1、    淺談住房公積金貸款風險成因與對策    李佳明摘要住房公積金貸款是我國住房金融政策性的表現主體，主要優勢在于利率較低，期限長，成為普遍職工住房消費貸款的選擇。近年來，隨著物質生活水平的提高，房地產市場的不斷擴大，貸款數量也不斷提升，住房公積金貸款的風險也逐漸顯現。文章作者通過分析住房公積金貸款風險的種類和成因，提出有效的應對措施。關鍵詞住房公積金；貸款風險；房地產行業doi10.13939/ki.zgsc.2017.25.067住房公積金貸款風險主要是其專項儲備資金在借貸過程中因主觀因素和客觀因素導致的各種風險。其具有風險類型多，產生原因多樣等特

2、點，其危害也較大，不僅影響房地產市場的發展，還影響整個經濟市場和社會的穩定。1 住房公積金貸款風險防范的重要意義首先，住房公積金貸款風險防范是社會市場經濟體制發展的必然要求。當前階段，我國處于經濟快速發展的重要時期，隨著我國住房政策的改革不斷深入，住房公積金的規模不斷增大，人們對住房公積金的認識不斷加強，貸款數量的不斷增加使得貸款風險防范相當重要，不僅影響經濟的發展，更影響社會的穩定。其次，住房公積金貸款風險防范是貸款者的迫切需求。加納住房公積金的百姓需要對其風險防范有所了解，隨時保護自身利益不受侵犯。最后，住房公積金貸款風險防范是其制度的重要體現。住房公積金管理中心需要對公積金的增值、保值以

3、及風險做出全面的管理和掌握，對基金的使用和安排制度風險評估，只有這樣才能保證住房公積金的安全，保證加納公積金者的信心，建立與市場經濟相適應的住房保障體系。12 住房公積金貸款風險分類住宅公積金貸款風險分為以下幾類：第一，信用風險。信用風險指借款個人及公司企業的信用程度，其評價指標以其還款能力為主。貸款信用風險的評判主要和借款人的個人行為、工作穩定性和財務管理方式有關，具有一定的不確定性。住房公積金的貸款對象多為社會中層或低層收入群體，信用風險隨社會經濟的穩定性、企業單位制度變化息息相關，很多情況下是職工因失業出現信用風險或因家庭出現重大變故而產生信用風險；第二，市場風險。隨著我國房地產市場的不

4、斷發展，購房投資、炒房等現象普遍存在，個人投資房產現象較多，市場上房地產價格的動蕩都給貸款帶來一定的風險；2第三，操作風險。主要指貸款受理、審批以及后續管理過程中出現操作不當、手續不齊、管理不嚴等現象造成貸款風險。這一類風險的主要原因在于住房公積金管理中心，其制度存在漏洞，工作人員素質不高，管理疏忽等對不符合貸款條件的給予貸款辦理，導致產生不良貸款，加重貸款風險的產生；第四，抵押物處置風險。3我國當前的住房公積金法律制度尚不完善，對抵押物處置方面的制度約定尚不健全，借款人在出現違約狀況后，抵押物處置不當，帶來貸款風險。此外，因自然災害或人為因素導致的抵押物損壞或損失，沒有相應的處理辦法，而且對

5、抵押物估價設置方面，因拍賣收益低于貸款數目而造成損失。3 住房公積金貸款風險形成原因3.1 政策原因政策因素導致的住房公積金貸款風險主要指國家關于住房公積金管理政策變動而導致的貸款風險。一方面，住房公積金的政策影響個人住房貸款的服務對象，面對大多數中低收入人群，職工的收入穩定性影響其債務的償還能力和貸款的繳納情況，關系著貸款風險的大小；另一方面，住房公積金的貸款時間期限較長，一般以不超過退休年齡甚至延長至退休年限之后，在此期間，國家政策、金融市場發生的變化都是貸款風險形成的原因。此外，住房公積金的政策目的是幫助購房者滿足住房需求，信貸工作方面注重放貸而忽視質量，增加貸款風險。住房公積金管理中心

6、是單獨的國家事業單位，其目標不是盈利，因此，缺少金融管理和風險防控方面的能力，在國家經濟政策宏觀調控發生變化情況下，容易因信貸政策的改變以及房地產市場的變動加大貸款的風險。3.2 市場原因房地產行業是重要的資金密集型行業之一，房地產市場的波動將直接影響住房公積金貸款的風險評價。房地產市場的發展，個人投資和過度投機投資致使房價不斷升高，交易數量的不斷增加，造成房地產市場出現虛假繁榮的現象，嚴重導致房地產泡沫現象，形成泡沫的初始現象是房價不斷提高，信貸市場規模不斷擴大，經過不斷地累積和放大，信貸模式的不斷膨脹，導致金融體系和經濟體系面臨崩盤，這種泡沫經濟導致資產價格的嚴重下降，信貸規模縮小，貸款回

7、收受到限制。物質抵押方面無法通過貸款收回本金，或抵押物價格評估出現偏差，導致貸款金額縮小，從而影響經濟的穩定和社會穩定。3.3 信用原因信用原因主要是指借款人由于主觀因素和客觀因素無法承擔貸款，不能完成合同或不能履行合同條件而導致違約，造成貸款損失。信用因素是根據借貸人個人資產情況和誠信度來判斷的，住房公積金貸款信用風險的產生也與以下三方面因素有關：第一，信用調查體系不完善。借貸人的信用指數和資產沒有專業的機構來調查，這樣不能保證住房公積金管理中心能夠掌握借貸人的真實資料，包括對其抵押物的價值做出正確的評估；第二，借貸人信息資源來源于職工單位，而單位給出的資產和誠信證明真實性較低，且隨意性強，

8、以此為依據進行借貸憑證，增加了貸款風險；第三，借貸人因外界因素導致的還款能力不足，如重大事故、離異等導致借貸人無法償還貸款，同樣增加了貸款風險。3.4 法律與管理原因根據我國法律規定，當借貸人無法償還貸款時，執行人按照合同規定進行抵押物查封時，法院不能都對貸款人生存所需的住房進行拍賣，只有在保障貸款人與家屬滿足最低生活保障后的其余房屋或抵押物品進行拍賣或抵債。這種法律規定對于收入較低且第一次買房的人群來說，已經失去了抵押的意義，增加了貸款的風險。住房公積金管理方面，管理中心的目的不是盈利，因此管理模式相對封閉，在較大金額的運作、核算以及風險管理方面相對保守，管理素質較低，行政管理代替經濟管理，

9、管理組織建設不健全，崗位設置不合理，工作環節存在漏洞等現象，這些因素都為住房公積金貸款留下風險隱患。endprint4 住房公積金貸款風險防范措施4.1 建立預警體系，完善貸款政策建立健全的預警體系，完善貸款政策，可有效地減小住房公積金貸款風險。首先，科學分析貸款發展趨勢，制定嚴格的貸款規模目標，對抵押體系系數做出評估，加強資金流動性的管理能夠合理地規避和縮小貸款風險。貸款利息可能受到市場因素和政策因素的影響，貸款期限越長需要支付的貸款利息越多，以此來刺激購房者縮短購房年限。公積金貸款模式和種類方面，設計多種還款服務方式，提高服務質量。4.2 建立信用評估體系根據借貸人的多種行為方式建立個人信

10、用評估體系，嚴格審核借貸人的信貸資格。住房公積金的繳納、使用等信息納入人民銀行征信系統，根據個人信用行為確定其信用程度，對守信者建立獎勵機制，開通優信者業務辦理平臺。對信用不良者制定懲罰制度，如降低信貸額度，提高信貸利率等。通過完善的信用評估體系提高違反信貸要求的成本，降低貸款風險。4.3 完善保險體系與管理制度建立政府擔保和商業保險體系，幫助住房公積金貸款風險的分散和轉移。將政府信用擔保融入公積金貸款風險中，為中低收入人群提供擔保，滿足其購房需求的同時提高了貸款者的資信等級和貸款成數。商業保險體系能夠擴大購房需求，轉移貸款風險。建立健全住房公積金貸款中心內部管理制度，提高管理人員對風險管理的

11、認識，提高工作人員各方面素質。建立完整統一的業務規程和科學嚴謹的管理模式，能夠幫助減少貸款風險，有利于貸款風險的識別和控制，盡量減少因主觀因素和人為因素造成的損失。此外，通過建立信貸管理獎懲機制，制約管理人員的工作習慣，明確崗位責任，有利于信貸風險保障體系的進一步建立。4.4 建立保障機制住房公積金貸款抵押物難以實現估價和處理的主要原因是缺少社會住房保障制度，借貸人在抵押住房后，面臨基本生活問題，住房抵押形同虛設，因此，建立相應的社會住房保障體系，能夠保障個人在抵押資產后能夠維持基本生活，這樣抵押才有作用，法院的執行才能落到實處，住房公積金管理機構才能維護自身的利益。5 結 論綜上所述，隨著房地產市場的繁榮發展，住房公積金貸款也不斷擴大發展，隨之而來的風險問題威脅這房地產市場的正常發展以及社會經濟發展和社會穩定。因此，深入研究住房公積金貸款風險產生原因，提出相應解決