1、海南大學6-10教、理工、農科樓物業項目管理方案一、項目基本概況項目由6教、7教、8教、9教、10教、理工群樓附樓A棟、農科群樓西附樓組成，項目總建筑面積63519.52，總綠化面積為5191.48，硬化面積為22229.65，辦公室63間，教室59間（4806位），衛生間38間（165位）。詳見下表：6-10號教學樓及理工、農科群樓項目面積統計表單位：序號樓宇名稱建筑面積教室綠化面積硬化面積備注16號教學樓17729/1487.74教學樓27號教學樓53517/1514.6338號教學樓796421/8993.0849號教學樓41551/1719.7510號教學樓335021/837.56理

2、工群樓26577.525191.4814507農科群樓西附樓14350/6227合 計63519.52595191.4822229.656-10號教學樓項目設施設備統計表教室座位門鎖開關插座燈管吊扇便池沖水閥臉盆水龍頭應急燈走廊燈38間4806個107個108個1546支134臺145個145個68個70個67盞574盞二、項目服務內容1房屋建筑物共同部位的維修、養護和管理，包括樓蓋、房頂、墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等。2共用設施設備的維修、養護、運行和管理，包括公用的上下水管道、落水道、共用照明、課桌椅、風扇、黑板、窗簾、樓內消防設施設備等。3附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路

3、、上下水管道、化糞池、溝渠池。4公共環境衛生，包括公共教室、報告廳、樓梯、走道、大廳、開水間、門窗、玻璃、天花板、消防栓（箱）、配電箱、果皮箱、應急燈箱、休息室、衛生間、共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運。5綠地、花木等養護與管理：包括松土、除草、施肥、清理樹枝、樹葉、刷白樹頭等。6教務服務，包括教室開關門、提供自習教室及教務部門安排的各種考務工作，提供粉筆、粉刷、白板筆等低值易耗品。7公共秩序維護，樓內實行24小時值班、消防安全管理、突發應急事件處理等制度。三、人員配備表序號級 別崗 位人數備 注111級項目負責人1負責本物業項目全面管理工作。214級管理員1協助項目負責人進行日常管理，負

4、責值班、教室的開關門及監督檢查工作。316級保潔員9負責責任區內的衛生保潔、綠化養護、教室的開關門及設施設備的日常檢查工作。4臨時工2負責責任區內的衛生保潔、綠化養護、教室的開關門及設施設備的日常檢查工作。合 計13四、日常物業管理服務（一）房屋及公共設施的維修與管理1服務內容（1）日常零星維修 戶外土建零星、小型、緊急維修：含墻面、地面、門窗、樓道等； 樓宇零星、小型、緊急維修：包括門窗、照明等； 樓宇內部設施設備零星、小型、緊急維修：包括門窗五金件、墻面、開關、墻面插座、燈管、風扇、課桌椅、水龍頭、開水器等。（2）負責項目內公共部位、共用設施設備的日常巡檢，發現問題，屬于日常零星維修范圍內

5、的及時修復，不屬于零星維修范圍內的，及時上報中心，并跟蹤落實維修情況。（3）負責編制中、大修維修計劃，報送至中心。2維修管理目標報修處理及時,對共用部位、公共設施設備進行定期巡視、檢查、保養，無人為因素的故障。地面、道路、照明、課桌椅等設施外觀整潔、完好。（1）零星維修、急修報修及時率100%。（2）維修材料準備及時率100%。3房屋及公共設施養護標準序號服務內容措施與標準1平面頒布圖、樓門標識等保持完好齊全、規范美觀，有缺損及時更換修補2房屋外檐、臺階每周巡查1次，發現損壞及時報修3樓梯、走廊扶手每周巡查1次，發現損壞及時報修4教室窗戶每周巡查1次，保持玻璃、配件完好，開閉靈活，發現損壞及時

6、報修5教室門、鎖每季度上油保養1次，保持配件完好，開閉靈活，發現損壞及時報修6課桌椅、黑板每周巡查1次，發現損壞及時報修7教室、樓道燈每天巡查1次，發現損壞及時報修8教室風扇、空調每天巡查1次，發現損壞及時報修9樓內地面、天面每周巡查1次，發現損壞及時報修10排水口、雨水井每月清理1次，發現堵塞及時清理11化糞池每月檢查1次，發現堵塞及時上報12場地、道路每月檢查1次，場地、道路平整通暢，發現損壞及時報修13衛生間便池、洗手盆、隔板每天檢查1次，發現損壞及時報修14衛生間水龍頭、水管等每天檢查1次，發現損壞及時報修，防止“跑冒滴漏”4建立和完善公共設施設備、共用部位的維修檔案。對教學樓的公共設

7、施設備、共用部位建立檔案、臺帳、維修保養記錄和事故處理記錄。5節能減排措施。學生下課后，項目員工首先要及時關閉教室的燈光、電風扇、空調等，加強巡查，杜絕長明燈、長流水、風扇和空調空轉等現象的發生，防止跑冒滴漏等現象發生，避免用電用水浪費。（二）清潔衛生服務1衛生工崗位設置旅院教學樓衛生工崗位設置序號崗位設置設 置 說 明時 間 安 排1衛生工1負責6號教學樓9間語音室（6-101、102、103、201、202、203、301、302、303）5間辦公室走廓、6間衛生間、綠化面積3565.57:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30、21:30-10:302衛生工2負責

8、7號教學樓6間多媒體（201、202、203、301、402、403）、30間辦公室走廓、8間衛生間、綠化面積1246.27:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30、21:30-10:303衛生工3負責8號教學樓6間多媒體（8-301、302、303、304、305、401）、4間普通教室（402、403、404、405）、4間衛生間、綠化面積1388.77:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30、21:30-10:304衛生工4負責8號教學樓1間多媒體501、7間普通教室（502、503、504、505、603、604、605）、2間語音室（6

9、01、602）、綠化面積6025.17:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30、21:30-10:305衛生工5負責8號教學樓形體房（8-102）、研究生教室（8-202）、15間辦公室走廊、4間衛生間、2樓正面花壇、9號教學樓一樓大廳及2間衛生間、廣場、停車場、綠化面積61467:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30、通宵班6衛生工6全面負責10教學樓23間語音室、10間衛生間及大門前走道7:00-9:00、11:30-13:30、15:00-18:30、21:30-10:30理工群樓衛生工崗位設置序號崗位設置設 置 說 明時 間 安 排1衛

10、生工1北面5層（東）樓及東面過道5層、綠化面積1237.57:00-11:00、14:00-18:002衛生工2北面5層（西）樓及西面過道5層、綠化面積1237.57:00-11:00、14:00-18:00農科群樓衛生工崗位設置序號崗位設置設 置 說 明時 間 安 排1衛生工1主樓一層、外圍、附樓南、北面各2層7:00-11:00、14:00-18:002衛生工1附樓南面4層及東面過道4層7:00-11:00、14:00-18:003衛生工1附樓北面4層及西面過道4層7:00-11:00、14:00-18:002清潔衛生服務內容及標準（1）樓內公共區域序號項 目服務標準清潔頻次1地面無垃圾雜

11、物、無污漬每天至少清掃2次，擦拭1次，全天保潔2墻面無積塵、無蜘蛛網、無亂貼亂掛現象每月除塵1次3天花板目視無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次4樓梯扶手、走廊欄桿表面無灰塵每周擦拭1次5門窗潔凈，無污漬、無明顯灰塵每月擦拭1次6消防栓、標識牌等設施無塵土、無明顯手印及其它污漬每周擦拭1次7玻璃潔凈、無明顯灰土每學期擦拭1次（2）公共衛生間序號項 目服務標準清潔頻次1地面地面無積水、雜物，衛生間無異味、臭味每天至少清潔2次，全天保潔，每月消毒1次2墻面無灰塵、無污跡、無蜘蛛網瓷磚墻面每月擦拭1次3衛生潔具便池無尿漬、無銹跡每天清潔2次，全天保潔4洗手盆潔凈、無污漬每天2次，全面保潔5鏡子鏡面潔凈明亮每

12、天2次6紙簍垃圾不得超過桶體的23，桶內外潔凈，無異味每天至少傾倒2次7隔斷板無污漬每月清潔1次8天花板無蜘蛛網每月清潔1次（3）樓外公共區域序號項 目服務標準清潔頻次1硬化地面、道路干凈整潔、雨后無積水每日至少清掃2次，全面保潔2綠地無垃圾、塑料袋等雜物每天清潔1次，全面保潔3室外標識、宣傳欄無污跡、無廣告紙每周擦拭1次4路燈、樓道燈無污跡每學期清潔1次5垃圾收集日產日清6垃圾桶、果皮箱垃圾不得超過桶體的23，桶體、桶周圍地面、墻面無污漬，無異味每周清潔1次7排水溝、落沙井無雜物、排水暢通每月清理1次（4）公共教室序號項 目服務標準清潔頻次1地面地面無明顯灰塵、雜物每天中班清潔1次，每周深度

13、保潔1次2桌椅表面潔凈、無積塵、無垃圾每日1次，每周深度保潔1次3黑板表面潔凈，無污漬每日至少2次4墻面無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次5天花板、燈具、風扇等無積塵、無蜘蛛網每學期擦拭1次6窗玻璃、窗臺表面潔凈、無積塵每學期開學前擦拭1次（5）開水間序號項 目服務標準清潔頻次1地面地面無積水、雜物每天至少4次2開水器表面、內部表面潔凈、無污漬每日1次，內部每月清洗2次3墻面無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次（6）教師休息室序號項 目服務標準清潔頻次1地面地面無明顯灰塵、雜物每天清潔1次2桌椅表面潔凈、無積塵、無垃圾每天清潔1次3墻面無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次4天花板、燈具等無積塵、無蜘蛛網每學期開學前

14、擦拭1次5附屬設施表面潔凈、無積塵每月擦拭1次（7）電梯序號項 目服務標準清潔頻次1轎廂、電梯廳、門、指示板、箱壁無積塵、污漬、粘貼物、雜物每天清潔1次，全面保潔2天花板、燈具等無積塵、無蜘蛛網每月擦拭1次3保潔用品管理（1）清潔用品由項目負責人做好使用計劃，集中采購，由集團負責驗收。（2）衛生工應愛護清潔用品，正確使用，非正常損耗，由責任人負責賠償。（3）衛生工的清潔工具由使用人負責妥善保管，不應互相借用或挪作他用，使用后應置于指定地點。（三）綠化養護1合理澆水。合理澆水是草坪管理的必要措施，掌握“不干不澆、澆則澆透”和夏季上午澆水的規律，以確保綠植物的正常生長發育對水分的需要。2除草。除草

15、是將養護綠地內非種植的草類清除，除雜草要及時，做到“除草、除小、除了”。3松土。每學期開學前對綠籬、花木進行松土1次。4樹干刷白。每年9月初和春節前對行道樹各進行1次樹干刷白。（四）教室管理16號、7號、8號、9號、10號教學樓實行24小時值班管理，值班人員每天根據教務處教室安排表準時開門，沒有安排上課的教室要開放給學生自習使用，并在信息欄上公布自習教室。2多媒體教室需由教務處審批后才能開放使用，普通教室需由各學院審批后才能開放使用，未經相關部門批準，項目員工不得私自開放教室。（五）消防安全管理1消防責任人。項目責任人為消防安全責任人，負責項目消防安全檢查工作。2定期檢查（1）樓宇內部：檢查用

16、電器械、線路有無腐蝕或氧化，防止線路短路引起火災。（2）公共區域：每周對消防設施設備進行檢查，發現消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶外觀損壞的，及時報告保衛處。（3）教室：每周對干粉滅火器進行檢查，發現過期或損壞的，及時報告保衛處。3建立消防設施設備臺帳。對消防栓、安全出口標識和應急燈進行編號、登記，注明具體位置、數量和完好情況。五、項目經費1. 項目經費測算單位：元/月序號項 目月均支出年支出備注1人員工資26429317148詳見附表12保險及福利費10521.94126263.3詳見附表23維修材料費1666.720000詳見附表34清潔衛生費2666.732000詳見附表4合 計41284.

17、34495411.3附表1：人員工資單位：元/月序號崗 位人 數工資標準（元/月）項目補助總額（元）1項目責任人12276100032762管理員1180050023003衛生工91417500172534臨時工215003003600合 計1326429附表2：保險及福利單位：元/月序號項目人數測 算 依 據金 額（元/月）備 注1社會保險11552.64元/月/人6079.042公積金11按工資總額的10%提取1682.9月工資總額16829元（不含項目補助）3高溫補助11每人每月300元，每年按6個月計算16504戶外補助950元/月.人4505電話補助1110元1106體檢費11150

18、元/人.年137.57加班費5 節假日一半人加班，每天90元412.5法定節假日11天合 計10521.94附表3： 維修材料費 單位：元/月序號項 目測算依據金 額（元/月）備 注1公共照明6002給排水系統4003課桌椅、窗簾、風扇等維護6004公共部位、公共設施設備維修650合 計2250注:理工群樓、農科群樓維修在保修期內附表4： 清潔衛生費單位：元/月序號項 目測算依據測算公式月支出備 注1勞動工具50元/人.月共11人50*11*10/12458.3按10個算計算2大垃圾袋每人每天3個，每日消耗33個33*0.55*30544.50.55元/個3小垃圾袋每人每日3個,每日消耗22個

19、33*0.38*30376.20.38元/個4大垃圾桶每月損壞3個，55元/個3*551655紙 簍每月損壞5個，12元/個5*12606洗廁劑每月3桶， 230/桶元230*36907粉 筆每年20箱20*115/12192115元/箱，每箱40盒8粉 刷每年200個200*4.5/12754.5元/個9水 管10010工作提示牌60.711合 計2666.7注：清潔費用不含化糞池清理費。2. 項目經費的發放（1）項目總支出495411.3元/年，其中，人員基本工資、戶外補助、高溫補助、電話補助、加班費、維修材料費和勞動工具等低值易耗品費用由項目組控制，其中，人員經費29051.5元/月、3

20、48618元/年，材料費4333.4元、52000元/年，員工保險、公積金及體檢由集團控制，7899.44元/月，94793.3元/年。（2）項目員工中屬于學校在編工的，項目組只發其項目績效，其檔案工資、交通補貼、勞務費、各項福利由集團承擔。（3）工作服、年終獎及節日補助費用由集團負責。（4）中心每月對各項目組進行1次考核，根據考核結果制定當月績效工資總額，項目責任人根據考核結果制定本項目員工績效工資分配表。項目組月績效津貼考核發放標準按照集團績效津貼考核發放標準執行。六、 項目管理模式1為了提高工作效率，對6號、7號、8號、9號、10號教學樓、理工群樓附樓、和農科樓實行統一項目管理，教學樓實

21、行24小時值班，上課時間2名員工值班，下課時間、通宵班1名員工值班。2項目員工均參與值班、參與開關門、參與保潔衛生和綠化養護。七、項目管理辦法1制定項目組檢查考核標準表。2集團有關部門、教學區物業管理中心負責每月檢查、考核項目組各項工作，項目組根據檢查、考核結果，發放績效工資。3實行末位淘汰制，連續三次檢查，考核結果排名最后者，辭退出項目組。4人為原因造成教學、科研事故的，依據集團相關管理辦法和事故影響程度給予行政處理。同時項目組給予當事人扣除月績效工資乃至報集團解聘處理。5項目員工工作不服從安排，工作不力，故意離崗，考核不合格，項目責任人有權將其辭退出項目組。八、項目員工工資發放依據1工資組成：項目員工工資（100%）=值班工資（20%）+清潔衛生工資（60%）+綠化養護工資（20%）。2項目責任人有權根據檢查結果制定項目員工績效工資分配和獎罰，報中心審批。3項目責任人只負責項目員工基本工資，績效工資。社保、年終獎、工作服、體檢費由集團統一交繳和發放。4學校校歷寒暑假期間，項目組依據工作實際，安排