1、萬象城益佳苑項目SWOT分析房地產開發管理X結課作業學院： 土木與建筑工程學院 班級： 工程管理09-1班 Q Q ： 331859817 姓名： 容 樂 日期： 2011 年 11 月 10 日一、項目介紹萬象城益佳苑位于建安路6號，由桂林桂益房產地產開發有限公司開發，桂林建筑安裝工程有限公司承建，廣西銀灣物業管理有限公司承攬物業服務，是集高層景觀住宅、多層公寓、特色商業街于一體市中心首席人居。樓盤占地面積15000平方米，建筑面積118700平方米，總戶數740戶，綠化率為29.4%，容積率為2.63。萬象城益佳苑為桂林城市中央領域扛鼎巨作，將以18萬平米龐大氣勢全面引爆全城。傲據中山南路

2、200米商業核心帶，東眺悠悠漓江，西賞黑山植物園，南鑒南溪山，坐享商業、公園、教育、景觀、大型商超等頂級配套，進退自如，不離城卻離塵很遠，全面豎起中央領域新旗幟。整座萬象城集結了景觀優宅、國際公寓、旗艦商業等地產壯舉，大氣簡約的國際現代建筑風格，剛柔并濟的建筑線條，濃縮東方美學的精品園林，囊括繽紛萬象與世界文化，生動呈映景觀優宅與超級商業相結合的中央城邦。萬象城益佳苑品質全面升級，中空斷橋隔音保溫玻璃彩色鋁合金窗，指紋密碼鎖盼盼牌安全防盜門，防銹防盜拆堅固仿搪瓷靜電噴涂鋅鋼護欄全面提升生活品質；同時，力邀具備國家一級物業管理資質、中國物業服務百強企業“廣西銀灣物業”擔綱物業服務，更將眾多高科技

3、元素融入服務中：紅外線弱電報警、電子巡更、LED信息發布、人車分流管理、社區背景音樂、閉路監控、可視對講系統讓您暢享居家生活的靜謐與尊崇。二、項目SWOT分析S（優勢）（1）地理位置：項目位于目前赤手可熱的老城區象山區，雖處市區較為繁華的地段，但是，小區內環境宜人，完全沒有市區的繁雜與喧鬧，反而相當幽靜，因此小區可謂是市區中的“桃花源”。再者，小區往東300米是景色秀美的漓江，往西是空氣格外清新黑山植物園，往南500米是可以散步、游玩的南溪山公園。綜上，項目的地理位置是非常優越的。（2）交通狀況：項目周邊有有2路、11路、22路、33路、55路、56路、99路、100路、201路，眾多公交線路

4、。業主可以在桂清路下車，步行約10分鐘左右便可到達項目。項目交通四通八道，出行是相當的方便：到桂林火車南站，僅一站路之遙；無論是前往市中心，三里店方向還是瓦窯，臨桂新區方向，最長車程一般都可控制在20分鐘左右。（3）生活配套：項目離聯達商業廣場、十字街商圈、南城百貨都較近，僅10分鐘不到的車程，逛街購物十分便利。步行10分鐘可以到南門市場買菜，小區附近的小店較多，藥店、銀行一應俱全，能充分滿足業主的日常以及休閑生活需要。（4）文化氛圍：小區內規劃有幼兒園，但是目前正在建設當中，希望早日能投入使用。離項目最近的學校是南溪山小學，周邊還有十六中以及重點院校逸仙中學。（5）引進國家一級資質物業公司廣

5、西銀灣物業管理有限公司聯合打造小區物業管理品牌，更提升了項目的整體水平。（6）公司所開發的商品房，均由已通過ISO9002國際質量認證、榮獲國家建筑業最高榮譽獎“魯班獎”的國家一級資質桂林建筑安裝工程有限公司施工，并嚴格按照建設部頒布的標準進行驗收。W（劣勢）（1）土地成本高，如此高的土地價格把成本拉高，在產品定價的時候就不得不相應提高，這樣就會擠掉一部分顧客（2）由于市區寸土寸金，市區樓盤的園林規劃較之臨桂新區或城北的一些樓盤，還是有一定的差距。（3）三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大（4）居民對電梯樓及復式樓接受能力有限，而電梯戶型占比較高（5）偏離中山南路，被中山南路兩旁建筑擋視線

6、,難以突現整體樓盤。O（機會）（1）桂林是一座國際旅游城市，隨著旅游產業的興旺和城市規劃建設的日趨完善，桂林的房地產市場前景將更為廣闊。同時，隨著桂林加快推進全面建設小康社會步伐，工業化、城鎮化水平的不斷提高將給房地產產業帶來巨大的市場需求。（2）作為老城區之一的象山區，是不少購房者青睞的區域之一。由于目前市區土地的稀缺性，可供開發商品房的地塊正在急劇減少，因此，即使是政策強壓期，市區樓盤，特別是地段優越的樓盤，價格受到的影響是微乎其微的，在供大于求的市場現狀下，項目的升值潛力不言而喻。（3）萬象城·益佳苑曾被先后評為桂林最具投資潛力樓盤、市民最期待樓盤、獎金保值樓盤等，說明項目無論

7、是從保值還是受關注程度，都得到了市場的認可。T（威脅）（1）整個桂林房產市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯提高。（2）土地增值稅清算會對開發商施壓，可能影響價格決策。（3）周邊樓盤云集。興進·中央尊館、亞都168酒店式公寓、聯達·雅居2期、香江漫步等林立在附近,客戶分流,競爭激烈。三、戰略分析內部環境分析 （S、W）外部環境分析（O、T）優勢（S）劣勢（W）l 環境優美，交通便捷l 周圍配套設施相對完善l 知名建設、施工、物業單位，更有保障l 價格偏高l 綠化率相對偏低l 電梯房居多，超出居民接受能力l 樓盤相對隱蔽，不顯眼機會（O）發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣

8、勢l 桂林房地產市場需求量大l 象山區地塊劇減，項目具升值潛力l 開發商口碑好，項目關注度高l 突出項目產品和自身特點l 知名企業合作，靠樹立更高一級形象l 把握商機，快啟搶占市場空白l 投入廣告，宣傳項目特色l 加強展示，提升項目知名度威脅（T）發揮優勢，轉化威脅減少劣勢，避免威脅l 房價漲而市民收入未提高l 國家政策發布，影響價格策略l 周邊樓盤眾多，競爭激烈l 集中強勢推廣，樹主差異化形象l 提供完善服務，讓客戶真實體驗l 因地制宜，充分利用有限地塊資源l 提前蓄客，傳遞信息，解決客戶資源資源問題四、總結從以上分析可以看出，優勢機會，劣勢機會以及優勢威脅，如果策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現在無法改變，只能引導，就像大禹治水，只可疏不可堵。當洪峰呼