1、會計學1chap不動產價格不動產價格不動產價格的概念不動產價格的概念 不動產價格是指在某個時點上為取得他人不動產不動產價格是指在某個時點上為取得他人不動產而獲得相應權益所支付的代價。而獲得相應權益所支付的代價。該定義有三層含義：該定義有三層含義：不動產價格隨市場供求關系變動，因此不動產價格不動產價格隨市場供求關系變動，因此不動產價格是指某個時點狀態下的價格；是指某個時點狀態下的價格；不同的不動產權益對應不同價格；不同的不動產權益對應不同價格；這種代價一般以貨幣形式支付。這種代價一般以貨幣形式支付。 不動產價格的概念不動產價格的概念第1頁/共52頁不動產價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備不

2、動產價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備3個條件個條件：有用性：有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用有用”，經濟學上稱為使用價值，經濟學上稱為使用價值 ；稀缺性：稀缺性：指物品的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地指物品的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏 ；有效需求：有效需求：對物品的有支付能力支持的需要對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購不但愿意購買而且有能力購買買而且有能力購買 。 第2頁/共52頁都是價格，用貨幣來表示；都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因

3、素的影響；都有波動，受供求因素的影響；都是按質論價；都是按質論價；第3頁/共52頁生產成本不同生產成本不同：地價不一定含有生產成本因素地價不一定含有生產成本因素 ；折舊不同：不動產價格通常隨著時間的流逝而上升，雖有折舊，但折舊不同：不動產價格通常隨著時間的流逝而上升，雖有折舊，但會自然增值；會自然增值；價格差異不同：基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異不同：基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大；價格差異較大； 市場性質不同：土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的市場性質不同：土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大；影響較大；價格形成時間不

4、同：地價形成的時間通常較長；價格形成時間不同：地價形成的時間通常較長；供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價多受需求的影響，供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種并且對土地的需求是一種“引致引致”需求需求。第4頁/共52頁不動產價格受區位的影響很大不動產價格受區位的影響很大 ；不動產價格實質上是房地產權益的價格不動產價格實質上是房地產權益的價格 ；不動產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金不動產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 ； 不動產價格是在長期考慮下形成的不動產價格是在長期考慮下形成的 ；不動產價格通常是個別形成，容易受交易者

5、的個別因素的不動產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響影響 ；第5頁/共52頁不動產需求的概念不動產需求的概念 指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種不動產所愿意而且能夠購買的數量。平下，對某種不動產所愿意而且能夠購買的數量。形成需求有兩個條件形成需求有兩個條件一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。 不動產供求與價格第6頁/共52頁該種房地產的價格水平該種房地產的價格水平 ；消費者的收人水平消費者的收人水平 ；消費者的偏好消費者的偏好 ； 相關物品的價格水平相關物品的價格水平 ；消費

6、者對未來的預期消費者對未來的預期。決定不動產需求量的因素決定不動產需求量的因素第7頁/共52頁一般不動產的需求曲線PPQQDD0D1D2圖3-1（a）圖3-1（b）第8頁/共52頁不動產供給的概念不動產供給的概念 不動產開發商和擁有者不動產開發商和擁有者(賣者賣者)在某一特定的時間內，在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種不動產所愿意而且能夠提供出在每一價格水平下，對某種不動產所愿意而且能夠提供出售的數量。售的數量。形成供給有兩個條件形成供給有兩個條件一是不動產開發商或擁有者愿意供給，二是不動產開發商一是不動產開發商或擁有者愿意供給，二是不動產開發商或擁有者有能力供給。或擁有者有能力供給

7、。在現實中，某種房地產在未來某一時間的供給量在現實中，某種房地產在未來某一時間的供給量 供給量存量供給量存量-拆毀量拆毀量-轉換為其他種類房地產量轉換為其他種類房地產量+ 其他種其他種類房地產轉換為該種房地產量類房地產轉換為該種房地產量+新開發量新開發量第9頁/共52頁 某種不動產的供給量是由許多因素決定的，除了某種不動產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：隨機因素，經常起作用的因素有：該種不動產的價格水平；該種不動產的價格水平；該種不動產的開發成本；該種不動產的開發成本；該種不動產的開發技術水平；該種不動產的開發技術水平；不動產開發商對未來的預期。不動產開發商對未來

8、的預期。 第10頁/共52頁一般不動產的供給曲線PPQQSS0S1S2圖3-2（a）圖3-2（b）第11頁/共52頁房地產均衡價格是房地產的市揚需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。 圖3-3 房地產均衡價格及其形成PQESDPeP2P1Q1Q2QeQ3Q4第12頁/共52頁變化方向編號變化幅度均衡價格均衡交易同方向變化1供給增加=需求增加不變增加2供給減少=需求減少不變減少3供給增加需求增加下降增加4供給減少需求減少下降減少5供給增加需求減少上升減少反方向變化7供給增加需求減少下降不變8供給減少=需求增加上升不變9供給增加需求減少下降增加10供

9、給減少需求增加上升增加11供給增加需求增加上升減少第13頁/共52頁PQPeQe0Qe1D0D1S0S1同方向變化1PQPeQe1Qe0D1D0S1S0同方向變化2均衡價格變化規律均衡價格變化規律 第14頁/共52頁第15頁/共52頁第16頁/共52頁第17頁/共52頁第18頁/共52頁按形成形式分按形成形式分 成交價格成交價格：指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實：指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。分為：正常成交價格、非正常成交價格。價格。分為：正常成交價格、非正常成交價格。市場價格市場價格：指某特定時期某種不動產在市場上的平均水平價：指某特定時期某種不動產在市場上的平均

10、水平價格，是大量成交價格的統計結果。格，是大量成交價格的統計結果。理論價格理論價格：指經濟學理論對市場模擬而形成的價格，是均衡：指經濟學理論對市場模擬而形成的價格，是均衡價格。價格。公開市場價值公開市場價值：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格。不動產的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理格。不動產的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時間，對交易對性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時間，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件正常象具有必要的專業知識，交易條件正常 。不動產價值與價格的種類第1

11、9頁/共52頁理論價格市場價格時間價格圖3-9 市場價格與理論價格之間的關系 第20頁/共52頁清算價值清算價值：不符合公開市場價值的：不符合公開市場價值的“交易雙方有較充裕的交易雙方有較充裕的時間進行交易時間進行交易”或或“交易雙方是自愿地進行交易的交易雙方是自愿地進行交易的”這兩個這兩個條件下的價格。條件下的價格。評估價格評估價格：指估價人員針對某種估價目的，對某不動產在：指估價人員針對某種估價目的，對某不動產在某時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。又稱某時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。又稱：評估價、評估值、評估額、估價結果。：評估價、評估值、評估額、估價結果。 城

12、市房屋拆遷估價應當采用公開市場價值標準還是清算價值標準城市房屋拆遷估價應當采用公開市場價值標準還是清算價值標準第21頁/共52頁按政府對價格干預程度按政府對價格干預程度市場調節價市場調節價：由經營者自主經營制定，通過市場競爭形成：由經營者自主經營制定，通過市場競爭形成的價格。的價格。政府指導價政府指導價：指由政府價格主管部門或者其他有關部門，：指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格及制定的價格。主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格及經濟適用

13、房銷售價格。經濟適用房銷售價格。政府定價政府定價：指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按：指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。主要是在城鎮住房制度改革照定價權限和范圍制定的價格。主要是在城鎮住房制度改革中對出售公有住房實行的標準價和成本價。中對出售公有住房實行的標準價和成本價。第22頁/共52頁經濟適用房銷售價格：經濟適用房銷售價格：指根據政府規定的成本構成項目和指根據政府規定的成本構成項目和利潤率所確定的價格。成本構成：征地拆遷補償費、勘察利潤率所確定的價格。成本構成：征地拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施設計和前期工程費、建

14、筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和小區內非營業性公共配套設施費、管理費、貸款建設費和小區內非營業性公共配套設施費、管理費、貸款利息和稅金等利息和稅金等7項，利潤在項，利潤在3%以下。以下。 第23頁/共52頁按實物形態分類按實物形態分類土地價格土地價格：簡稱地價。：簡稱地價。根據土地性質和開發程度分為：生地價格、毛地價格、熟根據土地性質和開發程度分為：生地價格、毛地價格、熟地價格；地價格； 建筑物價格建筑物價格：是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用：是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。的土地的價格。房地價格房地價格：又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土：又稱房地混合價

15、，是指建筑物連同其占用的土地的價格，對于同一宗房地產而言，有地的價格，對于同一宗房地產而言，有 房地價格房地價格 土地價格土地價格 建筑物價格建筑物價格第24頁/共52頁根據價格表示單位分為：根據價格表示單位分為：(1)總價格總價格：指某一宗或者某一區域范圍內的房地產整體的價格：指某一宗或者某一區域范圍內的房地產整體的價格。(2)單位價格單位價格：土地單價是單位土地面積的土地價格；建筑物單：土地單價是單位土地面積的土地價格；建筑物單價是單位建筑物面積的建筑物價格；房地單價是單位建筑物面價是單位建筑物面積的建筑物價格；房地單價是單位建筑物面積的房地價格。積的房地價格。(3)樓面地價樓面地價：一種

16、特殊的土地單價，是按建筑物面積均攤的土：一種特殊的土地單價，是按建筑物面積均攤的土地價格。地價格。 這三種價格中哪種價格不能反映不動產價格水平的高低？這三種價格中哪種價格不能反映不動產價格水平的高低？第25頁/共52頁例子例子有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元元/m2，乙土地的單，乙土地的單價為價為510元元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買者會購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為明智的買者會購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會

17、，其他條件完全相同，則明智的買者會購買哪塊土地？為什么？購買哪塊土地？為什么？注意：注意：在現實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地在現實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。價格水平的高低。 第26頁/共52頁按不同的經濟行為按不同的經濟行為(1)買賣價格買賣價格：是通過市場買賣交易方式轉移不動產產權的價格；：是通過市場買賣交易方式轉移不動產產權的價格；(2)租賃價格租賃價格：是不動產權利人作為出租人將其不動產出租給承租人使：是不動產權利人作為出租人將其不動產出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他

18、有價物 。(3)抵押價值抵押價值：從理論上講，不動產抵押價值應當是假設債務履行期屆：從理論上講，不動產抵押價值應當是假設債務履行期屆滿債務人不履行債務，拍賣、變賣抵押不動產最可能所得的價款或者滿債務人不履行債務，拍賣、變賣抵押不動產最可能所得的價款或者抵押不動產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。優先受償的款抵押不動產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。優先受償的款額包括劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發包人拖欠承包額包括劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔保債權數額等，但不包括強制執行費用。在人的建筑工程價款、已擔保債權數額等，但不包括強制

19、執行費用。在實際估價中，通常具體為估價作業期間的某個日期實際估價中，通常具體為估價作業期間的某個日期(一般為實地查勘之一般為實地查勘之日日)的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額。的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額。 第27頁/共52頁(4)典價典價：是在設立典權時，由出典人收取或典權人支付的貨幣：是在設立典權時，由出典人收取或典權人支付的貨幣額、商品或其他有價物。典價往往低于不動產的實際價值。額、商品或其他有價物。典價往往低于不動產的實際價值。(5)保險價值保險價值：是將不動產投保時，為確定保險金額提供參考依：是將不動產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值。評估保險

20、價值時，估價對象的范圍應視所投據而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。保的險種而定。(6)課稅價值課稅價值：是指為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅：是指為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據的價值。具體的課稅價值如何，要視稅收政策而定。依據的價值。具體的課稅價值如何，要視稅收政策而定。 (7)征收價值征收價值：是政府強制取得不動產時應給予的補償金額。：是政府強制取得不動產時應給予的補償金額。 第28頁/共52頁按不動產交易付款方式不同按不動產交易付款方式不同(1)實際價格實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不：是指在成交日期時一次付清的價格，或者

21、將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。(2)名義價格名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。一次付清的價格。 第29頁/共52頁第30頁/共52頁在上述第一種情況下：實際單價為在上述第一種情況下：實際單價為3000元元m2 ，實際總價，實際總價為為30萬元；不存在名義價格。萬元；不存在名義價格。在第二種情況下：實際單價為在第二種情況下：實際單價為3 000X(15)2 850(元元m2)，實際總價為萬元；名義單價為實際總價為萬元；名義單價為3000元元m2

22、，名義總價為，名義總價為30萬元。萬元。在第三種情況下：實際總價為在第三種情況下：實際總價為1010(1+5)+10(1+5) 2928(萬元萬元)，實際單價為，實際單價為2 928元元m；名義單價為；名義單價為3 000元元m2，名義總價為，名義總價為30萬元萬元在第四種情況下：實際總價為在第四種情況下：實際總價為30(1+5)28.57(萬元萬元)，實際單價為，實際單價為2857元元m2 ；名義單價為；名義單價為3000元元m2 ，名，名義總價為義總價為30萬元。萬元。在第五種情況下：實際單價為在第五種情況下：實際單價為3000元元m2 ，實際總價為，實際總價為30萬元；不存在名義價格。萬

23、元；不存在名義價格。 第31頁/共52頁按不動產的交割時間按不動產的交割時間(1)現房價格現房價格：當交易標的物為建筑物已建成的不動產時，即：當交易標的物為建筑物已建成的不動產時，即為現房價格為現房價格(含土地價格含土地價格) ；(2)期房價格期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含含土地土地)為交易標的的價格。為交易標的的價格。 在期房與現房同品質在期房與現房同品質(包括質量、功能、環境和物業管包括質量、功能、環境和物業管理等理等)下，期房價格低于現房價格。期房價格與現房價格之下，期房價格低于現房價格。期房價格與現房價格之間的關系是：間的關系是

24、：期房價格期房價格=現房價格現房價格 一一 預計從期房達到現房期間預計從期房達到現房期間 現房出租的凈收益的折現值現房出租的凈收益的折現值一風險補償一風險補償第32頁/共52頁交易形式交易達成日交貨日付款日和付款方式備注現貨交易現在現在現在一次性付清此為典型的現貨交易現在起分期支付未來一次性付清此稱為賒銷或賒購期貨交易現在未來現在一次性付清此稱為預購或預售現在起分期支付未來一次性付清此為典型的期貨交易現貨交易和期貨交易的各種情況現貨交易和期貨交易的各種情況 第33頁/共52頁在商品房出售中出現的一組價格在商品房出售中出現的一組價格(1)起價起價：是指所消售的商品房的最低價格；：是指所消售的商品

25、房的最低價格；(2)標價標價：是商品房出售者在其：是商品房出售者在其“價目表價目表”上標注的不同樓層上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價；、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價；(3)成交價成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；：是商品房買賣雙方的實際交易價格；(4)均價均價：是指所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均：是指所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。價格和成交價的平均價格。第34頁/共52頁在拍賣中存在保留價（底價）、起拍價、應價、成交價在拍賣中存在保留價（底價）、起拍價、應價、成交價(1)保留價保留價：是在拍賣前確定的拍賣標

26、的可售的最低價格；：是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格；(2)起拍價起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格；報出的拍賣標的的價格；(3)應價應價：是競買人對拍賣師報出的應允，或是競買人自己報：是競買人對拍賣師報出的應允，或是競買人自己報出的購買價格；出的購買價格；(4)成交價成交價：是經拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式：是經拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式確定后的競買人的最高應價。確定后的競買人的最高應價。第35頁/共52頁補地價補地價補地價：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補補地價：是指國有

27、土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權出讓金、土地收益。需要補地價的情交的地價或土地使用權出讓金、土地收益。需要補地價的情形主要有如下形主要有如下3類：類：土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規劃土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規劃限制條件；限制條件；土地使用者延長土地使用年限土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權期滿包括出讓土地使用權期滿后續期后續期)；土地使用者轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產土地使用者轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(要求補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金等要求補辦土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金等)。第36頁/共52頁 對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規劃限制對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規劃限制條件的，補地價的數額理論上等于改變后的地價與改變前的條件的，補地價的數額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差，即地價之差，即 補地價補地價 改變后的地價改變后的地價 一一 改變前的地價改變前的地價例子：某宗土地總面積例子：某宗土地總面積1000m2，容積率為，容積率為3，對應的土地單，對應的土地單價為價為450元元m2