1、摘要1一、物業服務收費管理概述11物業服務收費的概念12 物業服務收費的特點13 物業服務收費的原則2二、物業服務收費存在的主要問題21 不按規定提供服務而收費22自立項目、自定標準收費23 擅自提高收費標準34.不執行收費公示制度3三、 物業服務亂收費的原因31. 物業管理的法律法規不健全，不完善32物業服務公司經營困難，資金周轉不暢33業主大會、業主委員會難以行使法律賦予的權力34業主法律意識不強，維權途徑不暢4四、治理亂收費的建議41盡早建立物業服務競爭機制，引導發展規模經營42. 完善立法43. 大力宣傳價格政策，轉變利益雙方的觀念54 積極推行按質論價，制定切實可行的收費區間55加大

2、監督檢查力度，規范物業管理服務收費56組織相關人員培訓，捉升物業管理水平5結束語5參考文獻6扌商要：隨著房地產市場的快速發展，物業管理已逐漸成為房地產經營管理的重 要組成部分。但是，作為一個新興的行業，其在發展過程中遇到了很多困難，其中 物業管理收費難和收費亂這兩種看似矛盾的問題尤為突岀。而然，仔細分析兩者 并不矛盾，各有其存在的原因和土壤。對物業收費中存在的問題進行分析，并試 圖在此基礎上找到治理的對策，為物業服務行業的健康發展助力。關鍵字：收費管理問題措施引言我國的物業管理起步很晚，直到20卅紀80年代初期才由香港引入。如今, 物業管理隨著房地產開發廿場的發展由初級階段進入快速成長階段，已

3、經成為 房地產業發展的重要組成部分，同時也成為與群眾生活水平密切相關的新型服 務業。作為一種高度集屮的金業化、社會化、專業化的管理模式，在發展過程屮 艾職能不斷深化，內容越來越豐富，手段越來越先進。然而由于物業管理行業的不 成熟、不規范，以及法律法規的不完善等多種因素，物業服務糾紛激增，這其中因 物業服務收費引發的糾紛則占據主要地位。一、物業服務收費管理概述1物業服務收費的概念物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的 設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序, 向業主所收取的費用，物業服務企業所收取的費用不僅包括物業服務企業在提供 服務中

4、所耗費的物料、人工等成本，述應包括物業服務企業應得的利潤。物業服務收費的內涵有狹義和廣義的區分。狹義的物業服務收費指的就是物 業服務收費標準的確定。而廣義的物業服務收費不僅包括收費標準的確定，還包 括對收費項目、服務標準、計費方式以及服務價格的確定。本文所探討的對象主 要是廣義的物業服務收費問題。2. 物業服務收費的特點(1) 從收費的形成上看，呈現出情況復雜、個休化突出的特點。情況復雜主 要體現在服務對象的多樣化上，既有住宅小區、乂有商廈、寫字樓、工業廠區等; 個體化突岀體現在服務對象的多元化，以及同類型的服務對象存在的差別，如業 主的構成、物業所處地域、物業規模和管理服務內容等。(2) 收

5、費的方式主要為組合式。根據服務企業提供的物業管理活動屮最基本 的各項綜合性服務如綜合維修、秩序維護、環境清潔、綠化養護等服務內容確定 組合收費內容。(3) 收費的對象具有公眾性特點。物業服務收費本應是以自愿委托、自愿選 擇為基本原則的經營性收費。但物業管理市場的買方是多數個體形成的集合體， 要形成一個統一的意愿表示，所以這個群體中的個體并不一定都是自愿的。這是 物業服務收費的一個重要特點。3. 物業服務收費的原則(1) 合理原則。合理原則是指在物業管理實際操作中，收取物業服務費時既 耍有利于物業服務企業的價值補償及獲得合理利潤，有要考慮業主的經濟承受能 力。具體收費標準應因地制宜，以物業服務發

6、生的實際成本為基礎，結合物業服 務深度相平衡。同時，還應充分考慮不同檔次、不同類別的物業、不同對象、不 同消費層次的需要，體現按質論價、優質論價，公平合理。(2) 公開原則。公開原則要求物業服務企業實行明碼標價，接受業主監督。 實行物業明碼標價的物業服務企業收費的標準等發生變化時，物業服務企業應當 在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始的 口期。物業服務企業不得利用虛假的或者使人的標價內容、標價方式進行價格欺 詐。不得在標價z外，收取任何未予標明的費用。(3) 費用與服務水平和適應的原則。物業服務企業的服務收費標準，應與服 務質量相適應。物業管理是一種市場行為，物

7、業服務企業提供的是有償服務，物 業服務費實際上就是物業服務企業提供服務的價格，根據市場經濟規律的要求， 收費價格由提供這種物業服務的社會必要勞動量決定。因此，必須根據物業服務 企業提供的服務質量、服務水平的不同，采用不同的收費標準。二、物業服務收費存在的主要問題1 不按規定提供服務而收費一些物業企業服務不到位，服務達不到規定標準的要求，卻正常收取服務費 用，即不按規定提供服務而收費。在我們日常生活中主要有以下兒個方而：一是 小區無保安服務或者未全部履行保安職責，保安立崗、巡杳不夠，門崗服務不及 時，甚至保安經常脫崗，不能保證出入通暢；二是綠化草坪未按規定進行修剪、 清雜草、施肥等養護服務，有的

8、小區綠化面積達不到規定的要求；三是對消防設 施器材配備不全，不定期巡檢或巡檢次數不足等等。2自立項目、自定標準收費有的物業企業在服務過程中，未經價格主管部門批準，擅自向業主收取押金、 工本費等項費用，表現在:一是擅自向業主收取裝修抵押金或裝修服務費；二是 擅自收取裝修施工人員出入證工本費；三是擅自收取業主機動車出入證工本費等 等3擅自提高收費標準有的物業企業在收取物業服務費過程中，由于各種原因，對個別業主的收費 標準超過了物價部門規定的政府指導價浮動幅度。4. 不執行收費公示制度大部分物業公司違反原國家發展計劃委員會的相關規定，未在繳費地點的醒 冃位置公布服務項冃、服務內容、等級、服務價格等。

9、即使公示了也是內容不全， 格式不規范，有的僅用一張普通白紙隨意標示后往墻上一貼，有的干脆將收費 監審證復印一份作為公示，看起來字體太小，極不嚴肅規范。三、物業服務亂收費的原因1 物業管理的法律法規不健全，不完善雖然在1994年建設部發布并實施了城市新建住宅小區管理辦法，并陸 續制延了一些相關政策法規，但各地相應配套的地方性法規及細則尚未完善，并 且出臺的物業管理法規過于抽象、宏觀、不具體，在實際工作中不便于操作，并容 易產生“質價不符”現象。這使得物業管理行業在市場運作中走入無規則的游戲 中，造成由場無序及開發商、物業業主或使用人及物業管理企業各方的責、權、 利模糊。最終必然會造成業主或使用人

10、和物業管理金業之間的收費糾紛。2物業服務公司經營困難，資金周轉不暢條例規定：業主的義務z是按時交納物業服務費用。在物業服務中 也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業服務具有資金 來源并正常運轉的格局。但是，出于傳統的福利住房消費觀念依然存在，服務 標準與收費標準不符等現象時有發生，許多物業公司收費范圍和價格透明度低， 收取物業費后，一些維修丁作仍需耍繳費。另外，物業公司的收費預算、決算 等財務報告存有問題，致業主不認可等原因。所以，收費難問題始終困擾著各 物業服務企業，不僅極大的影響了物業服務的健康發展，而且遏制了物業服務 企業進一步發展壯大，直接促成了亂收費。3業主大會、業主

11、委員會難以行使法律賦予的權力我國很多新建小區尚未召開第一次業主人會，即使召開了業主人會，選舉 出的業主委員會也不能較好行使法律賦予的權利。由于業主委員會籌建難，普及 率低，業主委員會委員們不熟悉相關法規政策，沒有合法的運作經費及籌措形 式，業主委員會行使權利的途徑也沒有立法來保障，無政府的支持，無法規的 支持，業主委員會行使權利之路充滿艱辛。即使面對物業服務企業的亂收費行為, 業主委員會由于沒有合法的經費保障，其法律地位也很尷尬，導致法律賦予的 權利無從行使，不能產生有力的約朿力，也不能產生有效的監督，所以亂收費 現彖一直難以得到改觀。4業主法律意識不強，維權途徑不暢隨著社會的發展，媒體的推動

12、，業主的維權意識在逐漸增強，然而自己有 哪些權利，哪些權利又被侵犯了，如何維權等問題，對業主而言他們并不是十 分清楚的。5此外，我國現行民事訴訟程序太復雜，程序過多，時間過長，加之 法律的缺失使得即使訴訟但判決結果的不可預見，國人的從眾心理，交房與辦 理入住手續的“捆綁式”做法等，諸多因素使得業主面對亂收費現象敢怒但不會 有所行動來改變，這變相地促生了亂收費現象的延續和嚴重。四、治理亂收費的建議我們不難發現，收費難和亂收費兩種現象之間是有內在聯系的，收費難在 一定程度上導致了亂收費，而亂收費乂反過來使物業服務公司收費難，耍擺脫 這兩種困境，必須全面分析，從多方面入手，多管齊下。通過上文的分析，

13、亂收 費現象的產生是有著多種誘因的，因而其解決之道也需多個方面并進。1 盡早建立物業服務競爭機制，引導發展規模經營價格管理部門要加強與城建、房管、工商等部門的合作，加快房地產開發與 物業服務分業經營的步伐，促使發展商“斷奶”，逐步改變誰開發誰實施物業管 理的壟斷經營局而。提高物業公司市場準人門檻，將一些不具備物業管理條件或 資質的企業拒之門外，建立市場化、社會化、專業化的物業管理新體制。促使各 物業公司在競爭中求生存、求發展。2.完善立法通過上文的闡述，我們可以知道，法律法規的不完善是造成亂收費的不可 忽視的原因。盡管我國目前有物業管理條例，齊地有地方性法規，最高人民 法院也發布了司法解釋，但

14、仍有許多問題沒有規范，具體到物業服務收費領域, 如除特約服務收費標準以外的物業服務收費范圍、收費事項、停車費的種類與標 準等都是空泛甚而沒有規定的，只有明確了物業服務企業收費的范忤i,是否擴 大收費范圍，是否重復收費才能夠判斷，價格主管部門才能通過行政處罰權的 行使制裁物業服務企業的亂收費行為。所以，物業管理法律法規的完善，尤其是 關于物業管理的行政法規等的完善，是當務z急。此外，亂收費長期存在的原因 與我國民事訴訟程序的設計有關，訴訟程序復雜、程序過多、審限過長、成本高 是業主面對亂收費行為“無動于衷”的無奈選擇，對此類型民事糾紛，應呼吁我 國設立小額訴訟法庭，通過程序的簡化、審理時限的縮短

15、以及訴訟費用的減少來 使生活屮的大量訴訟標的小的糾紛得以解決，這在物業服務糾紛的訴訟屮具有 重要意義。3大力宣傳價格政策，轉變利益雙方的觀念價格管理部門要通過做好價格法律法規和價格政策的宣傳解釋工作,規范物 業服務收費管理，增強物業公司和業主的由場觀念，提高他們的商品經濟意識 和法律意識、使他們認識到，物業公司與業主是平等、互助、共生的魚水關系, 任何一方的不配合都會使小區的正常運行態勢失衡。要充分發揮業主委員會的i辦 調和監督作用，使利益雙方做到相互溝通理解，共同遵循商品經濟的價值規律, 認真履行各自的權利和義務。4積極推行按質論價，制定切實可行的收費區間一是要認真做好物業服務收費成木調查工

16、作，對全市不同物業種類、不同資 質物業公司的服務成本構成進行調查核算，建立完整的數據庫。二是要通過召開 業主代表會議、聽證會等形式廣泛征詢意見和建議，在物業公司運營成本和業主 的承受能力之間尋求一個平衡點，科學制定基準價，在收費和服務之間建立一種 對應關系，努力做到質價相符。三是耍嚴格資質審查，逐步實行分等定價。5加大監督檢查力度，規范物業管理服務收費一是嚴厲査處一批群眾反映強烈的物業管理亂漲價亂收費問題。二是打響 12358價格維權品牌。對群眾舉報的物業服務亂收費問題，積極查處，及時答復, 做到事事有回音，件件有著落。三是加大處罰力度，對出現不履行服務承諾，亂 收費等問題的物業公司，要從重處

17、罰，并建議主管部門吊銷其從業資格。6.組織相關人員培訓，提升物業管理水平除價格部門要加強對具體負責人員的業務知識培訓外，物業公司要加強從 業人員的在崗培訓。短期可通過舉辦座談會、知識講座等方式，向從業人員傳授 一些基本技能及技巧；中期應建立物業公司內部培訓制度，定期培訓；長期則要 求各物業公司與大專院校聯系，吸納大專學生，建立起一支懂經營、善管理、精 業務、守道德的專業人員隊伍，全面提升物業管理服務水平。結束語構建符合當前市場經濟環境的物業管理價格體系，是物業管理行業健康發展 的根本，是實現物業管理市場化的保證。對此，需要市場參與各方共同努力，共 同營造良好的市場氛圍。在這個過程中，我們應充分認識當前所處的市場環境， 采取漸進性的改革措施。首先充分發