1、金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心成都成都 財富廣場財富廣場營銷簡案營銷簡案金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心part 1 項目整體營銷思路項目整體營銷思路part 2 功能定位、商鋪分割方案及價格確定功能定位、商鋪分割方案及價格確定part 3 項目推廣形象定位項目推廣形象定位part 4 行銷方式及時間節點安排行銷方式及時間節點安排part 5 銷售策略銷售策略part

2、 6 招商策略招商策略金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心part 1 項目整體營銷思路項目整體營銷思路 三大主題如何交相輝映：三大主題如何交相輝映： 財富財富國際商城國際商城歡笑歡笑mallmall財富財富麗晶國際公寓麗晶國際公寓 財富財富第一國際第一國際 財富財富國際商城國際商城歡笑歡笑mallmall是項目的核心是項目的核心 鑒于目前項目進展的狀況，商場部分是本階段的推廣重心，（百貨大樓鑒于目前項目進展的狀況，商場部分是本階段的推廣重心，（百貨大樓改造的寫子樓部分作為下階段推廣重

3、點）現本項目中的公寓、寫字樓部改造的寫子樓部分作為下階段推廣重點）現本項目中的公寓、寫字樓部分實質上是商場的配套，兩者的成功與否取決于分實質上是商場的配套，兩者的成功與否取決于mallmall部分如何定位推廣部分如何定位推廣金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心 由于本項目由由于本項目由商業、寫字樓、酒店式公寓商業、寫字樓、酒店式公寓三部分構三部分構成，三部分使用性質的不同決定了在成，三部分使用性質的不同決定了在人流動線、作息時間、人流動線、作息時間、環境要求、規劃形態及污染阻絕環境要求

4、、規劃形態及污染阻絕等方面有諸多不同及相互制等方面有諸多不同及相互制約的矛盾與要求。約的矛盾與要求。 因此，因此， 上述三個方面的有機融合，揚長避短，相互上述三個方面的有機融合，揚長避短，相互倚重將是本項目整體銷售戰略成敗的關鍵。倚重將是本項目整體銷售戰略成敗的關鍵。金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心歡笑歡笑mallmall成功銷售、招商的關鍵：成功銷售、招商的關鍵： 整體推廣整體推廣 局部營銷局部營銷 樹立項目整體形象，強調規模與特色，注重細部營銷樹立項目整體形象，強調規模與特色，

5、注重細部營銷推廣時的整體造勢，三大主題的交相輝映。推廣時的整體造勢，三大主題的交相輝映。金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心天歡天歡 歡笑歡笑mallmall銷售、招商的營銷主線：銷售、招商的營銷主線： 投投 資資 寫字樓部分亦是寫字樓部分亦是投資投資概念概念 公寓部分是公寓部分是投資投資概念概念商場部分是商場部分是投資投資概念概念有了這條主線，三大主題便有了有了這條主線，三大主題便有了共性與核心競爭力共性與核心競爭力，使得三個主題相互牽連，使得三個主題相互牽連，融為一體。同時，使項目

6、營銷主題更加清晰，投資！投資！還是投資！，融為一體。同時，使項目營銷主題更加清晰，投資！投資！還是投資！金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心歡笑歡笑mallmall銷售、招商的節奏控制：銷售、招商的節奏控制：歡笑歡笑mallmall先行先行樹立形象樹立品牌，引樹立形象樹立品牌，引 起市場關注與熱切追從起市場關注與熱切追從 品牌與熱度共升品牌與熱度共升 順勢推出其他主題順勢推出其他主題金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力

7、之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心整體推廣整體推廣炒作炒作“歡笑歡笑”mall概念概念什麼是什麼是“歡笑歡笑”mallmall？ 如何回避與現有在售如何回避與現有在售mallmall模式的沖突，強調本項目在娛模式的沖突，強調本項目在娛樂、休閑方面的突出樂、休閑方面的突出“體驗點體驗點”，迅速造成與其他項目鮮明，迅速造成與其他項目鮮明的特質化區別，從而達到在市場上的特質化區別，從而達到在市場上 我們制造歡笑、我們提供休閑我們制造歡笑、我們提供休閑 成都首席娛樂、休閑（然后才是購物）的好去處。成都首席娛樂、休閑（然后才是購物）的好去處。 金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成

8、都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心銷售部分面積占歡笑mall面積的比例：銷售部分面積：40000平方米歡笑mall面積：79222平方米銷售面積約占mall總面積：50%銷售面積銷售面積mall面積mall面積part 2 功能定位、商鋪銷售分區策略、價格確定功能定位、商鋪銷售分區策略、價格確定金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心劃鋪建議劃鋪建議0 0樓、樓、1 1樓盡量保持街鋪，并采取樓盡量保持街鋪，并采取外街結合內街、開放

9、式外街結合內街、開放式與獨立式結合與獨立式結合的方式。的方式。核心店等盡量安排在核心店等盡量安排在交通終端交通終端（0 0樓的北半部、樓的北半部、1 1樓的南半樓的南半部或部或2 2樓南半部）樓南半部）2 2、3 3、4 4樓樓主題樂園與主題購物公園主題樂園與主題購物公園的結合，打破傳統劃鋪的結合，打破傳統劃鋪方式，采用方式，采用“圓中有鋪，鋪中有園圓中有鋪，鋪中有園”的獨特方式，讓客戶在觀的獨特方式，讓客戶在觀賞、游玩的時候賞、游玩的時候“無意無意”中逛了商場，又在逛了商場的同時游中逛了商場，又在逛了商場的同時游玩了樂園。玩了樂園。5 5樓以樓以“主題休閑主題休閑”為主，鋪位劃分以休閑部分搭

10、配為主。為主，鋪位劃分以休閑部分搭配為主。金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心招商在先招商在先在項目前期建造階段即展開商業招商工作，但考慮前期招商工作不在項目前期建造階段即展開商業招商工作，但考慮前期招商工作不可能完成所有單元的去化工作。因此，可能完成所有單元的去化工作。因此，對于空余單位將進行預先分對于空余單位將進行預先分割再予發售。割再予發售。具實銷售具實銷售考慮到購買商鋪資金承受力問題，并結合商業部分未來經營業態及考慮到購買商鋪資金承受力問題，并結合商業部分未來經營業態及經營類別

11、。故本項目商業部分受用經營類別。故本項目商業部分受用大平面大平面設計，結合產權分割原則，設計，結合產權分割原則，用輕質隔斷予以臨時分割，待正式銷售之后應實際招商需要再予以用輕質隔斷予以臨時分割，待正式銷售之后應實際招商需要再予以統一分割。從未來可能的總價、潛在客群資金承受力考量，本項目統一分割。從未來可能的總價、潛在客群資金承受力考量，本項目商鋪單元面積分割為商鋪單元面積分割為2020平方米平方米/ /間，間，向東御街、染房街方向，面積向東御街、染房街方向，面積逐漸擴大。逐漸擴大。金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅

12、力之都 天府財富天府財富中心中心迪斯尼世界兒童主題樂園流星雨歡笑樂園格林童話玩具反斗城twins姐妹廊花樣年華麗人島楊瀾街卡撒布蘭卡邦德007街羅馬假日家天下國際大型生鮮、日用超市臺北新娘食通天美食廣場老成都茶館5d空間歡影娛樂王國夏威夷沙灘俱樂部食天下主題娛樂餐廳奇緣星座全家歡地下層0層1層2層3層4層5層張曼玉街花季16流行線金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心地下室 停車場0層 精品街，分割銷售一層 精品街，分割銷售二層二層三層四層五層大型餐飲、娛樂和會所大型餐飲、娛樂和會所 引

13、進主力店，統一商家經營管理，返租銷售部分招商，部分劃小分割出售部分招商，部分劃小分割出售金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心價格定位與價格執行策略 通過對項目的靜態的市場比較法得出項目寫字樓部分的價格是通過對項目的靜態的市場比較法得出項目寫字樓部分的價格是8000元元/平方米，公寓部分的價格為平方米，公寓部分的價格為4800元元/平方米，商場的價格是平方米，商場的價格是35000元元/平方平方米，綜合考慮項目主要銷售期的市場競爭變化與利好政策、經濟背景對高端米，綜合考慮項目主要銷售期的

14、市場競爭變化與利好政策、經濟背景對高端寫字樓的支撐，同時考慮整體市場中消費指數的變化帶來的影響，項目的實寫字樓的支撐，同時考慮整體市場中消費指數的變化帶來的影響，項目的實際成交價格應該會有一定比例的向上浮動，在項目銷售過程中可以采用際成交價格應該會有一定比例的向上浮動，在項目銷售過程中可以采用“平平開高走開高走”的價格實現策略，綜合可以判斷項目實際的成交價格應該可以達到：的價格實現策略，綜合可以判斷項目實際的成交價格應該可以達到：寫字樓部分實現均價寫字樓部分實現均價8000元元/平方米平方米公寓部分實現均價公寓部分實現均價5500元元/平方米平方米 商場部分實現均價商場部分實現均價35000元

15、元/平方米平方米金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心歡笑mall推廣形象定位： 一座充滿歡笑的、悠閑一座充滿歡笑的、悠閑的、浪漫的購物、休閑天堂的、浪漫的購物、休閑天堂 part3 part3 項目推廣形象定位項目推廣形象定位金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心公關活動公關活動歡笑歡笑mallmall形象推廣：形象推廣： v 評選歡笑之星v 評選最登對新郎新娘 v 歡樂嘉年華

16、v 歡笑大使評選v 食神評選v 聰明寶寶秀 金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心part 4 行銷方式及時間節點安排行銷方式及時間節點安排行銷方式獨立街鋪銷售（0、一樓）整片主題商場劃小分割銷售（二、三、四樓）引進異地購買團（溫州等地投資客戶）金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心銷售時間節點安排（一）銷售時間節點安排（一）6 6月月時間時間4 4月月6 6月月8 8月月1010

17、月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月工程進度工程進度對開工儀式的連續炒做、新聞發布會等重點展開招商工作。元旦促銷活動春節答謝新老客戶活動染房街實景展示儀式每月一次促銷活動商家入駐或合作簽字儀式竣工儀式驗收入伙竣工儀式4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月開工儀式金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心3 3月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月 2 2月月4

18、 4月月6 6月月8 8月月1010月月 1212月月銷售目標銷售目標客戶醞釀期公開強銷期準現房銷售期現房銷售期2 2月月 4 4月月6 6月月尾盤銷售期銷售時間節點安排（二）銷售時間節點安排（二）200420042005200520062006內部認購期樓花銷售期金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心項目整體銷售周期控制與廣告安排 2004年4月項目動工2005年6月預售證下發2006年1月項目竣工2007年6月銷售完成2005年6月開盤項目開發節點形象滲透期形象導入期強勢推廣期200

19、4年4月2003年9月2005年2月2006年1月2007年1月2007年6月平穩銷售期收官階段階段性工程節點等高潮帶動銷售周期節點項目營銷關鍵時間節點與銷售周期安排項目營銷關鍵時間節點與銷售周期安排 項目從項目從2004年年3月份形象墻出街開始進入形象滲透期，在月份形象墻出街開始進入形象滲透期，在2004年年6月份開始進駐售樓處現場接月份開始進駐售樓處現場接受客戶咨詢并登記積累客戶，在受客戶咨詢并登記積累客戶，在2004年年12月份之后，通過月份之后，通過vip卡等形式開始接受客戶的誠意登記卡等形式開始接受客戶的誠意登記（收取誠意金）。正式開盤日期定在（收取誠意金）。正式開盤日期定在2005

20、年年6月份中下旬，但是在預售證下發之后就可以進行前期月份中下旬，但是在預售證下發之后就可以進行前期積累客戶的消化，項目開始正式回款，開盤后進行項目的強勢推廣，實現項目的持續熱銷，在積累客戶的消化，項目開始正式回款，開盤后進行項目的強勢推廣，實現項目的持續熱銷，在2005年年底進入項目的平穩銷售期，因為項目的銷售期較長，需要在各個銷售階段階段性的制造營銷熱年年底進入項目的平穩銷售期，因為項目的銷售期較長，需要在各個銷售階段階段性的制造營銷熱點，保持項目的持續熱銷態勢，項目竣工后即進入尾盤促銷階段，通過具體客戶的進駐，在帶動其點，保持項目的持續熱銷態勢，項目竣工后即進入尾盤促銷階段，通過具體客戶的

21、進駐，在帶動其他意向客戶，實現項目的完美銷售。他意向客戶，實現項目的完美銷售。 金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心分階段廣告主題安排分階段廣告主題安排 項目整體銷售周期控制與廣告安排 形象滲透期形象導入期強勢推廣期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平穩銷售期收官階段階段性工程節點等高潮帶動銷售周期節點分期廣告主題品牌與項目形象訴求突出中強企業與項目氣質定位，烘托形象為主，以在市場中形成品質與高端形象的口碑為訴求推廣目的深化項目形象，

22、 吸引市場上的關注度，開始有針對性的對目標客戶進行宣傳形象與具體賣點并重，開始宣傳項目的有益差異點，進入直接的賣點宣傳。售賣活動等信息配合賣點。滲透項目的信心。直接推廣項目的賣點與工程節點，階段性的根據項目剩余具體面積與戶型進行針對性推廣，賣點的宣傳同時進入重點推銷的產品賣點。，注重宣傳大客戶的進駐信息促銷信息，恭賀企業正式進駐等，全面的現樓銷售階段，現樓實景等賣點進行媒體上的展示 金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心分階段媒體組合選擇分階段媒體組合選擇 形象滲透期形象導入期強勢推廣期

23、2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平穩銷售期階段性工程節點等高潮帶動銷售周期節點分期媒體組合地盤形象墻為主要信息載體，網站進行滲透式造勢宣傳主流報紙部分軟文的炒做報紙軟文網站形象墻戶外廣告牌部分實效媒體：酒店電梯間、高檔場所信息滲透全面媒體鋪開報紙硬廣告配合軟文整體形象墻、戶外廣告牌、樓體條幅、網站、其他影響廣泛的雜志媒體、電視、電臺、實效媒體、機場廣告、直郵、酒店電梯間、階段性強勢媒體（飛艇、熱氣球等）高檔商場道旗階段性根據銷售時段熱點選擇媒體投放，地盤項目展示隨著工程的深入逐漸顯得重要，樓體條幅相應頻繁更換，選擇產出比高的實效媒體進行深度

24、投放，階段性投放部分報紙地盤現樓展示為主，少量報紙廣告配合收官階段 金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心形象滲透期形象導入期強勢推廣期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平穩銷售期階段性工程節點等高潮帶動銷售周期節點活動營銷安排新聞發布會全面的銷售籌備階段目標大客戶初步接觸國外與國內商會等組織接觸中強實業名商俱樂部成立產品推介會系列“財富”論壇與俱樂部活動開展銷售vip卡項目正式銷售系列活動：開盤新聞發布會開盤活動，持續的系列論壇世界c

25、bd發展展覽主動上門的產品推介系列售樓處活動慈善拍賣會、名品鑒賞系列活動；名商俱樂部為主的系列活動主動上門推廣客戶營銷推廣客戶營銷客戶入駐等慶賀活動目標客戶乾豪商務空間體驗系列活動收官階段 分階段活動營銷安排分階段活動營銷安排金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心分階段對工程的要求分階段對工程的要求 形象滲透期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月階段性工程節點等高潮帶動銷售周期節點階段工程配合形象導入期強勢推廣期平穩銷售期收官階段售樓處裝

26、修完畢,可進駐使用相應部分廣場可展示樣板展示部分可以展示,大堂空間、看樓電梯可以使用看樓通道完成整體廣場可以展示，開放高區展示空間部分外裝完成，空中燈光工程完成外裝按計劃完成，項目整體可以展示，公共空間部分按照可以使用標準完成 金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心歡笑歡笑mallmall銷售推廣銷售推廣： v 選擇形象代言人，成功男士形象（備選張國立、樸存曦、任達華） v 開盤抽獎 v 買鋪暢游亞洲mall v 買鋪即送1-2年管理費v 購鋪回贈活動 part 5 銷售策略銷售策略金佰

27、利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心v 8 8%投資高額投資回報率返租銷售v 回收資金進行歡笑mall的滾動式開發，提升歡笑mall 的整體商業價值v 通過歡笑mall的可持續性經營，獲得長期穩定收益！金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心銷售目標客戶定位銷售目標客戶定位 v 成都本地投資群體v 輻射至周邊等各地區的投資人群v 自購型商業經營業者v 在本項目經營的生產廠商、代理商v

28、外地專業投資人群（溫州商團）金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心項目操作的階段過程與分階段主要工作項目操作的階段過程與分階段主要工作產品塑造階段產品塑造階段營銷準備階段營銷準備階段銷售積累階段銷售積累階段正式銷售階段正式銷售階段工作重點：工作重點：確定產品定位確定產品定位確定客戶定位確定客戶定位設計建議設計建議物業發展建議物業發展建議工作方法：工作方法：市場調查分析市場調查分析項目分析項目分析客戶分析客戶分析工作重點：工作重點：確定形象定位確定形象定位制訂營銷策略總綱制訂營銷策略總綱營

29、銷計劃表營銷計劃表物料準備物料準備符合營銷要求的施符合營銷要求的施工組織工組織賣場包裝賣場包裝工作重點：工作重點：形象出街形象出街接受客戶登記接受客戶登記對策略的檢討對策略的檢討接受內部認購接受內部認購分期營銷策略分期營銷策略制訂價格策略制訂價格策略業務員培訓業務員培訓法律文件法律文件工作重點：工作重點：媒體計劃媒體計劃分階段銷售策略分階段銷售策略銷售控制銷售控制銷售現場管理銷售現場管理價格調整價格調整活動營銷執行活動營銷執行金佰利金佰利三明營銷策劃中心三明營銷策劃中心 成都成都 財富廣財富廣場營銷策略簡案場營銷策略簡案西部魅力之都西部魅力之都 天府財富天府財富中心中心招商目標客戶招商目標客戶商家定位商家定位v 四川省境內服裝、鞋、家居用品、日用品生產廠商v 四川省境內服裝、鞋、家居用品、日用品代理商v 國內其他同類商家；國際知名品牌代理商part