1、房地產上市公司的績效因子研究 房地產上市公司的績效因子研究 摘要：以我國房地產上市公司近五年間的績效數據為研究對象，選取總資產收益率、總資產周轉率、資產負債率等11個財務指標為研究變量，利用因子分析法，從企業的盈利能力、營運能力及償債能力等五個方面，對樣本公司綜合績效進行分析評價，以期為決策者提供相關信息，并為企業自身改善管理、提高效益提供一定幫助。 關鍵詞：因子分析 上市公司 房地產 績效 我國證券市場的不斷開展，伴隨的是對上市公司的不斷重視。而經營業績是上市公司質量的核心，直接關系到投資者的決策風險和收益，以及證券市場的健康穩定開展。所以，為了促進公司改善管理、提升績效，正確引導證券市場投

2、資者和公司高管的管理行為，需要客觀、科學地進行績效評價。而且，通過對企業間經營業績的橫向比照，企業可以很清楚地了解自己在本行業中所處的位置，起到鼓勵和鞭策的作用。因此，對企業績效做出客觀公正的綜合評價，具有重要的理論和現實意義。 一、因子分析法 因子分析法的核心是用較少的互相獨立的因子反映原有變量的絕大局部信息。它選取的變量和指標體系簡潔，且指標之間相互獨立，從而消除了由于指標包涵重疊信息而導致評價的重復性，也可以消除人為確定權重的主觀性影響。此外，因子分析法還可以把得分進行排序，分析影響績效得分排序的因素，指出企業經營管理的薄弱環節，以便進一步提升企業經營績效。其數學模型可以表示為： X1=

3、a11F1+ a12F2+ a1mFm+1 Xp=ap1F1+ ap2F2+ apmFm+p 也可用矩陣的形式表示為：X=AF +，其中，A為因子載荷矩陣，F為X的公共因子, 為特殊因子。并滿足：mp；F1，Fm不相關且方差皆為1；1，p不相關且方差不同。 因子分析的算法步驟如下：1將樣本數據進行標準化，目的是排除數據量綱的影響；2求樣本相關系數矩陣及其特征值，計算特征值的奉獻率；3確定因子個數；4采用主成分法求因子載荷矩陣；5采用最大方差法對A進行旋轉變換，以便對因子做出更合理的解釋。 二、選取的樣本和指標 經過篩選，最終選取了2006-2021年的57家房地產上市公司為樣本，原始數據來源于

4、國泰安數據庫和樣本公司的年報。一般來說，評價上市公司的業績主要包括盈利能力、營運能力和償債能力等方面。遵循全面性、客觀性、科學性和可操作性的原那么，本研究選用：總資產收益率、凈資產收益率、銷售凈利潤率、每股收益、每股凈資產、總資產周轉率、股東權益周轉率、總資產增長率、資本累積率、流動比率、資產負債率，共11個指標來衡量企業績效。 三、實證分析 將所選樣本的各指標值輸入SPSS軟件，得到指標的相關系數矩陣，從結果可看出大多數變量之間存在高度的相關關系，因此適用于因子分析。 1為了得到總體評價結果方便比擬，選用Z-Score數據標準化法，將各指標進行無量綱化處理，即對指標作標準化處理來消除指標量綱

5、的影響。 2KMO檢驗值為0.565，尚可接受。Bartlett球形檢驗卡方統計值1960.619，統計量Sig=0.0000.01，說明各變量之間存在著顯著的相關性。 3前五個因子解釋的累積方差已經到達83.355%，根本包含了原有變量的絕大局部信息，因子分析的效果比擬理想。 4采用方差最大法對因子載荷矩陣實行正交旋轉，在各因子上選取相對的績效指標作為績效因子的解釋變量，更合理地解釋各因子的意義。 5采用回歸法估計因子得分系數。由因子得分系數矩陣，寫出得分函數： F1=0.398·A1+0.366·A2+-0.012·E11 F5=-0.060·A1-

6、0.100·A2-0.146·E11 四、結論 以各因子得分的方差奉獻率作為權重進行匯總，可以得到房地產上市公司績效評價的綜合得分計算公式：F = 0.22339·F1+0.17907·F2+0.15684·F3+0.14461·F4+0.12963·F5 通過以上分析，可以看出房地產上市公司的績效受到多方面因素的影響，其中盈利能力因子對企業績效的影響最大，這一因子對方差的奉獻率到達了22.339%。因此，保持良好的盈利能力對企業而言至關重要。同時，股東獲利能力因子的奉獻率到達17.907%，企業營運能力因子的奉獻率為15.

7、684%，開展能力因子的奉獻率為14.461%，償債能力因子的奉獻率為12.963%。這是因為：企業的股東獲利能力是其經營開展的動力源泉，營運能力是其經營管理整體實力的表達，開展能力那么是其潛力所在，而償債能力是企業能否健康生存和穩定開展的關鍵。另外，通過因子分析法的應用，將57家房地產上市公司的綜合績效進行了一個排序，我們得到云南城投和魯商置業分別排名第一和第二，排名靠后的為格力地產、華聯地產和東方銀星。這也與實際情況是根本吻合的。這說明在眾多的績效綜合評價方法中，因子分析法既是一種客觀賦值法，又是一種在實際應用中比擬可行和可信的綜合評價方法。綜上所述，在評價企業績效時，必須從多方面因素綜合考慮，才能使評價更為全面和科學。 參考文獻： 1徐國祥，檀向球，胡穗華.上市公司經營業績綜合評價及其實證研究J.統計研究，2000.9 2李秀珠，張春萍.基于因子分析法的上市公司經營業績評價以家電行業為例J.科技和產業，2021.4 3冀巨海