1、目 錄第一章 概 述1第二章 總 論62.1項目概況及目標62.2編制依據及研究范圍72.3、編制原則72.4、主要經濟技術指標82.5、可行性研究結論9第三章 項目建設的背景及必要性11第四章 行業分析及市場預測164.1、市場現狀164.2、市場預測22第五章 項目選址及建設條件255.1、項目選址255.2、基礎條件265.3、自然條件27第六章 建設方案296.1、建設規模296.2、建設原則296.3、建設目標296.4、園區功能定位及結構設計306.5、項目建設各區布局與功能設計326.6、物流信息系統建設方案32第七章 專業技術方案377.1、總平面布置377.2、建筑結構387

2、.3、供電系統387.4、通訊、電視、網絡系統397.5、給排水設施397.6、消防407.7、通風空調417.8、廣播系統417.9、節能措施41第八章 環境保護與安全衛生428.1、環境保護428.2、安全衛生42第九章 項目組織及運營449.1、項目運營模式449.2、園區管理系統459.3、項目實施方案45第十章 項目進度計劃4710.1、工程進度4710.2、項目經營計劃進度47第十一章 投資估算與資金籌措4911.1、投資估算依據4911.2、價格及取費依據：4911.3、投資估算4911.4、資金籌措計劃5011.5、資金運籌計劃50第十二章 效益評價及不確定分析5112.1評價

3、依據、范圍及指標5112.2、經濟評價5212.3、財務評價5412.4、不確定性分析55第十三章 工程招標方案5613.1總則5613.2招標內容57第十四章 社會效益分析58附表：59-73第一章 概 述受*建興物流園發展有限公司的委托，我們*資詢有限公司對*建興物流園建設工程可行性進行了研究，通過對該項目所在地區的環境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行調查，收集有關基礎資料，并與建設單位交換意見，在認真調查和分析資料的基礎上編制了*建興物流園建設工程項目可行性研究報告。1、*建設物流園區的戰略意義*建設物流園區的戰略意義主要體現為：對經濟社會發展的促進作用、對物流系統及功能的完善作用，

4、以及對物流效率和企業效益的提高作用。隨著*物流園區的建設及其物流產業開發功能的發揮，將促進*建興物流的發展和物流產業的培育，從而產生新的經濟增長點，為*經濟的可持續發展提供新的產業成長支持，并為*提高經濟發展水平創造良好的產業布局與發展環境。*物流園區的建設，將加快建興物流基礎設施的建設和發展，為區域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持，使*的物流基礎設施在布局。分工和功能上更加完善，有利于*區域范圍內的物流合理組織。*物流園區的建設，還將大大改善以*為中心的區域經濟發展所需的社會物流環境，并通過物流園區為物流管理技術的廣泛應用創造依托條件的方式，促進社會經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，為社

5、會物流服務與管理組織的專業化分工創造條件，為提高物流企業的經濟效益和企業發展提供支持。2、*物流園區建設的必要性*物流園區建設主要是建立起*建興物流發展的基礎平臺與運作基地，積極引導和扶持*建興物流企業發展，并依托園區的基礎設施與政策環境條件，建立起*乃至安徽省區域內建興物流運作、組織和信息管理的系統框架。*物流園區的建設，將有效引導和轉化*潛在的物流需求，提高*的物流服務供給能力水平，有利于對非社會化物流資產的整合利用和物流服務的社會化，有利于行業自律與良性競爭，為降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，有效擴大物流服務的市場需求，通過建立良好的市場秩序，形成對物流服務企業活

6、動的規范化與積極引導。*物流園區將依托*縣城為區域核心，通過對*宏觀物流調控、微觀物流組織管理以及人才培養、基礎設施建設運營等方面工作的全面實踐，有效地提高*經濟發展的對外交流環境和內部協調條件，支持*保持經濟發展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環境秩序，從而實現支持*國民經濟和社會發展的最終目標。3、*物流園區總體發展規劃設想根據*物流園區的市場定位，*物流園區的總體功能規劃將圍繞物流服務運作、物流環境建設和物流發展推進三大功能進行。*物流園區總體結構的發展設想為：根據園區總體功能的定位，依照發揮其總體功能的基本原則，通過園區基礎設施建設和園區管理系統建設，按照園區系統建設規劃，將物流運作企業

7、引入園區，構建*物流園區服務運作系統，通過服務功能與服務內容的不同組合，最終構成*物流園區的三大服務運作功能平臺，即公鐵聯運中心、區域物流中心群和城市配送中心群。4、*物流園區運作系統設計*物流園區的運作管理具有3個層次；即決策層、執行層和實施層。3個組織層次是一種以園區行政隸屬關系為基礎、以資產管理為紐帶的自上而下進行縱向組織管理和橫向經營聯系的關系。通過對園區建設性質和*發展物流園區的基礎條件的分析，選擇采用“經濟開發區模式”作為*物流園區建設和發展的基本商業模式。根據建興物流的特征以及對物流園區的功能定位，考慮到物流企業和企業物流管理的發展需要，園區物流服務方式應體現在為客戶提供專業化物

8、流服務、為客戶提供快速響應物流服務、為客戶提供高水平的物流系統服務、建立集物流、商流、信息流于一體的新型物流配送中心等4個方面。*物流園區發展的運作保障系統，主要包括園區建設與發展的政策、規章制度、運作手段及措施保障和園區發展的管理、運營環境的保障等。保證物流園區健康、高效運行的政策和規章制度涉及到物流園區開發建設的商業模式設計中提及的發展機制、建設機制、管理機制、運營機制等有關的政策和管理機制。物流園區應積極爭取*鎮人民政府、縣發改委、土地局、交通局、建設局等相關部門的支持，對園區發展政策及規章制度的研究，在制度上確保園區的發展。6、*物流園區可行性分析及評價*物流園區的建設內容包括園區物流

9、設施建設、園區通道建設和物流信息系統建設三大主要任務，其中物流設施建設為分期實施，園區通道系統和物流信息系統為一次性建成，預計：總投資規模3867.96萬元。根據中華人民共和國交通部公路、水運建設項目可行性研究編制辦法和國家計委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數及其他相關材料，本次研究中經濟評價指標選用財務內部收益率（firr）、財務凈現值（fnpv）、靜態投資回收期和投資收益率四項評價指標。根據計算，本次園區建設項目的財務分析結果為：企業財務內部收益率為15.43；在基準收益率定為10的條件下，企業財務凈現值為7100.08萬元；企業投資利稅率為21.68；項目投資回收期為7.39年。

10、計算結果表明，由于園區項目建設本身是一項公益性很強的工程，其建設意義主要反映在支持和促進*經濟發展的社會效益上，因此，*物流園區建設具有較好的投資建設前景，實際上，*物流園區的建設效益并不是通過物流園區的開發建設企業自身的贏利體現出來的，而是從“轉移獲利”的角度，通過創造良好的物流發展環境和培育建興物流新興產業，使*獲取經濟發展環境改善條件下的整體經濟利益，即可持續經濟發展效益。為此，懇請*相關部門能從經濟發展的整體高度，對園區建設項目的實施提供宏觀環境支持，明確物流園區在物流開發和發展中的地位，抓緊落實園區開發優惠政策及運作保障，積極引導和培育市場需求；設立物流園區啟動建設項目，充分發揮示范

11、帶動作用，發揮啟動項目的示范效應，對啟動示范項目進行科學合理運作；建立科學的園區建設發展機制，認真做好園區項目建設的前期準備工作，合理安排建設時序，滾動發展，建立風險防范機制，規避風險。第二章 總 論2.1項目概況及目標項目名稱：*建興物流園建設工程項目負責人：*建設地點：*鎮十里村建設單位：*建興物流園發展有限公司建設期限：1年建設規模及目標*物流園項目擬建在*鎮十里村，緊靠靈雙路。物流園總體規劃占地52畝，總投資3867.96萬元。總建筑面積30040平方米，其中：倉儲面積1.2萬平方米，綜合辦公大樓8000平方米，集裝箱堆場面積1萬平方米，其它40平方米。固定資產投資3663.66萬元。

12、項目建設目標：l 貨運吞吐量達到500萬噸以上，宏觀物流產值3億元以上；l 與全國10家左右設施通用、功能齊全、服務完善的配送中心建立物流戰略同盟，形成高效的物流服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的建興物流服務；l 建立健全物流管理信息系統，使之具有物流管理、交通管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能；l 引進第三方物流企業20家以上，為60家左右大型工商企業提供供應鏈管理及全程物流服務，吸引10005000名個人或企業成為園區的會員；l 建興綜合性物流服務體系初步形成。 項目經濟效益：項目工程實施期內（13年，含1年建設期）年均實現營業收入1775.45萬元

13、，實現利潤總額740.77萬元，上繳稅收219.63萬元，其中營業稅金及附加97.65萬元，安排就業150人，項目具有良好的經濟效益。本項目的建設對完善*工業園區的功能，促進我縣物流業的發展，特別是對我縣的經濟發展和滿足皖北地區的現實物流需求，具有十分重要的現實意義和社會效益。2.2編制依據及研究范圍2.2.1、編制依據（1） *國民經濟和社會發展第十一個五年計劃；（2） 國家計委、建設部頒布的建設工程項目經濟評價方法與參數；（3） 建設單位提供的有關資料。2.2.2、研究范圍（1） 項目建設的背景和必要性（2） 項目投資主體的情況（3） 行業分析及市場預測（4） 項目選址及建設條件（5） 項

14、目布局及及各部分功能定位（6） 項目組織及管理系統（7） 項目效益評價及不確定性分析2.3、編制原則（1） 遵照*國民經濟和社會發展第十一個五年計劃關于“傳統服務業要運用建興經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，推進連鎖經營、物流配送、多式聯運、網上銷售等組織形式和服務方式”，做好項目定位、搞好項目設計。（2） 按照國家經貿委等六部委關于加快我國建興物流發展的若干意見的通知要求，明確項目目標、搞好項目規劃。（3） 根據安徽省物流發展“十一五”計劃，融入區域經濟、合理安排進度。（4） 結合我國加入wto及對物流相關方面的承諾，搞好市場調研、起步與國際同步。（5）

15、 按照國家有關產業政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。（6） *目前國民經濟水平，建興物流產業發展現狀及前景為依據，借鑒國外物流行業發展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。（7） 項目建設以物流需求為依據，以現有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。（8） 項目建設積極采用國際國內先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。（9） 消防、環保、安全設施建設符合國家和地方法規。（10） 其它規定及客戶要求。2.4、主要經濟技術指標主要經濟技術指標序號項目單位指標備注1占地面積畝522建筑面積平方米300402.1倉儲平方米120002.2

16、辦公用房平方米80002.3集裝箱堆場平方米100003貨運吞吐量萬噸5004宏觀物流產值億元35項目總投資萬元3867.966建設工期月127年平均收入額萬元1775.4512年計算期8年平均凈利潤萬元740.7712年計算期9投資回收期年所得稅前7.39年；所得稅后7.35年含建設期1年10平均投資收益率%19.1511平均投資利稅率%21.6812投資內部收益率%所得稅前：16.64所得稅后：15.3i=10%13財務凈現值萬元所得稅前：8148.48所得稅后：7100.08i=10%14建筑密度%31.915綠地率%152.5、可行性研究結論一、*建興物流園的建設，符合國家和省市有關促

17、進建興物流產業發展的政策；符合產業發展方向和要求；二、*建興物流園項目建設用地符合*鎮園區對該宗地的規劃建設要求。建興物流園項目作為*鎮園區基礎設施配套項目之一，它的建設投入使用，對改善開發區的投資環境、促進我縣招商引資將具有重要作用。三、*物流園總體規劃占地52畝，總投資3867.96萬元。總建筑面積30040平方米，其中：倉儲面積1.2萬平方米，綜合辦公大樓8000平方米，集裝箱堆場面積1萬平方米，其它40平方米。固定資產投資3663.66萬元。 項目工程實施期內（12年，含1年建設期）年均實現營業收入1775.45萬元，實現利潤總額740.77萬元，上繳稅收219.63萬元，其中營業稅金

18、及附加97.65萬元，安排就業150人，項目具有良好的經濟效益。四、該項目建設在*鎮十里村，物流資源豐富，市場潛力巨大。五、項目建成后，園區建三大平臺-物流設施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備5大基本功能：交通管理功能、物流基地功能、金融服務功能、物流信息港功能、教學科研培訓功能。提供多式聯運、報關報檢、貨運代理、信息交易、金融結算、倉儲中轉、流通加工、品牌展示等物流服務。整合*及周邊縣市的物流資源，帶動和提升相關產業及*工商企業的發展與競爭力，推動*工業化進程。綜上所述，建興物流園項目建設各方面的條件都已具備，項目實施后具有較好的經濟和社會效益，誠請*鎮人民政府和各職能部門以及銀行大力

19、支持，使該項目早日建設，發揮效益。第三章 項目建設的背景及必要性一、加入wto對我國建興物流產業發展提出了新的要求加入世貿組織，對我國物流業來說，既蘊含著難得的發展機遇，也面臨著嚴峻的挑戰。我國對有關物流以及物流相關方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務、通信服務、速遞服務、分銷服務、運輸服務中，除傭金代理服務、批發服務、零售服務和特許經營有少量限制以外，這些領域的主要部分以及海運服務、集裝箱堆場服務、內水運輸、航空運輸服務、鐵路運輸服務、貨物運輸代理服務等將全面對外開放。因此，這些領域也將在未來的三年之內面臨外資大規模進入帶來的巨大沖擊。目前，*正積極探索有利于支持工商企業參與國際競爭的建興物流服

20、務系統，通過對現有物流基礎設施進行更新改造和擴建，加快技術進步，以便盡快滿足加入wto對我國，特別是*建興物流業提出的新的要求。通過物流園的建設，將各物流企業、港口、航空等服務機構和生產單位進行有序的整合，降低生產單位和物流企業的運營成本，使這些企業在未來的競爭中能夠處于比較有利的地位。二、建興物流產業在我國剛開始起步，但市場前景廣闊隨著經濟全球化和信息技術的迅速發展，被普遍認為在降低物質消耗、提高勞動生產效率以外的“第三利潤源”的建興物流業，已經成為我國新的經濟增長點。（據中國物流年鑒）1999年，我國國有及國有控股工業企業流動資金占用達到31042.81億元人民幣，而資金周轉速度年平均為1

21、.2次，國有商業企業也只有2.3次。而日本制造業的年周轉速度為7.5至8次，流通業為15次至18次。跨國連鎖集團沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉次數為20至30次。這說明，我國工商企業目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產需要的原材料、半成品、外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業庫存周期平均只有12天，庫存總額只占銷售總額的1.3%至1.5%。發達國家的庫存商品只占國內生產總值的1%。而我國工業產成品庫存一般達到45天，商業企業達到35天，庫存商品占國內生產總值的6.8%，我國這些指標遠落后于發達國家的根本原因，是由于缺少一個高效的社會化建興物流服務系統。應該按照社

22、會分工要求，建設社會化建興物流服務體系，以支持工商企業的生產經營和市場營銷。改革開放以來，我國對物流基礎設施作了大量投入，到2000年已達到1.5萬億元人民幣。但由于原有基礎太落后，仍然不適應建興物流的總體發展要求。到2000年，我國運輸網絡密度分別為1344.48公里/平方公里和1043公里/萬人，分別只相當于美國的19.6%和15.8%；德國的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基礎設施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率與效益低下。據有關部門統計，我國每年因包裝造成的損失就達到150億元人民幣，因裝卸、運輸造成的損失高達500億元人民幣，因保

23、管不善造成的損失為30億元人民幣。因此，在社會化建興物流服務體系中，建設大型物流園區，將運輸與倉儲進行有效整合，是發揮運輸和倉儲效率和實現社會、經濟效益的有效措施。國民經濟和社會發展第十一個五年計劃提出，傳統服務業要運用建興經營方式和服務技術進行改造，著重發展商貿流通、交通運輸、市政服務等行業，推行連鎖經營、物流配送、多式聯運、網上銷售等組織形式和服務方式，提高服務質量和經營效益。國家經貿委等六部委發出的關于加快我國建興物流發展的若干意見的通知中也要求各地政府部門和有關企業要充分認識建興物流在經濟發展中的重要作用，抓住有利時機，加快發展步伐，積極采用先進的物流管理技術和裝備，加快建立全國、區域

24、、城鎮、企業等多種層次的，符合市場經濟規律、與國際通行規則接軌的，物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業化建興物流服務網絡體系。在我國建興物流產業起步發展的新形勢下，國內一些優勢生產和加工企業集團開始重視企業物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業逐步向建興第三方物流企業發展，涌現了一批民營專業化第三方物流企業，國際上一些老牌知名物流企業也開始進入我國。近年來，我縣及相鄰縣市也開始認識到建興物流對于推動經濟發展、改善投資環境、提高區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。*把發展建興物流產業作為一項涉及經濟全局的戰略問題，建設建興物流園區已經成為區域經濟布局的戰

25、略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發展前景十分廣闊。三、安徽省及宿州市“十一 五”計劃對發展建興物流產業提出了明確的要求在安徽省“十一五”計劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網絡為重點的建興高效市場流通體系，發展新型業態，創新經營手段，推行連鎖經營、特許經營、代理配送、網上購物等建興營銷方式，加快傳統百貨業向購物中心、超級市場、倉儲式商場和專賣店、精品店發展。合理布局一批有產業優勢的專業市場和邊貿市場，在合肥市規劃建設建興化的大型配送基地和物流中心。*“十一五”計劃綱要提出，按照大市場、大貿易、大流通格局發展建興流通業，使宿州形成區域性的物資集散中心、商業信息匯集發布中心、結算中心和

26、會展中心。通過電子商務、網上交易等建興化營銷方式以及超市、連鎖、配送等新興流通業態，形成多方位的流通格局和多功能的市場體系，建成不同輻射半徑的商業批發體系和布局合理、層次分明的商業零售體系。大力發展物流產業，整合現有運輸企業和倉儲企業，引導市內大型儲運公司向符合國際慣例的物流公司過渡，加快傳統儲運業向建興物流轉變。隨著我縣經濟建設的發展，一大批外商企業已經進入我縣，在對現有零售業產生強大沖擊的同時，必然帶動*建興物流產業的產生和發展。與此同時，國家對促進中部崛起戰略漸趨明朗，國家將加大對中部糧食主產區的投入力度，放寬對外開放的權限，支持基礎設施和公共事業的發展，同時國家和省政府明確把皖北定位為

27、重點開發區域，對我縣發展建興物流產業將面臨極大的發展機遇。四、*的經濟現狀和地理位置對能夠提供綜合性、專業化物流服務社會化建興物流服務體系提出了現實需求*位于安徽省東北部，東臨泗縣，西連宿州市埇橋區，南接蚌埠市固鎮、五河兩縣，北與江蘇省銅山、睢寧兩縣接壤，總面積2054平方公里，耕地181萬畝，轄6鄉13和一個省級開發區，總人口118.3萬人。境內公路四通八達，104國道和303省道貫穿全境，全縣輻射與環型并舉的公路網絡已初具規模，全縣晴雨通車公路里程1600公里。北有徐州國際觀音機場，驅車40分鐘即可到達；距連云港和南京兩大港口各200公里，可以便捷地入江出海；穿境的宿泗高速已動工建設，擬于

28、2010年建成通車的京滬高速鐵路在我縣邊境設站，距*僅20分鐘車程。即將開工的雙明高速公路和宿淮鐵路穿境而過，3至5年后，將形成“兩高速、兩鐵路、北機場、南碼頭”的立體式交通格局。縣內目前共有各類企業1萬家以上，其中99%以上是中小企業。形成了一個以*為中心，聚集了一大批上規模的企業乃至安徽省的主要企業。而目前*的80%以上的企業的物流執行主體以自辦物流為主，第三方物流代理比例較低，且以物流分包形式為主；企業自辦物流的作業表現情況是，單據準確率低，配送不及時，貨物缺損率高；企業自辦物流設施利用率低，物流費用支出高，庫存不合理。這些情況說明，*需要專門服務于生產企業、物流企業和相關服務機構的公共

29、社會化的物流基地，構成一個社會化的物流服務體系，以提高本地區參與國際國內市場競爭的能力。*鎮產業群的快速發展，對建興物流也提出了很高的要求。隨著區域經濟的發展、產業園區的建設、入駐企業的增加，已滿足不了企業的建興物流需求。目前，入駐的企業受基礎條件的制約，物流中心只能提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡單的傳統物流服務，遠不能適應未來區域經濟發展對建興物流的要求。五、開發建設“建興物流園”有利于參與國際國內物流市場的競爭物流園區是建興物流發展的產物，是由設施齊備、功能齊全的物流基礎設施及服務完善的第三方物流企業在空間上的組合。“建興物流園”的建設，將商流、物流、信息流、資金流融為

30、一體，將市場功能、交通管理功能、物流基地功能、金融結算功能融于一區，服務于企業和加工基地，服務于以*為中心的產業帶，為*乃至宿州市區域經濟的發展提供有力的支撐。第四章 行業分析及市場預測4.1、市場現狀4.1.1、國際情況隨著經濟全球化步伐的加快和信息技術、通訊技術的發展,全球制造、采購、銷售趨勢的加強，建興物流產業的發展呈現出新的特點,一是電子物流的興起,據預測,到2010年底電子商務交易額將達到8400億美元;二是物流規模進一步擴大,主要表現在物流園區建設方面;三是物流服務的優質化,定制服務、供應鏈管理成為代表性特征;四是第三方物流企業發展迅速,目前美國和歐洲的企業有60%至70%以上全部

31、采用第三方物流服務;五是綠色物流的發展,使物流產業更加注重物流過程的環境保護和再生利用工作。物流園區是多種物流設施和不同類型第三方物流企業在空間上集中布局的場所,是具有一定規模和綜合服務的物流集結點。日本是最早建立物流園區的國家,至今已建立20個大規模物流園區,平均占地約74萬平方米,荷蘭設計的14個物流園區,平均占地4至5平方公里,德國不萊梅貨運中心占地在100萬平方米以上,紐倫堡物流園區占地已達7平方公里。物流園區的建設，有利于實現物流企業的專業化和規模化,發揮其整體優勢和互補優勢。目前,美國、日本和歐洲等先進國家的物流園區已發展得十分完善,形成了以物流園區為基礎的、以物流信息平臺為依托的

32、、以第三方物流服務為主導的規模化、專業化、網絡化的社會化建興物流服務體系。(1)倉儲基地化在發達國家,絕大多數企業的生產原料和產成品都由物流園區負責倉儲。物流園區內專門從事倉庫管理的第三方物流企業,通過先進的庫存管理技術,可以高效地進行訂單處理、進貨作業、搬運作業、儲存作業、盤點作業、揀貨作業、補貨作業，物流園區倉儲設施的規模化和倉儲功能的效率化,為企業提供了公共社會化的倉儲基地。據報道，意大利的一個物流園區可同時為6000多家企業提供倉儲及配送服務。(2)運輸配送社會化發達國家的物流園區一般均建在公路、鐵路、港口、機場貨運樞紐附近,以及靠近生產加工區或消費集中區貨物集散地附近。由于物流園區能

33、夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通,因而可以承擔長距離干線貨物運輸物流。與此同時，物流園區與物流中心、配送中心、運輸公司等整合形成了社會化配送系統,因而可以承擔終端客戶的配送物流。由于物流園區可以有效的整合利用社會閑置物流資源，因此不僅提高了社會資源的有效使用,同時也帶來了巨大的經濟、社會效益。據專家預測，國外這種以物流園區為核心的社會化運輸、配送形式將以每年5%至10%的速度增長。(3)物流分工專業化隨著物流園區規模的不斷擴大,發達國家物流園區內部的分工日趨專業化。一般來說,有專門從事物流園區物業管理的圓區運營商、從事倉庫管理的倉庫運營商、從事倒貨及搬運業務的搬運公司、從事流通加工業務的加工

34、企業、從事物流園區內部物流信息管理的it企業以及入區的運輸、配送企業。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流企業。例如，美國的i2公司,世界500強中有三分之二是在其客戶名單上。i2公司通過供應鏈管理，每年可為其客戶提供1600億美元的增值空間。(4)運輸與倉儲協同化在發達國家，分布在各個物流集結點上的物流園區都與運輸企業有著很好的協調關系。運輸企業通過全球衛星定位系統、貨物跟蹤系統和車輛調度系統，將貨物在途信息及時傳遞給物流園區。物流園區根據庫存變化情況,將補貨信息、配送信息及時傳遞給運輸企業。例如，加拿大迪斯卡爾特公司協同化物流運輸平臺,不但整合了世界排名前6

35、0名的運輸企業,而且對運輸路線、配送路線上的倉儲分布也非常了解,使運輸與倉儲業務達到了很好的協同。4.1.2、國內情況(1)我國物流發展階段分析自1979年引入物流概念以來，經過二十年左右時間觀念認識與實踐的發展，我國建興物流業正處于起步快速發展時期，其間大致可分為三個發展階段： 第一階段：1979年之前，即計劃經濟時期。尚沒有物流概念與認識，只有分割的運輸、倉儲、批發、零售等。 第二階段：80年代至90年代中期，我國商業流通體制發生重大變革， 我國物流處于傳統物流為主，逐步探索建興物流運作規律的階段。 第三階段： 90年代中期以來，社會主義市場經濟體制初步形成。 至此， 我國建興物流業進入起

36、步發展階段。近幾年，隨著中國加入wto， 我國建興物流業已處于快速發展時期。(2)我國物流發展存在的問題我國物流發展存在的問題主要表現為“三大矛盾”：體制方面，條塊分割，計劃經濟影響下的多頭管理現狀與建興物流業發展必需的系統協調要求相矛盾 市場供需方面，短期實際需求不足和遠期潛在需求巨大相矛盾，低水平供應能力過剩與高水平供應能力不足相矛盾。 技術與人才方面，物流技術與設備水平低下現狀與建興物流業對技術的高要求相矛盾。低層次傳統物流人才過剩與高層次建興物流人才緊缺相矛盾。 從我國現狀來看，我國物流企業數量少、規模小，物流服務的準確性與及時性差，物流的社會化、市場化程度也較低。因而大力發展和建設物

37、流園區對促進經濟增長，實現流通產業建興化轉變有重要意義。我國建興物流的發展趨勢將是以大型綜合物流園區或物流基地、物流中心為主樞紐，以一大批中小物流企業為子節點的物流網絡體系，以形成高效、快捷、優質、安全、優化的社會物流總供應鏈。(3)我國物流市場總量估測資料顯示，我國全社會物流費用支出約占gdp總值的20。2000年我國實現gdp總值為89404億元，按照上述比例，全社會物流費用支出高達17880.8億元。這個巨大的市場總額將成為我國物流企業競爭瓜分的“大蛋糕”。可以認為，眾多物流企業均將有望分享這個“市場總量大蛋糕”。（據經濟參考報）(4)我國物流市場發展空間分析1991年，發達國家社會物流

38、業產值占gdp總值的比例如表4-1所示，美國2000年全社會物流費用支出不足gdp總值的10%。因此，如果我國能達到同一水平，按照2000年的gdp水平，將可以為全社會節約8940.4億元的物流成本，或者說可以多產生近9000億元的利潤。“十五”期間，如果我國物流費用降低到占gdp總值的15，每年將為全社會直接節約4500億元左右的物流成本。這個巨大的由傳統物流向建興物流發展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業競爭分享的另一“大蛋糕”。只是較之市場“總量大蛋糕”，市場“空間大蛋糕”更強調物流企業的競爭實力。表4-1 發達國家社會物流業產值在gdp中的比例（1991年）國 別gdp（億美元）

39、物流產值（億美元）物流業比例（）日本3363366.5710.9美國5673658.0711.6英國1015123.8312.2法國1200140.411.7德國1566184.7811.8加拿大59369.9711.8(5)我國物流市場的需求環境分析目前，我國物流市場的需求主要來自：      境內的"三資"企業。 外資企業在進入中國以后一般都不建立獨立的物流部門，而是選取若干專業的物流供應商，獲得必要的物流服務。     國內新興的中小企業。這些企業產品大多具有多品種、小批量、高增值的特點，

40、對物流服務的及時性、準確性的要求較高。面臨著激烈的市場競爭，為了最大限度地降低成本，也對物流服務提出了迫切需求。    國有大型企業。面對激烈的國際國內競爭，打破"大而全、小而全"的傳統觀念，開始著手對企業傳統物流活動進行重新改造，力求最大限度地獲取競爭優勢。(6)物流市場的供應環境分析我國物流市場供應方主要有傳統物流相關企業和新興物流企業。主要有：     交通運輸企業。拓展業務范圍，逐步向專業物流供應商方向轉化。如中遠集團、中外運集團、中海集團、中鐵集團等。      商

41、業倉儲企業。在推行商業連鎖、配送制過程中逐步向建興物流企業發展，如中儲、中商、中物資等。 大型生產制造企業的物流部門。在保障本企業物流業務的同時，向社會化物流服務拓展。如海爾、寶鋼等。     國際物流公司。采取合資或獨資形式，在國內開展物流業務。 迅速發展建設的物流中心。以交通運輸樞紐、產品集散地點、居民消費區域為依托，開展系統化建興化信息化的物流服務。4.1.3、安徽省及*物流市場總量與發展空間分析(1)中部各省的宏觀物流業產值比較根據我國國家統計局和國家標準局1994年制定的國民經濟行業分類標準，物流業包括第三產業中交通運輸、倉儲及郵電業中的貨運和

42、倉儲部分。因此選用交通運輸、倉儲、郵電業產值（宏觀物流產值）來代表物流業產值進行分析。（見表4-2）表4-2 2009年中部九省gdp及宏觀物流業產值 （億元）省份河南湖北湖南黑龍江安徽江西吉林山西內蒙gdp45763858.3326.82897.42908.61963166915061268物流產值333215.9240.4170.0162.9167.7121.8137.7116.6占gdp比例7.2%5.6%7.2%5.9%5.6%8.5%7.3%9.1%9.2% (2)*物流市場總量分析據*人民政府網站公布數字，2009年，完成生產總值75億元，增長11%；以此為*物流市場總量的低值。參

43、照我國物流費用占gdp總值的20平均水平來計算，*物流市場總量的高值是15億元人民幣。4.2、市場預測4.2.1、總體預測在國際上，建興物流產業被認為是國民經濟發展的動脈和基礎產業，其發展程度成為衡量一國建興化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為經濟發展的加速器。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業進行調查后，認為“建興物流業將在未來中國的經濟發展中起到關鍵作用”（麥肯錫 中國物流市場白皮書）。1999年美國的物流成本為9210億美元，占gdp比重為9.9%（2000年美國年度物流狀況報告）。而歐洲、日本等發達國家物流成本占gdp比重一般為10%左右。中國的物流成本占gdp的比重，據世界銀行

44、估計，占到18%。而實際情況，據國內權威專家分析，至少要占到20%以上。2000年我國gdp為8.9萬億人民幣，按20%計算，物流成本已達到17800億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。如果我國能夠在今后若干年的時間里，建設一個社會化建興物流服務體系，從粗放物流經營向集約物流經營轉變，將物流成本降到國際先進標準10%左右，將會產生巨大的經濟效益。總的來說，我國發展建興物流產業的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認識到建興物流產業對于推動經濟發展、改善投資環境、提高區域經濟和工商企業在國內外市場競爭能力等方面的重要性。一些國內優勢企業開始重視企業物流管理，認識到物流是降低物質

45、消耗、提高生產效率以外，能夠使企業增加效益的“第三利潤來源”。我國計劃經濟體制下形成的運輸、倉儲企業已經開始向第三方物流企業轉變，同時對支持其物流活動的物流基礎設施提出了更高的要求，物流園區建設將有利于第三方物流企業開展物流業務。國際上一些著名物流企業已經進入我國，開始積極開展物流服務。我國政府對wto關于物流服務及相關業務的承諾，基本上是全面開放物流市場。國際物流企業進入我國的主要業務模式是充分利用建興物流基礎設施，開展第三方或第四方物流服務。國際物流企業開展物流服務，對諸如物流園區等物流基礎設施建設，提出了明確而具體的要求。可以說，我國建興物流產業的市場基礎開始形成，市場主體開始顯現。而就

46、我國目前物流基礎設施和裝備的發展現狀和總體規劃而言，應該說是具備了一定的基礎條件。但是，由于缺乏先進的物流基礎設施對現有物流資源進行整合，現有物流基礎設施及物流服務處于分散狀態，沒有形成一個有效的系統。因此，開發建設建興物流園區，是有效整合資源、發揮系統優勢，為工商企業提供社會化建興物流服務的有效手段，其市場前景和發展潛力巨大。4.2.2、*物流產業預測據統計，*目前各類企業總數達到1萬家以上，其中99%以上是中小企業，2009年*貨運量達到280萬噸，貨物周轉量26億公里，全縣擁有大型商貿企業10余家，各類專業市場30多個，上海華聯、蘇果等大中型零售企業20多家，年成交額達13億元，年消費品

47、零售總額達9億元。根據*“十一五”計劃國民經濟發展目標、第三產業發展目標、商貿流通業發展目標、工業發展目標及企業改革與發展目標，到2010年底，*的貨運量將達到300萬噸至360萬噸，五年年平均增長將達到10%至15%，貨物周轉量將達到30億公里至32億公里。根據發達國家物流費用占gdp總量的比例（可以認為比較準確反映物流產值）的變化情況，即從1980年大約15降至2000年普遍達到10左右的趨勢，我國物流費用占gdp總值的比例從1999年的20左右降至15，約需20年左右時間（國內專家論斷）。假設我國在今后5年經濟發展取得長足進步，物流發展快速高效，物流費用達到占gdp總值15的水平，*物流

48、市場發展空間可見表4-5所示。表4-5 安徽省及宿州市、*物流市場發展空間2005年指標值2010年預測值5年內物流市場發展空間gdp總值物流業產值（20）gdp總值物流業產值（15）安徽省3691.88738.25680.42(=9.0%)852.06114.00宿州市656.4131.281106.07(=11.1%)165.9134.63*469.28216.47.2注：2010年gdp預測值，按2005年增長率穩定增長計算：安徽省取9.0%，宿州市取11.1，*取10。物流市場發展空間的含義是指傳統物流業向建興物流業發展創造出的物流產值與社會效益。4.2.3 項目經營預測（1）建興物流

49、園地理位置優越，是進出*的門戶，距*鐵路、公路、水運交通都十分方便，人流、物流、信息流都比較集中快捷。因此，經營潛力大，極有發展前景。（2）*鎮人民政府的大力支持，制定了各種優惠政策，為經營者創造良好寬松的經營環境。（3）建興物流園定位好、起點高，配套設施齊全，管理手段先進。可為客戶提供全方位的物流服務。第五章 項目選址及建設條件5.1、項目選址本項目的選址充分考慮*物流發展現狀以及*推進工業化進程產生的物流需求、以及以*為中心的產業發展帶的物流需求進行。同時，項目選址將充分考慮物流園區是公路貨運樞紐和物流結點的特點，考慮園區作為物流園區的結算、物流信息服務的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以

50、*產業帶為重點，通過104國道、泗許高速、明睢高速等物流通道逐步向皖北地區輻射的發展目標。經征詢專家意見，本項目擬選址在*鎮十里村、運輸條件較好、周圍產業基礎雄厚。5.2、基礎條件*位于安徽省東北部，東臨泗縣，西連宿州市埇橋區，南接蚌埠市固鎮、五河兩縣，北與江蘇省銅山、睢寧兩縣接壤，總面積2054平方公里，耕地181萬畝，轄6鄉13和一個省級開發區，總人口118.3萬人。     *是楚漢相爭的古戰場，傳說人物鐘馗的故里，中華奇石的主產區，素有“虞姬、奇石、鐘馗畫，靈璧三絕甲天下”之譽。虞姬墓歷盡滄桑，幾經整修，現已成為環境幽美、聲播暇邇的名勝景點。靈璧石名冠古今

51、中外，被譽為“中國四大名石”之首。靈璧石奇絕天下，堪稱華夏瑰寶，宋代詩人方巖贊為：“靈璧一石天下奇，聲如青銅色碧玉”，被清代乾隆皇帝御封為“天下第一石”，2007年被國家評為“中國觀賞石之鄉”。靈璧鐘馗畫像傳說能驅鬼降魔,靈璧鐘馗畫承傳吳道子之法，并與民間技法相結合，風格獨特，自宋至今興盛不衰，已成為中國民間繪畫藝術的瑰寶，飲譽海內外，被評為“中國民間藝術（鐘馗畫）之鄉”。     靈璧區位優勢明顯。我縣背靠中原，東望沿海。北有徐州國際觀音機場，驅車40分鐘即可到達；距連云港和南京兩大港口各200公里，可以便捷地入江出海；穿境的宿泗高速已動工建設，擬于2010年建

52、成通車的京滬高速鐵路在我縣邊境設站，距*僅20分鐘車程。即將開工的雙明高速公路和宿淮鐵路穿境而過，3至5年后，將形成“兩高速、兩鐵路、北機場、南碼頭”的立體式交通格局。我縣已被安徽省列為加快東向發展的23個重點縣之一。     靈璧是農業大縣，盛產小麥、花生、棉花等作物，畜牧養殖業繁盛，是全國重要的商品糧食基地、黃牛生產基地、瘦肉型豬生產基地、優質棉繭基地，連續幾年被評為全國糧食生產百強縣、全省畜禽業生產十強縣。礦產資源如大理石、石灰石、磬石等儲量豐富，具有較高的開采價值。靈璧工業門類齊全，名、特、優產品種類繁多，品質優良，尤其是造紙、白酒、面粉、肉牛加工、食用油

53、、農用肥、良種棉等產業具有較強的發展潛力。     靈璧基礎設施配套齊全。郵電通訊事業發達，電力設施齊全，并與華東電網并網，是全國電氣化達標縣之一。自來水工程改造后，可供應城市生產、生活用水。各項基礎設施日趨完善，城市綜合功能也日漸增強。3.2平方公里的省級開發區， “五通一平”已基本完成，配套設施齊全，是投資者投資興業的理想熱土。 近年來，*委、縣政府始終秉承讓利迎客的思想，始終把優化環境作為擴大對外開放和招商引資的根本舉措，制定了一系列優惠政策，努力打造一流的投資環境和發展環境，營造一方投資凹土。5.3、自然條件5.3.1、氣象條件² 氣溫累計年平均

54、溫度14.3，極端最高氣溫40.8，極端最低氣溫-15.7。² 降水歷年平均降水量為896mm，最多年降水量1355.6mm，最少降水量496mm。² 風速平均風速2.6米/秒，歷年最大風速20米/秒。² 風向全年主導風向為偏東風。夏季為東南風，冬季為東北風，見下頁玫瑰圖。² 有無冰凍最大凍土深度15厘米。² 洪水：50年一遇洪水位。5.3.2、工程地質情況工程地質工程地質條件較好，周邊地質已經勘測，開發區內已有數家大中型企業在建廠時進行過工程地質勘探，沒有壓覆重要礦床，有利于工程建設，主要建筑和構筑物不需要打樁。地下水地下水位在18-25米之

55、間，不腐蝕鋼筋混凝土。廠址穩定近場區自新生代以來新構造運動主要表現為有規律的升降運動，運動速度緩慢而平衡；歷史上近場區未有破壞性地震的發生，建興地震活動的強度和頻度相對較低擬選廠址區基本處于穩定狀態。根據安徽省地震烈度區劃圖（1990），-地震基本烈度為vii度，擬選廠址不在地災危險易發區內，處于相對穩定區、適宜建廠。*周邊地勢較高，可避免50年一遇洪水災害。該地區為松散巖系孔隙水分布區，含水層顆粒較細，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質優良，埋藏淺，便于開發利用。地下水水質較好，礦化度小，一般每升0.40.6克，鹽度每升小于10毫克當量，堿度每升小于4毫克當量，適于農灌、飲用。第六章 建設方

56、案6.1、建設規模根據市場發展的情況和*經濟發展的需求，本項目擬在*鎮十里村建設以信息系統為支撐，集運輸、配載、倉儲、配送、包裝、流通加工、交通 、物流高科技產業等物流服務功能為一體的綜合性物流園。物流園規劃總占地52畝，總投資3867.96萬元。項目總建筑面積30040萬平方米，其中：倉儲面積12000平方米，綜合辦公大樓8000平方米，堆場面積1萬平方米，其它40平方米，固定資產投資3663.66萬元。6.2、建設原則（1） 符合國內外社會經濟與物流業發展的總趨勢；（2） 符合*社會經濟發展、城市發展戰略規劃的要求；（3） 符合*鎮總體發展戰略規劃；（4） 符合規劃的科學性、先進性與可操作性原則。6.3、建設目標l 貨運吞吐量達到500萬噸以上，宏觀物流產值3億元以上；l 與全國10家左右設施通用、功能齊全、服務完善的配送中心建立物流戰略同盟，形成高效的