1、xx賓館裝修改造工程可行性研究報告 1 x xx 賓館裝修改造工程 可 行 性 研 究 報 告 二零零九年 x x 月 月 x x 日 2 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 工程名稱及承辦單位 . 1 1.2 工程承辦單位概括 . 1 1.3 可行性研究報告編制依據和原那么 . 1 1.4 工程概況 . 2 1.5 工程總投資及財務評價指標 . 2 1.6 工程主要技術經濟指標 . 3 1.7 小結 . 3 第二章 工程提出背景及建設必要性 . 5 2.1 工程提出背景 . 5 2.2 工程建設的必要性 . 6 第三章 需求分析與建設規模 . 9 3.1 工程需求分析 . 9 3.2 建

2、設規模 . 10 第四章 工程建設地點及建設方案 . 11 4.1 工程建設地點 . 11 4.2 工程規劃設計方案 . 11 4.3 工程建筑工程方案 . 12 4.4 加固工程 . 13 4.5 裝修方案 . 14 4.6 工程配套工程 . 16 第五章 節能專篇 . 22 5.1 編制依據 . 22 5.2 節能措施 . 22 第六章 環境保護方案 . 24 6.1 設計依據 . 24 6.2 工程執行的環境質量標準 . 24 6.3 工程主要污染源及污染物 . 24 6.4 工程產生污染物分析及治理措施 . 24 6.5 施工期的環境保護措施 . 25 6.6 環境影響分析結論 . 2

3、5 第七章 勞動平安衛生 . 27 7.1 平安衛生工作 . 27 7.2 餐廳平安衛生 . 27 7.3 平安消防措施 . 28 第八章 組織機構與人力資源配置 . 31 3 第九章 工程實施進度與工程招標 . 32 9.1 工程實施進度 . 32 9.2 工程工程招標 . 32 第十章 投資估算與籌資方案 . 34 10.1 編制依據 . 34 10.2 投資估算說明 . 34 10.3 編制根底數據 . 34 10.4 工程總投資估算 . 35 10.5 籌資方案 . 39 第十一章 財務評價 . 40 11.1 編制依據 . 40 11.2 工程運營本錢估算 . 40 11.3 工程經

4、營費用估算 . 42 11.4 財務評價結論 . 42 第十二章 社會效益分析 . 43 12.1 工程實施對社會影響分析 . 43 12.2 工程與所在地區互適性分析 . 44 12.3 社會風險分析 . 44 第十三章 敏感性分析 . 45 第十四章 可行性研究結論 . 47 14.1 可行性研究結論 . 47 14.2 問題和建議 . 47 附件： 4 附件五：房產買賣合同 附件六：xx 賓館 i 區工程質量檢測鑒定及加固報告 1 第一章 總 論 1.1 項 目名稱及承辦單位 工程名稱：xx 賓館裝修改造工程 承辦單位：xx 省 xx 賓館 法人代表： 企業性質：私營企業 企業地址： 經

5、營范圍： 等。 1.2 工程承辦單位概括 xx 省 xx 賓館成立于 xx 年 10 月，是私營企業通過購置 xx 縣政府供銷合作社原停業的國有企業 xx 賓館，再通過裝修改造升級，新創辦的集餐飲酒店會務娛樂等為一體的效勞企業。公司法人代表 ，為股份制有限責任公司。 1.3 可行性研究報告編制依據和 原那么 1.3 31 .1 編制依據 (1) xx 省 xx 賓館關于裝修改造 xx 賓館的請示； (2)xx 縣開展改革委員會 關于同意 xx 省 xx 賓館建設備案的通知； (3) xx 賓館土地證(證號： )； (4)房產證 本(共 m2 )； (5)國家發改委工程建設工程可行性研究報告增加

6、招標內容和核準招標事項暫行規定； (6) 國務院 關于投資體制改革的決定； (7)國家計委、國家旅游局關于賓館建設宏觀調控的假設干意見(1999 年)； (8)1998 年 8 月經國務院批準國家旅游局發布的中華人民共和國評定旅游涉外酒店星級的規定； (9)建設工程工程管理標準(gb50326-xx)； (10)中華人民共和國環境影響評價法； (11)中華人民共和國招標投標法； （12）xx 省 xx 賓館“關于編制 xx 省 xx 賓館裝修改造工程可行性研究報告的委托書”。 1.3 3. .2 2 編制原那么 以提升酒店功能、改善效勞環境、提高效勞質量、擴大經營范圍、效勞招商引資，提 2 高

7、 xx 縣接待效勞水平、提升 xx 縣城形象為指導，嚴格按照國家有關標準、標準、規定進行編制。 1.4 4 工程概 況 1、工程占地面積： 2、建筑面積： 3、工程投資： 萬元 4、建設性質：改建 5、建設地址： 6、建設期限：xx 年 10 月xx 年 10 月。 7、原建筑物概況: 原建筑物建筑年代：199 年-xx 年 原設計使用功能：xx 賓館 建筑物的主樓高為六層,副樓高為三層。主樓為南北向廂房，副樓為東西向正房。主樓臨 大街，副樓位于主樓南端并于主樓垂直。主樓為框架結構，副樓為 結構。 主樓建筑高度： 米 主樓各層層高：一層 米、二層 米、三層至五層 米、六層 米 具體改造裝修方案

8、如下： 門市房 間,共 大會議室 1 個,可容納 人 中會議室 個,可容納 人 小會議室 個,可容納 人 會議室總計接納人數: 人 大餐廳 1 個,可容納 人 小餐廳 個,可容納 人 就餐接納總人數: 人 客房標準間 間,最多可入住 人 客房套房間 間,最多可入住 人 客房單人間 間,最多可入住 人 接納入住總人數: 人 1.5 工程總投資及 財務評價指標 1.工程總投資:3600 萬元 其中：房屋主體建筑購置費：1300 萬元；改造裝修總投資：2300 萬元。 2.固定資產折舊期：35 年 3 3.本工程經營期：建設期一年，經營期 14 年 4.達產年凈利潤可達 549.87 萬元 5.本工

9、程經營期凈現金流量(年)：xx 年為 571.84，xx 年xx 年為 567.25 萬元，xx 年xx 年為 550.50 萬元，xx2023 年為 549.87 萬元。 6.本工程經營期累計凈現金流量：6,116.49 萬元 7.本工程經營期累計凈現值：924.98 萬元 8.內部收益率 14.3% 1.6 工程主要技術經濟指標 1.規劃用地面積 6778 平方米 2.建筑面積 11553 平方米 3.工程總投資 3600 萬元 4.綠化率 30% 5.新增稅金 288.75 萬元/年 6.財務內部收益率 14.3% 7.財務累計凈現值(i=10%) 577.31 萬元 8.靜態投資回收期

10、(含建設期) 7.43 年 9.動態投資回收期(含建設期) 11.88 年 1.7 小結 (1)根據本工程的可行性研究分析，本工程符合地方經濟開展需要，符合吉林省民航事業開展需要。 (2)本工程實施有利于開發吉林省旅游資源，推動旅游事業開展。 (3)本工程經營期內可實現凈現金流量 6116.49 萬元，累計凈現值 924.98 萬元，有較好的經濟效益。 (4)本工程投資靜態回收期為 7.43 年，動態回收期為 11.88 年，內部收益率為 14.3% (5)本工程建設工程中符合國家節能環保政策要求。 綜上所述，飽滿賓館工程具有較強的社會效益和較好的經濟效益，該工程投入使用后將會為吉林市航空市場

11、的未來開展提供廣闊的增長空間，同時也會為吉林省民航機場集團公司帶來新的利潤增長點，為地方經濟的開展做出較大奉獻。本工程具有較強可行性。 問題和建議 (1)工程生產過程中，要特別注意加強污染防治與治理，嚴格按照國家標準搞好環境保護。 (2)對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環境保護的設備，進行全面更新 造及周邊環境的綠化、美化、亮化。并根據整體布局，對隱蔽管線走向作相應的調整，為 4 賓館整體經營的經濟性、平安性、環保性和舒適性打下良好的根底。 (3)加強管理，提高經濟效益，縮短投資回收期。 第二章 工程提出背景及建設必要性 2.1 工程提出背景 吉林市距長春龍嘉國際機場 68 公里,人口

12、 432.4 萬,轄 4 區 5 縣 78 個鄉鎮。總面積27120 公里，xx 年 gpd 為 906.1 億元。 吉林市旅游業興旺,有 aaaa 級景區 2 個(松花湖景區、北大湖滑雪場), aa 級景區 10 個。吉林霧凇與“泰山日出、錢塘潮涌、黃山云海”并稱為中國四大奇觀。吉林市擁有 10 座滑雪場，被譽為中國的”滑雪天堂” 。xx 年全市共接待境內外游客 980 萬人次,旅游總收入 102.3 億元，是全國 31 個重點旅游城市之一。 吉林市由于與長春地理距離較近(高速公路距離 89 公里),吉林二臺子機場市場拓展一直受長春機場制約。截至 xx 年，吉林二臺子機場只開通北京、上海、廣

13、州等 3 個城市的航線。每周僅飛行 10 余個航班。因航線少，通達城市有限，吉林市的旅客出行一般選擇鐵路或到長春大房身機場乘機。這使得航空市場開展愈加緩慢，吉林二臺子機場 xx 年全年旅客吞吐量僅為 28354 人次。xx 年 8 月 27 日，長春龍嘉國際機場落成通航，吉林二臺子機場同時停航歇業。龍嘉國際機場成為長春、吉林二市共用機場(龍嘉機場距吉林市 62公里)。龍嘉機場通達國際國內 32 個城市,開通航線 42 條，這極大方便了吉林市旅客出行需求，吉林市航空市場也隨之快速開展。據統計 xx 年進出龍嘉機場的吉林市旅客約為50 萬人次，相比 xx 年增長 18 倍左右。xx 年預計將到達

14、60 萬人次左右，吉林市航空市場因龍嘉機場的落成使用得到了跳躍式開展。 xx 年民航體制改革，原民航吉林省管理局一分為二，成立吉林省民航機場集團公司和民航吉林平安監督管理辦公室。民航吉林省局在吉林市區內的唯一商務辦公樓吉林市民航賓館被劃給民航吉林監管辦。吉林機場集團公司駐吉林市多家單位只能擠在吉林市民航中心售票處營業部辦公。目前,吉林省民航機場集團公司在吉林市有 3 個單位，一是吉林二臺子機場留守處，二是龍嘉機場駐吉林市客貨銷售公司，三是龍嘉機場運輸公司駐吉林市營業部。由于多家單位共同使用民航中心售票處辦公，使原本場地就狹小的售票處更加擁擠。尤其是乘坐機場巴士的候車旅客,只能在路邊露天候車，遇

15、有雨雪惡劣天氣時，簡陋的效勞設施給廣闊乘機旅客帶來的不便更加突出。同時東北地區屬寒溫帶氣候，冬季多雪，龍嘉國際機場因降雪關閉機場和延誤航班的情況在冬季時有發生。由于集團公司原有賓館被劃走，而此時正值旅游旺季，各大賓館房源緊張，旅客安置也成為了一個棘手的問題。 為解決上訴問題，經吉林省機場集團公司與吉林市政府協調，吉林市將正在營業中的吉林市飽滿賓館停業，將該場地低價售給吉林省民航機場集團公司，作為吉林市新民航營業部和旅客過夜用房使用。飽滿賓館位于吉林市城區中心，地理位置優越,距著名的松花江和吉林市政府僅有 3 分鐘車程，距國家 aaaa 級風景名勝區松花湖景區也只有 20 分鐘車程左右，屬于吉林

16、市的黃金地段，升值潛力巨大。飽滿賓館建筑面積 11553 平方米，土地占地面積 6778 平方米。吉林省民航機場集團公司目前已付完全部合同款 1300 萬元，飽滿賓 6 館產權已過戶到吉林省民航機場集團公司名下。 2.2 工程建設的必 要性 1 1 、民航業開展的需要 近年來民航業的迅速開展讓我國大中型樞紐機場接近飽和，各大航空公司還都在批量引進新飛機，新飛機未來幾年將以每年 100 架左右的速度增加，機場的擴容已成“當務之急”。這也意味著，在“十一五”期間國家民航總局除加強原有機場的改造外,加緊了對原有機場的修復利用。那么隨著機場的擴容,首先是機組過夜用房量的增加，其次是由于天氣和氣候的原因

17、造成誤航班的旅客住宿，這些都要求有足夠的保證資源，吉林市距長春龍嘉國際機場的距離為六十多公里，行車時間四十多分鐘，是建設機組過夜用房和誤航班的旅客住宿的首選位置。本工程的建設完成客觀上為推進吉林省民航事業開展發揮直接的積極作用，將為民航事業開展創造更高的經濟效益。同時，民航事業的開展將大大推動吉林市經濟快速開展和社會進步。 2 2 、旅游業的開展 旅游業是一個新興產業，它以其特有的消費功能和生產功能得以長足開展，正在成為規模最大、增長最快和創造就業時機最多的產業。僅在 1992 年，全球旅游業收入就超過了石油工業和汽車制造業，成為世界第一大產業。從國內來講，近幾年來旅游業迅速開展。2000 年

18、全國旅游外匯收入和國內旅游收入分別比上年增長 15.1%和 12.1%。隨著旅游業的快速開展，旅游已成為經濟開展的新增長點,旅游業在國民經濟中的地位和作用日益凸現。 吉林市是一個四季清楚的城市，一年四季可游覽的景點數不勝數，是聞名中外的旅游圣地,近年來隨著吉林市在旅游業的宣傳和重視,旅游呈現出蓬勃開展的勢頭，很多中外游客慕名而來。一年四季接待的中外游客達 60 萬人次，在旅游旺季,各酒店賓館爆滿。 隨著社會主義市場經濟的蓬勃開展，人們的收入水平逐年提高，人們不再滿足傳統的吃、穿、住的需求，人們的消費理念正在逐步與國際化接軌，特別是現行休假制度 (五天工作制和各類黃金周的實施)更多的人們開始了旅

19、游消費。 吉林市現有旅游涉外飯店 21 家，其中四星級 4 家，三星級 7 家，年接待能力 100 萬人左右。 我國的很多行業的淡季在冬季，特別是南部沿海經濟興旺地區常年處于炎熱地帶，他們對北方風情的漫天飛雪和聞名中外的吉林特色風景霧凇十分仰慕。每當霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，柳樹結銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。吉林市具有豐富的冬季旅游資源，迫切需要加強航空交通保障，需要加強旅館建設。 3 3 、 吉林市的旅游資源 世紀廣場位于吉林市博物館和松花江南岸之間，南北長 900 余米，東西長 200 余米， 7 占地面積 228 公頃。由博物館建

20、筑群、旱噴泉、國旗平臺、“世紀之舟”巨塔、音樂噴泉、望江平臺等局部組成，是吉林市一座反映城市特色的風景園林。 博物館建筑群是廣場南部欣賞性很強的背景裝飾景觀。 音樂噴泉廣場由每座長 50 米、寬 18 米的三座大型音樂噴泉組成。 美國在 1948 年 2 月 28 日，發現一顆名為“諾頓”的隕石，重 1079 公斤，稱世界最大的隕石。1976 年 5 月 23 日，吉林市隕石雨展覽會向世人宣布：1976 年 3 月 8 日呈雨狀隕落在吉林市區的隕石總重量 2700 公斤，其中最大的號隕石重 1770 公斤，體積為 117×93×84 立方厘米，從而吉林隕石成為“世界上隕石之

21、最”。宇宙是神秘的，夏夜，靜望星空之時，往往會看到流星劃過天際，使人產生無邊的遐想。 朱雀山森林公園隸屬于吉林市松花湖實驗林場，海拔 817 米，吉林市四大名山之一，距國家級風景名勝區松花湖僅 2 公里，從市區的吉林大橋出發，南行 8 公里，即可到達。 朱雀山山勢陡峭，怪石嶙峋，又名豬山。站在東峰下遙望峰頂，有 10 多米長巨型豬形怪石作欲奔狀，5 頭仔豬尾隨其后，石豬頭向山頂，尾巴向下，好似在行走，栩栩如生，可謂一座天然的石雕藝術。 吉林霧凇儀態萬方、獨具豐韻的奇觀，讓絡繹不絕的中外游客贊不絕口。然而很少有人知道霧凇對自然環境、人類健康所做的奉獻。吉林霧凇正迎合了時下非常流行的一句話：“我美

22、麗、我健康！” 每當霧凇來臨，吉林市松花江岸十里長堤“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，柳樹結銀花，松樹綻銀菊，把人們帶進如詩如畫的仙境。 北山王峰海拔二百七十公尺，東西兩峰之間有拱形石橋相連名鸞佩橋。古建筑有玉皇閣、藥王廟、坎離宮和關帝廟，全部坐落于東峰上。 玉皇閣始建于清乾隆三十九年，平面略呈長方形，布局嚴謹，有明顯的中軸對稱線。建筑物依地勢構筑，分為前低后高兩組，錯落有致。前院由山門、鐘樓、鼓樓、祖師廟、觀音殿、老郎殿及胡仙堂組成。山門內兩側有東方持國天王、南方增長天王、西方廣目天王、北方多聞天王塑像。 在吉林省吉林市東部，與北山、長蛇山及小團子山合稱吉林四大名山。風景幽美，是個度假勝地

23、。 龍潭山是以位于西北角山麓一個稱為龍潭的秀麗水池而得名。龍潭約長五十三公尺，約寬二十六公尺，深九公尺。疊石為堤，水清見底，每當皓月懸空，倒影蕩漾湖心，那就是叫人留連忘返的“龍潭印月”。龍潭又名水牢，相傳古時有條孽龍給鎖在潭底，鐵鏈系于潭邊一棵樹上，有人拉動鐵鏈，立刻就會風云變色，潭水翻涌。 官馬溶洞位于吉林省磐石市官馬鎮西南 7 公里處。官馬溶洞具有鮮明的中國北方型溶洞特征。洞體分為上、中、下三層，目前已經開發的是溶洞的中層，總長度 480 米，總面積 1700 多平方米，其它局部正陸續開發過程中。目前，這里已經開發的局部由 6 個景區組 8 成，景觀奇麗多姿，變幻莫測，共有 4 種類型和

24、20 多種形態的鐘乳石。巨大的石花壁和露滴石國內罕見，堪稱東北之最；地河水清澈見底，據傳在“圣水仙河”里洗洗手、洗洗臉，會給游人帶來好運氣。 松花湖在吉林市的西南，距市中心 15 公里。是攔截松花江水建設飽滿水電站，疊壩成湖形成的。它水域遼闊，湖叉繁多，狀如蛟龍。湖形呈狹長形，如坐飛機俯瞰，松花湖像一串閃光的珍珠。這串“珍珠”長 200 公里，最寬的地方 10 公里，最深處是 75 米。湖區面積 500 平方公里，最大蓄水量 108 億立方米。1988 年松花湖被國務院批準為全國重點風景區。面積達 700 平方公里。松花湖以得天獨厚的地理位置、四季清楚的氣候條件、明媚秀麗的湖光山色吸引了大量的

25、游客。 吉林市豐富的旅游資源需要加強旅館建設，旅館建設是旅游事業健康開展的必要保障。改造裝修吉林市飽滿賓館是民航事業和吉林市旅游事業的需要，是必要的。 9 第三章 需求分析與建設規模 3.1 工程需求分析 旅游是一項集經濟、社會、生態效益于一體的現代朝陽產業。以“行、游、住、吃、購、娛”為主要內容的旅游活動對經濟社會的加快開展有著巨大的帶動和促進作用，據專家分析，一個人的一次外出旅游活動，為其直接效勞的部門有 17 個，為其直接拉動的行業高達 120 多個。旅游業在第三產業中被認為的開展最迅速，效益最明顯的行業。依托于旅游可以開展帶動各種類型不同的制造業和效勞性行業，開展旅游可謂“一業興，百業

26、旺”。 隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對精神生活的需要和質量有了新的選擇和更高要求，現代人們在忙碌完工作的時候，都非常渴望走進大自然，去享受輕松、閑適、娛悅的生活情調，越來越多的家庭把旅游列進了家庭開支的方案，作為了家庭消費的四大工程之一。 吉林市是個一年四季清楚的城市，四季旅游景點各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而吉林的旅游冬季不淡，四季興旺。原因是吉林有山有水，有古跡有自然，有風俗有文化，有特產有風味，還有的就是特點, 吉林霧凇全國聞名。 飽滿區是以高新技術產業為重點、教育、科研、旅游、商貿、居住等協調開展的新城。飽滿區緊貼松

27、花江邊，是吉林市沿江開發旅游、娛樂和度假場所的最理想去處之一，前景十分誘人。在此建設集旅游、娛樂和度假為一體的涉外賓館，既是新城建設的需要，也是投資者的明智選擇，目前飽滿區吉林大街的中心路兩側及松花江兩側擇地建設涉外旅游賓館的數量和意向增多，正是順應吉林市及飽滿區跨世紀開展的需要，有利于旅游經濟帶動城市經濟建設和城市建設的同步開展。 吉林市目前有星級以上賓館 34 家。其中四星級 4 家，三星級 7 家，年接待能力 100萬人左右。隨著我國人民生活質量的改善，國內旅游需求市場呈現迅速增長的態勢，據統計 2000 年以來我國旅游經濟開展的平均速度到達 25%，遠遠超過 gdp 增長的速度，城鎮居

28、民收入不斷增加，國務院為了擴大內需拉動經濟的有效增長，啟動了五一黃金周、十一黃金周，工作人員工休假日增多，假日經濟、旅游經濟快速開展。人們在物質生活得到較大滿足以后，對精神享受提出了更多、更高的要求，越來越多的居民渴望從繁雜喧囂的都市里得到暫時的解脫，回歸大自然，親近大自然，探索大自然的奧秘，利用閑暇時間進行旅游已經成為一種時尚。根據調查，如今國內 63%的工薪階層崇尚旅游消費，并有 35%的人有年度旅游方案。國內旅游市場已形成產業規模，xx 年國內旅游總收入 30 億元。在這樣的大環境前提下，吉林市接待游客的比例每年以 200%的驚人速度劇增，去年共接待旅游 56萬人次，實現旅游業總收入 3

29、920 萬元。隨著國內旅游市場的不斷開展，保守地估計吉林市未來 10 年以后，將實現年接待游客到達 160 萬人次的水平。幾年前來吉林的旅游消費者還多是海外游客,近幾年已開展為沿海經濟興旺地區的國內游客。由為突出的是去年開始很多 10 大型產品展銷會、定貨會議都來到吉林召開,這些會議多為全國性的會議,參會的代表全國各地,會議召開前各廠商就已預定好了賓館酒店,并出現很多參會代表住宿緊張的情況。 改造裝修吉林市飽滿賓館能夠較好的滿足民航事業和吉林市旅游事業的需求。 3.2 2 建設規模 吉林市飽滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修改造后主樓用于賓館(旅客

30、過夜用房)經營，副樓用于吉林市民航中心售票處，航空貨運營業部、機場巴士站使用等 。 主要建筑指標如下： 占地面積： 6778 平方米 建筑面積： 11553 平方米 賓 館： 7860 平方米 民航中心售票處及航空貨運營業部: 3693 平方米 停車場： 500 平方米 吉林市飽滿賓館緊鄰吉林市民航機場，客流量較大，飛機班次按平均每天兩班航班，50%的旅客入住，再加上當地游客和商人，夏季入住率能到達 70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能到達 40%。該賓館的建立滿足當地客流量需求，為過往旅客提供了方便的休息場所。同時，本工程嚴格按照國家規定的三星級賓館裝飾裝修標準進行裝飾裝修，符合相關要求。

31、11 第四章 工程建設地點 及建設方案 4.1 工程建設地點 吉林民航集團吉林市飽滿賓館位于吉林市飽滿區吉林大街 60 號，是飽滿區的中心地段，原為飽滿賓館原址。 工程土地權屬類別：國有土地使用權，吉林省民航機場集團公司擁有本工程土地使用權。 工程占地面積：6778 建筑面積：11553m2 主樓建筑面積：7860m2 副樓建筑面積：3693m2 。 4 4. .2 2 工程規劃設計方案 方案一：撤除原有建筑物，新建吉林飽滿賓館。 原有建筑物是“吉林飽滿賓館”其功能與本工程一樣，進行加固工程和合理裝飾裝修就可營業，相對新建投資比擬低。而且如果將原有建筑物撤除，造成資源浪費，并給投資方帶來更大經

32、濟負擔。因此方案一不是最正確方案。 方案二：對原有建筑物進行改建，裝飾裝修后營業。 對原有建筑物不做重大調整的原那么下進行設計，設計上考慮賓館功能上的滿足和后期經營的需要。對原建筑物進行加固，增加消防、節能及環保措施，投資較合理，同時也合理利用了原有資源。 (1)設計原那么 原建筑為飽滿賓館，主樓高六層為磚混結構，副樓高三層為框架結構。主樓為南北向廂房,副樓為東西向正房。主樓臨吉林大街，副樓位于主樓南端并于主樓垂直。重新做裝飾設計的方案時充分考慮到了原建筑的特點，在對原結構不做重大調整的原那么下進行設計。設計主要考慮的是功能上的滿足和后期經營上的需要。 (2)設計方案 將原主入口大堂的二層空間

33、擴大，營造出一個寬廣空間，給賓客一個良好的初步印象。 將原來的一步電梯增加為兩部。 改造原有的外墻裝飾和內部裝飾，改造原有的采暖系統、照明系統、給排水系統及消防系統。 新增空調系統、消防噴淋系統、智能播送系統及弱電系統。 設計方案見附圖 15。 (3)規劃方案 12 門市房 6 間,共 229 大會議室 1 個,可容納 234 人 中會議室 3 個,可容納 128 人 小會議室 1 個,可容納 22 人 總會議接納人數:384 大餐廳 1 個,可容納 182 人 小餐廳 12 個,可容納 156 人 總就餐接納人數:338 人 客房(標準間)74 間,最多可入住 148 人 客房(套房)8 間

34、,最多可入住 16 人 客房(單人大床房)13 間,最多可入住 26 人 總入住接納人數:190 人 吉林市飽滿賓館裝修改造工程位于吉林市南部經濟開發區,飽滿賓館裝修改造工程應表達時尚文化、成為具有時尚風格的標志性建筑。通過線條、色彩的運用，與原建筑形成統一的整體。賓館主、副樓分別設有賓館出入口、貨物出入口。人、車、貨流線清晰，互不干擾。 4 4. .3 3 工程建筑工程方案 4 4. .3 3 .1 規模和使用功能 吉林市飽滿賓館裝修改造工程建筑面積 11553 平方米，占地面積 6778 平方米。裝修改造后主樓用于賓館(旅客過夜用房)經營，副樓用于吉林市民航中心售票處，航空貨運營業部、機場

35、巴士站使用等 。 主要建筑指標如下： 占地面積： 6778 平方米 建筑面積： 11553 平方米 賓 館： 7860 平方米 民航中心售票處及航空貨運營業部: 3693 平方米 停車場： 500 平方米 4 4. .3 3 .2 功能定位 吉林市目前有星級以上賓館 34 家,其中三星級以上賓館 7 家，裝修后的飽滿賓館定位為三星級。賓館主要功能見表 1： 13 表 表 1 賓館主要功能表 序號 酒店功能 數量 面積 1 豪華套房 8 411.88 2 標準間、單人間 87 2253.51 3 商務中心 1 61.7 4 美容、美發 1 61.7 5 超市 1 61.7 6 鮮花店 1 39.

36、7 7 書店 1 30.85 8 會議室 2 822.04 9 餐廳 包房 12 間及餐飲大廳 692.40 10 棋牌室 1 25.2 11 vip 室 1 20.78 4.4 加固工程 1、加固方案 根據圖紙、檢測和現場實際情況，針對因改造引起的承載力缺乏構件進行相應的加固處理。 2、技術依據 1、建筑結構檢測技術標準gb/ts0344-xx 2、回彈法檢測混凝土抗壓強度技術規程jgj/t23-xx 3、鉆芯法檢測混凝土強度技術規程cec s03:88 4、建筑工程質量檢驗評定標準gbj 30188 5、民用建筑可靠性鑒定標準gb 502921999 6、混凝土結構工程施工及驗收標準gb5

37、020492 7、混凝土結構設計標準gb50010xx 8、混凝土結構加固設計標準gb50367-xx 3、加固措施 (1) 樓板封堵采用植筋現澆鋼筋混凝土樓板的方法，對于因封堵樓板而增加荷載引起的相關構件承載力缺乏處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。 (2) 新增電梯井道需將原建筑物樓板開洞，重新設置根底，然后作現澆鋼筋混凝土電梯井道，采用植筋方法將井道與原結構連接。對于因增設電梯井道引起的相關構件承載力缺乏采用增設鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。 (3) 一層局部承重橫墻開洞采用“托梁換柱”技術將墻體撤除，并且對相應梁、墻、地梁 14 及根底做加大截面及增設承力構件的加固補

38、強方法進行處理。 4.5 5 裝修方案 4.5 5. .1 1 原建筑物概況 1、主樓現狀 建筑物主樓臨吉林大街，高為六層。主樓南北向廂房，為磚混結構。 2、副樓現狀 副樓位于主樓南端并于主樓垂直，高為三層。副樓為東西向正房，為框架結構。 4. 5.2 外裝飾改造方案 1、設計依據 吉林市地區根本風壓：0.50kn/m 2 根本雪壓：0.45kn/ m 2 地震根本烈度：7 度 2、設計標準 建筑幕墻jg3035 玻璃幕墻工程技術標準jgj102 金屬、石材幕墻工程技術標準jgj133 建筑裝飾裝修工程質量驗收標準gb50210-xx 飾面板磚工程施工技術標準與質量驗收標準 3、改造裝修內容：

39、 原有外墻面做保溫處理，正立面一層為 25mm 厚銅色旋轉門。商店采用 12+12a+12中空雙鋼化玻璃幕墻，無框地彈門和框均為氟碳噴涂。二層以上及造型為火燒板及石材，窗戶選用隔熱保溫推拉窗氟碳噴墨綠色(玻璃為 5+9a+5)白玻。在材料選擇上，鋁合金型材進行了陽極氧化，石材鋼龍骨均進行熱浸鍍鋅處理，裝飾鋼結構外表噴砂除銹后刷防銹漆，然后再刷面漆。所用的連接件除具有一定的強度外，所有鋼制零部件均進行了與其功能和位置相宜的防護處理。不同金屬材料之間加設絕緣墊片，以防止電化腐蝕。其它立面墻刷外墻涂料及保溫處理，符合民用建筑節能設計標準(采暖居住建筑局部 jgj26-95)。 4.5 5. .3 3 內裝飾改造方案 1、設計依據 (1)建筑工程施工質量驗收統一標準cb50200-xx (2)建筑內部裝修設計防火標準gb5022-95 (3)建筑電氣工程施工質量驗收標準gb50303-xx 15 2、改造裝修內容： 主樓