1、談談城鎮化進程中經典地段理論是否還適用于房地產開發樊 琛“地段、地段,還是地段!”這個李嘉誠歸結的地段為王的房地產開發鐵律，是房地產開發界最簡單卻是最實用的法則。但是，隨著城市化進程的不斷加快，地區之間的差異性越來越大，發達地區與落后地區的城市化就處在不同的階段。一些發達地區，比如，北京、上海、廣州，已出現了生活富裕起來的階層從城里向郊區遷移的趨勢，也就是說，進入了城市化發展的第二階段：“市郊化階段”。然而，絕大多數地區，卻仍處在第一階段，即人口由農村向城市集中的階段。由于不同發展階段同處在一個歷史時期，政策上就無法統一，顧及了第一階段的對策，必然就與進入了第二階段的對策相忤逆，反之亦然。那么

2、就引申出一個問題：經典地段理論是否還適用于中國？我認為：信息全球化、經濟全球化的的今天，“地段”已經不再是房地產開發的局限，全國化布局才是規模化程度越來越高的房地產開發企業的戰略選擇。對于“全國化”的戰略嘗試，很早就在進行了。最早在海南房地產市場虛熱時萬科就悄悄北上北京，但此時的“跨地域”操作，一直被視為房地產開發的雷區，能有能力踩過去不倒的，就能夠取得豐厚的利潤，當然多數嘗試的企業基本上會倒在雷區中，企業競爭的集中跨區域能力的大小上。近幾年，在國內愈演愈烈的城市化推動下，跨市、跨省、跨區域的地產商已經數不勝數，企業在競爭中所處的優勢已經不僅僅是跨越雷區的能力。早一步抓住商機就代表著早百倍的利

3、潤。成為市場中的領導者才能夠取得最豐厚的利潤，跟隨者就只能在激烈的競爭中尋找生存的空間。因此，發展速度成了戰勝對手的關鍵所在。從許多已經成功進行異地擴張的房地產企業的發展經驗來看，能夠達到理想的發展速度，進行異地擴張的企業理應具備以下8種競爭力： 一、城市理解力 “地段，地段，還是地段”，經典的地段理論是房地產開發界最簡單卻是最實用的法則。對于異地擴張地段選擇問題其實首先集中在對經濟圈的選擇方法上。采用什么原則來衡量所要考察城市或經濟圈與開發商投資意向的匹配度，成為當前異地擴張房地產開發公司面臨的最大問題。除了看選定經濟圈中城市的經濟結構與產業優勢匹配度外，還應該考察城市經濟與房地產市場直接相

4、關的各個指標。比如：區域經濟增長率；人均；恩格爾系數；城市化水平；城市經營者素質等。例如國內各大經濟板塊的人均從500美元5000美元呈階梯狀分布，該指標顯示城鄉差別很大，表現在市場上，目前國內已經形成了長江三角洲、珠江三角洲、京津唐地區、中西部欠發達地區等板塊以及各經濟圈中城市之間由于資源差異而導致的風險收益各異的房地產投資品種。其次異地擴張地段選擇問題集中在所拿土地密碼破譯上，土地的位置和狀況限定了項目開發選擇的余地，因為土地的位置是固定的，這就是通常所說的土地中蘊含著密碼，我們只有正確分解和破譯土地密碼，知道土地真正適合做什么，才可能做出正確的產品定位。可見，開發企業只有不斷加強自身資源

5、的培養積累以及加強對區域經濟、地塊密碼理解，才能在異地開發的新一輪競爭中獲勝。 二、資金運營力 強大而穩定高效的資金能力是考驗異地開發成敗的第一因素。首先，總額，是總開發資金的承受能力要求較競爭對手具有競爭優勢，這是制約能否實現規模開發的首要條件。只有擁有較為雄厚的資金承受能力，才能在土地一級市場中獲得較大面積的開發，為單位成本的降低奠定基礎，這直接關系到產品上市后的價格競爭力；其次，現金流，異地擴張是否擁有穩定的現金流渠道，是否已經形成三項業務相互扶持的局面，這是保證項目能夠穩定、持續進行開發的條件，擁有充裕的現金流才能保證項目的順利進行，從速度上講，企業的現金流比利潤更重要，現金流出涉及付

6、出貨幣，現金流入可用于再投資，它們都是反映利潤和成本的時間發生因素；再次，融資能力，在合理資產負債率的前提下，要充分發揮財務杠桿作用，提高自有資金的收益率，提高母公司現金流的使用效率，隨著資本市場的日趨活躍，融資渠道的拓寬和融資成本的降低為房地產企業實現“財務自由”創造了越來越好的外部環境；最后，回款能力，比如做期房比做現房要安全、務實得多，在房地產開發中努力確保通過售樓花等各種方式提前回收投資，用于擴大再生產投資到下一個項目。這樣做有兩大好處：快速縮短回收期，實現資金的時間價值；擴大市場份額，不死抱一個項目，降低投資的個體風險。 三、文化灌輸力 現代社會是知識和信息社會，企業要發揮競爭力，必

7、須調動人的積極性，企業文化正是一個切入點。小托馬森?沃森在他的一個企業和它的信條里是這樣說的：“我認為一個企業成功和失敗之間的差距經常可以歸結為這樣一個問題，即這個企業是否調動了員工的聰明才智和工作熱情。企業要做好準備，調整除了信條以外的任何東西，但對這些信條要終其一生地堅持”。可見企業文化是一個企業的精神所在，大到為企業所追求的目標，小至一個普通員工的工作態度，它是一個集體群體作戰能力的衡量指標。一個進行異地開發的企業必須具備良性的企業文化。這種良性的企業文化將為異地項目的順利實施擔負著兩方面的責任，一方面將母公司的優秀文化灌輸至異地項目公司，為項目公司輸送“精神”養料，另一方面，從經濟學角

8、度看，這種良性的企業文化能夠降低一個新公司內部“磨合成本”，如果將其攤入房產品價格，也就是能夠一定程度上降低房產品的成本。而且，企業文化的形成不是一朝一夕的事，而是企業在長期發展中形成的，是價值觀念和行為習慣的歷史積淀，這里面既滲透有各階段企業員工特質，更主要的是有企業領導入世界觀、方法論、知識結構、行為傾向、經營理念滲透在里面，是其它企業無法模仿和復制的。因此，企業文化在很大程度上決定異地開發的成敗及進一步發展的能力。多元化的社會，給了房地產開發商們一個挑戰傳統的空間和機遇，何為好房子？其中有5個主要的要素：一、經得起時光變遷的好地段以杭州為例，50年來，杭州叫得上名字的建筑，基本都散落在那

9、么一些地方：一是環西湖圈，尤以北山路、南山路為最;二是吳山圈，包括中山南路、河坊街一帶;三是高校圈，包括老浙大、原農學院一帶。其他地方當然也有，但數量和集中程度，明顯不如這三處。在經濟條件許可的情況下，居住者對地段無比執著，單看臨近西湖、市中心和學院板塊這些“紅”了這么多年的板塊的房價就知道了。這些黃金地段，聚集了目前杭州最美的風景、最完善的生活配套和最深的人文底蘊，且愈發彰顯。但這些板塊內的可售房供應量也相當稀缺，新盤暫時只有一個預計今年4月底上市的綠城蘭園，臨近貼沙河和城東公園，是真正稱得上市中心住宅的樓盤。西湖邊的房子有時有錢也買不到，市中心的房子又價格太高，若你執著地段，倒是不妨看看那

10、些具有成長性的地段。比如城東新城、半山田園、聞堰板塊，距離市中心不算遠、有品牌樓盤坐陣、在可預見時間內有市政大配套跟進這些板塊的居住成熟速度會更快一些。二、受得起時間考驗的好品質前段時間微博上瘋狂流傳著一個小段子：話說青島原德租界的下水道在使用了百余年后，一些零件需要更換，但當年的公司已經不復存在，城建公司四處尋覓配件未果。后來一家德國的相關企業給他們發來一封郵件，說根據德國企業的施工標準，在老化零件周邊3米范圍內可以找到存放備件的小倉庫。后來，城建公司依樣去找，果然在下水道里找到了小倉庫，里面全是用油布包好的備用件，依舊光亮如新。有人說這是杜撰的，暫且不論，僅以其瘋傳數月的火爆程度足見人們對

11、高品質產品的向往你要在正常使用期限內一切正常，在超出使用期限后還有良好的后備。以這樣的標準來要求現下的房產品似乎不太現實，但在可能的情況下，選擇質量更好的產品還是可行的。現在國內一線品牌房企的產品幾乎都能在杭州找到，其中當然還包括那些在浙江相當有品牌號召力的本土大鱷，以及有相當好口碑的品牌產品系。最經典的例子，比如綠城玫瑰園系列。從九溪玫瑰園開始，玫瑰園系列產品就是綠城別墅產品的第一塊牌子，在杭州、上海、南京都各有代表作，歷經10年的優化和升級，其建筑的美感和精致程度已經相當成熟，品質有口皆碑。三、隨著時間越來越美的環境環境，往大了說免不了要提到地段、交通、生活配套之類的大環境，這些也可以歸入

12、“地段”的范疇，所以我們不說大環境，單說小環境。小環境，就是地塊開發紅線內的環境，在選擇一個樓盤的時候，請注意，這是開發商的可控范圍。小環境內的東西有些什么呢?非常直觀的，比如建筑風格、規劃布局還有園區綠化，有的是在“期房階段”就看得出來的，有的需要你有些“發展的眼界”。現在杭州住宅的建筑風格非常多元，美式、德式、英式、地中海式差不多你想得到的風格都能在杭州找到樣本，各花入各眼。單單有建筑風格上的形似是容易的，但一處有傳承價值的住宅，外觀漂亮并不足夠，還要看它的規劃布局、建筑體量，包括園區綠化能不能與其建筑風格匹配。假如一個高端定位的小區，但它的車位配比卻不足，可以預見兩三年以后，入住率一高，

13、停車一定難，亂停車問題一來，這個小區的環境怎么好得了?再比如綠化，除了看綠化率高低，還要看植物的品種，看是否一年四季都各有景可賞，看其維護成本多少。四、總是體貼入微的居住細節20世紀世界最偉大的建筑師之一密斯凡德羅，在被要求用一句話來概括他成功的原因時，他只說了五個字魔鬼在細節。他解釋說，不管你的建筑設計方案如何恢弘大氣，如果對細節的把握不到位，就不能稱之為一件好作品。前幾年有一本企業管理類書很紅，叫細節決定成敗，強調的同樣是細節。可見，細節的重要，它或許難以察覺，卻無處不在。據說府尚別墅的創作設計團隊歷經8年，一次次的設計修改、斟酌，到最終產品最終方案出爐，有十箱是關于建筑立面、門窗、陽臺、

14、庭院等細節部位的設計手稿。這個利用山地自然落差而建的別墅項目，每幢別墅都占據不同的高度，擁有不同的造型，不同的入戶方式，不同的院落營造和不同的地下空間，每一幢別墅都獨一無二。這些都是細節，其差別可能非營造者都不知道、不關心、不注意，但等到產品交出來、被一一拿來比較的時候，你就會知道，用心的產品和不那么用心的產品差別到底在哪里?五、個性具有自我風格的品性北京的大氣包容，上海的洋派精致，湖南的爽辣彰顯，江浙的中庸持重不同的地域有不同的風格，這是城市的“個性”。人，生而有別，這是人的“個性”。住宅自然也有它的個性，大到規劃布局，小到門窗把手、磚墻花草，不同樓盤的差異性，就是它的“個性”。當不同的人的

15、居住需求，在某一個房產品中得到有效的對接，就成了某一個樓盤的“個性”。這是非常有趣的，但杭州真的能有這種“個性”的小區不多。新明半島算一個，這是一個生活氣息濃郁的高性價比大盤。從2005年開始，新明半島就開始打造大西溪樣板社區，直到去年，該樓盤的入住率已近70%，這對一個總戶數達5000戶的郊區大盤來說相當不容易，也說明居住者對樓盤品性的認同。中國人口號稱世界第一。根據2000年的第五次人口普查，中國大陸人口總數已達12.658億，即使按照較高的指標計算，城市人口也僅占到總數的36.09%，這樣，即使達到不太高的標準：60%的人口城市化，也面臨著完成3億人的農村人口遷入城市的任務。如此巨大人口的城市化，在世界上是沒有先例的。這不僅面臨著城市多方面設施的投資和建設任務，而且還面臨著使數億人口改變生活方式的艱巨努力