1、聲明：本計劃書版權歸中國江西婺源光明實業有限公司所有，任何單位和個人使用本計劃書的文字、數據、圖表、結論等，除為本公司項目推廣和招商介紹目的外，均需獲得婺源光明實業有限公司的認可。本計劃書盡力但并不保證所引用資料和結論的完整性、準確性，任何單位和個人依據本計劃書所做出的任何決定所造成的風險，均與婺源光明實業公司無關。婺源光明實業公司建議您在做出任何投資決定前，應咨詢相關專家和人員。內容概要帝豪國際大酒店項目位于中國江西省婺源縣內，根據婺源縣城市規劃，在婺源縣的中央商務區（CBDCentral Business District），是婺源縣極具潛力的商業重地。帝豪國際大酒店項目包括客房、餐飲、娛

2、樂、康體、會議中心及商業項目等，酒店按國家四星級標準建造，將打造成婺源縣最有特色、方便、舒適的e化酒店。光明實業公司于2022年2月取得本項目的土地使用權。整個項目土地面積共約4600平方米，規劃建筑面積19000平方米，其中包括酒店、購物廣場、公共綠地和停車場等。整個項目計劃分二期滾動開發，工期約為兩年。建成后，將成為婺源縣城市中心最具水準最有特色的國際四星級酒店。本酒店項目的投資回報率大約在25%左右，依經營時段有所不同。婺源光明實業公司愿意在以下方面尋求與投資者合作：債權性融資：針對酒店項目，以固定利率為主進行債權性融資，光明實業公司將提供充分的項目風險抵御機制；權益性融資：針對酒店項目

3、，以部分股權的形式進行融資。或其他可行的融資方式。一、城市基本情況婺源，地處江西東北部，東距浙江衢州150公里，南距上饒150公里，西距景德鎮80公里，北距黃山120公里，是鑲嵌在贛浙皖三省交界處的一顆綠色明珠。縣域面積2947平方公里，人口33萬，轄26個鄉鎮。“婺源文化與生態旅游區”目前已形成了“一區四線”20個景區（點）的旅游產品格局，被許多海內外媒體譽為“中國最美的鄉村”。婺源是江西省一個具有悠久歷史的古縣，歷史上屬安徽管轄。是古徽州一府六縣之一，也是南宋著名理學家朱熹的故里和中國鐵路之父詹天佑、原國家主席江澤民的故里。這里民風純樸，文風鼎盛，名勝古跡遍布全縣。有保持完美的明清古建筑，

4、有田園牧歌式的氛圍和景色。婺源縣是國家級文化與生態旅游示范縣，這里古祠堂、古民居、古橋、古亭等古建筑遍布鄉野，有國家級歷史文化村鎮2個，省級歷史文化村鎮6個，省級文物保護單位9處，4A級景區2處。古村落資源與生態資源融為一體，成為婺源獨具特色、底蘊深厚的旅游資源。其中，該縣的理坑作為理學名村、汪口作為商埠名村，是具有鮮明特色和風格的文化鄉村典范，是研究地域文化“徽文化”不可或缺的活化石。婺源旅游交通圖二、婺源基礎建設狀況城鎮建設日新月異。該縣按照“城市經營企業化，市政資源貨幣化，資金籌措市場化，建設投入社會化”的經營思路，加快城鎮建設步伐。全縣建制鎮發展到11個，縣城建成面積擴大到9.4平方公

5、里，人口增加到6萬人，拓寬、改造城市主干道17.7萬m2， “一江兩岸三中心，五縱六橫七片區”的山水文化旅游城市初具規模。基礎建設明顯改善。目前全縣廣播、電視、通訊等設施逐步完善，移動通訊在上饒市率先實現“鄉鄉通”，城鄉電網改造2061公里，縣鄉公路改造240公里，景婺黃、景婺常高速公路將于2022年10月峻工通車。九景（婺）衢鐵路列入國家十一五計劃，婺源將成為華東地區連接京九、皖贛、浙贛三大鐵路干線的重要樞紐。進出婺源交通圖三、婺源縣經濟狀況生態經濟發展勢態良好，近年來，婺源將縣域經濟定位為生態經濟，2021年，全縣財政收入首年突破億元大關。2022年完成財政收入1.4億元，同比增長26%。

6、旅游業發展迅猛，2022年被評為國家首批AAA級旅游區，成為國家級文化與生態旅游縣，2021年，接待游客138萬人次，旅游綜合收入1.87億元。2021年接待游客189萬人次，旅游綜合收入達2.8億元，2022年接待游客243萬人次，旅游綜合收入3.39億元，生態農業建設居全國先進行列，農業產業化進程加快，年產值100萬元以上的縣級龍頭企業發展到41家。生態工業發展方向明確，工業經濟穩步增長，80%的國有工業企業進行了機制創新，93%的國有、集體企業完成改制。全省首家生態工業園區落戶婺源，32家企業入園投產。婺源為了搶占經濟“制高點”，在文化與生態旅游業方面大做文章。近年來，婺源先后開發了江灣

7、、鴛鴦湖等27個風景名勝景點（區），開辟了東、西、北三條精品線路。旅游從業人員達1.4萬人，全縣賓館、酒店一次性可接待游客萬余人。婺源正在申報“世界自然文化遺產”和“中國歷史文化名城”為抓手，景婺黃、景婺常兩條高速公路和九景（婺）衢鐵路相繼即將建成，婺源以此為契機，建精品、創品牌，爭創AAAA景區和國家級風景名勝區。婺源為了持續發展，大力夯實“立足點”，生態農業大放異彩。婺源從開發有機綠色食品著手，先后培育出AA級綠色食品大鄣山茶等5個綠標產品，經歐盟BCS有機食品機構論證頒發的有機食品有大鄣山茶、黑芝麻、銀杏葉、食用菌和35種中藥材。建立了生態農業基地50萬畝、有機食品基地5萬畝和5個生態農

8、業主題公園。東北生態林茶、中部生態茶果、西南生態糧、牧、漁三大生態農業區結構日臻完善。一個以有機茶為龍頭，林、漁、畜、藥材、蔬菜等齊頭并進的生態農業產業鏈正逐步形成。婺源為了增強經濟動力，著力主攻“突破點”，生態工業日漸壯大。婺源發展工業不以破壞生態為代價。近年來，該縣依托山水資源優勢，以推進企業為核心的工業化進程，重點培植了大鄣山綠色食品有限公司、電力公司、清華酒業有限公司、天佑藥業有限公司等一批規模較大的生態工業企業。目前，全縣又以全新的思路和舉措，依托園區辦工業，不斷形成規模效益和集聚效應；依托支柱強工業，迅速增大工業經濟總量，逐步走上一條科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少、

9、人力資源得到合理利用的新型工業化道路。四、婺源旅游業發展狀況“中國最美的農村”婺源，是朱熹故里，自古享有“書鄉”之美譽，擁有高達81.5%的森林覆蓋率，是全國首批生態旅游示范區，國家3A級旅游區。婺源以田園牧歌式的優美風光和保存完好的古文化、古建筑、古樹、古洞而被人稱為“最后的香格里拉”。目前已形成 “一區四線”20個景區（點）的旅游產品格局。婺源溫和濕潤，四季分明，霧日較多，一年四季都可以在此旅游。春天是婺源旅游最好的季節，尤其是在、月份，漫山的紅杜鵑，滿坡的綠茶，金黃的油菜花，加上白墻黛瓦，五顏六色，和諧搭配，勝過世上一切圖畫。在這里，你可以春賞五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋賞漫山紅葉，冬訪平

10、湖鴛鴦。婺源是理學大師朱熹和中華鐵路之父詹天佑的故里，曾出過550名進士。在這里，你可以欣賞到“京劇的老祖宗”徽劇的典雅韻味，你可以在“舞蹈活化石”儺舞的原始粗獷中驚訝，在清純迷人的茶道姑娘的表演中陶醉。婺源有著一座座保存良好的古村落，是生態文明的綠寶石，是建筑藝術的博覽園，是宗族制度的活化石。鱗次櫛比的徽式古建筑，粉墻黛瓦，飛檐戧角，或隱現翠青山間，或倒映清溪湖面。直可讓人領略小橋流水人家那天人合一、返樸歸真的意境。 給人一種“五岳歸來不看山，婺源歸來不看村”感慨。在這些村落中，至今仍然留有一些當年的古驛道，宛如飄帶一般蜿蜒在村莊與村莊之間。那些規模較大的村落更有江南風光田園詩般的意境，高高

11、低低的樹，曲曲彎彎的河，零零落落的村，好一種國畫般的韻味。錯落有致的古民居中有眾多的巷道，在那鋪著碩大的青石板的巷道中漫步，兩邊是高大的風火墻壁和重重疊疊的馬頭墻，腳下是青石板的古道，令人不由產生時光不再的慨嘆！淡淡炊煙籠罩的馬頭墻、山間梯田抽象的線條、暮色中騎在牛背上的村童、幽靜的孤舟野渡、倒映在清澈山澗里的火紅的楓葉等，不由讓人陡然間心靜如水，恍若隔世！這里是“烏托邦”式的理想家園。近年來，婺源縣巧打“生態”、“名人”、“文化”三張牌，大力發展旅游業，并取得顯著成效。先后開辟三條精品線路，開發出江灣等27個景區（點）。全縣有大小賓館130多家，床位6000張，旅行社近10家。2021年，全

12、縣接待游客138萬人次，旅游綜合收入1.87億元。2021年，全縣接待游客189萬人次，綜合收入2.8億元。2022年，婺源接待旅游人次達240多萬人次，旅游綜合收入達3.39億元，約相當于全縣GDP的16。五、婺源酒店業發展狀況酒店概況婺源酒店業是隨著婺源生態鄉村旅游的開展而發展起來的，從開始一般性的接待，到后來的高檔接待，婺源的酒店接待能力有了很大提高。到2022年，全縣的大小酒店為130多家，床位約6000多張。其中掛牌三星兩家，分別為明珠大酒店，江灣大酒店；準三星三家，分別為文博賓館、錦江賓館、天馬大酒店；二星級7家。客房規模最大的是江灣大酒店，房間數145間，其他酒店的房間數在508

13、5之間。星級酒店的房間總數大約為400多間，床位數約在900張。婺源星級酒店一覽表 酒店名稱星級地址明珠大酒店三星紫陽鎮文公南路2號江灣大酒店三星文博路西側文博賓館準三星文博路錦江賓館準三星紫陽鎮文公北路天馬大酒店準三星文公北路 JFO編制婺源重點酒店調查明珠大酒店明珠大酒店是江西省首家縣級三星級酒店，位于婺源縣紫陽鎮文公南路2號，距大型停車場北站僅500米，交通非常便利。 明珠大酒店裝修豪華，客房80間，配套設施有餐飲、桑拿、娛樂等。酒店餐飲規模較大，有大餐廳和各式包房，可供500人同時就餐，主要經營贛、川、粵菜。酒店還設有大、中、小型會議室及貴賓接待室，大型會議中心投資約百萬元，可接待國內

14、外各類會議。江灣大酒店江灣大酒店為三星級旅游涉外酒店，位于婺源城區文博路西側，背枕青山，面臨綠水，交通暢達，環境優雅，是婺源縣規模最大檔次最高的酒店。酒店集旅游、住宿、餐飲、休閑、娛樂服務為一體，采用先進的電腦管理系統管理，設有各式客房（總統套房、豪華套房、豪華標準房）145間（套），配套設施有茶藝廳，棋牌室，保健中心，桑拿中心，歌舞廳，豪華KTV，美容美發廳等，是上饒市首家提供蒸氣式宮廷足浴服務的酒店。酒店大小會議室俱全，具有同時接待400人會議的能力。2004年7月20日酒店被三清山旅游集團成功收購，2022年4月酒店按照4星級標準和要求完成了重新裝修改造工程，酒店可提供免費寬帶上網，免費

15、撥打長途電話服務。婺源酒店業發展評價婺源酒店業最近幾年發展較快，但檔次及接待能力和婺源旅游發展還很不平衡，婺源到現在，掛牌三星只有兩家，加上準三星婺源的星級酒店只有9家，房間約為400間，在旅游季節，這些酒店間間爆滿，應接不暇。婺源名氣越來越大，生態鄉村旅游越來越火，旅游人次逐年上升，按婺源的統計年報，其旅游人次每年約按35的增長率增長。按預測，2022年，婺源的旅游人次將可達到340萬。按照旅游景區酒店發展經驗，婺源高檔酒店還有45間的空間，高檔酒店將有極好的市場前景。六、婺源經濟發展對帝豪大酒店項目開發的影響 婺源以生態經濟立縣，生態旅游成為婺源經濟的重要組成部分，2022年婺源旅游綜合收

16、入達到3.39億元，約為婺源GDP的16，而且還在不斷增長。婺源被譽為“中國最美的鄉村 ”，正在利用自身的資源優勢申報“世界自然文化遺產”和“中國歷史文化名城”， 利用“生態”、“名人”、“文化”三張牌，先后開辟出三條精品線路，并開發出江灣等27個景區（點）。隨著婺源旅游的發展，縣政府不斷加大旅游宣傳力度，改善旅游投資環境，出臺多種投資優惠政策，吸引投資商紛紛進入婺源，搶占旅游投資先機，投資各種旅游項目和旅游房地產項目，甚至有的投資商直接購買旅游物業，改造經營，如江灣大酒店就是被三清山旅游集團收購后改造經營的成功案例。婺源正在成為旅游投資的熱土，成為投資商旅游掘金的樂園。婺源帝豪大酒店位于婺源

17、縣紫陽鎮中心黃金地段，地理環境優越，交通方便，是政府重點關注項目。現在開發本項目正逢其時。七、帝豪大酒店項目情況介紹項目原為度假型的三星酒店，由于投資商資金原因，項目被迫停工。政府為了婺源經濟發展，變廢為寶，將該項目拍賣給婺源光明實業公司，將項目改造成四星級酒店，以提升婺源城市接待水平和婺源整體形象。項目原建筑面積9263.76m2，土地使用面積3823.54m2，改造后項目建筑面積將增加到19263.76 m2，酒店客房數將達到240間，配套設施主要有餐飲、娛樂、康體、會議、商業等，建成后將成為婺源縣最有檔次、最有特色的四星級酒店。根據婺源旅游經濟的發展，婺源帝豪大酒店將獲得極好的發展商機。

18、根據婺源專業機構評估，婺源帝豪大酒店項目現有物業及土地評估值為1743.4878萬元。可以預料，按照婺源經濟的迅速發展，此項目將獲得理想的目標。八、有關土地的法律及政策按照中國法律規定，土地屬全民所有或集體所有。本項目的土地所有權歸全民所有。同時按照法律規定，土地使用權可以依法有償轉讓。光明實業公司依據法律，在2022年12月由市政府公開掛牌轉讓，合法擁有帝豪國際大酒店項目的使用權，并可以依法轉讓、作為出資合作。土地證書和合同見附件。土地的用地性質是規定了該塊土地上所建物業的形態，本項目包括的土地的用地性質有：商業、住宅、酒店、辦公、酒店式公寓、公寓式辦公、體育、綠化等。根據2022年7月向社

19、會公布的物權法（草案）內容規定：“建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期”。雖然物權法要等到2022年才能實行，且其關于土地使用權的具體操作細則還未明確，但可以確定物權法將嚴格保護屬于個人所有的財產的安全，例如不動產的所有權。而不動產的所有權是與土地的使用權是密不可分的。可以合理的預測，未來的物權法關于不動產土地使用權的操作細則是有利于現有不動產所有人繼續持有自己的不動產的。政府及政策支持條件帝豪國際大酒店項目是

20、婺源縣政府的重點工程，在項目進行的整個過程中得到了婺源縣政府及各有關職能部門的大力支持和鼓勵，政府為本項目還開辟了專用“綠色通道”，成立了政府領導協調小組，為整個項目建設的順利進行提供及時幫助。九、項目的整體規劃與目標定位在充分尊重控制性規劃設計要點的基礎上，結合市場需求，充分利用周邊自然景觀，協調周邊建筑形態及風格，營造區內人性化、智能化的精品環境，體現人性化、均好性的設計理念，合理配置，竭力營造濃厚的高雅舒適的酒店及高尚的商業環境。以國家設計規范為依據，從設計理念、經營和環境、建設體系等各方面入手，高起點規劃，高水準建設，努力建設成婺源具有鮮明特色、深遠影響的高檔次的四星級酒店。 根據婺源

21、縣城市總體規劃的有關文件，本項目完全符合婺源縣的最新整體規劃。婺源帝豪大酒店立面圖十、發展商介紹婺源光明實業公司婺源光明實業公司組建于1985 年，注冊地在江西省婺源縣，注冊資金 1000 萬元，是一個包括房地產、光明大酒店、大光明家電公司、大光明眼鏡公司實業開發公司，其發展已有20年歷史。光明實業公司法定代表人為董光明先生。 董光明先生十一、帝豪大酒店財務投資分析項目投資估算項目總投資人民幣5,081.38萬元，具體估算見表1婺源帝豪大酒店項目投資估算表。婺源帝豪大酒店項目投資估算表（表1）單位：萬元人民幣序號項目估算方法及說明單位數量指標估算值1投資總額2+3+4+5+6+75,081.3

22、82工程費用2.1+2.2+2.32,688.422.1建筑工程費用605.552.1.1地基平整及護坡工程按建筑面積算3,974.00 0.0027.95 2.1.2建筑及外裝飾1按建筑面積算10,000.00 0.035350.00 2.1.3建筑及外裝飾2按建筑面積算9,264.00 0.025231.60 2.1.4停車場及廣場建設按建筑面積算2,000.00 0.00816.00 2.2裝飾工程費用987.252.2.1客房裝飾600.00房間、走廊及電梯間按建筑面積算12,0000.045540.00大堂及其配套按實際面積算5000.1260.002.2.2餐飲裝飾197.50中餐

23、及宴會廳按建筑面積算1,800.00 0.095171.00 大堂吧按建筑面積算150.00 0.09514.25 餐廳燈飾按餐臺計算臺70.00 0.053.50 廚房裝飾按實際面積算350.00 0.0258.75 2.2.3會議室裝飾按建筑面積算800.00 0.05544.00 2.2.4康樂裝飾按建筑面積算350.00 0.04515.75 2.2.5游泳池宗1.00 3232.00 婺源帝豪大酒店項目投資估算表（表1續1）單位：萬元人民幣序號項目估算方法及說明單位數量指標估算值2.2.6后勤裝飾按建筑面積算900.00 0.0545.00 2.2.7行政辦公室按建筑面積算300.0

24、0 0.0515.00 2.2.8園林綠化含噴水池宗1.00 1818.00 2.2.9景觀制安含樓層景觀燈宗1.00 2020.00 2.3設備制安費用1,095.622.3.1配電系統158.7照明工程按建筑面積算19,264.00 0.002548.16 綜合布線工程按建筑面積算19,264.00 0.001528.90 防雷工程按建筑面積算19,264.00 0.00023.85 變配設備安裝按建筑面積算19,264.00 0.00357.79 發電機系統450kw組1.00 2020.00 2.3.2暖通工程按建筑面積算KW2,400.00 0.02560.00 2.3.3消防系統6

25、7.42消防水系統按建筑面積算19,264.00 0.002548.16 消防電系統按建筑面積算19,264.00 0.00119.26 2.3.4給排水系統138.70給水系統含熱水系統19,264.00 0.00357.79 排水系統按建筑面積算19,264.00 0.00357.79 污水處理按建筑面積算19,264.00 0.001223.12 2.3.5其他公共設備151.50電梯制安費中外合資品牌部3.00 2060.00 電話系統工程實際分機容量計算門350.00 0.0310.50 閉路監控系統按實際監控點計點50.00 0.525.00 有線電視系統安裝費及衛星接收系統宗1.

26、00 2020.00 婺源帝豪大酒店項目投資估算表（表1續2）單位：萬元人民幣序號項目估算方法及說明單位數量指標估算值熱水鍋爐系統專供客房熱水臺3.00 1236.00 2.3.6經營性音響設備38.50中餐廳音響設備套30.00 0.3510.50 KTV包廂音響設備按包廂數計間10.00 1.515.00 演藝廳音響設備中檔配置組1.00 55.00 會議室專業音響含同聲傳譯系統一套間8.00 18.00 2.3.7經營性家私設備395.00客房家私電器按客房數計間240.00 1240.00 客房布草按客房數計間240.00 0.1536.00 中餐家私按包廂及大廳放置數量計套70.00

27、 0.1510.50 中餐廚房設備按建筑面積算350.00 0.1552.50 中餐廳布草臺布餐巾等宗1.00 22.00 餐飲器具餐臺數三倍計臺100.00 0.055.00 KTV家私按包廂計間10.00 110.00 演藝廳家私中檔配置組1.00 66.00 會議室家私按座位計位300.00 0.0721.00 其他康樂設備設施宗1.00 1212.00 2.3.8后勤設備設施84.40運輸及輔助設備宗1.00 1515.00 員工食堂設備設施宗1.00 88.00 清潔衛生用品宗1.00 1515.00 辦公設備宗1.00 2020.00 員工宿舍設備設施按房間數計間120.00 0.

28、112.00 員工制服按編制600人計套1,200.00 0.01214.40 2.3.9其他基礎配套設施1.40婺源帝豪大酒店項目投資估算表（表1續3）單位：萬元人民幣序號項目估算方法及說明單位數量指標估算值廣告牌按營業項目各1塊塊4.00 0.31.20 戶外燈光樓層景觀燈宗1.00 0.20.20 3其他費用1,427.153.1土地費用評估價1,000.003.2建設單位管理費294.023.2.1建設項目籌建管理費按建設部規定費率計算35.003.2.2前期咨詢費見注150.003.2.3報建費按建筑及裝飾工程1%計15.933.2.4施工報建費按建筑及裝飾工程4.5%計71.683

29、.2.5規劃驗收費按建筑面積4.8元/計19,2649.253.2.6消防驗收費按建筑面積3.0元/計19,2645.783.2.7建筑稅費按建筑及裝飾工程5.8%計92.383.2.8其他費用按總管理費用5%計14.003.3勘察設計費根據建設部規定相關標準取定93.673.4聯合試運轉費見注22.833.6工程監理費按監理工程造價2.3%計36.634預備費560.814.1基本預備費按總造價10%計，不含土地費用311.564.2漲價預備費按總造價8%計，不含土地費用249.255借款利息融資2,000萬,綜合利率9%90.00婺源帝豪大酒店項目投資估算表（表1續4）單位：萬元人民幣序號

30、項目估算方法及說明單位數量指標估算值6開辦費用115.006.1廣告及宣傳媒體推廣、宣傳資料等40.006.2開業典禮費用開業典禮、賓客宴請等15.006.3籌建期經營準備費員工培訓費及行政管理費50.006.4籌建期其他費用10.007流動資金物資備貨、備用金等200.00注1：前期咨詢費包含編制項目評估報告、編制設計概算、編制施工圖預算、設計招標全過程代理、施工監理招標全過程代理、施工招標全過程代理等費用。注2：熱力工程按熱力設備安裝工程和設備總值的1.5%計算，給排水工程按設備總值的1%計算。投資回報分析1. 投資1.1 投資估算婺源帝豪大酒店的總投資為5,081.38萬元，如表1所示。

31、1.2 資金籌措自有資金：3,081.38萬元籌集資金：2,000.00萬元，綜合利率為9%。2. 經營預測2.1 經營預測指標取定依據原則：根據婺源酒店市場的客觀狀況，結合酒店業的發展規律，采取保守性、穩健性原則取定。2.2 營業收入基礎指標取定婺源帝豪大酒店經營收入結構見圖1所示，預測基礎指標見表2所示。婺源帝豪大酒店經營收入結構圖（圖1）婺源帝豪大酒店經營收入預測基礎指標一覽表（表2）項目客房餐飲康樂其他豪華套房豪華標房普通標房容量1010013070010翻(開)房率75%80%80%80%150%均價（元）42825818840300日收入（萬元）0.322.061.962.240.

32、450.7日收入合計（萬元）7.73營業收入變化情況第一個五年年遞增3%第二個五年不變第三個五年在第十年基礎上年遞減10%指標說明：（1）容量根據酒店功能定位各營業部門容量計算。（2）翻（開）房率根據婺源市場高星級酒店的平均翻（開）房率計算，結合本項目實際情況計算。（3）平均消費水平參考婺源市場高星級酒店的平均消費，結合本酒店的經營定位計算。（4）其他收入包括商場租金收入，會議收入、雜費收入等，按客房、餐飲、康樂總收入10%計，合7,000元/天。 （5）營業收入增長指標通常酒店營業收入變動分為三個階段，即增長期、平穩期、衰退期，每個階段大約五年。第一個五年每年遞增3%包括價格上漲與消費人次提

33、高的因素。考慮酒店客源增長、持續經營客源積累等綜合因素，參考酒店業營業收入變動規律，按照穩健性原則取定。第二個五年不增長酒店在第六年左右，設備設施已經沒有開業時期新，經營也到了平穩階段。考慮物價上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業營業收入變動規律，按照穩健性原則制定。第三個五年每年遞減10%。酒店到了第三個五年，設備設施已經老化，經營已經開始滑坡，考慮競爭力下降、客源分流、物價上漲等正反面綜合因素，參考酒店業營業收入變動規律，按照穩健性原則制定。2.3 成本基礎指標取定（1）客房成本率按照旅游行業會計制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現客房成本的清晰度，更科學地預算經營

34、成本與費用，本報告的客房成本將同行業會計制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費、客人用品、書報費等費用列入客房成本核算。本項目的客房成本率取定為8%。 （2）餐飲成本率參考四星級酒店標準成本率，并結合團餐為主的特點，本酒店中餐成本率取定為40%。（3）康樂成本率參照按照四星級酒店標準成本率，結合本項目實際情況，按20%計算。（4）其他成本率其他成本相對應收入項目為其他收入，按照行業會計制度，沒有其對應的成本，其支出部分在費用中一并核算。2.4 費用基礎指標取定（1）固定費用與變動費用的劃分由于服務行業的特殊性，酒店嚴格意義上的固定費用只有折舊、攤銷費用，其余的費用如行政管理費

35、、能源費用、工資即福利費、維修保養費等屬于混和成本，分為變動部分與固定部分。變動費用則包括宣傳推廣費和其他費用。（2）稅金營業稅金及附加按照營業收入的5.5%核算。（3）行政管理費包括辦公費、郵電通訊費、應酬費、差旅費、印刷品、保險費、布草費用、低值易耗品、屬于管理費用范疇的稅金等，根據酒店慣例，結合婺源實際情況取定。固定行政管理費為150萬/年；變動行政管理費為營業收入的2%。（4）工資及福利費包括員工工資、社會保險、員工餐、員工宿舍費等其他福利費。員工餐費平均100元/月/人，工資及福利標準：6,00元平均工資100元員工餐50元保險7,50元/人/月帝豪大酒店員工人數約為600人。基期工

36、資的計算：固定工資及福利費用為150萬/年，變動工資部分為營業額的4%。酒店在第二年左右，已經有一定的管理基礎，各部門磨合期已經結束，酒店在這個時候，將會較大幅度裁員，裁員比例保守定為10%，工資總額相應調低10%。（5）能源費用包括水電費、天然氣費、柴油費等酒店固定水電能源費用為100萬/年變動能源費用為營業額的5%。（6）維修保養費包括設備維修費、保養費，及預提部分二次裝修費用及大修理費用等。固定部分，為設備基本的維修保養費。基期保養費為10萬/年，隨著設備的不斷老化，固定維修保養費每年遞增5%。基期變動維修保養費為營業額的0.5%，加上每年預提的中小裝修費用、設備大修理基金等，比率為營業

37、收入的0.5%，維修保養費比率共為1%變動維修費部分，隨著營業額的變動而變動，每年的變動比率按1.5%的速度遞增。（7）宣傳推廣費包括廣告費等其他推廣費用，根據酒店慣例，結合本項目實際情況編制。宣傳推廣費用變動：由于酒店在經營前期投入的廣告費會較多，12年為3%，在第三年的時候將廣告費比率調低至2%。（8）其他費用其他費用為1%，為不可預見費用等。（9）固定資產折舊按照可行性研究報告的慣例，折舊計算方法與會計折舊計算方法有所不同，會計的折舊計算方法按照嚴格的會計制度執行，而可行性報告則站在財務分析的角度，其折舊計算方法是為了考慮整個項目財務分析的需要，因此會調整折舊計算方法。本報告將固定資產折

38、舊按照直線法計提，預留10%殘值，折舊年限統一為15年，其中土地攤銷不考慮殘值。（10）開辦費攤銷根據新會計制度規定開辦費為開業后一次性攤銷完。（11）固定費用增長比率除折舊及攤銷、管理公司管理費外，所有固定費用考慮消費價格指數的變化，在保持原有變動比率的基礎上，每年遞增3%。3 財務基礎數據估算3.1 營業收入估算婺源帝豪大酒店15年營業收入預測（表3） 金額單位：萬元人民幣年份/部門客房餐飲康樂其他合計11,584.17 817.60 164.25 255.50 2,821.52 21,631.70 842.13 169.18 263.17 2,906.17 31,680.65 867.3

39、9 174.25 271.06 2,993.35 41,731.07 893.41 179.48 279.19 3,083.15 51,783.00 920.22 184.86 287.57 3,175.65 61,783.00 920.22 184.86 287.57 3,175.65 71,783.00 920.22 184.86 287.57 3,175.65 81,783.00 920.22 184.86 287.57 3,175.65 91,783.00 920.22 184.86 287.57 3,175.65 101,783.00 920.22 184.86 287.57 3,1

40、75.65 111,604.70 828.19 166.38 258.81 2,858.08 121,444.23 745.37 149.74 232.93 2,572.28 131,299.81 670.84 134.77 209.64 2,315.05 141,169.83 603.75 121.29 188.67 2,083.54 151,052.84 543.38 109.16 169.81 1,875.19 合計23,897.00 12,333.37 2,477.69 3,854.18 42,562.23 平均1,593.13 822.22 165.18 256.95 2,837.4

41、8 3.2 營業成本預測婺源帝豪大酒店15年營業成本預測（表4） 金額單位：萬元人民幣年份/部門客房中餐西餐合計1126.73 327.04 32.85 486.62 2130.54 336.85 33.84 501.22 3134.45 346.96 34.85 516.26 4138.49 357.37 35.90 531.75 5142.64 368.09 36.97 547.70 6142.64 368.09 36.97 547.70 7142.64 368.09 36.97 547.70 8142.64 368.09 36.97 547.70 9142.64 368.09 36.97

42、 547.70 10142.64 368.09 36.97 547.70 11128.38 331.28 33.28 492.93 12115.54 298.15 29.95 443.64 13103.98 268.33 26.95 399.27 1493.59 241.50 24.26 359.35 1584.23 217.35 21.83 323.41 合計1,911.76 4,933.35 495.54 7,340.64 平均127.45 328.89 33.04 489.38 3.3 固定營業費用預測婺源帝豪大酒店15年固定營業費用預測（表5）金額單位：萬元人民幣年份/部門行政管理費工

43、資及福利水電能源費維修保養費折舊及攤銷財務費用合計1150.00 150.00 100.00 10.00 407.65 180.00 997.65 2154.50 139.05 103.00 10.82 292.65 105.86 805.88 3159.14 143.22 106.09 11.70 292.65 30.54 743.33 4163.91 147.52 109.27 12.65 292.65 726.00 5168.83 151.94 112.55 13.68 292.65 739.65 6173.89 156.50 115.93 14.80 292.65 753.77 717

44、9.11 161.20 119.41 16.00 292.65 768.36 8184.48 166.03 122.99 17.31 292.65 783.46 9190.02 171.01 126.68 18.72 292.65 799.07 10195.72 176.14 130.48 20.24 292.65 815.23 11201.59 181.43 134.39 21.89 292.65 831.95 12207.64 186.87 138.42 23.68 292.65 849.26 13213.86 192.48 142.58 25.60 292.65 867.17 14220

45、.28 198.25 146.85 27.69 292.65 885.73 15226.89 204.20 151.26 29.95 292.64 904.94 合計2,789.84 2,525.85 1,859.89 274.71 4,504.74 316.40 12,271.43 平均185.99 168.39 123.99 18.31 300.32 105.47 818.10 3.4 變動費用預測婺源帝豪大酒店15年變動營業費用預測（表6）金額單位：萬元人民幣年份/部門行政管理費工資及福利水電能源費維修保養費廣告費其他合計156.43 112.86 141.08 28.22 84.65

46、28.22 451.44 259.87 119.73 149.67 34.42 89.80 29.93 483.43 363.51 127.03 158.78 42.00 63.51 31.76 486.59 467.38 134.76 168.45 51.24 67.38 33.69 522.91 571.48 142.97 178.71 62.51 71.48 35.74 562.90 673.63 147.26 184.07 74.05 73.63 36.81 589.45 775.84 151.68 189.59 87.71 75.84 37.92 618.57 878.11 156.

47、23 195.28 103.89 78.11 39.06 650.68 980.46 160.91 201.14 123.06 80.46 40.23 686.25 1082.87 165.74 207.18 145.76 82.87 41.44 725.85 1176.82 153.64 192.05 155.39 76.82 38.41 693.13 1271.21 142.43 178.03 165.65 71.21 35.61 664.14 1366.01 132.03 165.04 176.60 66.01 33.01 638.69 1461.20 122.39 152.99 188.26 61.20 30.60 616.63 1556.73 113.46 141.82 200.69 56.73 28.36 597.79 合計1,041.55 2,083.10 2,603.88 1,639.45 1,099.70 520.78 8,988.47 平均69.44 138.87 173.59 109.30 73.31 34.72 599.23 3.5 營業利潤利潤預測根據測算，婺源帝豪大酒店在15年的經營期內可創造11,620.77萬元利潤，平均利潤率為27.30%。經營期內各年的利潤及分配等詳見表7所示