1、贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優惠資料、純干貨實時推送longyan xiangyu international logistics parklongyan xiangyu international logistics parkplanning proposalplanning proposal龍巖象嶼國際商貿物流園龍巖象嶼國際商貿物流園項目開發思路項目開發思路c ont ents目錄第一部分：項目解析第一部分：項目解析項目發展背景項目發展背景區位分析區位分析對城市空間結構的影響

2、作用對城市空間結構的影響作用項目發展條件評價項目發展條件評價第二部分：戰略定位第二部分：戰略定位總體發展目標總體發展目標定位提升定位提升差異化定位差異化定位競爭性分析競爭性分析第三部分：實施體系第三部分：實施體系可行性的系統分析可行性的系統分析招商戰略體系招商戰略體系制定整體發展概念制定整體發展概念第四部分：功能組團第四部分：功能組團基礎物流企業組團基礎物流企業組團商貿展示企業組團商貿展示企業組團物流及相關企業總部組團物流及相關企業總部組團物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團物流信息企業組團物流信息企業組團園區配套企業組團園區配套企業組團第五部分：概念規劃設計第五部分：概念規劃設計

3、基地現況分析基地現況分析規劃設計理念規劃設計理念系統說明系統說明附件：附件：招商路徑招商路徑一些問題一些問題項目發展背景項目發展背景區位分析區位分析對城市空間結構的影響作用對城市空間結構的影響作用項目發展條件評價項目發展條件評價第一部分：項目解析第一部分：項目解析國家宏觀政策1第一部分：項目解析第一部分：項目解析 項目發展背景項目發展背景關于促進我國物流業發展的意見關于促進我國物流業發展的意見 “加快物流設施整合和社會化區域物流中心建設。采取必要的控制措施，推加快物流設施整合和社會化區域物流中心建設。采取必要的控制措施，推動各地區工業、商業、運輸、貨代、聯運、物資、倉儲等行業物流資源的整動各地

4、區工業、商業、運輸、貨代、聯運、物資、倉儲等行業物流資源的整合，合理規劃建設區域物流中心，開展社會化、專業化的公共服務。對符合合，合理規劃建設區域物流中心，開展社會化、專業化的公共服務。對符合條件的此類項目，各級政府要給予重點支持。條件的此類項目，各級政府要給予重點支持。” 20042004年年8 8月月5 5日，發改委等九部委聯合發文日，發改委等九部委聯合發文海西建設對龍巖的影響“城市，讓生活更美好”，中央加大、加快對福建海西建設的投入極大地改變龍巖市的城市面貌，同時也對龍巖市的城市建設與發展提出了更高的要求 項目所在地是龍巖”十一五“城市規劃的城市商貿居住中心，是龍巖政府實施商務、物流商貿

5、、人居三大板塊構想的核心載體。特殊高速路口區位好比龍巖的迎賓大廳，這為龍巖大力發展現代交通商務與物流服務提供了機遇；1第一部分：項目解析第一部分：項目解析 項目發展背景項目發展背景1 區位分析區位分析第一部分：項目解析第一部分：項目解析本項目位于龍廈高速龍巖出口處，緊臨龍巖大道與曹溪街，屬新舊城區結本項目位于龍廈高速龍巖出口處，緊臨龍巖大道與曹溪街，屬新舊城區結合部。項目建設用地面積為合部。項目建設用地面積為14.558萬平方米。萬平方米。1 對城市空間結構的影響作用對城市空間結構的影響作用第一部分：項目解析第一部分：項目解析減少物流對環境減少物流對環境的不利影響，優的不利影響，優化城市生態環

6、境，化城市生態環境，提升城市形象及提升城市形象及土地價值土地價值聚集物流及相關聚集物流及相關企業，提高物流企業，提高物流產業鏈的規模效產業鏈的規模效應，實現資源共應，實現資源共享和資源價值的享和資源價值的最大化最大化完善市政配套設完善市政配套設施，改善區域經施，改善區域經濟環境濟環境改善交通管理，改善交通管理，減輕城市交通壓減輕城市交通壓力力1 項目發展條件評價項目發展條件評價第一部分：項目解析第一部分：項目解析項目發展條件不足東肖片區的東肖片區的歷史形象問題歷史形象問題地價高，增加開發與地價高，增加開發與招商難度招商難度倉儲用地偏大，倉儲用地偏大，影響商業氛圍，影響商業氛圍，發展空間不足。發

7、展空間不足。（物流園區應當體現人本化、親和力，在規劃開發時，將生活區、商業配套、園區共享空間一并融合進去，避免黑城，產業新城方向發展。因此，應當根據條件適當加強土地兼容性，增加混合用地，減少非步行交通對周圍城市干路網的壓力。）總體發展目標總體發展目標戰略層次分析戰略層次分析競爭性分析競爭性分析第二部分：戰略定位第二部分：戰略定位物流園區的總體發展目標形成一個符合形成一個符合2121世紀標準的現代化物流網絡，塑造龍巖世紀標準的現代化物流網絡，塑造龍巖商務、物流商貿、商務、物流商貿、人居三大板塊人居三大板塊的新形象的新形象通過商流、物流、人流、信息流聚合與流動所形成的資金流，產生最大化的通過商流、

8、物流、人流、信息流聚合與流動所形成的資金流，產生最大化的稅收稅收，促進區域經濟的發展，促進區域經濟的發展提升物流園區所在地區的提升物流園區所在地區的形象與土地價值形象與土地價值，使物流園區及周邊土地達到，使物流園區及周邊土地達到最有效的利用最有效的利用打造打造核心產業核心產業，通過產業聚集模式降低商業成本，推動物流及相關產業的，通過產業聚集模式降低商業成本，推動物流及相關產業的發展。發展。2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位總體發展目標總體發展目標戰略層次分析2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析 建立以建立以“物流信息平臺物流信息平臺”為核心的為核

9、心的“現代物現代物流流”發展平臺，提升園區物流企業的綜合運發展平臺，提升園區物流企業的綜合運營能力營能力以增加商貿業務為目標，大力發展以增加商貿業務為目標，大力發展“物流物流商務商務”，增加落地交易，提高產出和稅收，增加落地交易，提高產出和稅收，帶動周邊發展帶動周邊發展建設建設“物流企業孵化器物流企業孵化器”和和“物流企業總部物流企業總部”，聚集和，聚集和發展高等級產業元素發展高等級產業元素確立本物流園區在確立本物流園區在 “有形物流有形物流”體系中的定位體系中的定位2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析象嶼國際商貿物流園需要充分利用龍巖政府在象嶼國際商貿物流

10、園需要充分利用龍巖政府在” ”十一五十一五“ “城市規劃確定的城市商貿居住中城市規劃確定的城市商貿居住中心的地位，發揮優勢資源，找到自己的獨特定位心的地位，發揮優勢資源，找到自己的獨特定位和省內其它物流園區相比，本物流園區在規模上處于劣勢，功能上屬于綜合性物流園區。和省內其它物流園區相比，本物流園區在規模上處于劣勢，功能上屬于綜合性物流園區。和市內其他區域性物流節點相比，本物流園區的特色包括：城區最大的物流基地，面向和市內其他區域性物流節點相比，本物流園區的特色包括：城區最大的物流基地，面向全國的公鐵聯運平臺，最大的零擔貨運能力，即全國的公鐵聯運平臺，最大的零擔貨運能力，即“ “市區市區” ”

11、、“ “全國全國” ”、“ “零擔零擔” ”。由于市區相對過高的土地成本，使得在園區發展單獨企業的大型倉儲、配送中心都缺乏由于市區相對過高的土地成本，使得在園區發展單獨企業的大型倉儲、配送中心都缺乏價格優勢，解決思路一是發展對時效、質量要求高的配送業務，二是選擇和吸引高價格優勢，解決思路一是發展對時效、質量要求高的配送業務，二是選擇和吸引高附加值的零擔貨物處理和運輸。附加值的零擔貨物處理和運輸。基本層：在福建省基本層：在福建省“有形物流有形物流”體系中的定位體系中的定位基基 本本 層層 提升層：發展現代物流2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析訂單處訂單處理理

12、能力能力信息反饋信息反饋 能力能力項目策劃和項目策劃和 推動能力推動能力企業對企業對“現代物流現代物流” 的主要需求的主要需求流程管理流程管理 能力能力 提提 升升 層層 信息化平臺物流信息物流信息支持平臺支持平臺物流信息支持平臺物流信息支持平臺主要面向物流產業鏈中相關企業，向主要面向物流產業鏈中相關企業，向其提供合作者信息服務，信息發布和其提供合作者信息服務，信息發布和入口服務等，提高物流公司的信息溝入口服務等，提高物流公司的信息溝通能力。通能力。比如接收和處理電子訂單，貨物跟蹤比如接收和處理電子訂單，貨物跟蹤反饋，計算機配載等。反饋，計算機配載等。電子商務平臺（虛擬展示、電子商務平臺（虛擬

13、展示、交易中心）交易中心）面向客戶，包括銷售方和采購方，進面向客戶，包括銷售方和采購方，進行商品信息的發布、展示、交易。行商品信息的發布、展示、交易。是有形商品交易中心的虛擬化和延伸。是有形商品交易中心的虛擬化和延伸。2電子商務電子商務平臺平臺兩個平臺之間相互獨立又有著密切鏈接。兩個平臺之間相互獨立又有著密切鏈接。物流信息平臺同時也可處理其他電子商務網站的業務，物流信息平臺同時也可處理其他電子商務網站的業務，電子商務平臺也不局限于電子商務平臺也不局限于象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園。 物流信息支持平臺物流信息支持平臺第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位2 物流信息支持平臺物流信息

14、支持平臺callcenter系統是信系統是信息化平臺的主要基石息化平臺的主要基石第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 系統牽涉到的各項技術，如gps定位、wms（倉儲管理系統）、callcenter、voip、電子訂單等技術都已成熟并普遍應用。6附件：信息化平臺附件：信息化平臺 物流信息支持平臺物流信息支持平臺建設的可行性建設的可行性作為一個高科技、普及性優秀的中小企業物流信息平臺，其成功無疑作為一個高科技、普及性優秀的中小企業物流信息平臺，其成功無疑將成為地區物流信息中心的示范，帶動先進管理技術在國內的應用水將成為地區物流信息中心的示范，帶動先進管理技術在國內的應用水平，提高物流業的

15、服務質量。平，提高物流業的服務質量。贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優惠資料、純干貨實時推送形成物流指揮中心形成物流指揮中心“將大腦留在龍巖，將將大腦留在龍巖，將四肢伸向各地四肢伸向各地”2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析 提提 升升 層層 即形成現代物流的指揮中心，物流即形成現代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物流業發展的和商流的分離是物流業發展的必然趨勢必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園內留下物流內留下物流企業的總部和運營中心

16、，使物企業的總部和運營中心，使物流及相關業務交易發生在物流流及相關業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則可以園區內，而有形的物流則可以延伸出去延伸出去資資金金流流信信息息流流拓展層：大力發展“物流商務”2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析人流人流商流商流物流物流“物流商務物流商務”是是“交通商務（交通商務（t-cbdt-cbd）”概概念中部分具體化的結果，其內涵是：念中部分具體化的結果，其內涵是：由物流引起人流。由物流引起人流。象嶼國際商貿物流園，擁有人流聚象嶼國際商貿物流園，擁有人流聚集、企業開展商務、辦公活動的各項便利條件；同集、企業開展商務、辦公活動

17、的各項便利條件；同時大量的物流活動也將聚集大量的人流。時大量的物流活動也將聚集大量的人流。由人流產生商流由人流產生商流。由于人流和企業的聚集，形成物流由于人流和企業的聚集，形成物流產業鏈中各部分元素的聚集和交流，即商流產生的產業鏈中各部分元素的聚集和交流，即商流產生的環境。促成商流的具體措施有建設商品展示交易中環境。促成商流的具體措施有建設商品展示交易中心、物流信息平臺、引進電子商務企業、整體品牌心、物流信息平臺、引進電子商務企業、整體品牌推廣等。推廣等。由商流帶動物流。由商流帶動物流。通過商流形成的交易，可以迅速通通過商流形成的交易，可以迅速通過園區的物流企業擴散，從而帶動物流。過園區的物流

18、企業擴散，從而帶動物流。在這個過程中，包含了在這個過程中，包含了資金流和信息流的活動資金流和信息流的活動，象，象潤滑劑一樣促進人流、商流、物流的良性循環。潤滑劑一樣促進人流、商流、物流的良性循環。拓拓 展展 層層 物流企業總部 包括中小型物流企業的全國總部和國外物流企業、國內大型物流企業的地區總部和匯算中心。通過這些龍頭企業，奠定“物流商務”的基礎，大力發展外向型經濟和總部經濟。商貿設施，包括商品展示交易中心和電子商務平臺通過這些設施組織和加強人流和信息流的活動，引進商家銷售機構、采購機構的入住，促進商流的繁榮，并形成園區內的“落地交易”。信息化服務機構及設施信息化是實現現代物流的關鍵因素，通

19、過信息服務商能順利地提供物流流程改造、供應鏈管理、物流服務質量控制等一系列企業需求的功能，它的建設有利于提升象嶼國際商貿物流園“現代物流”的 特色和品牌，促進招商。其它基于交通及物流的高科技含量、高附加值的各類中介性現代服務業如咨詢、研發、金融、廣告、會計審計等，完善產業鏈，提供園區綜合服務能力。要形成良好的要形成良好的“物流商務物流商務”環境，就必須引進和提升產業鏈關鍵要素，這些要素包括：環境，就必須引進和提升產業鏈關鍵要素，這些要素包括：2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析拓拓 展展 層層 制高層：“物流企業孵化器”和“物流總部經濟”“物流企業孵化器”新

20、創物流企業及中小型物流企業的聚集地，通過服務體系的完善，物流資源的整合，為這些企業提供良好的生存空間和發展機會。國內物流產業的高端服務發展薄弱，在物流企業孵化器的建設過程中，通過政策導向和示范引導，對物流企業進行培育，促進物流高端企業集群的形成。物流企業孵化器的建立，可以使園區形成可持續發展能力，保持“指揮中心”的領先地位，并通過向外輸出智力服務增加園區產值。2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析制制 高高 層層 制高層：“物流企業孵化器”和“物流總部經濟”物流總部經濟指通過營造良好的物流企業發展環境，盡可能多地引進和留住國內外物流企業的地區總部或匯算中心，形

21、成落地交易。物流企業總部的聚集具有規模效應，企業越是聚集，企業各項運營成本就越低，資源更容易獲取，從而促進那物流園區總部經濟良性成長。2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分析戰略層次分析制制 高高 層層 物流園區戰略定位的競爭性分析龍巖的現代化國際大都市和“四個中心的戰略地位難以復制。龍巖的交通商務區優勢在福建具有唯一性。未來本片區的規劃將有利于形成人流、貨流有機互補的整合效應。和福建省其它物流園區相比，龍巖屬于中心城區的特性對于眾多從事物流管理和客戶企業的駐上海工作人員具有更大的吸引力，如果規劃解決好車流和人流的分離，就能使這一點發揮得淋漓盡致。2第二部分：項目戰略定位第

22、二部分：項目戰略定位 競爭性分析競爭性分析園區的機制具有可持續發展能力。以引進著名物流咨詢、信息、管理企業在國內的研發基地和培訓中心為主導，在園區形成強大的物流設計、咨詢和服務能力，可以向全國輸出，而聚集效應可以保證進入的企業不愿外遷，可以削弱競爭園區的產生機會前瞻性的現代物流規劃，信息化的充分應用，先入為主的優勢，便于取得福建省政府、科技部、物流行業協會等機構的支持。2第二部分：項目戰略定位第二部分：項目戰略定位 戰略層次分戰略層次分析析可行性的系統分析可行性的系統分析招商戰略體系招商戰略體系制定整體發展概念制定整體發展概念第三部分：實施體系第三部分：實施體系3 可行性的系統分析可行性的系統

23、分析第三部分：實施體系第三部分：實施體系以以“有形市場有形市場”為依托，從特色交易中盈利為依托，從特色交易中盈利以以“電子商務電子商務”為平臺，從信息服務中盈利為平臺，從信息服務中盈利以培育以培育“物流市場物流市場”為目標，從社會服務中盈為目標，從社會服務中盈利利以以“政府優惠政策政府優惠政策”為契機，從規模經濟中盈為契機，從規模經濟中盈利利以以“第三方物流第三方物流”公司為服務對象，從相關消費中盈公司為服務對象，從相關消費中盈利利物流園區物流園區盈利模式盈利模式3 可行性的系統分析可行性的系統分析第三部分：實施體系第三部分：實施體系物流園區成功的關鍵因素物流園區成功的關鍵因素園區內在園區內在

24、增長引擎增長引擎硬件設施硬件設施關鍵性的入駐企業關鍵性的入駐企業良好的市政配套良好的市政配套完善的園區設施完善的園區設施正確的行業領域正確的行業領域贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優惠資料、純干貨實時推送優惠的土地使用政策優惠的土地使用政策政府投資政策政府投資政策稅收政策稅收政策政府扶持建設政府扶持建設企業化經營管理企業化經營管理入駐園區企業自主經營入駐園區企業自主經營統一的開發統一的開發3 可行性的系統分析可行性的系統分析第三部分：實施體系第三部分：實施體系物流園區成功的關鍵因素物

25、流園區成功的關鍵因素 財務財務優惠政策優惠政策 穩定的穩定的經營環境經營環境3 可行性的系統分析可行性的系統分析第三部分：實施體系第三部分：實施體系物流園區成功的關鍵因素物流園區成功的關鍵因素人力資源人力資源金融資本金融資本實施組織實施組織技術開發能力技術開發能力管理能力管理能力勞動力資源勞動力資源政府投資政府投資園區吸引外界園區吸引外界投資的能力投資的能力獨立的開發機構（唯一獨立的開發機構（唯一的一級開發商以保證園的一級開發商以保證園區規劃的完整性、項目區規劃的完整性、項目實施的延續性）實施的延續性）代表并協調所有利益代表并協調所有利益相關方的管控機構相關方的管控機構園區管理委員會）園區管理

26、委員會）3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系招商戰略體系招商戰略體系一個產業園區開發的過程也即是一個招商的過程。即籌劃一系列活動吸引一個產業園區開發的過程也即是一個招商的過程。即籌劃一系列活動吸引外來資金在園區落戶的過程，在其過程中需要一個統觀全局、立足長遠外來資金在園區落戶的過程，在其過程中需要一個統觀全局、立足長遠的戰略部署。的戰略部署。物流園區的招商戰略包括物流園區的招商戰略包括分析物流產業發展趨勢，對目標企業進行篩選和優先排序分析物流產業發展趨勢，對目標企業進行篩選和優先排序確定象嶼國際商貿物流園的競爭優勢確定象嶼國際商貿物流園的競爭優勢建立物流園區的整體開

27、發概念及組團規劃建立物流園區的整體開發概念及組團規劃建立開發商和各利益方的財務模型及實施計劃建立開發商和各利益方的財務模型及實施計劃第一階段3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系物流產業在全球的現物流產業在全球的現狀及發展狀及發展物流產業在中國的現物流產業在中國的現狀及發展狀及發展物流產業在福建的現物流產業在福建的現狀及發展狀及發展 按市場發展潛力按市場發展潛力 篩選篩選 按與園區的相互按與園區的相互 適應性篩選適應性篩選 對篩選出的企業對篩選出的企業 進行優先排序進行優先排序123了解物流產業的了解物流產業的現狀和發展趨勢現狀和發展趨勢對物流產業對物流產業進行細分進

28、行細分企業類型細分企業類型細分企業規模細分企業規模細分發展潛力細分發展潛力細分對細分結果進行對細分結果進行篩選和優先排序篩選和優先排序確定市場潛力大、增長性較高、與園區發展相符的招商對象，即確定市場潛力大、增長性較高、與園區發展相符的招商對象，即對園區具有吸引力的企業，并按照吸引力的大小進行排序。對園區具有吸引力的企業，并按照吸引力的大小進行排序。第一階段戰略部署的最終成果是第一階段戰略部署的最終成果是3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系目標行業的選擇目標行業的選擇該行業是否一個全球性的大規模、高增長行業？該行業是否一個全球性的大規模、高增長行業？（以第四方物流為代

29、表的新興物流產（以第四方物流為代表的新興物流產業已經成為世界上發展最快、最具有發展潛力的產業。隨著經濟全球化的發展和網絡經濟的興業已經成為世界上發展最快、最具有發展潛力的產業。隨著經濟全球化的發展和網絡經濟的興起，全球物流服務業加速發展。上世紀九十年代，全球物流年均增長起，全球物流服務業加速發展。上世紀九十年代，全球物流年均增長7 7以上，高于同期以上，高于同期gdpgdp增增幅。幅。20002000年，全年物流產業規模為年，全年物流產業規模為3 36 6萬億美元，與世界旅游業總收入基本相當）萬億美元，與世界旅游業總收入基本相當）該行業是否具有巨大的國內市場，而且比全球市場發展更快？該行業是否

30、具有巨大的國內市場，而且比全球市場發展更快？（發達國家物流成本占（發達國家物流成本占gdpgdp總值的總值的1010左右，而我國占到左右，而我國占到2020，物流成本降低，物流成本降低1 12 2個百分點，將產生社會效益個百分點，將產生社會效益10001000到到20002000億元，因此，該行業具有巨大的國內市場）億元，因此，該行業具有巨大的國內市場）福建物流業發展前景福建物流業發展前景該行業是否具有吸引外資的潛力？該行業是否具有吸引外資的潛力？（全球物流巨頭馬士基、聯邦快遞、香港嘉里物流等（全球物流巨頭馬士基、聯邦快遞、香港嘉里物流等已紛紛進駐中國，隨著我國加入已紛紛進駐中國，隨著我國加入

31、wtowto，道路運輸等對外開放，越來越多的外資物流企業將進駐，道路運輸等對外開放，越來越多的外資物流企業將進駐中國）中國）該行業是否具有遷移性？該行業是否具有遷移性？（大部分具有遷移性）（大部分具有遷移性）該行業是否具有吸引力？該行業是否具有吸引力？物流服務產業鏈運輸、倉儲、包裝、裝卸搬運、流通加工、配送。運輸、倉儲、包裝、裝卸搬運、流通加工、配送。提供具體的物流服務提供具體的物流服務 市場、鐵路、物流房地產、信息設施、運輸公司、汽市場、鐵路、物流房地產、信息設施、運輸公司、汽車服務、物流設備等車服務、物流設備等基礎及配套服務提供者基礎及配套服務提供者 3（提供流程設計和供應鏈管理服務）（提

32、供流程設計和供應鏈管理服務）提供運輸倉儲等物流項目的外包集成服務提供運輸倉儲等物流項目的外包集成服務客戶客戶第四方物流第四方物流第三方物流企業第三方物流企業傳統的第二方傳統的第二方外圍配套外圍配套 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系第二階段第二階段123園區本身的競爭園區本身的競爭優勢優勢提升優勢的政策提升優勢的政策舉措舉措園區開發商的選擇園區開發商的選擇園區入駐商家的分園區入駐商家的分析析開發商的選擇與開發商的選擇與入住商家分析入住商家分析分析象嶼國際商貿分析象嶼國際商貿物流園的競爭優勢物流園的競爭優勢

33、分析福建現有物分析福建現有物流園區的狀況流園區的狀況確定象嶼國際商貿物流園核心競爭力，即園區對商家所具有的吸確定象嶼國際商貿物流園核心競爭力，即園區對商家所具有的吸引力。引力。第二階段戰略部署的最終成果是第二階段戰略部署的最終成果是對外交通便捷，綜合交通運輸能力福建領先，三高聚合（鐵路、高鐵、高速）對外交通便捷，綜合交通運輸能力福建領先，三高聚合（鐵路、高鐵、高速）龍巖人流流量較為充足，區域內人口密度較高，有相當大的消費市場規模，具龍巖人流流量較為充足，區域內人口密度較高，有相當大的消費市場規模，具有五流交匯的商機（商流、人流、物流、信息流、資金流）有五流交匯的商機（商流、人流、物流、信息流、

34、資金流）周邊有待發展的商圈，具備足夠的發展空間周邊有待發展的商圈，具備足夠的發展空間物流園區作為一個專題園區，具備產業核心；物流園區作為一個專題園區，具備產業核心；東肖城市建設與產業發展的后發優勢東肖城市建設與產業發展的后發優勢3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系園區競爭優勢園區競爭優勢龍巖象嶼國際商貿物流園具備什么樣的競爭優勢，能否為這一行業提供獨特的價值定位？龍巖象嶼國際商貿物流園具備什么樣的競爭優勢，能否為這一行業提供獨特的價值定位？3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系政府應采取的政策舉措政府應采取的政策舉措為提升龍巖象嶼國際商貿物

35、流園的競爭優勢，政府應采取相應的發展措施和為提升龍巖象嶼國際商貿物流園的競爭優勢，政府應采取相應的發展措施和配套政策配套政策發展措施發展措施明確本物流園區是龍巖市基礎設施建設項目的重點，并明確本物流園區是龍巖市基礎設施建設項目的重點，并 投入必要的資源，批準一系列與物流園區相關的項目投入必要的資源，批準一系列與物流園區相關的項目制定物流現代化推進的技術標準制定物流現代化推進的技術標準公布發布物流建設指南公布發布物流建設指南 建立物流設施開發運營的招標制度建立物流設施開發運營的招標制度實施市場化的重組調整實施市場化的重組調整組建物流園區開發（運營）公司組建物流園區開發（運營）公司3 招商戰略體系

36、招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系政府應采取的政策舉措政府應采取的政策舉措土地政策土地政策 對列入規劃的物流園區的土地征用給予優惠對列入規劃的物流園區的土地征用給予優惠 建立物流基地用地預留制度建立物流基地用地預留制度建設資金來源政策建設資金來源政策 貸款優惠政策貸款優惠政策 鼓勵民間資金、外資進入鼓勵民間資金、外資進入 建立物流發展基金建立物流發展基金便捷通關政策便捷通關政策參組執行工業外運政策，鼓勵物流業的區域調整參組執行工業外運政策，鼓勵物流業的區域調整建立物流基地用地預留制度建立物流基地用地預留制度配套政策配套政策3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實

37、施體系投資者（開發商）的選投資者（開發商）的選擇擇為保證園區規劃的前瞻性和整體性，開發的延續性，以及招商工作的有為保證園區規劃的前瞻性和整體性，開發的延續性，以及招商工作的有效性，應當選擇合適的一級開發商效性，應當選擇合適的一級開發商在進行園區前期整體規劃以及招商戰略制定時，應當為園區的二級、三在進行園區前期整體規劃以及招商戰略制定時，應當為園區的二級、三級開發商留有充足的發展空間，以吸引投資者的進入級開發商留有充足的發展空間，以吸引投資者的進入3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系對于遷移企業來說，與原有的經濟環境相比，只有當物流園區能為其對于遷移企業來說，與原有的

38、經濟環境相比，只有當物流園區能為其提供更大的發展機會和利潤空間，才能吸引它入駐提供更大的發展機會和利潤空間，才能吸引它入駐對于新創企業來說，商務成本和生存空間是其考慮入駐物流園區的對于新創企業來說，商務成本和生存空間是其考慮入駐物流園區的首要因素首要因素因此物流園區應當，大力發展公共平臺的建設，同時需要充分考慮因此物流園區應當，大力發展公共平臺的建設，同時需要充分考慮區域經濟環境對這些企業的支撐作用區域經濟環境對這些企業的支撐作用入駐商家（企業）的分析入駐商家（企業）的分析3 招商戰略體系招商戰略體系第三部分：實施體系第三部分：實施體系12第三階段第三階段1234確定園區內合確定園區內合適的功

39、能組團適的功能組團明確各功能明確各功能組團的定位組團的定位確定各功能確定各功能組團的規模組團的規模制定園區整體制定園區整體 發展概念發展概念確定園區功能確定園區功能 組團組團確定各功能組確定各功能組 團之間的關系團之間的關系確定各組團的確定各組團的 定位定位對各組團的定對各組團的定 位進行論證位進行論證分析各組團分析各組團 的市場供求的市場供求根據供求狀根據供求狀 況確定組團況確定組團 規模，輔以規模，輔以 敏感度分析敏感度分析根據功能組根據功能組團制定土地團制定土地開發計劃及開發計劃及建設周期建設周期呈現園區整體概念，即各個組團的結構，定位及之間的聯系。呈現園區整體概念，即各個組團的結構，定

40、位及之間的聯系。第二階段戰略部署的最終成果是第二階段戰略部署的最終成果是制定一個整體的物流園區發展概念制定一個整體的物流園區發展概念確定合適的企業功能組團，并確定各功能組團之間的相互關系確定合適的企業功能組團，并確定各功能組團之間的相互關系分析各功能組團的具體功能分析各功能組團的具體功能明確各功能組團高層次的價值定位明確各功能組團高層次的價值定位匹配相應的物業形態匹配相應的物業形態3 制定整體發展概念制定整體發展概念第三部分：實施體系第三部分：實施體系贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與

41、優惠資料、純干貨實時推送3第三部分：實施體系第三部分：實施體系 制定整體發展概念制定整體發展概念123第四階段第四階段設計總體實施計劃設計總體實施計劃評估投資需求評估投資需求為相關利益方為相關利益方建立財務模型建立財務模型物流園區的整體投物流園區的整體投 資規模分析資規模分析根據各功能組團的根據各功能組團的 規模和定位估算投規模和定位估算投 資需求資需求為項目的整體開發建立為項目的整體開發建立 財務模型財務模型為政府利益方建立財務為政府利益方建立財務 模型模型為開發商、投資者建立為開發商、投資者建立 財務模型財務模型為商家、入駐企業建立為商家、入駐企業建立 財務模型財務模型優化財務模型優化財務

42、模型基礎物流企業組團基礎物流企業組團商貿展示企業組團商貿展示企業組團物流及相關企業總部組團物流及相關企業總部組團物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團物流信息企業組團物流信息企業組團園區配套企業組團園區配套企業組團第四部分：功能組團第四部分：功能組團4 園區功能組團園區功能組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團園區功能組團示意圖園區功能組團示意圖公鐵聯運平臺公鐵聯運平臺倉儲物業倉儲物業辦公物業辦公物業及孵化器及孵化器信息平臺信息平臺網上交易平臺網上交易平臺第三方物流公司第三方物流公司大企業物流部門大企業物流部門物流裝備企業物流裝備企業物流咨詢、軟件企業物流咨詢、軟件企業孵化器服務中

43、心孵化器服務中心外資企業外資企業虛擬展示中心虛擬展示中心金融服務設施金融服務設施交易中介機構交易中介機構電子商務平臺電子商務平臺標準物業出租標準物業出租定制代建物業定制代建物業倉儲保管倉儲保管包裝加工包裝加工配送中心配送中心公路運輸公司公路運輸公司汽車服務汽車服務裝卸搬運公司裝卸搬運公司集裝箱作業集裝箱作業行政管理、海關行政管理、海關鐵路運輸公司鐵路運輸公司商品交易中心商品交易中心企業展銷外辦企業展銷外辦企業采購外辦企業采購外辦旅館等服務業旅館等服務業廣告、會展公司廣告、會展公司通訊服務通訊服務專業培訓企業專業培訓企業文化、休閑文化、休閑園區管理機構園區管理機構企業總部企業總部高端商務高端商務

44、寫字樓寫字樓金融服務機構金融服務機構信息服務類公司信息服務類公司交易中介交易中介園區開發管園區開發管理公司理公司4 園區功能組團園區功能組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團基礎物流企業組團價價 值值 定定 位位物物 業業 形形 態態功功 能能多式聯運多式聯運停車、中轉、配載停車、中轉、配載貨代貨代倉儲保管、分撥、包裝倉儲保管、分撥、包裝城區配送城區配送貨物調劑中心（庫存物貨物調劑中心（庫存物 資處理）資處理） 本物流園區運輸能本物流園區運輸能力與龍巖城區交通運力與龍巖城區交通運輸能力這兩種資源優輸能力這兩種資源優勢的最大化勢的最大化 現代化、多功能現代化、多功能 的小型倉儲區與的小型倉儲區

45、與 停車配送區停車配送區是以公鐵聯運平臺為基礎，以城市配送為核心的傳統物流企業功能組團是以公鐵聯運平臺為基礎，以城市配送為核心的傳統物流企業功能組團4 園區功能組團園區功能組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團基礎物流企業組團4 商貿展示企業組團商貿展示企業組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團商貿展示企業組團商貿展示企業組團價價 值值 定定 位位物物 業業 形形 態態功功 能能 聚集人流、商流，為物聚集人流、商流，為物流與電子商務交易提供流與電子商務交易提供 展示平臺展示平臺 大型商品展示交易中心大型商品展示交易中心 可靈活分割的商品展廳可靈活分割的商品展廳商貿展示企業組團：聚集各類旗艦

46、店、展演中心，為能形成大量交易額的商品提供展示平臺商貿展示企業組團：聚集各類旗艦店、展演中心，為能形成大量交易額的商品提供展示平臺4 商貿展示企業組團商貿展示企業組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團商貿展示企業組團商貿展示企業組團4 物流及相關企業總部組團物流及相關企業總部組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團物流及相關企業總部組團物流及相關企業總部組團價價 值值 定定 位位物物 業業 形形 態態功功 能能物流及相關企業總部組團：吸引國內外大型物流及相關企業的總部落地物流園區物流及相關企業總部組團：吸引國內外大型物流及相關企業的總部落地物流園區 高端商務寫字樓高端商務寫字樓 完善的商業配

47、套設施完善的商業配套設施 配合龍巖發展外向型經配合龍巖發展外向型經濟和總部經濟的戰略目標，濟和總部經濟的戰略目標，成為省內外大型物流及相成為省內外大型物流及相關企業的總部聚集地，確關企業的總部聚集地，確立物流園區的核心產業地立物流園區的核心產業地位位4 物流及相關企業總部組團物流及相關企業總部組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團物流及相關企業總部組團物流及相關企業總部組團4第第四四部分：部分：功能組團功能組團 物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團價價 值值 定定 位位物物 業業 形形 態態功功 能能物流及相關企業孵化器組團：配備信

48、息化、標準化的企業服務平臺，完善的配套設施，提高物流及相關企業孵化器組團：配備信息化、標準化的企業服務平臺，完善的配套設施，提高園區企業的服務能力，使物流園區成為物流設計、咨詢企業的聚集地，向全國范圍提供服務園區企業的服務能力，使物流園區成為物流設計、咨詢企業的聚集地，向全國范圍提供服務 為物流與電子商務交易為物流與電子商務交易提供展示平臺，孵化器提供展示平臺，孵化器戰略是信息化建設的延戰略是信息化建設的延伸，最終確立物流園區伸，最終確立物流園區在全省乃至全國更高地在全省乃至全國更高地位。位。 可靈活分割的商務寫字樓可靈活分割的商務寫字樓與多功能工業寫字樓組合與多功能工業寫字樓組合4第第四四部

49、分：部分：功能組團功能組團 物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團物流及相關企業孵化器組團4 物流信息企業組團物流信息企業組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團物流信息企業組團物流信息企業組團價價 值值 定定 位位物物 業業 形形 態態功功 能能配備物流信息平臺和電子商務平臺，圍繞兩個平臺，聚集各類物流信息服務企業，提高園區配備物流信息平臺和電子商務平臺，圍繞兩個平臺，聚集各類物流信息服務企業，提高園區企業的服務能力，使物流園區成為物流設計、咨詢企業的聚集地，向全國范圍提供物流信息企業的服務能力，使物流園區成為物流設計、咨詢企業的聚集地，向全國范圍提供物流信

50、息服務服務 構建全國最大的物流與構建全國最大的物流與電子商務交易平臺電子商務交易平臺 配備有完善的通信網絡設配備有完善的通信網絡設施的辦公樓及物流數據中心施的辦公樓及物流數據中心大樓大樓4 物流信息企業組團物流信息企業組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團物流信息企業組團物流信息企業組團4 園區配套企業組團園區配套企業組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團園區配套企業組團園區配套企業組團價價 值值 定定 位位物物 業業 形形 態態功功 能能 構建一個人本化、親和構建一個人本化、親和力的產業新城力的產業新城 金融配套服務（金融、金融配套服務（金融、保險等）保險等） 生活配套服務（住宿、生活配

51、套服務（住宿、餐飲、娛樂、購物等）餐飲、娛樂、購物等） 汽車輔助服務（展示、汽車輔助服務（展示、檢修、培訓、硬件供應、檢修、培訓、硬件供應、汽車文化沙龍等）汽車文化沙龍等） 共同稅務服務共同稅務服務融合生活區、商業配套、園區共享空間，促使北郊物流園區朝著小型產業新城融合生活區、商業配套、園區共享空間，促使北郊物流園區朝著小型產業新城的方向發展的方向發展4 園區配套企業組團園區配套企業組團第第四四部分：部分：功能組團功能組團園區配套企業組團園區配套企業組團基地現況分析基地現況分析規劃設計理念規劃設計理念系統說明系統說明第五部分：概念規劃設計第五部分：概念規劃設計贏商網-運營中心，最專業“商業地產

52、在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優惠資料、純干貨實時推送汽車專題物流區汽車專題物流區現狀圖現狀圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計基地現況分析基地現況分析即形成現代物流的指揮中心，物流即形成現代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物流業發展的和商流的分離是物流業發展的必然趨勢必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園內留下物流內留下物流企業的總部和運營中心，使物企業的總部和運營中心，使物流及相關業務交易發生在物流流及相關業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則可以園區內，而有形的物流則可以延伸出去延伸

53、出去汽車專題物流區汽車專題物流區總平面總平面圖圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計規劃設計理念規劃設計理念汽車專題物流區汽車專題物流區鳥瞰圖鳥瞰圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計規劃設計理念規劃設計理念汽車專題物流區汽車專題物流區土地使用圖土地使用圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計系統說明系統說明即形成現代物流的指揮中心，即形成現代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物物流和商流的分離是物流業發展的必然趨勢流業發展的必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園內留內留下物流企業的總部和運下物流企業的總部和運營中心，使物流及相關營中心，使物流及相關業務交

54、易發生在物流園業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則區內，而有形的物流則可以延伸出去可以延伸出去汽車專題物流區汽車專題物流區道路系統圖道路系統圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計系統說明系統說明即形成現代物流的指揮中心，即形成現代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物物流和商流的分離是物流業發展的必然趨勢流業發展的必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園內留內留下物流企業的總部和運下物流企業的總部和運營中心，使物流及相關營中心，使物流及相關業務交易發生在物流園業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則區內，而有形的物流則可以延伸出去可以延伸出去汽車專題物流區汽車專題物流區人行

55、動線系統圖人行動線系統圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計系統說明系統說明即形成現代物流的指揮中心，即形成現代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物物流和商流的分離是物流業發展的必然趨勢流業發展的必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園內留內留下物流企業的總部和運下物流企業的總部和運營中心，使物流及相關營中心，使物流及相關業務交易發生在物流園業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則區內，而有形的物流則可以延伸出去可以延伸出去汽車專題物流區汽車專題物流區車行動線系統圖車行動線系統圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計系統說明系統說明即形成現代物流的指揮中心，即形成現代

56、物流的指揮中心，物流和商流的分離是物物流和商流的分離是物流業發展的必然趨勢流業發展的必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流園內留內留下物流企業的總部和運下物流企業的總部和運營中心，使物流及相關營中心，使物流及相關業務交易發生在物流園業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則區內，而有形的物流則可以延伸出去可以延伸出去汽車專題物流區汽車專題物流區綠地系統圖綠地系統圖5第第五五部分：部分：概念規劃設計概念規劃設計系統說明系統說明即形成現代物流的指揮中心，即形成現代物流的指揮中心，物流和商流的分離是物物流和商流的分離是物流業發展的必然趨勢流業發展的必然趨勢在在象嶼國際商貿物流園象嶼國際商貿物流

57、園內留內留下物流企業的總部和運下物流企業的總部和運營中心，使物流及相關營中心，使物流及相關業務交易發生在物流園業務交易發生在物流園區內，而有形的物流則區內，而有形的物流則可以延伸出去可以延伸出去政府整體發展措施與配套政策政府整體發展措施與配套政策招商計劃招商計劃招商手段招商手段招商理念招商理念附件附件1：招商方案：招商方案附附1招商方案招商方案招商方案工作項目及內容舉例招商方案工作項目及內容舉例政府整體發展措施與配套政策政府整體發展措施與配套政策招商計劃招商計劃招商手段招商手段招商理念招商理念招商方案招商方案政府整體發展措施政府整體發展措施政府整體發展措施與配套政策政府整體發展措施與配套政策建

58、立物流建立物流設施開發運營設施開發運營的招標制度的招標制度制定物流制定物流現代化推進的現代化推進的技術標準技術標準公布發布公布發布物流建設指南物流建設指南實施市場化的實施市場化的重組調整重組調整組建物流組建物流開發（運營）開發（運營）公司公司附附1招商方案招商方案配套政策配套政策政府整體發展措施與配套政策政府整體發展措施與配套政策建設資金來源建設資金來源政策政策便捷通關便捷通關政策政策參組執行參組執行工業外運政策，工業外運政策，鼓勵物流業的鼓勵物流業的區域調整區域調整土地土地政策政策對列入規劃的物流對列入規劃的物流園區的土地征用園區的土地征用給予優惠給予優惠建立物流基地用地建立物流基地用地預留

59、制度預留制度貸款優惠政策貸款優惠政策鼓勵民間資金、外鼓勵民間資金、外資進入資進入建立物流發展基金建立物流發展基金附附1招商方案招商方案 招商計劃招商計劃由開發商與政府組成合作由開發商與政府組成合作招商團隊，并明確責任招商團隊，并明確責任準備營銷材料準備營銷材料針對不同的商家，選擇相針對不同的商家，選擇相應的招商渠道，開發最應的招商渠道，開發最佳接觸戰略，并建立與佳接觸戰略，并建立與商家的聯系商家的聯系實施跟進措施，建立招商實施跟進措施，建立招商跟進備忘錄跟進備忘錄分析商家重點需求，整合分析商家重點需求，整合包括政府在內的各方資包括政府在內的各方資源，調整招商談判思路源，調整招商談判思路根據談判

60、進程，調整修訂根據談判進程，調整修訂潛在入駐商家名單，確潛在入駐商家名單，確定核心招商目標定核心招商目標跟蹤招商備忘錄的執行跟蹤招商備忘錄的執行整合包括政府在內的各方整合包括政府在內的各方資源，協調入駐商家與資源，協調入駐商家與相關各方的關系相關各方的關系促進商家作出入駐決策促進商家作出入駐決策與商家簽訂入駐合同與商家簽訂入駐合同展開對入駐商家的落地服展開對入駐商家的落地服務務選擇潛在選擇潛在入駐商家入駐商家與目標入駐商家與目標入駐商家接觸談判接觸談判最終鎖定最終鎖定入駐對象入駐對象招商實現招商實現建立可能的商家數據庫建立可能的商家數據庫customer service根據物流園區的戰略定位根