1、大家論壇 12 / 12房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式12房地產(chǎn)的概念·建筑密度%= 建筑基底總面積 ×100% 建筑用地面積·容積率=總建筑面積 建筑用地面積·總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)·容積率=建筑密度×建筑層數(shù)·套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積·建筑面積=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e23房地產(chǎn)的供求與價(jià)格·供給量=存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其它種類(lèi)的房地產(chǎn)量其它種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開(kāi)發(fā)量·彈性= 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化 作為

2、自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化·房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的收入彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 消費(fèi)者收入量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的人口彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 人口數(shù)量變化的百分比·房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性= 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比 另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性= 房地產(chǎn)需求量變化的百分比 預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性= 房地產(chǎn)供給量變化的百分比 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比·房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=

3、房地產(chǎn)供給量變化的百分比 要素價(jià)格變化的百分比24房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)·一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格·基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。·標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。·房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

4、·房地價(jià)格=土地價(jià)格建筑物價(jià)格·土地價(jià)格=房地價(jià)格建筑物價(jià)格·建筑物價(jià)格=房地價(jià)格土地價(jià)格·樓面地價(jià)= 土地總價(jià) 總建筑面積·樓面地價(jià)= 土地總價(jià) × 土地總面積 = 土地單價(jià) 總建筑面積 土地總面積 容積率·期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償·補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)改變前的地價(jià)·補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)×原容積率·補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積·補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)&

5、#215;（現(xiàn)容積率原容積率）·補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）= 原容積率下的土地單價(jià) ×（現(xiàn)容積率原容積率）原容積率44建立價(jià)格可比基礎(chǔ)·建筑面積下的價(jià)格套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格× 套內(nèi)建筑面積 建筑面積·建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格× 使用面積 建筑面積·套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格× 使用面積 套內(nèi)使用面積·1公頃10 000平方米·1畝666.67平方米·1平方英尺0.09290304平方米·1坪3.30579平方米·平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格÷10 00

6、0·平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格÷666.67·平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304·平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格÷3.3057945交易情況修正·采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 1 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 1±S % 或者：可比實(shí)例成交價(jià)格× 100 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數(shù)1±S %100±S %·采

7、用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正數(shù)額可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格·正常成交價(jià)格應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格·正常成交價(jià)格應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格·應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格×賣(mài)方繳納稅率·應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)正常成交價(jià)格×買(mǎi)方繳納稅率·正常成交價(jià)格 賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格 1賣(mài)方繳納稅率·正常成交價(jià)格 買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格 1買(mǎi)方繳納稅率46交易日期調(diào)整·可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·可

8、比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格× (100±T)/100可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)·采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)××估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1

9、7;價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格·采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格47房地產(chǎn)狀況調(diào)整·房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格或者可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 1 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1±R %可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格× 100 可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地

10、產(chǎn)狀況下的價(jià)格100±R·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/（）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格·可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/（）×（）/100可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格注上式（）為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分48求取比準(zhǔn)價(jià)格·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S %)×(1±R %)可比實(shí)例成交價(jià)格

11、15;(1±T %)或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 1 ×(1±T %)× 1 或者1±S % 1±R % 估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 100 × 100±T × 100 100±S 100 100±R ·百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格×(1交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))估價(jià)對(duì)象價(jià)格×(1±S %±R %)可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T %

12、)或者估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 1±T % 或者 1±S %±R %估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格× 100±T 100±S±R·差額法下的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正系數(shù)±交易日期調(diào)整系數(shù)±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額52房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ·開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)·計(jì)算基數(shù)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本開(kāi)發(fā)成本）·計(jì)算基數(shù)土地取得

13、成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用）·計(jì)算基數(shù)土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為成本利潤(rùn)率，即： 成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用）·計(jì)算基數(shù)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為銷(xiāo)售利潤(rùn)率,即: 銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值53成本法的基本公式·成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格一折舊·新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格取得待開(kāi)發(fā)土地的成本土地開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用十銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)上式中： 

14、;·開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%·新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得該用地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息總銷(xiāo)售費(fèi)用總銷(xiāo)售稅費(fèi) 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）/(用地總面積×開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)·求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下： 該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息 總銷(xiāo)售費(fèi)用總銷(xiāo)售稅費(fèi) 總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)      

15、;    =取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本 十總管理費(fèi)用十總投資利息可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率得出：·該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息) 1銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率·該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總成本總管理費(fèi)用總投資利息(1銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積         = (取得該荒

16、地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總成本總管理費(fèi)用十總投資利息) (1銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積·新建房地價(jià)格=土地得成本土地開(kāi)發(fā)成本建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)·新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)·舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格·舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物的折舊55建筑物的折舊·建筑物的折舊建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值·剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)·直線(xiàn)

17、法的年折舊計(jì)算公式：DiDCS/N C (1R) /N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；S建筑物的凈殘值 N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(CS) 稱(chēng)為折舊基數(shù)；·年折舊率d=D/C×100 =(CS)/(C×N) ×100=(1R)/N×100·有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t年的建筑物折舊總額Et=D×t(CS)t/NC(1R) t/N·直線(xiàn)法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=CEtC(CS)t/Nc1(1R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(CS) 稱(chēng)為

18、折舊基數(shù)；·成新折扣法V=Cq 式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q建筑物的成新率(%)；·用直線(xiàn)法計(jì)算成新率的公式為：q1(1R)t/N ×100 當(dāng)R0時(shí)，q(1t/N)×100 1(1R) Nn/N×100 t/N×100 1(1R) t/ tn×100 n/ tn×100·建筑物經(jīng)濟(jì)壽命1/年折舊率·修復(fù)所必需的費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值·扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本·扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本重置成本(無(wú)效成本超額

19、持有成本)56成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定·年折舊額原價(jià)×(1殘值率)/耐用年限 61收益法的基本原理·地價(jià)年地租×購(gòu)買(mǎi)年 ·地價(jià)地租/利息率 ·某筆資金×利率房地產(chǎn)的凈收益·房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益/利率62報(bào)酬資本化法的公式·V=A1/1Y1 A2/(1Y1)×(1Y2)An/(1Y1)×(1Y2)×(1Yn)·V=A1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y)3An/(1Y)n ·A末A初(1Y)·V=A/Y11/(1Y)n·V=

20、A/Y·Kn=11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y)n·V70=V×K70·V50=V×K50·V=V50/K50·V40=V40×K40/K50·Vn= VN×Kn/ KN=VN×(1Y×(1Y)n1 / (1Y1·Vn= A/Yn11/(1Yn)n或VN= A/YN11/(1YN)N以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱(chēng)現(xiàn)值；n收益年限；A1，A2An第n期凈收益；Y1，Y2Yn第Y期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)·收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期

21、限·收益期限為無(wú)限年的公式:·凈收益按一定數(shù)額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×11/(1+ Y)nb/Y×n/(1+Y)n 未來(lái)第n年為 A十(n1)b收益年限為無(wú)限年V=A/Y+b/ Y2·凈收益按一定數(shù)額遞減 有限年V=(A/Yb/Y2)×11/(1+Y)n+b/Y×n/(1+Y)n 未來(lái)第n年為 A(n1)b nA/b+1·凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Yg)×1 (1+g)/(1+Y) n 未來(lái)第n年為 A(1+g)n1無(wú)限年 V=A/(Yg)·凈收益按一定比率遞減 有限

22、年 V=A/(Y+g)×1 (1g)/(1+Y) n 未來(lái)第n年為A(1g)n1無(wú)限年 V=A/Y+g以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱(chēng)現(xiàn)值；b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g凈收益逐年遞減的比率；·凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(YgI)×1 (1gI)/(1Y) nE/YgE×1 (1gE)/(1Y) n 上式中：I有效毛收入；E運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；gI逐年遞增的比率；gE逐年遞增的比率；·預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式：·如果凈收益每年不變?yōu)锳

23、,則公式為: V=A/Y1 (1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定數(shù)額遞增,則公式為: V=(A/Yb/Y2) 11/(1Y) t b/Y×t/(1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定數(shù)額遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tb/Y×t/(1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t·如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t·如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格公式為:V=A

24、(1Y) t1 /Y(1Y) t (1) =A/ Y×Y/(1Y) t1=A/ Y a上式中：a償債基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱(chēng)現(xiàn)值；Y報(bào)酬率(折現(xiàn)率) ；增值率；63凈收益·潛在毛收入(PGI) ；·有效毛收入(EGI) ；·凈運(yùn)營(yíng)收益(NOI) ；·稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ；·運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(OER)·稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ；·凈收益率(NIR)·凈收益率1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率·凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用     

25、60;      有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)·有租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值 承租人權(quán)益的價(jià)值64報(bào)酬率·報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償 投資帶來(lái)的優(yōu)惠65直接資本化法·資本化率年收益/價(jià)格·VNOI/R 上式中：V房地產(chǎn)價(jià)值；NOI房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；R資本化率；·收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：    收益乘數(shù)價(jià)格/年收益&#

26、183;利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：    房地產(chǎn)價(jià)值年收益×收益乘數(shù)·房地產(chǎn)價(jià)值毛租金×毛租金乘數(shù)·毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”)·VPGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI·VEGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI·VNOI×N

27、IM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即:V=NOI/R·凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因?yàn)镹IR=1OER所以    Ro=(1OER)/EGIM   上述公式的來(lái)源是：因?yàn)?#160;   Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro綜合資本化率

28、；OER運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；V房產(chǎn)價(jià)格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數(shù)；NOI某一年的凈收益；·在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y ·在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：     V=A/Y 11/(1Y)n   R=Y/11/(1Y)n·在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Yg ·在預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y×Y/(1Y)t1或R

29、= Y×Y/(1Y)t16.6投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro綜合資本化率；RL土地資本化率；RB建筑物資本化率；VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值； V土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，LB100；·Ro=VL×RLVB×RB/ VLVB ·RL=(VLVB)ROVB×RB/VL      ·RB=( VLVB)RO VL×RL/VB·RoL×RLB×RB ·RoL×RL(1L)RB ·Ro(

30、1B) RLB×RB·抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=M×RM(1M)×RE·在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：RM=YM×(1YM)n/(1YM)n1 = YMYM/(1YM)n1式中：RM抵押貸款常數(shù)；YM抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率（i）；n抵押貸款期限；·房地產(chǎn)的價(jià)格抵押貸款金額自有資金額    ·房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益自有資金收益·直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為: VL= AOVB×RB/ RL·直接資本

31、化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AOVL×RL/ RB上式中：VL土地價(jià)值；AO土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB建筑物價(jià)值；RB建筑物資本化率； RL土地資本化率；·直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為: VE= AOVM×RM/ RE·直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為: VM= AOVE×RE/ RM上式中：VE自有資金權(quán)益價(jià)值；AO房地產(chǎn)凈收益；VM抵押貸款金額；RM抵押貸款常數(shù)； RE自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)

32、格=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：·土地價(jià)格=房地凈收益建筑物凈收益/土地資本化率·土地價(jià)格=房地凈收益建筑物價(jià)格×建筑物資本化率/土地資本化率·土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率建筑物價(jià)格由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格：·建筑物價(jià)格=房地凈收益土地凈收益/建筑物資本化率·建筑物價(jià)格=房地凈收益土地價(jià)格×土地資本化率/建筑物資本化率·建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率土地價(jià)格72假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式·待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)

33、完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅

34、費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷(xiāo)售費(fèi)用一銷(xiāo)售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)·適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式：VVPC·適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：VVRC上式中:V待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

35、;VP用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；VC應(yīng)扣除項(xiàng)目 VR用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；74假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取·利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×100·IP×i×n   ·FP(1i×n)·復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：FP(1i)n   ·復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：IP(1十i)n1·在名義利率下的本利和為：FP(1rm)n×m·在名義利率下的一年末本利和為：FP(1rm)m·假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際

36、利率下的一年末本利的為：FP(1i)·令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1i)=P(1r/m)m得出i(1r/m)m1·名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即i=(FP)/P =P(1r/m)mP/P=(1r/m)m1上7.4式中： i利率; n計(jì)息周期數(shù); I總利息; F計(jì)息期末的本利和; r名義年利率; m一年中計(jì)息m次; rm每次計(jì)息的利率;P本金;82數(shù)學(xué)曲線(xiàn)似合法·YabX·a=(Yb×X)/N·b=(N×XYX×Y)/ N×X2(X)2當(dāng)X=0時(shí), &

37、#183;a=Y /N ·b=XY/X2上式中：Y各期的房地產(chǎn)價(jià)格; X時(shí)間; a ，b為末知參數(shù); N時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù);83平均增減量法·ViPo十d×i ·d=(P1Po)(P2P1)(PiPi1)(PnPn1)/n =(PnP0)/n上式中：Vi第i 期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值; i時(shí)期序數(shù); Po基期增減量的平均數(shù); d逐期增減量的平均數(shù); Pi第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值;84平均發(fā)展速度法·Vi=P0×ti ·t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2×Pi/Pi1×

38、×Pn/Pn1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度;86指數(shù)修勻法下式中：Vi第i期的預(yù)測(cè)值; Pi第i期的實(shí)測(cè)值; Vi+1第i1期的預(yù)測(cè)值; a修勻常數(shù)，0a1公式為：·Vi+1= Via(PiVi) = aPi(1a) Vi ·Vi+1= aPi(1a) Vi ·Vi+1= Via(PiVi)91路線(xiàn)價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)407090100109117124130 平均深