1、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制分析探討 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制分析探討 【摘要】隨著改革開放的開展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛開展，作為當(dāng)今最為暴利的一個行業(yè)，大量的資金注入到了房地產(chǎn)行業(yè)中，但是，收益越大，防線越大。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制是很有必要的。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資風(fēng)險；控制 中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 前言 文章對房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制研究的理論意義及其中存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別進(jìn)行了闡述，同時經(jīng)過分析，并結(jié)合自身實踐經(jīng)驗和相關(guān)理論知識，對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制的措施進(jìn)行了探討。 二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制研究的理論意義

2、1.在宏觀經(jīng)濟(jì)研究中，通過對中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究將有助于房地產(chǎn)業(yè)的開展，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一種重要方式。中國作為開展中國家，正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的重要時期，中國的經(jīng)濟(jì)體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經(jīng)濟(jì)、制度相協(xié)調(diào)的中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控理論的完善。 2.對中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)等多個學(xué)科領(lǐng)域，本課題依據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與管理理論的新開展，進(jìn)行中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題研究，將有助于學(xué)科的融合與開展。 3.考慮到國際房地產(chǎn)資金的注入和國際房地產(chǎn)商進(jìn)入中國市場，以及參加WTO之后5年的過渡期已經(jīng)到來，房地產(chǎn)業(yè)將面臨劇烈的競爭

3、，所以我們必須對中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險控制問題進(jìn)行深入細(xì)致的研究。 三、我國房地產(chǎn)投資存在的問題 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時間還不長，對它的開展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與決策理論，幫助投資者躲避市場風(fēng)險。利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的辨識和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險

4、因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)和“地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的。房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供應(yīng)缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險大、投資回報率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時對投資風(fēng)險列專項進(jìn)行研究。 四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別 如何

5、正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的方法是計算投資風(fēng)險率，其計算方法有以下幾種。 1.采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標(biāo)來識別 投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。 一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為：營業(yè)率=年營業(yè)總費(fèi)用年方案總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)說明，新公寓樓營業(yè)率在3840之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些本錢費(fèi)用沒有考慮。太高那么說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。 償債收益比。 營業(yè)凈收入是扣除所有本錢費(fèi)后的收入，是歸還債務(wù)資金的根本來源。它和償債責(zé)任的

6、比率反映了借款人歸還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項借款投資的風(fēng)險越大；反之，那么風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是平安的。 保本占用率。 保本占用率是計算房地產(chǎn)平安性的另一重要指標(biāo)。其計算公式為：保本占用率=f年營業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)，年方案總收入保本占用率越高，投資風(fēng)險越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85一90。 2.概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法 由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資工程可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概

7、率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查，有已開發(fā)工程的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計，甚至通過統(tǒng)計檢驗，但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)工程的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)工程之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差異。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)工程投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。 五、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制的措施 1.在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和開展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的根本

8、情況諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、根底設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及來來開展趨勢等。理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進(jìn)行科學(xué)的工程可行性研究合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險資料的搜集、整理和比擬，強(qiáng)化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)高度重視企業(yè)風(fēng)險管理。 在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞剑谶m當(dāng)?shù)臅r機(jī)購置土地；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用

9、意圖確實認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；及時就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通充分考慮工程防火、抗震、御災(zāi)要求采用價值工程技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計。 3.在工程建設(shè)階段開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、平安要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特剮是額材料、新工藝的應(yīng)用以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、平安保證體系并催促其落實；進(jìn)行設(shè)計交底嚴(yán)格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付教、進(jìn)度教，確保按施工總進(jìn)度方案和年、季、月進(jìn)度方案進(jìn)行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、平安控制，建立健全質(zhì)量、平安負(fù)責(zé)制； 4在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制訂營銷獎罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修井消除火災(zāi)、事故隱患等。 六、結(jié)束語 隨著對房地產(chǎn)行業(yè)研究的不斷深化，房地產(chǎn)