1、切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告2010年泰安年泰安新興園新興園營銷策劃報告營銷策劃報告切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務(wù)建議服務(wù)建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣切脈營銷

2、切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務(wù)建議服務(wù)建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告一、城市概況一、城市概況西部新城區(qū)西部新城區(qū) 城市城市中心區(qū)中心區(qū)東部東

3、部城區(qū)城區(qū) 南部南部產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)時時代代發(fā)發(fā)展展線線 泰安是山東省中部一座著名的文化旅游城市。總面積7762平方公里，全市2008年末常住人口545.6萬人。 中心城區(qū)下轄泰山區(qū)與岱岳區(qū)，總?cè)丝诩s為157157萬萬人人。中心城區(qū)面積約為116116平方公里平方公里。目前城區(qū)主要以時代發(fā)展線劃分為四大區(qū)域：城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū)城市中心區(qū)、西部新城區(qū)、東部城區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)區(qū)切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告二、總體規(guī)劃二、總體規(guī)劃 中心城區(qū)形成“一主、一主、一副一副”的空間布局結(jié)構(gòu)。一主為主城即泰城，一副為南部新城。 主城規(guī)劃形成“一個中一個中

4、心，一軸一線，六大組團，心，一軸一線，六大組團，六條綠帶六條綠帶”的空間結(jié)構(gòu)。 其中六大組團為： 東部新城組團、玻纖工業(yè)區(qū)組團、新火車站組團、農(nóng)業(yè)高科園組團、天平東部新城組團、玻纖工業(yè)區(qū)組團、新火車站組團、農(nóng)業(yè)高科園組團、天平組團和旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團組團和旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組團切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告三、城市發(fā)展小結(jié)三、城市發(fā)展小結(jié)未來人口及城市發(fā)展較為平緩未來人口及城市發(fā)展較為平緩 泰安市城市容量小，外來人口數(shù)量較少，且多為中低收入人群，同時中心城區(qū)缺少大型企業(yè)，因此對周邊城市吸引力較差。因此未來35年內(nèi)將基本保持現(xiàn)有城市規(guī)模，這就造成房地產(chǎn)市場需求量不

5、會有大的提升空間。分區(qū)名確、中心突出分區(qū)名確、中心突出 未來泰安城市發(fā)展將明確按照分區(qū)和組團發(fā)展，且這種劃分符合當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，滿足其生活需要。因此老城將保持其核心區(qū)地位，其地段、配套等優(yōu)勢還將持續(xù)一段時期，因此老城與新區(qū)房價將保持差距，并有繼續(xù)拉大的可能。老城提升空間有限，新城發(fā)展前景廣闊老城提升空間有限，新城發(fā)展前景廣闊 老城由于發(fā)展較為成熟，因此未來幾年面貌將不會產(chǎn)生較大改變，以新政府廣場為核心的西部新城區(qū)由于相對老城較遠，雖然內(nèi)部配套設(shè)施和居住氛圍還未形成規(guī)模，近期仍將作為老城的輔城存在。但其豐富的行政資源、土地資源和總體規(guī)劃的明顯傾斜，決定了其未來發(fā)展前景廣闊。切脈營銷切脈營銷

6、執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告四、宏觀市場分析四、宏觀市場分析2009年年10月月2010年年1月月二手房交易套數(shù)（單位：套）二手房交易套數(shù)（單位：套）2009年年10月月2010年年1月月新建商品房銷售套數(shù)（單位：套）新建商品房銷售套數(shù)（單位：套）切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告2009年年10月月2010年年1月月商品房預(yù)售套數(shù)（單位：套）商品房預(yù)售套數(shù)（單位：套） 由以上三項數(shù)據(jù)圖表對比可發(fā)現(xiàn)，泰安二手房市場成交量較大。排除年底集中注冊成交因素，并參照以往數(shù)據(jù)，可確定泰安二手房市場月平均成交量高于新建商品房和商品房總和，主要影響因素如下

7、： 1、城區(qū)居住環(huán)境成熟，但商品房價格較高，部分客戶選擇二手房。 2、城市中心區(qū)樓盤目前供應(yīng)量有限，部分客戶由于無法購買轉(zhuǎn)而選擇二手房 3、城區(qū)邊緣位置樓盤性價比較高，因此在區(qū)域市場中高于二手房成交。中心區(qū)價格分流中心區(qū)價格分流 周邊區(qū)機會明顯周邊區(qū)機會明顯切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告2009年年10月月2010年年1月月商品房預(yù)售均價（單位：萬元）商品房預(yù)售均價（單位：萬元） 由以上數(shù)據(jù)圖表可發(fā)現(xiàn)，自11月商品房預(yù)售均價產(chǎn)生大幅上升之后，至2010年1月底，價格基本持平，結(jié)合上述成交量圖表綜合分析，可知： 1、經(jīng)過10月份政策調(diào)整之后，期房銷售明顯下降，

8、現(xiàn)房銷售穩(wěn)步上升。 2、市場與客戶均進入一定觀望和試探階段，進一步的“洗牌”醞釀成型。 3、均價與項目所在區(qū)域價格較為接近，說明本項目產(chǎn)品市場接受度較高。 4、工程進度成為客戶主要關(guān)注問題之一。客戶觀望情緒明顯客戶觀望情緒明顯 降低風(fēng)險現(xiàn)房走俏降低風(fēng)險現(xiàn)房走俏切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告市區(qū)樓盤價格居高，郊區(qū)價格動蕩市區(qū)樓盤價格居高，郊區(qū)價格動蕩 泰安樓市價格呈上揚趨勢，而市區(qū)樓市價格的上升將會增大消費者購房壓力，從而令部分消費者購房意向轉(zhuǎn)往城市邊緣地帶。市場風(fēng)險不斷累積市場風(fēng)險不斷累積 政府公務(wù)員大都擁有兩套甚至三套可作為第一居所的住房，近三年銷售的房屋

9、空置率較高，市直安居工程入住率平均不高于30%，說明市場權(quán)宜型投資意味濃厚，真實住房需求僅工薪階層較為迫切。房產(chǎn)投資回報較低房產(chǎn)投資回報較低 由泰安獨特的城市經(jīng)濟特征所決定，房地產(chǎn)市場相對封閉，絕大部分的購房者和租房者均為本地人，流動人口及外來遷居人口比例很低，造成房屋的出租率和租金也低。供應(yīng)量集中釋放，市場結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變供應(yīng)量集中釋放，市場結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變 據(jù)不完全統(tǒng)計， 20102011年長城路區(qū)域處于運作階段的樓盤約為20個，總供應(yīng)面積達200萬，未來競爭較為激烈，且會改變現(xiàn)有市場占有率。二手房分流及價格沖擊明顯二手房分流及價格沖擊明顯 泰安市場二手房成交持續(xù)活躍，對中層客戶分流明

10、顯，同時由于二手房銷售均價較低，將對本項目未來銷售產(chǎn)生一定威脅。五、市場動態(tài)五、市場動態(tài)切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告小結(jié)小結(jié)關(guān)于現(xiàn)狀關(guān)于現(xiàn)狀關(guān)于趨勢關(guān)于趨勢關(guān)于客戶關(guān)于客戶關(guān)于區(qū)域關(guān)于區(qū)域泰安是城市容量較小，房地產(chǎn)市場受濟南影響較明顯，泰安是城市容量較小，房地產(chǎn)市場受濟南影響較明顯，中低端需求量中低端需求量比較大，價格存在比較大，價格存在虛高成分虛高成分。在在供應(yīng)的推動供應(yīng)的推動下，未來幾年的泰安市場的下，未來幾年的泰安市場的競爭將極大加競爭將極大加劇劇，同時市場的整體同時市場的整體開發(fā)水平將大步提升。開發(fā)水平將大步提升。以內(nèi)生需求為主以內(nèi)生需求為主的市場

11、的市場，自用和權(quán)宜性投資自用和權(quán)宜性投資是主要的置是主要的置業(yè)目的；貧富差距明顯。業(yè)目的；貧富差距明顯。項目所在的區(qū)域是新城重點發(fā)展區(qū)域，未來供應(yīng)量較大，項目所在的區(qū)域是新城重點發(fā)展區(qū)域，未來供應(yīng)量較大，將面臨將面臨激烈的同質(zhì)競爭。激烈的同質(zhì)競爭。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務(wù)建

12、議服務(wù)建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告泰安市場區(qū)域劃分泰安市場區(qū)域劃分 中部老城區(qū)中部老城區(qū)：城市核心區(qū)域，住宅、商業(yè)、寫字樓項目集中于此，樓盤密集，但新開發(fā)樓盤較少，新開樓盤地段稀缺性凸顯。 西部：西部：隨著“時代發(fā)展線”這一城市重點項目的開工建設(shè)，涌現(xiàn)一部分高檔的住宅樓和商務(wù)樓項目，帶動整個西部片區(qū)有較快發(fā)展，2010年市場供應(yīng)量較大。 東部：東部：樓盤較為分散且多數(shù)為新開樓盤，配套日趨完善，新的居住板塊正在形成。 南部新城區(qū)：南部新城區(qū)：城市建

13、設(shè)重點向南發(fā)展，由此催生“奧林匹克花園”等項目的誕生。在目前在房地產(chǎn)市場中正形成規(guī)模片區(qū)。中部老中部老城區(qū)城區(qū)西部西部東部東部南南部部時時代代發(fā)發(fā)展展線線切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告項目名稱項目名稱項目位置項目位置形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模面積范圍面積范圍主力面積主力面積均價（元均價（元/）銷售率銷售率恒基富麗東方東岳大街東段路南 多層、高層住宅建筑面積約為7萬，以多層為主，部分小高層 剩余面積以130為主 46004900/ 剩余房源不足100套 御井苑泰安小井轉(zhuǎn)盤東南 多層住宅21棟多層70-1123030元/ -112 瑞和東城國際泰明路泰安十九中學(xué)東 多層住

14、宅建面72.7萬70-130 3300元/ 一期33棟，交2萬定金，2010年11.30交房華城麗景灣泰前大街與鳳臺東路交匯處多層住宅8.1萬90-1404150元 /現(xiàn)只有八九十平的 9095 志高國際 東岳大街與溫泉路交匯處多層、高層住宅占地面積222目，建筑面積50萬 80200現(xiàn)在52005500元/，開盤價6000元/ 現(xiàn)在處于預(yù)約排號階段，春節(jié)后選房。 120130 東部市場東部市場切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告中部市場中部市場項目名稱項目名稱項目位置項目位置形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模面積范圍面積范圍主力面積主力面積均價（元均價（元/）銷售情況銷售情況華府

15、天地山東農(nóng)業(yè)大學(xué)斜對面 高層+底商3棟18層130-300 8500 銷售80%130-180銀座城市廣場東岳大街與龍?zhí)堵方粎R處東南 高層住宅+商業(yè)綜合體建面10萬60-3006000清盤120-160書香名邸東岳大街與虎山路交匯處高層住宅+底商建面4萬92-1445500-6000未出售，也沒有優(yōu)惠活動118、144水岸華庭泰安南湖公園西側(cè)小高層住宅2棟11層（共300戶）90-1384900-5000已銷售1年，僅余20來套90-138山景疊院文化路泰山外語學(xué)院對面高層住宅建筑面積約8萬 60-30010000元/ 九月底推出交50萬活動，仍在繼續(xù)未定九州花園山大街與東更路交匯處小高層+多

16、層+寫字樓綜合體建面6.6萬70-1204440住宅清盤，僅余商鋪7700元/左右70-120切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告項目名稱項目名稱項目位置項目位置形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模面積范圍面積范圍主力面積主力面積均價（元均價（元/）銷售情況銷售情況財富中心東岳大街與校場街交匯處高層住宅辦公樓一體總建15225 70-127.6 6000銷售率80%以上盛世文苑南關(guān)熱電廠南300米路東多層住宅總建筑面積15423.285-1233600僅余七八套120和123切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告西部市場西部市場項目名稱項目名稱項目進度項目

17、進度形態(tài)形態(tài)規(guī)模規(guī)模面積范圍面積范圍主力面積主力面積均價均價（元（元/）銷售情況銷售情況活動活動天龍大廈天龍大廈現(xiàn)房現(xiàn)房商務(wù)公商務(wù)公寓寓一棟一棟30層層剩剩116m2與與149m25000剩余房源剩余房源10套套左右左右無無名仕尚座名仕尚座2009.11月月份動工，份動工，地槽完工地槽完工商鋪商鋪高層住高層住宅宅總用地面積：總用地面積：21750;總總建筑面積：建筑面積：8萬萬501402平米平米以小戶型為主以小戶型為主4200處于排號階段處于排號階段交交10000排排號，每平米號，每平米優(yōu)惠優(yōu)惠100月季花園月季花園現(xiàn)房現(xiàn)房多層住多層住宅宅15棟棟5層層目前主推目前主推157m24300剩余

18、剩余20戶左右戶左右無無五環(huán)小區(qū)五環(huán)小區(qū)現(xiàn)房現(xiàn)房多層住多層住宅宅北面北面25棟棟南面南面5棟棟80-130m23700售罄售罄無無福盈天際福盈天際地基完成地基完成高層住高層住宅宅商鋪商鋪一期一期6棟棟500戶左右戶左右二期二期3棟棟400戶左右戶左右70-2002107m2，200m247005、6月份開盤月份開盤現(xiàn)在可以交現(xiàn)在可以交錢預(yù)定錢預(yù)定新城國際新城國際地基施工地基施工高層住高層住宅宅商鋪商鋪建面建面4.9萬萬 10棟棟89，115，1394800一期賣完，二一期賣完，二期正在進行期正在進行正月十五后正月十五后推新戶型，推新戶型，價上漲價上漲弘澤小區(qū)弘澤小區(qū)地基施工地基施工商住樓商住樓

19、住宅住宅商住商住27層層住宅十層住宅十層80-150m25000以以上上5月份左右開月份左右開盤盤無無切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告圣地公寓圣地公寓a、b座現(xiàn)座現(xiàn)房，酒店房，酒店和和c座明年座明年春天完工，春天完工，冬季停工冬季停工酒店、酒店、高層住高層住宅、商宅、商鋪鋪總建面總建面14.2萬，萬，2棟棟22層，層，2棟棟27層層現(xiàn)有現(xiàn)有114-138a座座100的的4200元元/c座均價座均價5500元元/40套房源未售出套房源未售出無無圣山大廈圣山大廈挖地槽挖地槽高層住高層住宅宅 公寓公寓建面建面8.6萬萬，60-260未定未定未售未售無無蘋果園蘋果園起

20、地基起地基高層住高層住宅宅商鋪商鋪占地占地180畝畝31棟棟96m2 和和126m24500一期一期6、7、8、11還剩下還剩下16戶左右戶左右先交先交2萬萬定金定金切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告住宅市場分析小結(jié)住宅市場分析小結(jié)價格特征：價格特征：由于泰山資源的存在，泰安房價呈現(xiàn)北高南低，從中心區(qū)域向東、西、南依次降低的價格格局。 面積特征：面積特征：泰安樓市戶型面積在60-300之間 ，西部地區(qū)戶型集中在80-200，經(jīng)濟型和舒適型均有分布。90-120的戶型市場需求量較大的戶型市場需求量較大。市中心房市：市中心房市：中心區(qū)新開樓盤大約中心區(qū)新開樓盤大約5

21、-7個，均為小高層或高層住宅個，均為小高層或高層住宅，以書香名邸、山景疊院、華府天地等高檔樓盤為代表，本案相對樓盤聚集區(qū)較遠本案相對樓盤聚集區(qū)較遠。西部房市：西部房市：西部自然與政策環(huán)境優(yōu)良，由于時代發(fā)展線片區(qū)的帶動及總體規(guī)劃的要求，區(qū)域內(nèi)新開樓盤較多，產(chǎn)品形態(tài)豐富，高層、多層、別墅均有分布，集中在長城路沿線，以高層建筑為主。目標客戶群分布較為廣泛，價格可接受程度較好目標客戶群分布較為廣泛，價格可接受程度較好。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告國華時代國華時代銀座城市廣場銀座城市廣場書香名邸書香名邸華府天地（未動工）華府天地（未動工）部分樓盤照片部分樓盤照片華城

22、麗景灣華城麗景灣恒基富麗東方（現(xiàn)場）恒基富麗東方（現(xiàn)場）切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告碧云華庭圍擋（未動工）碧云華庭圍擋（未動工）容郡國際容郡國際圣地國際公寓圣地國際公寓怡和名居怡和名居世紀大廈圍擋（未動工）世紀大廈圍擋（未動工）切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位戶型建議戶型建議 配套建

23、議配套建議 服務(wù)建議服務(wù)建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告一、區(qū)域分析一、區(qū)域分析 本項目位于東岳大街與長城路交叉口，項目一期已較為成熟，交通比較便利。 處于新城輻射圈內(nèi)，距離市政府較近，長城路居住圈日漸形成。 地塊周邊超市、商場、餐飲、車站、醫(yī)院、銀行等生活配套較為完善，生活氛圍已初步形成三分鐘車程三分鐘車程市政府市政府切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告二、項目分析二、項目分析我們在市場上的位置我們在市場上的位置 長城

24、路最佳區(qū)位+西城第一大盤+一期成熟社區(qū)+成功推廣形象我們的未來需要什么？我們的未來需要什么？ 對于新興園來說，如何持久的保持項目的熱度和吸引力，是整體項目成功和保證最大利潤空間的首要因素。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告競爭者的落腳點競爭者的落腳點 圣地公寓圣地公寓低總價，低門檻，時尚生活 新城國際新城國際新城中央，上層建筑 蘋果園蘋果園規(guī)范社區(qū)，幸福生活 名仕尚座名仕尚座精英小戶型代表距離鐵路較近，均價4500，尾盤銷售。與長城我們的優(yōu)勢在哪里？我們的落點在哪里？我們的位置在哪里？我們的優(yōu)勢在哪里？我們的落點在哪里？我們的位置在哪里？突出大盤優(yōu)勢，確立成熟落

25、點，堅定引領(lǐng)位置突出大盤優(yōu)勢，確立成熟落點，堅定引領(lǐng)位置切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告三、項目整體定位三、項目整體定位我們要給客戶一個持續(xù)選擇的理由我們要給客戶一個持續(xù)選擇的理由當客戶已經(jīng)熟悉了新興園，我們還能給予他們什么？ 大盤氣質(zhì)，成熟的居住環(huán)境 體驗式營銷 大盤優(yōu)勢，多樣的產(chǎn)品鏈條 選擇式營銷 大盤價值，完善的配套設(shè)施 服務(wù)式營銷 大盤氛圍，良好的業(yè)主關(guān)系 圈層式營銷 大盤理念，主流的生活主張 召喚式營銷切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告我們的客戶我們的客戶一期未成功選房的客戶曾來訪但當時無具體購房意愿的客戶一期購房，偏

26、重投資型客戶一期購房，偏重自用型客戶被中心城區(qū)高房價分流的客戶在市政府周邊工作的人群有一定經(jīng)濟實力的婚房客戶通過老客戶介紹購房的客戶投資型客戶老客戶老客戶新客戶新客戶切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告泰城好房子的標準泰城好房子的標準成熟宜居大盤成熟宜居大盤高性價比產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品+成熟社區(qū)生活成熟社區(qū)生活+大盤完善配套服務(wù)大盤完善配套服務(wù)項目整體定位項目整體定位切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告細節(jié)大宅細節(jié)大宅 全民之家全民之家 健康人居健康人居多樣產(chǎn)品多樣產(chǎn)品 / 宜居戶型宜居戶型 / 關(guān)注細節(jié)關(guān)注細節(jié)/ 功能全面功能全面客戶心

27、理訴求：客戶心理訴求：對大盤和開發(fā)商品牌的認同。對成熟樓盤風(fēng)險低，形象好，性價比高的認同。對項目整體規(guī)模和配套服務(wù)的認同。對項目在市場上所營造的口碑的認同。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務(wù)建議服務(wù)建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題

28、 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告一、戶型建議一、戶型建議 本項目后期供應(yīng)量較大，運作周期較長。因此后期在產(chǎn)品上應(yīng)作出創(chuàng)新，以豐富產(chǎn)品鏈條，增加市場吸引力和利潤空間。 挖掘橫向附加價值，送足面積 空中花園/入戶花園 高層建筑在每幾層有一個垂直方向或水平方向空中花園，輔之以架空層綠化、屋頂綠化 落地觀景窗 頂層復(fù)式 skyhouse位于建筑的上層，擁有360度的視野，層高12米，內(nèi)部空間可以設(shè)計成兩層空中別墅 立體綠化 底層架空環(huán)境綠化、空中連廊綠化、樓體外墻綠化、陽臺綠化和屋頂綠化高層如何創(chuàng)新高層如何創(chuàng)新? ?切脈營銷切

29、脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告挖掘橫向附加值，送面積挖掘橫向附加值，送面積送大露臺，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計死角形成的公攤的面積南北錯位陽臺的設(shè)計，可不計面積贈送，增加超值感送“能跳舞的大陽臺”送屋頂花園送入戶花園切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告半地下室有獨立的采光口半地下室有獨立的采光口地臺凸窗，偷面積地臺凸窗，偷面積可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁建筑細節(jié)：建筑細節(jié)：合理布局，增加得房率，合理布局，增加得房率，偷面積，降低成本偷面積，降低成本切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王201

30、0年泰山新興園營銷策劃報告小高層類洋房戶型示意小高層類洋房戶型示意切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告高高層類洋房戶型示意層類洋房戶型示意切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告高高層類洋房戶型示意層類洋房戶型示意切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。米，形成三錯層。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告底層架空底層架空 底層架空層往往與園林景觀相融合，是小區(qū)綠化的延伸，居住

31、舒適度大為增加。雖然表面上似乎提升了房屋的建造成本，但實際則是更好地利用了土地，保護了自然環(huán)境，增進了住宅區(qū)的整體性和完美性。 底層架空的結(jié)構(gòu)，有較多的功能，主要體現(xiàn)在5個方面：（1）小區(qū)綠化、休閑設(shè)施之用；（2）用來作為停車場等進行經(jīng)營；（3）一些管線出口，儀器儀表集中管理區(qū)；（4）小區(qū)部分配套商業(yè)、物業(yè)（物業(yè)服務(wù)中心、宿舍）運用；（5）架空層的其他運用。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告高高層挑高入戶大堂層挑高入戶大堂切脈營銷切

32、脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告二、配套建議二、配套建議 本項目配套設(shè)施不僅僅是供客戶后期實際使用，而且對于項目目前的運作具有重要意義。通過配套設(shè)施以提升體驗式營銷效果，使來訪客戶通過配套設(shè)施對項目整體形成良好印象，最終促成成交。 綠化、景觀及活動場地 大門、雕塑等設(shè)施 休閑座椅等小品 健身房、會所等高檔配套設(shè)施配套組成部分配套組成部分切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告社區(qū)中央位置設(shè)置中心廣場，小區(qū)中心位置建筑水景和小區(qū)標志高綠化率，做到一步一景高綠化率，做到一步一景 在情感上達到一種，把家安在公園里的感覺，從根本上改變了兵營式小區(qū)的消極

33、居住模式，迎合了人們對居住環(huán)境更人性化的需求。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告1、社區(qū)景觀綠化以點線面有機結(jié)合，組團式園林景觀綠化，突出層次感，既可以節(jié)省土地，又有美感。2、花木草坪、三季有花，四季有景，隨處都有可休憩的涼亭，注重人文環(huán)境的塑造。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告塑造大型內(nèi)部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)內(nèi)部也可享受到公園般的景色漫步崎嶇小徑，欣賞沿途風(fēng)景，歸家一路風(fēng)景，一路成長，隨時給孩子上課切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告景觀小品建議：小品帶有歐式建筑元素景觀小品建議：小

34、品帶有歐式建筑元素切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告特色規(guī)劃特色規(guī)劃 高檔會所高檔會所健身房健身房乒乓球室乒乓球室會議室會議室電影放映室電影放映室大盤風(fēng)范獨享領(lǐng)地大盤風(fēng)范獨享領(lǐng)地切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告三、服務(wù)建議三、服務(wù)建議 為保持大盤形象，本項目應(yīng)在營銷過程中提供專業(yè)而充分的服務(wù)，并與項目推廣相結(jié)合，體現(xiàn)項目的視覺沖擊力。客戶到訪體驗系統(tǒng)安全感酒店感品位感國際感細致感聽覺視覺嗅覺味覺觸覺切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告安全感安全感鑒于項目所處區(qū)位環(huán)境，安全性一定是客戶非常關(guān)心的。多么

35、齊備的紅外、電子巡更等等現(xiàn)代化社區(qū)保安系統(tǒng)，不如用“人”在一開始就給客戶一種心理上的安全感來的重要。建議保安數(shù)量要稍多于常規(guī)配置保安數(shù)量要稍多于常規(guī)配置，在客戶參觀過程中潛意識里總有他們的身影。保安形象一定要優(yōu)中選優(yōu)，高大威猛，不卑不亢。建議選用類選用類似香港警察服裝的制服似香港警察服裝的制服，給以更為強烈的心理暗示。【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告酒店感酒店感即：尊貴+舒適除了保潔、茶水等服務(wù)人員的著裝、禮儀要重點考慮外。建議在接待廳配備老年或者外籍門童一名，除了給客戶以酒店般的心理感受外，更重要的

36、是做好客戶的引導(dǎo)工作，特別是對待老人、兒童服務(wù)要格外細致。【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：體驗五星級酒店式的入戶感受體驗五星級酒店式的入戶感受挑高大堂水晶吊燈大理石花紋鋪地休閑沙發(fā)組合花草植物布置專業(yè)物管及接待臺切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告國際感國際感國際化可以通過一些道具來加以暗示：聽覺聽覺除中央音樂背景外，洗手間播放國外電臺的節(jié)目視覺視覺國外金融、時事、人文、時尚雜志要看似隨意實則規(guī)范的置于客戶觸手可及處（要即時期刊）【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：看樓路線醒目標識系統(tǒng)看樓路線醒目標識系統(tǒng)沿路道旗

37、指引標識沿路道旗指引標識賣場外圍展板其他賣場外圍展板其他切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告品位感品位感硬件硬件售樓處內(nèi)的裝飾畫應(yīng)該自畫廊購買原創(chuàng)作品。軟件軟件應(yīng)該向銷售顧問提供關(guān)于禮儀、葡萄酒、雪茄、名馬、高爾夫、珠寶、時裝、古玩、藝術(shù)品等系統(tǒng)知識，以增加和客戶更深入溝通的可能。細致感細致感飲料飲料飲料的選擇，飲用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢，而避免用桶裝水。并向客戶提供即煮咖啡，味道的經(jīng)營也是影響客戶認可度的重要手段。客戶落座后，由專人詢問客人飲用何種飲料（應(yīng)至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供，下午四點左右可提供適量點心或餅干。 音樂音樂背景音樂的選擇

38、至關(guān)重要，必須既不會干擾客戶，又給人以輕松、高雅的感受，我們將精心挑選合適的音樂予以建議。衣帽間衣帽間冬季設(shè)置，由專人為客戶保管大衣。 【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明：切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告周到禮貌的看房細節(jié)：周到禮貌的看房細節(jié)：n看房車看房車n安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū)安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū)n有效但不冰冷的警戒線有效但不冰冷的警戒線n停車場防曬車罩停車場防曬車罩切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告技術(shù)公關(guān)技術(shù)公關(guān)工法樣板房和部品工作區(qū)工法樣板房和部品工作區(qū) 傳統(tǒng)的精裝樣板房有煽情誤導(dǎo)之嫌，以工法

39、樣板房和部品工作區(qū)展示品質(zhì)細節(jié)，更展示開發(fā)商實力和誠信，將例行的工程業(yè)務(wù)，搬到營銷現(xiàn)場來打動消費者工法樣板房部品工作區(qū)切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告城市概況城市概況 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境東部市場分析東部市場分析 中部市場分析中部市場分析 西部市場分析西部市場分析房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場區(qū)域分析區(qū)域分析 項目分析項目分析 項目整體定位項目整體定位項目定位項目定位戶型建議戶型建議 配套建議配套建議 服務(wù)建議服務(wù)建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議營銷推廣策略營銷推廣策略 營銷推廣主題營銷推廣主題 近期工作安排近期工作安排營銷推廣營銷推廣切脈營銷切脈

40、營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告一、營銷推廣策略一、營銷推廣策略 體驗式營銷體驗式營銷從硬件配套到宣傳推廣，將各項因素集中至售樓部、集中到置業(yè)顧問的營銷技巧和談客系統(tǒng)中，第一時間傳遞項目形象，促成客戶成交。 客帶客營銷客帶客營銷成熟大盤的最大優(yōu)勢在于一批成熟的客戶群體，如何維系客戶關(guān)系，不斷擴張客戶圈層將成為營銷的重要組成部分。 事件營銷事件營銷本項目形象已經(jīng)深入人心，后期在運作過程中應(yīng)重在延續(xù)，重在通過事件達到經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收，項目形象和企業(yè)形象同步推出。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告宣傳渠道宣傳渠道媒體類型形式紙媒軟文 “好

41、房子的標準”系列軟文報道硬廣 整版+半版+通欄交替投放廣播15 +30 廣播廣告戶外公交車體繁華地段三面翻 項目周邊圍擋繁華路段路旗博客建立項目主頁電視主流電視臺投放移動電視公交車電視廣告投放宣傳推廣原則：集約型，精準、以最小投入獲得最大效果切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告泰城好房子的標準泰城好房子的標準 首席大盤！首席城市生活！首席大盤！首席城市生活！二、營銷推廣主題二、營銷推廣主題切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告系列推廣主題：系列推廣主題：嘈雜的繁華不是我對居住的追求居住首席的感覺！居住首席的感覺！切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為

42、王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告系列推廣主題：系列推廣主題：死板的冬青不是我對綠色的追求綠色首席的感覺！綠色首席的感覺！切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告系列推廣主題：系列推廣主題：冷清的茶座不是我對休閑的追求休閑首席的感覺！休閑首席的感覺！切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架行動策略：行動策略：借助一期造勢，傳遞成熟大盤形象，制造輿論熱點執(zhí)行策略執(zhí)行策略：將籌備期所制定的產(chǎn)品細節(jié)執(zhí)行案，通過高標準產(chǎn)品推介會、細化內(nèi) 容的媒體推廣，制造輿論話題，引起客群 關(guān)注。 做好技術(shù)公關(guān)。廣告形式：廣告形式：報紙、電視

43、、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)、雜志、客戶營銷、活動營銷等。 銷售蓄勢期銷售蓄勢期切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 銷售蓄勢期銷售蓄勢期戰(zhàn)術(shù)啟動戰(zhàn)術(shù)目的廣告1、戶外廣告發(fā)布傳遞項目理念：首席大盤，首席城市生活首席大盤，首席城市生活2、平面廣告發(fā)布平面廣告高調(diào)亮相：泰城好房子的標準泰城好房子的標準3、廣播廣告發(fā)布短時間內(nèi)，迅速在客群中擴大項目知名度公益4、公益活動啟動行為時間傳達品牌精神5、新聞宣傳計劃實施暗線造勢，放大公益活動、品牌理念階段戰(zhàn)術(shù)組合階段戰(zhàn)術(shù)組合短時間爆破短時間爆破提升勢能：開放/開盤時現(xiàn)場支持力強，所以盡可能提升前期勢能。彰顯氣魄：市場競爭

44、激烈，所以傳播的第一擊也一定是重拳！立體化覆蓋立體化覆蓋以大眾打擊小眾：成為大眾矚目的明星項目，對客戶的吸引力越強，價格上升可能空間才存在可能。以業(yè)內(nèi)打擊客戶：業(yè)內(nèi)人士常常作為客戶的置業(yè)顧問角色出現(xiàn)，因此將此類人群也列為傳播重點。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架一期景觀開放區(qū)一期景觀開放區(qū) 目的：讓一期積累的客戶，親臨現(xiàn)場體驗新興園“細微”之處。 手段：將售樓部外部裝潢和社區(qū)景觀以觀景通道聯(lián)系，使客戶參觀景觀開放區(qū)直接而簡便新興園新興園“細節(jié)細節(jié)”成就生活成就生活產(chǎn)品說明會產(chǎn)品說明會 目的：作為項目第一次亮相，集中展示項目形象。 手段：邀請媒體

45、、客戶現(xiàn)場聽取產(chǎn)品說明 銷售蓄勢期銷售蓄勢期切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告 銷售蓄勢期銷售蓄勢期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架公益活動系列：公益活動系列：愛心環(huán)保袋免費贈送愛心環(huán)保袋免費贈送鎖定商場、市政廣場等人流量集中區(qū)域，現(xiàn)場設(shè)展臺分發(fā)贈送環(huán)保袋。活動規(guī)模：當天分發(fā)1萬1.5萬個環(huán)保袋；聯(lián)合媒體：電視臺、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告行動策略：行動策略：強勢公關(guān)，組合營銷，一炮打響。執(zhí)行策略執(zhí)行策略：再次整合政府資源，轟動泰安，獨具匠心的開盤儀式，為項目銷售制 造更多的話題關(guān)注點。 適當?shù)娜胧袃r位，實現(xiàn)搶購的必要前提

46、。 廣告形式：廣告形式：報紙、電視、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)、雜志、客戶營銷、活動營銷等。 開盤熱銷期開盤熱銷期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告階段戰(zhàn)術(shù)組合階段戰(zhàn)術(shù)組合 開盤熱銷期開盤熱銷期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架戰(zhàn)術(shù)啟動戰(zhàn)術(shù)目的廣告1、戶外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象直接打擊市場：細節(jié)，所有人都細節(jié)，所有人都該關(guān)注！該關(guān)注！2、平面廣告發(fā)布通過項目利益詳解提升市場熱度。3、廣播廣告發(fā)布持續(xù)提升市場熱度。公共4、公益活動啟東影響意見領(lǐng)導(dǎo)者，全面擴大口碑傳播5、新聞宣傳通過業(yè)內(nèi)渠道進行新一輪傳播，進行產(chǎn)品及活動解熱資料6、客戶通訊與客戶保持緊密聯(lián)系（制作項目月刊投遞）展

47、賣7、樣板體驗區(qū)包裝支持切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告 開盤熱銷期開盤熱銷期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 項目巡展項目巡展 目的：集中傳遞項目形象。 手段：在線上推廣營造大形象的支持下，鎖定商場、車站等人流量集中區(qū)域，進行外場巡展，直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段銷售信息。 成立大客戶專案組成立大客戶專案組目的：集中傳遞項目形象手段：成立大客戶專案組，主攻西高新政府機關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。為重點目標客戶做專場推介酒會，吸引團購。開盤前1個月，成立“奪金小組”，開展豐富的全民營銷活動：公司職員通過進企業(yè)、向親戚朋友推薦，團購、上網(wǎng)傳口碑等方式拓展客戶。 時間：6

48、月下旬-7月上旬營銷道具營銷道具電腦、項目推介ppt、dm折頁、環(huán)保購物袋、明信片切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告 開盤熱銷期開盤熱銷期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架開盤日盛大解籌活動開盤日盛大解籌活動開盤日舉行盛大選房活動，聚集人氣，快速實現(xiàn)銷售，促進推出單位全面消化。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告行動策略：行動策略：圈層公關(guān)，組合營銷。執(zhí)行策略執(zhí)行策略：多方面整合資源，利用“圈層”這一特殊文化，為項目銷售服務(wù)。 適當調(diào)整價位，實現(xiàn)項目利潤。 廣告形式：廣告形式：報紙、電視、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)、雜志、客戶營銷、活動營銷等。 營銷構(gòu)架營銷構(gòu)

49、架 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 精英健康計劃精英健康計劃 利用會所的場地，與市內(nèi)知名健身品牌如“黑駿馬”等機構(gòu)合作，提供優(yōu)惠措施或者免費，進行健身、瑜伽等精英健身計劃。周末主題酒會系列活動周末主題酒會系列活動拓展客戶渠道、實現(xiàn)圈層交流，增加到訪量，促進客帶客。切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告借場地給商家做活動，做低成本的營銷活動借場地給商家做活動，做低成本的營銷活動; ;如當?shù)刂膫髅焦尽⒕魄f等如當?shù)刂膫髅焦尽⒕魄f等活動對象：擁有可以和項目共享客戶資源的

50、單位。 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告戰(zhàn)術(shù)啟動戰(zhàn)術(shù)目的實施時間廣告1、戶外廣告發(fā)布繼續(xù)以大形象打擊市場根據(jù)營銷節(jié)點，確定最終執(zhí)行時間2、平面廣告發(fā)布通過圈層概念維系市場熱度。3、廣播廣告發(fā)布持續(xù)傳遞項目細節(jié)。公共4、公益活動啟東引領(lǐng)、組織泰城圈層活動5、新聞宣傳報道項目進程、傳遞項目賣點、組織圈層交流資料6、客戶通訊與客戶保持緊密聯(lián)系（制作項目月刊投遞）營銷構(gòu)架營銷構(gòu)架 后續(xù)銷售期后續(xù)銷售期階段戰(zhàn)術(shù)組合階段戰(zhàn)術(shù)組合切脈營銷切脈營銷 執(zhí)行為王執(zhí)行為王2010年泰山新興園營銷策劃報告近期工作安排近期工作安排 由于項目所在區(qū)域未來放量太大，因此建議銷售部快速進駐，以爭取市場先機，并為由于項目所在區(qū)域未來放量太大，因此建議銷售部快速進駐，以爭取市場先機，并為雙方合作爭取充足的時間和空間。如雙方合作爭取充足的時間和空間。如3 3月中旬可入住，則進