1、湖北省農村信用社商業性物業抵押貸款管理辦法鄂農信發200821號第一章 總 則第一條 為拓展商業性物業抵押貸款市場，規范信貸行為，防范貸款風險，根據中華人民共和國物權法、中華人民共和國擔保法等法律及湖北省農村信用社信貸管理基本辦法等規定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱商業性物業抵押貸款（“速貸通”）是指農村信用社（以下簡稱農信社）向商業性物業所有權人發放、以其所擁有或購置的商業性物業作為抵押、并以物業經營收入為主要還本付息來源的貸款。以第三人所有的商業性物業作為抵押為借款人向農信社申請的貸款提供擔保的，依照本辦法執行。本條規定的第三人僅限于借款公司的股東或者借款人的家庭成員，但無完全民事行為能

2、力的自然人股東或家庭成員除外。第三條 本辦法所指商業性物業特指以下類型的房地產：（一）商鋪、商場。（二）商品交易市場、綜合商業設施。（三）商務辦公樓、寫字樓。（四）星級賓館酒店。（五）工業園區用于出租的標準廠房。第四條 農信社辦理商業性物業抵押貸款要遵循精心選擇、謹慎估價、合理取值、額度適當及法律手續完備、變現能力優先的原則。第二章 貸款申請及受理第五條 申請商業性物業抵押貸款的借款人應當符合以下條件：（一）湖北省農村信用社信貸管理基本辦法第七條第（二）項規定的信貸準入基本條件。（二）能提供符合本辦法規定條件的抵押物。（三）抵押物的所有權人、共有人（家庭成員）同意以其擁有所有權的商業性物業提供

3、抵押。（四）愿意與農信社簽訂商業性物業經營收入監管協議，承諾有關商業性物業的所有資金結算、代收代付等中間業務在農信社辦理，接受農信社對物業營運收入、支出款項的封閉式監管。（五）具備經營管理商業性物業的能力。（六）農信社規定的其他條件。第六條 用于抵押的商業性物業應同時具備以下條件（一）房產所有權、土地使用權的權屬清晰，且沒有拖欠物業的建筑承包人的工程建設價款。（二）未被設定抵押或者雖然被設定抵押，但置換他行債權后農信社可以取得商業性物業的第一順序抵押權。（三）竣工驗收并投入正式商業運營一年以上，經營性現金流量充裕、綜合收益較好、還款來源穩定，預期市場前景看好。（四）位于成熟商業社區或工業園區。

4、（五）商業性物業市場定位準確，目標客戶穩定。（六）除工業園區用于出租的標準廠房占用范圍內的土地可以為工業用途的出讓土地使用權外，其他物業的土地使用權必須為國有商業（含商住、綜合及混合用地）出讓性質。第七條 申請商業性物業抵押貸款時，應提供以下資料：（一）借款申請。（二）借款人或抵押人的營業執照、組織機構代碼（自然人為借款人或抵押人時提供身份證明）。（三）借款人驗資報告和公司章程。（四）借款人貸款證（卡）和資信證明材料。（五）由借款人或抵押人股東大會（職代會）或董事會（理事會）根據企業章程作出的同意借款、同意以商業性物業抵押的決議。抵押人為有限公司、股份有限公司的，應當依照湖北省農村信用社貸款抵

5、押擔保管理辦法第二十四條的規定提交有關資料。抵押人為自然人的，還應提供家庭成員同意抵押的書面文件；抵押物有共有人的，應提供財產共有人同意抵押的書面文件。（六）經會計師事務所審計的借款人最近一個年度的財務報表及最近一個月的財務報表。（七）商業性物業竣工驗收合格的證明材料、權屬證書。（八）借款人對外出租的有關協議、合同。（九）與借款用途有關的合法性證明文件。借款人為房地產開發企業且擬將貸款用于開發房地產項目的，應提供開發資質等級證書及相關開發許可文件。（十）農信社要求提供的其他證明文件和材料。第八條 借款人原則上應當向其商業性物業所在地農信社申請商業性物業抵押貸款，借款人以異地商業性物業作為抵押向

6、本地農信社申請貸款的，應經市州聯社（辦事處）信貸管理部門同意。第三章 盡職調查與客戶評價第九條 農信社在受理借款人商業性物業抵押貸款申請后，應安排二名信貸員共同進行盡職調查，共同完成客戶評價意見。第十條 盡職調查主要包括以下內容：（一）借款人、抵押人是否具備申請商業性物業抵押貸款的主體資格。（二）貸款用途是否合理、是否違反國家關于信貸資金投向的禁止性、限制性規定。（三）商業性物業權屬登記的真實性。房屋所有權和國有出讓土地使用權證書是否真實、有效，有無權利瑕疵，是否為司法機關查封、扣押，是否為其他債權人設定他項權利。（四）商業性物業現場實物與產權登記是否存在差異及對其價值的影響。（五）城市規劃和

7、交通環境是否對商業性物業的存續構成影響。（六）借款人的信用記錄及社會評價。（七）商業性物業租金價格、收益能力及變現能力。第十一條 盡職調查以現場實地考察為主，主要包括以下工作方式：（一）到商業性物業所在地現場，觀察其地理位置、商業氛圍、交通條件及人流、物流、車流量。（二）到商業性物業登記部門，調閱權屬檔案，核實所有權、使用權證，了解商業性物業產權的形成、變更過程，有無影響抵押權實現的因素。（三）走訪商業性物業財產共有人，了解商業性物業的共有方式、共有人對設定抵押的態度。（四）走訪商業性物業的使用人，了解商業性物業的管理、維護狀況、租金標準及承租人的經營狀況。（五）分別向商業性物業所有權人及承租

8、人或參與物業經營者查閱、核對租賃合同、聯營合同、加盟合同及其他與物業經營有關的合同、協議文本。（六）了解相鄰物業的經營狀況。（七）與評估人員溝通，了解對擬抵押商業性物業的估價依據、方法及取值理由。第十二條 信貸員應當根據盡職調查結果對借款人和商業性物業進行書面綜合評價。綜合評價主要包括以下內容：（一）借款人基本狀況。（二）貸款用途的合法性、合理性、可行性。（三）擬抵押商業性物業的產權登記、使用、維護、收益狀況，及對其作出估價取值、變現能力的評判。（四）走訪獲得的對貸款決策有意義的信息。（五）借款人家庭成員、股東及財產共有人對以商業性物業抵押向農信社貸款的態度。（六）評價結論。對貸款金額多少、期

9、限長短、利率高低、抵押比率及風險控制提出建議。第四章 風險控制第十三條 嚴格貸款條件。農信社發放商業性物業抵押貸款應嚴格遵守本辦法第五條和第六條規定的各項條件。借款人及商業性物業有下列情形之一的，農信社不得發放商業性物業抵押貸款。（一）借款人以套現為目的惡意抵押的。（二）借款人對外有經濟糾紛，足以影響其正常生產經營的。（三）借款人與承租人有租賃合同糾紛，足以影響其商業性物業繼續出租或其他承租戶正常經營的。（四）借款人將商業性物業以明顯低于市場租金價格出租的。（五）自貸款申請日起算，商業性物業所有權人與承租人簽訂固定租金租賃合同的剩余履行期限超過5年的。商業性物業分開出租給多人的，租賃合同剩余履

10、行期限按多個租賃合同平均計算。（六）出租的商業性物業的租金已經辦理應收賬款質押的。（七）商業性物業不能單獨處置或變現能力較差的。（八）商業性物業記載的產權人與實際持有產權證明的人不是同一人，且物業記載的產權人未到農信社親自辦理授權手續的。（九）家庭成員或財產共有人不同意抵押的。第十四條 嚴格確定商業性物業的價值。要按照湖北省農村信用社貸款抵押擔保管理辦法的規定對商業性物業的價值進行評估或內部估價。價值確定應堅持依法合規、勤勉審慎、現場觀測、流動性優先的原則。中介機構出具的資產評估報告書只能作為確定價值的重要參考之一，不得作為抵押資產估價取值的唯一依據，商業性物業的租售比過高的，應相應下調取值比

11、例。第十五條 嚴格控制貸款額度和期限。商業性物業抵押貸款的額度和期限原則上按以下方式確定：（一）以出租為主，商業性物業所有權人不負責經營的，貸款期限最長不超過8年（貸款期限均不得超過借款人法定經營期限和土地使用權證記載的剩余使用年限，下同），貸款額度不超過貸款期間內租賃收入總額的80，租賃經營稅費負擔較高的地區，應下調比例。租賃費包含物業管理費用的，應在剔除后計算租賃收入，已經預收的不能再計入租賃收入總額。除租賃收入外，借款人有明確、可控的還款來源的，貸款額度可以適當增加，但增加后的貸款總額，最高不得超過快速變現條件下抵押物評估值的60，貸款期限最長不超過8年。（二）商業性物業所有權人與廠商聯

12、合經營的，貸款期限最長不超過5年，貸款額度不超過同等條件下以出租方式獲得的租金收入水平。（三）商業性物業所有權人自行經營的，貸款期限一般不超過3年，貸款額度不超過在快速變現條件下可變現抵押物評估值的50。第十六條 嚴格控制還款方式。（一）在貸款發放前，要根據商業性物業出租前景制定切實可行的分期還款計劃并載入借款合同，一般應采取按月結息、按季歸還貸款本金的還款方式，即將每季度營業收入的一定比例歸還貸款本息，不得采取到期一次性還款的方式。（二）農信社應與借款人在借款合同中約定，若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形時，農信社應與借款人協商變更借款合同關于貸款額度、期限、利率、每期還款

13、金額或要求借款人增加擔保等內容。協商不成的，應當按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款等措施。同時還要在借款合同中明確，借款人連續2次或累計3次遲延歸還本息的，農信社應當向借款人書面警示，通知借款人按照合同約定歸還貸款本息，否則將宣布貸款提前到期；借款人連續2次或累計3次不歸還本息的，農信社應當宣布貸款提前到期，并依法處置抵押物。合同到期或宣布提前到期時，貸款本息未受清償的，農信社有權向承租人收取租金用于歸還債務。第十七條 統一會計核算科目。商業性物業抵押貸款一律在省聯社規定的會計科目中核算反映。第十八條 嚴格審批管理。商業性物業抵押貸款審批流程和權限按照湖北省農村信用社大

14、額貸款管理辦法規定執行，不得逆、省程序。商業性物業抵押貸款審查除湖北省農村信用社大額貸款管理辦法規定的基本資料外，以本辦法第三章及本章規定的內容為主。第十九條 貸款發放前，要按照湖北省農村信用社貸款抵押擔保管理辦法規定的要求辦理財產保險。對商場、酒店、其他公共場所等人流量較多的商業性物業還應當要求業主辦理公共營業場所火災責任保險。第二十條 貸款發放前，農信社應嚴格按照湖北省農村信用社貸款抵押擔保管理辦法的規定，指派二名信貸員與借款人共同到房地產抵押登記部門辦妥以農信社為第一順序抵押權人的抵押登記手續。第二十一條 借款人以商業性物業抵押貸款置換他行貸款的，農信社應當安排熟悉法律事務的工作人員（或

15、委托律師）按照以下程序和要求操作：（一）該商業性物業之前未被設定抵押的，應與抵押人共同到登記部門辦理農信社為第一順序抵押權人的登記手續后，再共同到他行清償其貸款，嚴禁將資金交由借款人獨自辦理清償手續。（二）該商業性物業之前已被設定抵押的，應與抵押人共同到登記部門辦理農信社作為第二順序抵押權人的登記手續后，再共同到他行清償貸款，最后由抵押人到登記部門注銷原第一順序抵押權，使農信社替代為第一順序抵押權人。第二十二條 農信社應與借款人簽訂資金監管協議。監管協議應包括以下主要內容：（一）借款人必須在農信社開立資金監管專戶，對專戶實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，將物業經營性收入存入專戶，動用

16、賬戶資金時應留足每期還本付息金額，否則須經農信社管戶信貸員審核批準后方可使用。（二）如借款人出現逃避資金監管的行為，農信社有權要求借款人提前償還貸款或處置抵押物。（三）農信社認為需要明確的其他事項。第二十三條 對用于出租的商業性物業，農信社應當要求借款人將其對承租人享有的應收賬款辦理質押。辦理質押手續時，應當與承租人簽訂協議明確其同意直接將租金支付給農信社，并放棄其對出租人的債務抵銷權。農信社不得同意借款人以物業出租收入為唯一還款來源，借款人不得以租戶延期支付為由延遲支付農信社貸款本息，因租賃收入不及時影響當期還本付息的，農信社要及時敦促借款人另行調劑資金履行合同。第二十四條 在貸款期內，管戶

17、信貸員要對抵押物價值進行動態監測，若貸款期限較長，或因房地產市場價格發生較大波動，有可能降低抵押物對貸款安全保障程度時，應由農信社指定有資質的評估公司進行價值評估，確保抵押率控制在合理的范圍內。農信社應當與借款人和商業性物業業主在合同中約定，未經農信社書面同意，不得擅自改變抵押物用途，否則農信社有權宣布貸款提前到期，并依法處置抵押物。第二十五條 管戶信貸員每季不少于一次檢查抵押物的安全狀態，并在貸后檢查報告中作專段描述，對商業性物業所有權人或承租人有損抵押物價值的行為要及時制止，必要時，可要求借款人提前歸還貸款。第二十六條 管戶信貸員應及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人需出售抵押物時，須經農信社同意并相應歸還農信社貸款，但不得在收回貸款