1、海州雙福工業園項目可行性研究報告重慶晟城地產雙福工業園項目組2008年10月27日目錄第一章 雙福工業園板塊規劃分析-3一、園區簡介-3二、園區優勢-4三、園區發展方向-5第二章 雙福工業園周邊產業現狀及分析-7一、雙福工業園已落戶企業列表-7二、雙福工業園基礎設施-10第三章 地塊自身價值分析-12一、項目地理位置-12二、項目經濟指標分析-13第四章 項目經濟效益測算-17一、售價預測-17二、項目經濟效益測算-18第五章 項目可行性分析結論-22一、項目風險-22二、關于本項目對于園區戰略價值分析-22三、項目綜合對比判斷-23第一章 雙福工業園板塊規劃分析一、園區簡介雙福園區地處江津北

2、大門-雙福鎮，位于新興的重慶西部新城核心區，2002年10月經江津市政府批準正式啟動，2004年5月被重慶市人民政府批準為重慶市級工業園區。工業園區總體規劃24.2平方公里。重點培育以新型汽摩制造業、電子信息為主的現代工業，大型倉儲物流業，生態旅游及大型地產業。預計到2015年將引進各類項目300余個，城市人口15萬人，初步建成集工、商、貿、旅游地產為一體的現代新城。雙福新區目前已累計引進各類項目100余個，協議引資逾300億元。附：園區位置圖二、園區優勢1、自然環境優美雙福園區用地條件良好，地勢十分平坦，平均坡度不超過7%，自然環境優美，擁有2萬畝原始森林，雙島湖、冒水湖、農愛湖等10余湖泊

3、點綴其間，依山傍水、山水相依，是規劃中的重慶都市后花園。優越的用地條件和良好的人居環境,為雙福園區的快速發展奠定了堅實的基礎。 2、基礎設施完善雙福園區目前已建成110千伏變電站1座，并正在新規劃建設110千伏變電站、550千伏變電站各一座1座；建成有天然氣配氣站2座，日供氣25萬立方米；日供水能力3萬噸，中國移動、中國聯通、中國電信、廣電光纖寬帶網覆蓋整個園區，項目交地時"七通一平"，能滿足項目入駐需要。3、發展勢頭強勁截止目前，已有廣州恒大集團、金龍精密銅管集團、潤通動力、重慶汽摩零部件基地、重慶科技信息學院等70余個項目入駐，累計協議引資達210億元，雙福園區正在逐漸

4、成為重慶新型工業、旅游開發和房地產開發建設的投資熱點，預計到2015年將建成面積10平方公里，引進規模企業300家，實現技工貿收入超過300億元，城市人口超過10萬人。 三、園區發展方向1、西部最大汽摩零部件基地計劃引進50家國內外的汽摩零部件企業，產值超過200億以上。目前已有潤通動力等40多家企業入駐或簽約。2、重慶最佳會議、旅游中心和高尚住宅區充分依托冒水湖、白沙崗水庫、雙島湖、龍愛湖和相得益彰的華蓋山山脈等生態資源，建設高科技、高檔次的旅游項目和4個五星級的休閑旅游酒店和10000多棟針對高收入、高消費、高素質人群的低密度住宅，目前廣東恒大地產已經搶先入駐并開始了一期工程建設，協信集團

5、、中天元等也即將登場3、江津科教信息產業園已規劃教育科研用地約4800畝，已有重慶科技信息學院等兩所大學二級學院落戶園區，還有重慶斌鑫學院、重慶交通大學西南水運科研所、重慶汽車研究所等項目也有意落戶。晟城觀點：雙福工業園對于重慶發展的意義在于以下幾點：1、突出主城區綜合服務功能，實施“退二進三”和“退工還綠”，優化中心城區空間布局。2、依托主城區產業輻射功能，搞好主城區外圍都市圈的企業布局調整3、依托交通干線，開拓通道經濟帶，帶動沿線地區工業經濟和產業空間布局調整4、發展區縣特色經濟為主線，搞好區縣工業企業改制和布局調整雙福產業園具備一定的自然資源和具有吸引力的優惠政策，所以園區工業已經初具規

6、模，但同重慶其他區域的工業園在定位上又缺乏具有差異化和區隔力。園區對外招商的主要利益點還在于政府傾向性的招商政策，本案主要定位為園區的生活、商業的配套服務地塊。因地塊的客戶輻射力必然有限，而目前周邊的常住人口主要為農民，所以導致本項目的目標客戶群更多的傾向是產業園的工人及部分中層和基層管理人員。由于本項目的自然資源與景觀資源極其匱乏，因此本項目不具備高檔項目的特征，不具有打造高檔產品的可能方向，而地塊價值體現也與園區的成熟度高度相關。由于本案地塊價值與園區的成熟度高度相關，而目前園區又處于蓬勃發展的初始狀態，本案能夠分享園區逐漸成熟帶來的價值提升，具有較大的升值潛力。綜合結論：1、在園區做房地

7、產目前的輻射力有限，更多依賴于內部挖潛，也導致在推廣投入的針對性必須提高；2、園區目前處于起步階段，而結合重慶城市其它版塊的發展規律，本地塊的價值實現更多依靠地段增值實現項目價值：3、地塊周邊為產業園包圍，地塊打造項目的檔次不具備高端特征；4、園區處于起步階段，因此短期內利潤有限，但可以通過資產運營，獲得未來的地塊增值空間。第二章 雙福工業園周邊產業現狀及分析一、雙福工業園已落戶企業列表企業名稱落戶時間產業類別企業規模重慶康達日化有限公司2003年7月洗滌用品、花露水、穩定性二氧化氯消毒劑等年產值600萬元左右重慶紐萊福家具有限公司2003年9月辦公家具及配件總投資3000萬元重慶長宏木業有限

8、公司2006年10月曲木板生產線、辦公坐椅、外用曲木板生產線等預計年產值達1500萬美元重慶科菲精密機械有限公司2006年4月高速高精密數控機床、高速精密主軸等總投資5000萬元重慶百富工業有限公司2006年4月生產汽車、摩托車制動器、空調離合器等總投資2000萬元重慶華聯衛生用品有限公司2004年珍愛”濕巾總投資1500萬元重慶常樂木材實業有限公司2006年12月生產電機定轉子鐵芯生產線總投資1億元重慶萬里電池股份有限公司2006年4月生產各類鉛酸蓄電池及零部件、普通機電產品總投資2.6億元重慶秦安鑄造有限公司2003年2月生產汽車發動機等汽車零部件總投資3.5億元重慶市科技信息學院2007

9、年6月學院-重慶比哥斯特中空玻璃有限公司2005年10月生產節能材料中空玻璃總投資2億元中天元科技孵化中心-科技孵化中心大樓、幼兒園和小學以及配套的商業中心-重慶渝豐電線電纜有限公司-生產各類電線電纜總投資1億元中國兵器工業第五九研究所-主要建設精密冷鍛生產線項目、精密溫鍛件生產項目、試驗基地項目等-重慶潤通工業園-通機動力和終端產品總投資為13億元重慶瑞立機械有限公司-生產汽車轉向節現年產值約4000萬元，年納稅200余萬元重慶鵬林鋼結構有限責任公司-經營H型鋼、網架結構、彩鋼壓型板、C型鋼及各種規格鍍鋅板等總投資11000萬元重慶卡沃爾工業有限公司-H系列高壓羅茨鼓風機和M系列中壓羅茨鼓風

10、機總投資300萬美元重慶龍煜精密銅管有限公司-冰箱空調企業配套的高效傳熱內螺紋銅盤管、高精度ACR銅盤管、無氟制冷劑用高清潔度銅盤管年銷售收入預計可達30億元重慶市嘉川物流集團-物流配送總投資5000萬元重慶德意家具有限公司-從事家居沙發系列、家居套房系列等生產-江津電力線路構件廠-生產電力及通信線路構件總投資3000萬元重慶米納橡塑有限公司-生產汽車密封條及汽摩塑料配件總投資6000萬元恒大地產江津有限公司2002年江津區市政府批準打造集高檔住宅、國際會務、度假休閑總投資40億元備注：由于時間所限，以上僅為園區已經落戶的部分企業。附：周邊部分企業圖片二、雙福工業園基礎設施1、公路距成渝高速公

11、路走馬入口3公里，重慶繞城高速公路、津馬高等級公路、九江大道在園區內交匯，形成四通八達的公路交通網絡。距重慶市主中心21公里。2、鐵 路距成渝鐵路江津站16公里，距重慶火車東站15公里。3、港 口距長江國家級蘭家沱深水港16公里，距九龍坡集裝箱港口23公里。4、航空距江北國際機場僅35分鐘車程，江北國際機場已開通國內外主要城市航線。5、供 水日供水能力3萬噸的雙福長江引水工程已建成通水。6、供 電現有110KV變電站一座，擬新建500KV和110KV站各一座。（110變電站）7、供 氣雙氣源供氣，日供氣能力25萬立方米。（氣站）8、通訊網絡中國移動、中國聯通、中國電信、廣電光纖寬帶網覆蓋整個園

12、區。晟城觀點：從園區現在已經招商入駐的企業分析，其產業結構主要以汽摩、零件、家具等制造型企業為主。這類企業普通職工人均收入在1000-2000元之間，具有勞動強度大、流動性強等特點。由于普通工人大部分不是雙福板塊原住民，同時工作并不穩定，因此，成為本案住宅的目標客群具有一定難度。所以，本案住宅在目標客群鎖定上應主要傾向于企業工作穩定的辦事人員、專業技術人員和中層管理人員，從另一個方向來說，本案的目標客群并沒有最初判斷的那么大。值得注意的是，從園區已經入駐的企業構成分析，本案并非為園區唯一的生活、商業配套區。僅從目前已經了解到的中天科技孵化園、恒大等項目中，已經明確規劃了商業中心、星級酒店、會議

13、中心等設置。所以，本案在項目打造時一定要對周邊同類配套形成一定的差異和特色，由于規模小，因此主要針對的的是市場空白機會。從本案周邊的入駐和擬建項目分析，潤通1期已經投入生產，另意華、正泰電力、百信實業、奧強工貿等眾多企業也即將在下半年開工建設。周邊眾多的企業帶來了強力的剛性需求，從本案的工程進度預計，也能夠為本案的住宅、商業帶來需求和價值支撐。綜合結論： 園區各類產業的入駐程度，表明了在本地塊開發具備市場條件。園區的眾多職員與類似配套地塊的稀缺性，表明了項目的市場交易條件具備！客戶已經有了，就看我們如何挖掘！ 第三章 地塊自身價值分析一、項目地理位置本案位于雙福工業園中段，地塊呈不規則類三角狀

14、。地塊北面臨主干道，展示性較好，商業價值高。西南面為管網綠化用地，為項目增加了新的價值點。本案附：項目地塊圖片晟城觀點：項目北面為交通主干道，展示性和通達程度均較好，商業價值高。所以本案的主要出入口、商業、酒店均可設置于北面。但要注意的是項目北面干道為快速車行干道，道路平坦、車速快，人流難以聚集，所以在商業的打造上應考慮人流匯聚的問題。如參考廣場的設計或較為寬敞的人行道設計。項目西南面為市政管網綠化帶，可結合本案景觀加以統一設計，融入小區內部，擴大項目綠地面積，增加住宅的人居舒適性。 項目地塊地勢平坦，無可利用自然景觀資源。周邊還呈原生待開發狀態，目前對于本案住宅、商業和酒店而言，均不利于價值

15、的提升。周邊無景觀資源可以借用，因此在本項目的打造上應強調精致與特色來建立項目品質感受。二、項目經濟指標分析² 地塊總面積：43162平米（64.74畝）² 用地面積：36228平米² 地上總建筑面積：99802平米² 商業建筑面積：4712平米² 酒店建筑面積：10000平米² 地下建筑面積：10500平米² 容積率：2.76² 綠地率：25%² 停車位：356個晟城觀點：從項目經濟技術指標分析，項目占地規模不大，在新區內難以形成規模優勢。容積率為2.76，可以考慮的建筑形態主要為高層低密度或高層與小高

16、層的結合。商業建筑面積4712平米，因項目臨街面長，展示性好，所以建議沿臨街面建設，以門面為主，輔以部分二、三樓商業。 本案酒店建筑體量為10000平米，結合前述區域分析，在恒大已經設置了5星級酒店，本案在以星級酒店去競爭在體量、景觀資源等方面均處于弱勢。且酒店的客戶主要應為周邊企業的合作單位聯絡人員，制造業的外出補助費用相對不高，對星級酒店的費用承受也較為有限。故在酒店的檔次上建議定位為經濟型酒店。 重慶濟型酒店特征主要表現為經濟、簡約、酒店規模小，設施相對簡化，但裝飾布置考究；注重功能性，力求在提供的核心服務“住宿和早餐”上精益求精，因此減免了大型輔助設施，投入的運營成本大幅降低。重慶經濟

17、型酒店的客房數量從21-100間不等；房間的平均面積均在套內30左右。單個酒店體量約在1200平米-5000平米之間，只有江北的速朋宜酒店因為為租賃的舊廠房改造，體量較大為7000平米。而本案酒店設置為10000平米，園區的容納能力是否能夠滿足，值得懷疑。 所以，在本案酒店的體量上，晟城建議與園區管委會協商進行調整，或者將酒店部分樓層用作經濟型酒店的運行，剩余部分仍舊用于住宅出售。附：重慶經濟型酒店調研表 酒店名稱具體內容渝中區艾詩曼賓館金地126客臨NO·1酒店開業時間2006年2006年2007年酒店建筑體量約1200約3600約1500酒店分布樓層第3F1-5F第2F酒店客房數

18、量51間80間27間酒店客房的分類及價格（標價）豪華套房：328元標間：268元單間：158元單間：126元標間：150元三人間：158元普間：148元普標：158元套房：338元豪華單間：188元豪華標間：208元豪華套房388元客房面積18-2320-3020左右酒店物業性質租賃租賃租賃酒店經營模式連鎖（解放碑、沙坪壩、上清寺）連鎖（渝北區、江北區）單店內部商務服務內容訂票、上網訂票、上網訂票、復印打印、上網酒店內部配置情況兩部升降電梯（與居民共用）升降梯一部一部整棟樓共用的觀光電梯酒店外部配置情況家佳璽建材、少許餐飲店重慶醫科大學、重醫、奧體中心公交車站、口腔科醫院、電臺酒店的優勢地段、

19、價格、酒店內部環境的優勢交通、價格、內部環境、品牌、口碑的優勢地段、交通、人流量、內部環境、品牌的優勢南岸區江北區世茂賓館摯愛賓館天鵝之星速朋誼2000年2003年2005年2006年約1000約1200約5000多約70001-5F（其中2F租給另外一家做餐飲）第3F5-7F1-7F30間21間100間100間（目前還在建）單間：120元雙人間：120元標間：120元普間：80元標間：150元雙人間：120元單人間：100元普通間：140元豪華單間：178元雙人間：178元豪華套房：278元單間：118元豪華大床房：178元風情單間：118元套間：268元商務單間：188元商務雙間：178元

20、標準雙間：168元標準單間：118元2010-2220-5020-30租賃租賃租賃購買單店單店連鎖（楊家坪）、加盟單店訂票送餐、訂票、上網訂票、上網兩部升降電梯觀光梯一部、商務餐廳、棋牌室觀光和升降梯各一部、健身中心、餐飲教育學院、公交車站、新世紀超市永輝超市（未營業）、學校、車站、農貿市場菜根香、商社電器、蘇寧電器、招商銀行、新世界百貨等化工校、幼兒園、少許商業交通、人流量、價格的優勢地段、交通、人流量、價格的優勢地段、交通、人流量、價格、內部環境、品牌、口碑的優勢交通、價格、內部環境的優勢23 / 23文檔可自由編輯打印第四章 項目經濟效益測算一、售價預測1、住宅因住宅目前周邊沒有可以類比

21、的同類項目出現，所以在售價的預測方法上采用需求導向法進行測算，運用前述目標客群的家庭年收入和能夠承受的房屋總價推斷項目銷售單價。（1） 家庭月收入：2000-3000元（按常規家庭2人為家庭主要收入者計算）（2） 能夠承受的房屋總價約為12萬-18萬之間（按國際通則，房屋總房款為家庭年收入的4-6倍較為適宜，這里為便于計算，取其5倍）（3）則該區域能承受的房屋單價約為1600元/平米-2400元/平米之間（按本案單套戶型平均建筑面積75平米計算）（4）為便于經濟效益測算，本案銷售單價取其中間值2000元/平米（建筑面積）2、商業本案周邊還為待開發狀態，缺乏可比的商業形態判斷。但它具有一定的獨占

22、性與相對時間段的唯一性，且供應量少，而結合本案較近的九龍工業園B區斌鑫西城綠景商業5000元/平米的價格，再綜合經驗判斷本案商業售價約在5000元/平米。二、項目經濟效益測算1、項目投資概算項目總投資約為16480.78萬元，單方成本約為1494.15元/平米。（此項目投資測算未考慮園區有關的政府稅費的減免，如果享有各項稅費減免，則本案的成本會更為降低）投資概算表序號項目總價（萬元）面積單方造價（元/）占總投資比例概算說明一土地費用1618.5146.73 9.82%1土地出讓金1618.5110302146.73 二規費1902.43 11.54%1城市建設配套費1213.32 110302

23、1102人防費441.21 110302403散裝水泥費9.93 1103020.94建設工程綜合管理費7.45 建安成本×0.075%5場地地震安全評價費10.00 預估（未必做）6招投標代理費及管理費17.65 1103021.6其中管理費0.047白蟻防治費 5.52 1103020.58施工圖審查費11.03 1103021預估9防雷設計審查測試6.05 防雷審圖費2.05萬,防雷臨審費0.4萬,防雷檢測費3.6萬. 10水保設施補償費5.52 1103020.5預估11噪聲排污費16.55 1103021.5預估12規劃公示費用5.52 1103020.513城市規劃測量、

24、放樣、核樣、竣工測量費22.06 1103022預估14房屋面積、地籍測繪費，登記費22.06 1103022房屋面積測繪費0.6，地籍測繪費0.4，登記費115施工許可證工本費5.52 1103020.5預估16合同公證費3.32 總投資×0.02%17工程保險費33.21 總投資×0.2%18前期報建其它手續費用30.00 預估19檢測費用16.55 1103021.5預估20消防、園林報驗及驗收費用20.00 預估三前期費用882.42 80.00 5.35%1三通一平費330.91 11030230含平基土石方.施工臨時用水用電.護坡2地址勘察設計費(方案圖、施工圖

25、)及設計咨管費551.51 11030250四建安費用9927.18 900.00 60.23%1建筑安裝工程費7721.14 1.1土建6618.121103026001.2設備購置及安裝費1103.021103021002基礎設施建設費2206.042.1環境工程（道路、綠化）1103.021103021002.2供水、供電、供氣等市政設備1103.02110302100五不可預見費用100.00 9.07 0.61%1不可預見費100.00 六營銷推廣費用100.00 9.07 0.61%1營銷推廣費用100.00 七管理費用1009.07 0.61%1管理費100八稅金及附加1657.

26、65 150.28 10.06%1營業稅及附加1026.70 總銷售金額×5.52土地增值稅186.67 總銷售金額×13印花稅/轉移登記費及交易手續費257.61 總銷售金額×1.384其他稅費186.67 總銷售金額×1九資金費用192.60 17.46 1.17%1貸款利息192.60 土地費用×0.085/年十總投資16480.78 1494.15 100.00%2、項目收益概算項目總銷售收入約為19374萬元。（酒店和車位未計算收入，但在成本里涵蓋了其建筑成本）銷售收入表可售面積（）銷售均價（元/）總銷金額（萬元）住宅85090200

27、017018商業471250002356酒店10000-車位-總收益193743、項目投資回報率概算項目投資回報率約為17.11%（同樣未計酒店和車位收入）總收益（萬元）總投資（萬元）利潤（萬元）投資回報率1937416543.54 2830.45961517.11%4、酒店、車位等潛在收益測算銷售收入表可售面積（）銷售均價（元/）總銷金額（萬元）酒店1000020002000車位356個3萬/個1068總收益30685、合計項目總投資回報測算（現金收益加潛在收益投資回報約為35.65%）總收益總投資利潤投資回報率2244216543.545898.4635.65%晟城觀點： 本案總投資為1.65億元，純利潤收入為5898.46萬元，總投資回報率為35.65%。從經濟效益測算的情況分析，項目可行性大，回報較高。第五章 項目可行性分析結論一、項目風險1、園區工業受經濟影響導致的不穩定性受全球目前經濟危機的影響，園區工業的落戶生產速度和經濟效益均會受到不穩定的影響，從而間接造成園區消