1、土地收儲知識培訓土地收儲知識培訓 項目前期部項目前期部 王王 濤濤 2014.4 2014.4 河北盛邦房地產開發有限公司河北盛邦房地產開發有限公司 一、培訓內容一、培訓內容河北盛邦房地產開發有限公司河北盛邦房地產開發有限公司 1、概念及政策性知識概念及政策性知識2 2、實際操作性知識、實際操作性知識3 3、相關知識、相關知識 職能部門：職能部門：為什么要做土地收儲？為什么要做土地收儲？通過土地招拍掛來改變土地的用地性質、變更土地權屬人，招拍掛的前置條件先完成土地的收儲。土地收儲的主體：土地收儲的主體：地產集團，下分：儲備中心一部（企、事業）、二部（舊城、城中村），實現計劃內的土地儲備工作。（

2、收即買）土地出讓的主體土地出讓的主體：土地交易市場，通過招拍掛的形式實現土地供應，最終實現增加地方財政收入，改善城市基礎設施建設的目的。（供即賣）地產集團、土地交易市場隸屬于市國土源局 河北盛邦房地產開發有限公司河北盛邦房地產開發有限公司 1一、概念一、概念及政策性知識及政策性知識 概念：土地收儲就是土地收購儲備制度的簡稱，指國家土地儲備機構動用國家優先購買權力，對流入土地市場的土地使用權進行購買，通過土地整理后作為儲備用地的過程。 最終目的：通過實現土地收儲及招拍掛，增加地方財政收入，改善城市基礎設施建設，提高土地市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。（低價收購，高價出售，增加地方財政收

3、入） 河北盛邦房地產開發有限公司河北盛邦房地產開發有限公司 基本原則 土地收儲工作堅持政府主導、統一計劃、規劃先行的原則;在征收補償工作中，堅持決策民主、程序正當、結果公開的原則。 市區范圍內的舊城區改造、城中村改造、危陋住宅區改建及其他需要進行土地收儲的項目，適用本流程。 年度土地儲備年度土地儲備計劃計劃應包括：應包括： (一)年度儲備土地規模； (二)年度儲備土地前期開發規模； (三)年度儲備土地供應規模； (四)年度儲備土地臨時利用計劃； (五)計劃年度末儲備土地規模。 每年3月份前地產集團制定年度土地收儲計劃，對于列入收儲計劃的土地如不能收儲，國土部將問責主管部門，對于未列入收儲計劃的

4、土地只能通過增補計劃完成收儲。下列土地可以納入土地儲備下列土地可以納入土地儲備范圍范圍： (一)依法收回的國有土地； (二)收購的土地； (三)行使優先購買權取得的土地； (四)已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地； (五)其他依法取得的土地。土地收儲實施土地收儲實施程序程序 ( (一一) )辦理規劃手續辦理規劃手續 市規劃局依據市政府批準的土地收儲計劃和土地儲備中心、危陋住宅區改建辦公室、城中村改造辦公室出具的辦理規劃手續的公函，對土地收儲項目出具征收紅線圖、規劃設計條件。 ( (二二) )確定實施單位確定實施單位 舊城區改造項目：由市土地儲備中心作為實施單位。 城中村改造項目：由轄區政

5、府商城中村改造辦公室、土地儲備中心，組織公開招標選定實施單位，由市招標辦全程監督危陋房改造項目：由轄區政府會同市危陋住宅區改建辦公室擇優確定實施單位。( (三三) )制定補償方案制定補償方案舊城改造項目舊城改造項目：市土地儲備中心會同轄區政府及相關單位擬定 征收補償方案，報市房屋征收部門。城中村改造項目城中村改造項目：由實施單位擬定補償方案，經村民代表大會 表決通過，并經區政府常務會批準，報市城中 村改造辦公室審核后，抄送市土地儲備中心備案危陋住宅區改建項目危陋住宅區改建項目：由實施單位擬定補償方案，經轄區政府 批準，市危陋住宅區改建辦公室審核后，報送市 房屋征收部門。 轄區政府對上述項目進行

6、社會穩定風險評估并出具報告，報送市房屋征收部門審查。( (四四) )作出征收決定作出征收決定 市房屋征收部門對報送的國有土地上房屋征收補償方案審查后上報市政府，市政府依照法定程序作出房屋征收決定，并及時公告，國有土地使用權同時收回。 城中村改造項目按照相關規定予以辦理。（2008年5號文） 市房屋征收部門負責通知相關部門暫停辦理上述項目用地范圍內新建、擴建、改建房屋等相關手續。( (五五) )土地收儲項目涉及征收集體土地的，按照土地管理法等法土地收儲項目涉及征收集體土地的，按照土地管理法等法律、法規、規章規定的程序辦理。律、法規、規章規定的程序辦理。( (六六) )成本評審成本評審 征收國有土

7、地上房屋、集體土地及地上附著物等的補償，應符合國家相關法律、法規、規章的規定標準。 市財政評審中心及時對收儲項目的收儲成本進行評審，并出具評審報告。( (七七) )項目驗收及土地儲備項目驗收及土地儲備 收儲項目拆除平整后，市國土部門組織轄區政府、建設、規劃、房管、市土地儲備中心等有關單位對收儲項目進行現場驗收。二、實際操作性知識二、實際操作性知識：土地收儲項目所需資料清單土地收儲項目所需資料清單1、經規劃局批準的規劃總平面圖。（規劃局）2、國有土地使用權證或宗地圖（加蓋地籍登記專用章）原件。（土地部門）。按證收儲，不能按圖收儲，現不出證但程序不簡化。3、經城中村改造辦公室批準的文件或函，包括以

8、下內容；（建設局認定部門）（1）列入城中村改造計劃；（2）拆遷補償安置方案；（備案）（3）回遷情況認定（等價值量部分及擴房部分）；（4）回遷房交房標準、交房時間。4、區政府關于XX公司參與XX城中村改造的函（轄區政府部門）5、法人身份證明、身份證、企業營業執照、組織機構代碼證復 印件2份（蓋公章）。6、規劃紅線圖、規劃設計條件、出讓宗地圖原件3份。（收儲 后出讓前為土地招拍掛準備的資料）7、評估機構出具的評估報告1份及相關資料復印件或財政局評審中心出具的評審報告書原件3份，包括以下內容（財政局）（1）前期發生費用；（2）回遷等價值量部分及擴房部分成本；（3）應收及已收差價款（舊城涉及）土地成本

9、財政評審：（流程）土地成本財政評審：（流程）自行核算評估公司出具成本報告地產集團市財局債務處委托財政評審中心評審出具評審報告初稿返回市財政局債務處審核蓋章返回財政評審中心出具正式報告返回地產集團與土地權屬方簽定土地收儲合同財政評審的職責：財政評審的職責：依照備案的補償方案審核報告中的前期費用 、回遷樓建設費用的合理支出。配合部門：前 期、財務、評估公司。名詞解釋：名詞解釋：前期費用前期費用：貨幣補償部分回遷樓成本：回遷樓成本：根據備案的交房標準，參照已走過的項目造價， 套用公式得出本項目的建安成本。（住宅、商業 、公建配套），交房標準為主要依據。放棄前期 費用中的設計費、三通一平等費用可單平米

10、增加58 元的建安成本。財審原則：完全依據備案的補償方案，有不可計入成本部分收儲類別：收儲類別：一、城中村改造收儲政策一、城中村改造收儲政策對城中村范圍內改造后形成的凈地進行收儲，以財政評審認定的拆遷安置補償費用進行補償。儲備土地公開出讓后，出讓土地收益扣除土地儲備成本和國家規定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業及市政基礎設施建設；剩余的10%用于轄區政府組織城中村改造工作。土地價格=成本+政府收益+凈收益（可不發生項）500萬/畝=400萬+80萬+20萬如何確定土地成本：參照周邊地價與土地交易市場進行溝通。二、企、事業土地收儲：二、企、事業土地收儲：補償（土地基準地價

11、+地上附著物評估）或4：6分成形式（無償收回參與土地出讓金的分成，政府4，企事業6）。1、二環以內所有的企事業單位收回（購）國有土地使用權，收購補償金由土地補償金與地上附著物評估價值構成，實行一攬子補償，不再對被收儲企業實行出讓收益返還。土地補償標準依據市政府公布的市區土地基準地價，按照所在區域居住用地基準地價（劃撥土地使用權按照基準地價的60%）予以補償，若被收儲企業原土地用途的基準地價高于居住用地基準地價的，按原用途基準地價給予補償。收回（購）面積按企業實際土地使用權面積計算；地上附著物的補償金額按照重置價格結合成新評估后經財政評審確定價格予以補償。2、采取土地收益分成方式收回（購）土 地的，收回（購）原土地使用權人土 地使用權時，暫不支付土地及地上附 著物補償費，按市場機制供地后，政 府與原土地使用權人對出讓土地總價 款按照46實行比例分成。 基本選擇4：6比例分成方案 土地市場價格：土地市場價格：參照已出讓過的項目周邊土地價格，根據項目的容積率，隨機抽取指定的兩家土地評估公司進行土地價格評估，如兩家公司出具的價格相差不超過20%的（有效結果），與財政評審出具的土地本對比，取高值，市國