1、皇 冠 水 岸 市 場 調 研 濟南的別墅市場，相對來說是一個起步的階段，各方面都不是很成熟，體現(xiàn)不出時尚感，也沒有讓客戶感覺到尊貴的身份感。希望通過推動濟南別墅市場的發(fā)展，滿足客戶的需求。濟南別墅市場現(xiàn)狀一、濟南別墅物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 南 部東 部1、濟南別墅物業(yè)大多集中于城市郊區(qū)，城市別墅區(qū)尚未形成。 縱觀濟南市別墅市場，在售別墅物業(yè)主要集中于濟南市郊區(qū)，如：跨黃河的國科國際高爾夫別墅，長清的文昌山莊，南部的金宮花園、加州花園，東部的鳳凰城、蟠龍山水，東部新城的悉尼花鄉(xiāng)等。這些項目都處于城市的郊區(qū)，距離中心距離較遠，屬郊區(qū)別墅。城市別墅只是在千佛山片區(qū)的一些住宅區(qū)零星出現(xiàn)，尚未形成城市別墅區(qū)

2、的概念。 2、濟南別墅社區(qū)品質堪憂，產(chǎn)品有形無神。 濟南市在售別墅區(qū)所處的地理位置及自然資源較好，但在其社區(qū)內(nèi)部缺少規(guī)劃，產(chǎn)品打造過于粗陋，產(chǎn)品同質化嚴重，導致別墅品質普遍較差，呈現(xiàn)出整體別墅產(chǎn)品的有形無神，缺少項目個性。 3、別墅市場主力產(chǎn)品為獨棟別墅，其它類型產(chǎn)品出現(xiàn)很少。 濟南市在售別墅社區(qū)主要以獨棟別墅為主，這些別墅因為沒有合理的產(chǎn)品規(guī)劃，在產(chǎn)品上反映出來的就是產(chǎn)品面積過大，室內(nèi)結構較差，戶型布局不合理，總價較高。其它類型產(chǎn)品除了悉尼花鄉(xiāng)新近推出了townhouse別墅外，其它別墅產(chǎn)品如雙拼、疊加別墅均未出現(xiàn)。 4、濟南別墅產(chǎn)品客戶置業(yè)觀念需要引導和培養(yǎng)。 儒家思想對濟南人的影響根深蒂

3、固，反映到消費過程中就是非常的保守。大部分高端客戶有不露富的心理，表現(xiàn)在消費上就是猶豫不決和瞻前顧后，這種思想對于別墅宣傳帶來了一定的難度，如何選擇有效媒體通路、突破這種局限、引導消費成為關鍵。 5、別墅整體市場宣傳和引導力度弱。 濟南別墅市場的宣傳推廣力度較弱。由于別墅物業(yè)在媒體的曝光率較低，導致客戶對別墅物業(yè)整體形象欠缺認識，導致別墅整體產(chǎn)品在市場表現(xiàn)上乏力，消費者認同度低。 外海。蝶泉山莊國華。東方美郡九如山莊臥虎山生態(tài)區(qū)彩石山莊外海。蝶泉山莊國華。東方美郡九如山莊臥虎山生態(tài)區(qū)彩石山莊外海。蝶泉山莊國華。東方美郡九如山莊臥虎山生態(tài)區(qū)彩石山莊300畝500畝2700畝1000畝500畝外海

4、 蝶 泉 山 莊蝶泉山莊東臨交通干道二環(huán)南路，西靠老虎洞山，南依天然林場，處于群山和綠樹環(huán)繞之中，環(huán)境優(yōu)美。空氣清新。項目充分利用坡地高低起伏的特征依山筑房，東西的高度差度達40余米，站在基地高處向遠處眺望，東面連綿起伏的山巒，氣象開闊，北面則是高樓林立的都市風景。項目總占地面積300畝，總建筑面積23萬平方米，容積率1.13。項目共分為abcde五個組團，延二環(huán)南路設南、北兩個入口。項目中心位置的c組團規(guī)劃建造聯(lián)排別墅，組團內(nèi)部種有多種綠色植物，每棟別墅都處于綠樹和鮮花的環(huán)抱之中，各棟別墅由蜿蜒曲折的山間小路互相連接。組團內(nèi)特設有中心景觀-蝴蝶泉。 實景圖規(guī)劃圖周邊配套交通便利,乘做17,2

5、7,35,k52,65,88路公交車可以到達小區(qū).社區(qū)北入口處設有面積達5000余平米的高級業(yè)主會所和小型的超市、自助銀行、郵局等生活設施，及社區(qū)高級雙語幼兒園。 三 聯(lián) 彩 石 山 莊彩石山莊由三聯(lián)集團開發(fā)建設，由國內(nèi)頂尖設計機構中國城市規(guī)劃設計研究院進行規(guī)劃設計。中國城市規(guī)劃設計研究院遵循“低層、低密度、低容積率、高綠地率”的宗旨，將把彩石山莊設計為以多層花園洋房和低層雙拼、聯(lián)排住宅為主體的大型山水園林住區(qū)，建筑面積180萬平方米，容積率僅為1.0，居住人口近2萬人，是以優(yōu)美的自然環(huán)境、園林風光為鮮明特色的，體現(xiàn)尊貴價值、享受至高境界的濟南市獨特的高品質住宅區(qū)。彩石山莊的住宅主要有兩種：一

6、是多層花園洋房，二是低層雙拼、聯(lián)排住宅，戶型設計強調室內(nèi)外空間結合，通過內(nèi)庭院和露臺把戶外的環(huán)境引入戶內(nèi)，使環(huán)境深入住宅內(nèi)部, 從而使住戶在市內(nèi)充分享受陽光和自然。交通便利，136，k301,303，305，306路公交車方便出行。三室兩廳兩衛(wèi)b5戶型:3室2廳2衛(wèi)151 國 華 東 方 美 郡國華東方美郡項目是由山東國華時代投資發(fā)展有限公司開發(fā)的一個大型別墅項目。項目位于千佛山以南，舜耕山莊以東，旅游路南，陽光舜城以北。項目三山環(huán)抱，周邊是羅袁寺、厥子山、西姑山三山環(huán)抱，位置極佳。項目占地約500余畝，建筑面積20余萬平米，小區(qū)總套數(shù)700余套。周圍有幾千畝的森林，植被良好。項目由國際著名的

7、設計公司加拿大daa公司設計，項目風格是按照中國國情優(yōu)化的北美式別墅。項目產(chǎn)品類型主要有聯(lián)排別墅、獨棟別墅、小院別墅等，對應面積從200多到600不等。項目配套完善、設施齊全。小區(qū)規(guī)劃有會所及相關配套。小鎮(zhèn)配套設計餐飲、娛樂、健身等。小區(qū)內(nèi)建有游泳設施、高爾夫練習場、網(wǎng)球俱樂部。建有環(huán)山小徑，可以通到山上進行晨練和晚間散步。 九 如 山 莊外景圖交通圖九如山莊國際生態(tài)旅游度假區(qū)位于濟南市南部風景旅游區(qū)仲宮鎮(zhèn)二仙村北、東臨省道103線、北臨濟南繞城高速公路，距市區(qū)二環(huán)南路約6公里。九如山莊坐北朝南依山而建，項目總用地1000余畝，東部為低密度居住區(qū)，西部為休閑度假區(qū)。居住區(qū)占地360畝，容積率約

8、為0.3，綠化率約50%，分為“九如美墅”、“九如華府”兩個片區(qū)。其中“九如美墅”建設獨立式庭院住宅118棟，“九如華府”建設半獨立庭院住宅102套。戶型圖休閑度假區(qū)“九如溪谷”占地600余畝，建設10000余平方米水面的水庫，小型高爾夫球練習場，并擬建準五星級酒店會所一處，內(nèi)設游泳池、保齡球、健身中心、美容中心等。整個園區(qū)設有超市、洗衣、醫(yī)療、圖書館、幼兒園等，同時網(wǎng)球場、慢跑道、茶藝坊、咖啡廳等配套提升業(yè)主的生活品質。九如山莊國際生態(tài)旅游度假區(qū)采用純會員制管理模式，非正式會員不予接待，從而保證了整個園區(qū)的尊貴性，充分體現(xiàn)了高尚社區(qū)私人化、專屬性的特點。臥 虎 山 原 生 態(tài) 別 墅 區(qū)臥虎

9、山原生態(tài)別墅區(qū)地處濟南市臥虎山風景區(qū)西南側，總規(guī)劃面積約500畝，總建筑面積近10萬平方米，綠化率達到70%，容積率僅為0.3，是一個以居住、休閑、度假為主的山水景觀別墅區(qū)。生態(tài)山水中的心靈居所臥虎山原生態(tài)別墅區(qū)坐落于濟南市的“綠肺”和泉水涵養(yǎng)地，山清水秀，空氣清新，自然風光獨特，集山、橋、湖、泉、溪、澗、瀑為一體，保持著極佳的原生態(tài)自然環(huán)境，成就了濟南少有的山水尚景居所。渾厚悠久的人文殿堂周邊遍布著黃花山石佛造像、南泉寺、終軍故里、秦瓊的第二故鄉(xiāng)等文化古跡，中國傳統(tǒng)的文明在這里得到傳承、積累、沉淀，成就了一塊具有豐厚文化底蘊的風水寶地。恬山怡水的養(yǎng)生好宅銷售周期銷售率總價范圍產(chǎn)品面積范圍主力

10、面積風格套數(shù)銷售均價東方美郡98%（一期）300-500萬聯(lián)排300平米300平米北美200多戶1.3-1.4萬九如山莊80% （一期）500萬獨棟雙拼353-609平米500平米英國賴特56棟8000-10000臥虎山原生態(tài)70% （一期）80-150萬雙拼224-270平米260平米中式100多戶3580 客 戶 形 象 分 析1、客戶來源：別墅項目客戶的地域偏向性較低，有濟南市客戶，也有周邊縣市客戶。2、客戶置業(yè)目的：（1）、多次置業(yè)，改善居住環(huán)境；（2）、客戶有投資意識的占一小部分；（3）、從周邊縣市遷至省城；（4）、提高身價，顯示身份的與眾不同3、人口特征（1）年齡區(qū)間：3045歲（

11、2）家庭人口：客戶以已婚為主，大部分家庭人口在3人及以上 4、社會特征（1）、文化程度：文化層次差距較大（2）、職業(yè)類型：1、私營業(yè)主；2、政府中級以上公務人員；3、國企或公司中高層管理人員；4、金融系統(tǒng)中高層管理人員；5、小部分華僑或海歸派5、經(jīng)濟特征（1）、家庭年收入：15萬以上（2）、車輛擁有：私車平均擁有1輛（3）、居住狀況：基本都有1套或以上住房，部分客戶居住在周邊縣市，居住環(huán)境一般。 未來未來 別墅市場更加精彩別墅市場更加精彩 別墅客戶在乎什么？是別墅占用的那一小塊土地？還是單純的別墅建筑？不僅僅是。王玉華女士稱，別墅賣得不僅僅是一個設計，更重要的是客戶看不見的東西，也就是一種生活文化、生活氛圍。而濟南思源經(jīng)紀崔濤先生則表示，別墅外在風格掩藏的內(nèi)涵本質的是最主要的。濟南華建房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理盧言榮