1、論旅游地產發展問題和對策旅游地產作為一種新興產業模式，在我國存在著廣 闊的發展前景，但由于旅游房地產在我國尚處于起步階段，發展過程中暴露出了一些現實和潛在的問題,應采取相應的措施，加強監督管理，以促進旅游房地產的規范發展。近幾年來，隨著我國生活水平的提高，休閑度假市場需求的日益擴大，旅游地產也迅速升溫，與之相伴的各種亂象 與爭議也不絕于耳。作為一種新興產業模式，旅游房地產在 我國存在著廣闊的發展前景，市場運營已初露端倪。但由于 旅游房地產在我國尚處于起步階段，發展過程中仍不完善， 對其存在的問題進行分析，進而尋找對策具有十分重要的意 義。一、“旅游地產”的概述（一）旅游地產的涵義所謂旅游地產，

2、就是指依托周邊旅游資源而建，區別于 傳統房地產項目的，融合旅游、度假、居住、休閑等功能為 一體的地產項目。蔡蕓女士認為，旅游房地產主要是滿足城 市居民短期居住、客戶休閑、度假或部分商務活動需求為主 要功能。（二）旅游地產的歷史上世紀90年代中期，由于房地產泡沫的破滅，大量房地產項目面臨嚴重的銷售困難。部分開發商借鑒美國同行在 70年代的經驗，將樓盤改建為分時度假酒店進行銷售，分時 度假和產權酒店的概念由此被引入我國。這是旅游地產在中 國的萌芽。但此時旅游地產”這個名詞尚未產生。到90年 代末，隨著深圳華僑城以旅游帶動地產的開發銷售模式取得 巨大成功，“旅游地產”這一概念被房地產業界首先提出，

3、作為對此類開發模式的描述總結。進入21世紀后，學術界 對于旅游地產的關注度逐漸提高，學者們也紛紛提出了自己 對“旅游地產”的定義。（三）旅游地產的類型陳戎將旅游房地產按其所有權和使用權的不同可以 分為四種類型：產權酒店、分時度假、主題社區或景區住宅、 房地產大盤或新城項目。丁名申、錢平雷將旅游地產分為 四類：旅游景點地產、旅游商務地產、旅游度假地產和旅游 住宅地產。依據旅游房地產項目的性質與功能，可將其分為景區住宅、度假別墅、主題公、康體娛樂區、商業游憩區五大類。通過整理相關文獻發現，旅游房地產特征方面的研究已經達到了一定的共識。概括起來可分為三類：一是優勢特征：包括以優美自然景觀資源、深厚人

4、文資源和個性化的 旅游資源為依托，融合多元素，突出休閑和度假的特色，專 業的物業管理與酒店式管理；二是經濟特征：包括產權的分 散性和公共產品特征，投資和消費的雙重性，消費檔次高而 且消費有可存儲性和期權消費；三是投資特征：與普通住宅、 商業地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業的發展水 平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較髙和宜于投資等 特征。二、我國旅游房地產開發中存在的問題（一）有礙景觀，破壞景區氛圍一些開發商在房產開發過程中，為了使旅游者取得較好 的觀景點和視角，而忽視了觀景點本身成為其他觀景點的景 觀效果，隨意開辟景點。如前不久建在南京紫金山最高峰頭 陀嶺的“觀景臺”，只考慮觀景效果

5、，忽視了自身對環境景 觀的嚴重影響，在社會各界的強烈反對下，不得不決定拆除 這一造價3, 000萬元的景點。像其他一些風景區也有類似 的現象，新建了不少配套的房地產服務設施，這些新建筑在 格調、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對話與 交流，同時又過分地增強了商業氣氛，破壞了原本樸實、純 真、恬淡、怡然的自然竟境和野趣韻味。如泰山，20世紀 90年代初，很多學者就對泰山腳下興建豪華大賓館的做法進 行了批評，主要是這些景觀與整個泰山的文化景觀相沖突。（二）環境污染，資源遭到破壞旅游房地產在建設過程中要產生大量的建筑垃圾，投入 運營后要產生大量的固體垃圾、生活污水、油煙煙塵，游客 的旅游活動

6、也會帶來大量的垃圾，這些都嚴重影響旅游區的 可持續發展。如在風景秀麗的桂林漓江、浙江天目溪和張家 界的茅巖河，興建了不少以方便游人的碼頭為主體的建筑 群，這些吸引游人、方便游人的設施產生的大量垃圾、廢水、 排泄物，有許多直接傾倒或排入河湖，造成水體污染。隨著 環境保護意識的普及，環境已成為各地房地產項目共同的賣 點，不少市區公園已成開發商的禁裔，以致某些開發商公然 把“公”園變成了項目的私家花園。如北京的紫竹院、香山, 甚至頤和園等處都有這些房地產項目。在城市化過程中，城 市周邊原生態的自然環境不斷遭到破壞。北京亞北以及溫榆 河一線，是北京的江南，這里水網密布，有豐富的野生動植 物資源，在這里

7、從事開發的發展商都不無遺憾地說，原來棲 息在那里的野鴨因他們的到達而從此絕跡。這類在景區開發 的旅游房地產項目事實上己造成對旅游和環境資源不可修 復的破壞。（三）過渡開發，三化現象嚴重一些開發商熱衷于旅店、餐館、商店等房地產項目的建 設，在核心區大建樓、堂、管、所，盲目擴大旅游區、修建 旅游設施，甚至不惜以犧牲具有多種生態功能的自然景觀為 代價，修建過多的人造房地產景觀，造成景區在自然景觀中 演變出眾多的城市化、商業化景觀空間，使旅游區的景觀功 能發生錯位，美學價值下降。如武陵源核心景區天子山曾建 成幾十平方米的旅店，形成了 “山中小城”，被稱為“天上 的街市”；張家界著名景點鑼鼓塌曾容納了一

8、座''賓館 城”；武當山也在著手建設“度假村”、“武當文化村”， 這些都造成了旅游區自然景觀和人文景觀的不和諧，某種程 度上是一種視覺污染。（四）粗制濫造，缺乏文化品位一些房產開發商和旅游開發者不顧環境、條件，房地產 項目貪大、求洋、缺乏個性、趨同化、亂建寺廟、佛像和不 倫不類的主題公園等，不僅破壞了風景名勝、古跡文物的原 始景觀的文化內涵，也對旅游環境的生態格局和風景結構造 成了破壞。如無錫三城三國城、水滸城、歐淵城等，其材料、工藝粗糙得令人觸目驚心，大量的塑料泡沫、劣質 涂料經不起風雨的侵蝕，幾年間就剝落得紅顏逝去。還有一 些完全割斷歷史文脈，完全西方化或現代派的建筑，人為

9、折 斷了歷史文化積淀的交流與傳承。三、我國旅游地產管理的對策（一）統籌規劃,合理布局規劃是建設的龍頭，是旅游的藍圖，所有項目必須符合 旅游大區的總體規劃和控制性詳細規劃，規劃中沒有的項目 堅決不能上，并確保項目布局合理，布點均衡，既著眼當前, 又立足長遠，防止過多過濫和破壞性開發建沒，使房地產的 開發效益與風景區生態環境保護、文化生態優化、發掘旅游 資源、打造拳頭品牌相結合，實現經濟效益與社會效益，環 境效益的統一。地方政府和部門領導應避免以權代法，違反 法定程序、擅自批準建設旅游房地產項目，不搞所謂的''政 績工程”、"首長工程”、"形象工程”，要結合地方

10、經濟 和旅游區的環境承載力，按照規劃和法定程序建設旅游房地 產項目。（二）準確定位，尊重文化內涵旅游房地產要找準在整個房地產業項目體系中擔當的 時代性角色，避免同一地區在產業與項目結構上的雷同，努 力發揮旅游性這一自身的獨特優勢，將土地、人口、農副特 產、民俗、文化、人文、環境等因素，圍繞所扮角色與功能 目標，整合到開發項目中去，培植獨特的優勢。對文化內涵 的尊重與保護體現了旅游地產開發商的戰略思想和對傳統 文化的保護，更為開發商帶來了無限商機，達到真正的雙贏。 同時也順應了旅游正從服務經濟到體驗經濟轉變的大潮，促 進旅游地產文化的系統平衡。（三）注重創意，不斷進行創新旅游房地產的創意與策劃，

11、項目的規模與功能，建筑的 色彩與體量，布局的尺度與收放，氛圍的營構與把握，都應 在創意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功 能完善的內構、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項 目的特色和魅力。創新也是旅游房地產發展的靈魂。美國迪 斯尼樂園自開業以來之所以經久不衰，根本原因是每周都有 一個新娛樂項目推出。作為供人們游玩休閑為主要功能的旅 游房地產，項目的不斷翻新以及設計上留有充分的變通和發 展余地，需要通過創新的方式去實現，始終以新穎引人的姿 態與魅力去贏得游人的青睞。（四）依法建設，保護生態環境違法建筑禁而不止，幾乎是所有涉及旅游房地產項目的 怪象之一。開發旅游房地產，不能搞“掠奪

12、性開發”，以濃 妝艷抹的人工景觀破壞自然的和諧。必須注重旅游景點開發 與環境保護的諧調發展。通過對旅游資源的合理利用與開 發，形成滾動發展和良性循環，促使環境變得越來越好。以 開發促進環境保護，以環境保護營造更引人向往的人間仙 境，反過來支持開發更高級的旅游景點。盡管所有開發者都 明白這一點，但真正落實在實處的卻很少，只有嚴格執法， 堅決杜絕違法建筑的產生，才是規范旅游房地產市場的治本 措施。四、結語房地產是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2018年, 發達國家將進入"地產時代”。未來20年，以旅游、娛 樂、運動等為基礎的旅游將會更快地進入各個產業中，旅游 地產只有解決了當前出現的諸多問題，才能避害趨利，迎來 健康的發展機遇。注釋：部分文獻使