服務半徑考慮。6. 面積4平米，設拖布池，5孔插座，照明。二、 施工圖設計階段：(一) 土建部分（只針對清水房）：1) 車庫圖紙設計部分建議專%*業文#檔 1. 出入口車道a) 長于10米坡道，設置3道截水溝（入口與環境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處），雨量較大的地區做適當增加。b) 木坡度8%的車道，宜考慮減震、防滑措施；宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。2. 車庫排水溝c) 排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。3. 管溝防返水專業文檔 &%#d) 與設備房相連的管溝應采用防滲水和返水措施。4. 車庫雨污井、提排e) 車采用防臭

9、井蓋；提排設置超高水位報警信號到中控室（提排不能設置在業主產權范圍內）f) 提排泵坑蓋采用輕質材料；必須采用水泥蓋的提排井蓋應利于方便開啟，重量不得超過50kg，且應設置提升著力掛件（或孔）。g) 深度大于1.2米的必須設計爬梯。5. 進出車庫擋墻上的管線孔或套管應有效封堵。6. 出入口均應設置帶色環的限高桿并配置限高標示；各防火分區卷簾門應設置限高標示（雙行道在卷簾門兩邊均應設置）。7. 關注柱網間車位布置的合理性；（凈間距一般在8米左右為宜）。8. 車庫排風井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。2) 設備房平而布置1. 方便維修及日常保養。2. 配電房位置不影響住宅。專#業

10、文檔%* 3. 重要設備房，如配電室、發電機房、集中空調機房等不宜設置在最底層，必須設置在最底層時，設備房地面應高出房間外300mm-500mm左右。3) 管井及樓層設備間1. 管井及設備間的檢修通道應設在公共區域。2. 管井設置排水及防水（樓層內設置保沽取水點的管井墻地面均應作滿防水，規避結露現象造成的墻面返潮至戶內）。(二) 建筑強電部分：1) 光源選擇及控制回路：1. 光源選擇及控制見附件。2. 樓道燈具安裝距地面應低于3米；3. 公共區域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修；4. 紅外感應開關（延時時間60180s可調，感應距離>3米，感應角度115度）2) 發電機電源供電范圍：1

11、. 發電機：h) 保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統、保安系統電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用系數和同時系數。i) 主力店：主力店應單獨設置發電機，供電范圍為主力店消防負荷和保障性負荷，發電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取。專業文檔& %2. UPS電源：中控室及安防系統滿足24小時使用。3. 應急燈盒：設備房設應急燈。專*#業文%檔 4. 發電機與市電的聯動：市電停電發電機自動啟動、自動投入，市電來后發電機延時3分鐘停止

12、。5. 集中商業商鋪應急照明電源與備用電源分開設置，雙電源轉換設置在商鋪內。專*業%文&檔 (三) 建筑弱電部分：3) 戶內對講門機：1. 主干線IP到單元單元進戶為總線。2. 信息發布功能。3. 各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。專業文檔* &%4. 對講話機斷線、短路斷電及數據線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。專業#文檔* &5. 蓄電池滿足戶內對講及報警停電后繼續使用24小時。專業文檔% #6. 信號分支器具有隔離保護功能。7. 對講分機、信號分支器一個項目預留5套備品備件以滿足維修替代使用。8. 系統具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。4) 戶

13、內報警：1. 軟件即時（延時2S）顯示戶內報警信息（如房號、報警類型）并聲音提示。2. 報警時彈出戶內相關信息。3. 戶內報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。4. 軟件支持報警控制器在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。5. 專業文%*檔#& 6. 軟件數據自動備份恢復、報警記錄自動覆蓋。5) 監控設備：1. 攝像機實時監視（1、4、9、16分割顯示），2CIF格式畫質錄像存儲30天。專#業文%*檔 2. 能自動或手動切換，在畫面上應有攝像機的編號、地址和時間顯示。3. 報警發生時相關監視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。4. 主機支持視頻移動偵測、攝像

14、機畫面丟失報警。專業*文檔% #5. 軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。6. 硬盤錄像機宜支持全Dl錄像格式。7. 支持不少于50臺的以太網聯網，支持雙碼流網傳。8. 支持各類報警、實時及錄像信息上傳。9. 在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。10. 圍墻應設置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發散光源。11. 中控室監視器選擇專業純平監視器。6) 周界報警：專業文檔 &#*1. 報警時聯動打開對應圍墻探測燈和彈出對應攝像機畫面。專業#%文&檔 2. 圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.4米。3. 軟件即時（延時2S）顯示周界報警信息（報警編

15、號）并聲音提示。4. 報警時彈出電子地圖信息。專業%文檔& 5. 軟件布撤防、旁路防區，軟件并有記錄。6. 軟件支持報警模塊在線檢測（控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示）。7. 軟件數據自動備份恢復、報警記錄自動覆蓋。專業&文*#%檔 (四) 給排水部分1) 保潔取水點設置專業&文檔 #*%1. 高層住宅首層、頂層及每隔10層設置。2. SOHO樓首層、頂層及每隔3層設置。3. 寫字樓每層設置。4. 花園洋房每單元首層（或負一層）設置。5. 別墅在環境中設置（與綠化取水點合用）。6. 車庫每層設置保潔取水點，且端柱立面應貼1.2米×1.2米的瓷

16、磚（100米以內居中設置，大于100米的車庫間距6080米設置，管徑不低于20；洋房可以與設置在負一層的樓棟保潔取水點合用）。7. 水泵房、中控室、中央空調機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應在房間內或附近設置保潔取水點。2) 綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議1. 供水系統采用環網供水，主管管徑不低于DN63;每小環網供水系統覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。專#業文&%檔 2. 給水管分級控制，小環網之間應連通并設置閥門。3. 采用成品快速取水閥，快速取水閥前設置球閥；每50米靠路邊設置，景觀面積20平米以上的綠地應采用噴灌方式。(五) 景觀部分1) 水體數量及體量設置1. 水

17、體數量及體量在不影響景觀設計效果的前提下，宜少不宜多。2. 水容量大于25立方米應采用循環系統。大于3 0 0M3，設置水泵房、凈化設備；回水管應設閥門。3. 大于200M3的水體設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4. 水體每級及泵坑底部設排水、排水管設閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。5. 泵坑不設在水體內。6. 采用時鐘控制，未設置泵房的水體應集中控制，控制箱結合照明控制箱設在門崗處。2) 景觀給水設計專業文&*#%檔 1. 供水系統采用環網供水，主管管徑不低于DN63。2. 給水管分級控制。3. 采用成品快速取水點，每50米靠路邊設置；高邊坡地帶應

18、采用噴灌方式；北方地區均采用自動噴灌。專業*文&#檔 3) 園區排水設計1. 單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應有組織排放。2. 車庫頂板應有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。3. 道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。4) 游泳池及配套用房布置專#業&文%檔 1. 對外有經營條件，宜與會所集中設置；周邊不宜種植易落葉和根須發達的喬灌木植物。2. 深水區與淺水區分開、游泳池與環境采用安全分隔。3. 游泳池設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4. 泳池四周設置痰槽。5. 采用系統吸污。6. 更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗

19、池。三、 工程建設階段：(一) 土建部分（只針對清水房）：1) 商業及住宅煙道1. 豎向煙道不能直角轉彎。2. 煙道應伸向屋頂高空排放，同時應離住宅距離大于20米。3. 頂端煙帽設置應利于排煙、具備防雨水進入功能。4. 經過住宅臥室、客廳等功能房間時，應具有隔熱、防漏煙功能。5. 專*業文檔 %#6. 商業煙道不宜設置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設置坡向截面大的煙道匯集排放。專業%#文檔& *7. 洋房、別墅均設置排煙道。2) 空調機安裝位置1. 空調位尺寸滿足該房間面積對應功率的常見空調室外機尺寸。2. 裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室

20、外機散熱排風）專業文檔# *3. 空調位附近應設置有組織排放冷凝水的排水系統（應能收納冬夏季排放的冷凝水），空調機位設置地漏，空調擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4. 空調外機位設置不低于兩面進出風，排風面與機位同寬。5. 空調機位設計時應考慮在自有使用權范圍內出入安裝。（增加的側回風百葉設置為可開啟的活動門，方便安裝和維修）6. 上海地區靠近公共通道的外機位必須距地2.2米設置。7. 分體式空調機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調外機墻面安裝的強度。8. 連接內外機的冷媒管長度控制在3米內，最大不得超過4米；（杭州地區必須控制在3米內）9. 戶式中央空調：a) 室外主機宜選擇

21、頂排風式的機型，避免側排風對植物和相鄰住戶的影響；結構設計時應設計好戶內外管線安裝通道的預留預埋。b) 室外機位必須設置排水接口。c) 預留主機安裝時的運輸通道。d) 交付標準安裝到位的空調系統，控制器安裝在室內。(二) 建筑強電部分：1) 維修、社區活動電源及節日彩燈電源位置及容量專#業&文檔% 1. 維修電源：商場、住宅公共區域、環境按50米間距設置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區干道或業主活動相對集中的廣場等處設置節日或園區活動電源，容量大小應根據位置優勢來確定，一般為380V 1030kw。2. 公區電纜不能通過業主私有產權的區域或商鋪內；圍墻照明線纜敷設及轉線井不

22、宜設置在圍墻外。3. 公用電纜井不能面向商鋪內開門。專*&業文檔 %4. 計量表的標示：應采用防脫落、防掉色的材料制作。2) 建筑光彩照明1. l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議專業文&檔 *#2. 2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應安裝在屋面女兒墻上，利于維護。(三) 建筑弱電部分：1) 安保人員巡更系統安裝：1. 軟件實時顯示巡更計劃執行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。專%業文檔 #2. 巡更計劃（巡更路線、巡更點、時間可靈活組合）編輯。專*#業文&檔 3. 軟件能查詢巡更人員的日期、時間、地點、姓名或代號等數據。超時、漏點等

23、非正常信號語音或聲光提示，并自動調出非正常信息。4. 軟件支持在線巡更點在線檢測（巡更點故障軟件即時文字、語音提示）。5. 軟件數據自動備份恢復、報警記錄自動覆蓋。2) 車管系統安裝：1. 軟件實時顯示車輛進出信息及圖片。2. 住宅臨時卡由人工收發卡，出場時固定卡自動開閘，臨時卡確認后手動開閘。3. 商業車庫設集中收費亭及收費電腦，帶司機進出場圖像抓拍功能，進口自動取卡、出口自動吞卡。4. 系統具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能。5. 道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準確平衡系統。專&*業文檔 #6. 出入口有防砸車裝置。7. 道閘起桿到啟桿完畢2S，刷卡到啟桿完畢4S。專業*&

24、amp;文檔 #8. 一卡一車，防重入功能。9. 終端機支持信息處理功能。10. 商業采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張戶，別墅2張戶。3) 門禁系統安裝：1. 車管門禁一卡通。2. 軟件實時顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時間、卡片、人員查詢歷史信息。3. 對卡授權、發行、掛失、解掛、補發、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關資料。4. 卡片采用IC、EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張戶，別墅3張戶（可采用10CM近距離卡）。4) 背景音樂系統安裝：1. 能播放CD、MP3等格式的音樂。2. 調節各分區音量并監聽，聲音清晰、通透，但不吵人。

25、(四) 給排水部分1) 消防末端試水裝置、閥門位置1. 消防末端放水閥應設在公區有排水的位置。2. 信號碟閥和水流指示器、消火栓環狀管網閥門宜設置在公共區域。專業%文檔 *#2) 下沉式花園的排水方式建議1. 設置有組織排水。2. 采用提排排水時，提排井應設在公共區域，設置超高水位報警信號到中控室。(五) 暖通部分1) 戶式中央空調室外機安裝位置專業*#%文&檔 1. 安裝基座與住宅結構分離，避免共振。2. 應選擇在隱蔽區域，避免安裝在陽臺。2) 天然氣管網安裝及預留預埋1. 餐飲商鋪天然氣調壓箱至商鋪內的管道安裝完成。2. 住宅區的調壓箱設置在公共區域，不設置在業主私家花園內。3.

26、保安宿舍、游泳池、會所設置天燃氣表，并配置燃氣鍋爐。3) 管道保溫材料1. 空調風管及吊頂內的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。2. 屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時用鍍鋅板做外防護。專業#文*檔% 3. 柴油發電機尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護。(六) 景觀部分1) 景觀圍墻樣式（高度及防攀爬）1. 圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數量。2. 高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。3. 鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。專*業文%檔 #4. 實體圍墻面層不使用淺色材料。2) 康體娛樂設施

27、1. 獨立設置的網球、籃球等有安全風險的運動項目，須有效安全防護措施。專業文%#&檔 2. 設施于景觀中的健身娛樂設施，按每200米半徑范圍內設置一組且不影響景觀和業主的私密性；地面設置安全地膠，與園區的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設的構件應做防腐處理；應設置器材使用須知告示牌。3) 硬景鋪裝1. 石材選擇：耐臟、防滑2. 花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料專*業&文檔# 3. 車道及露天停車場：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。4. 軟景內有人員經過的位置：設汀步石。4) 公區設施設備專*業文檔# 1. 位置要求：非業主使用的設備設施（如公區水

28、表、車庫通風井、天然氣調壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業主產權范圍內。四、 項目檢查及驗收階段：(一) 土建部分驗收（只針對清水房）：2. 專#&業文%*檔 房間幾何尺寸檢查專%#業文檔 1. 天棚是否平整，誤差是否在規范要求內。專業&文*檔 #2. 墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。專*#業文&檔 3. 地面水平度檢查是否符合規范要求。5) 墻面空鼓裂紋檢查1. 墻面空鼓情況檢查，并進行修補。2. 裂紋檢查，確定不是結構性裂紋，并對裂紋進行修補。6) 門窗安裝及成品保護情況檢查專&業%文#檔 1. 檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時調節。專業文%檔 #&2. 門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規范，需進行更換。3. 門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時進行返廠。(二) 強電安裝部分驗收1) 強電配電箱安裝情況檢查1. 配電箱各線路是否接線正確，保證不出現短路情況。2. 配電箱開關排布是否美觀，整齊。2) 各房間強電安裝檢查1. 各房間強電是否貫通，強電穿墻和穿管情況是否規范。2. 插座是否安裝美觀，電路是否通暢。3.(三) 弱電安裝部分驗收1) 弱電配