1、shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝1上海奇正地產機構 | 2011.11東臺安豐安康小區二期調研報告東臺安豐安康小區二期調研報告qizheng estate agencyshanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝2策略報告結構contents項目價值表現項目大環境分析項目競爭市場第一部分 項目價值表現qizheng estate agencychapter1shanghai qizheng real estate s

2、ales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝4項目概況l項目距離東臺市區16.5km；l項目為安康小區二期l二期體量約3萬方l項目物業類型為多層、小高層和商鋪項目體量較小，且物業類型表現常規項目體量較小，且物業類型表現常規g204x306二期shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝5區位認知項目所處位置為新城區域，離市政辦公區域近，客源基礎較好項目所處位置為新城區域，離市政辦公區域近，客源基礎較好安豐法院新城區新城區安豐城市主要是向東發展，新的行政中心、大型商業、學校均在204國道以

3、東區域。項目所處區位離行政區域較近。老城區g204shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝6小環境一般裝飾城農貿市場加油站東側發電廠項目地項目地目前處于新城區開發初期，周邊環境較為差，東側還有發電廠新城開發初期，短期內有一定的抗性新城開發初期，短期內有一定的抗性shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝7l城市主干道旁，交通便捷。l新城區開發初期，目前周邊環境一般。l未來隨著新城區的開發，項目價值將逐步顯現。價值梳理處于規

4、劃中的新城區域，短期內有抗性，長期看好shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝8第二部分 項目大環境分析qizheng estate agencychapter2shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝9鹽城限價政策鹽城市實行限價政策，價格拉動受阻鹽城市實行限價政策，價格拉動受阻2009年，4月27日鹽城市物價部門出臺新規，鹽城市區商品房將實行價格備案制度，以抑制房價過快上漲。根據新規定，房地產開發企業應以成本核算為基礎

5、，結合市場狀況，在市物價部門采樣、測試的商品住房現行銷售價格水平范圍內，合理確定平均銷售價格。鹽城市物價局副局長肖正海表示，商品房實行價格備案制度以后，房地產商推出的新樓盤價格不得突破現有樓盤價格，這將有效抑制鹽城房價過快上漲。shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝10安豐概況區位： 安豐鎮位于東臺市境之南，距市區南端16.5公里處，東跟南沈灶鎮相連，西與后港鎮交界，南同富安鎮接壤，北和梁垛鎮毗鄰，西南與海安縣仇湖、瓦甸等地邊緣交接。南北長9.8公里，東西寬14.5公里，總面積71.2平方公里，人口5.3

6、萬人。交通：204國道、弶溱省道、新長鐵路、沿海高速途徑安豐、文化：中國歷史文化名鎮、江蘇省文明鎮、江蘇省重點中心鎮、江蘇省科技示范鎮、江蘇省新型示范鎮 。產業：種植業糧食、棉花、蠶繭、食用菌，山羊、家禽、水產養殖。工業生產形成了以名力、銀花、森森等多家紡織企業為骨干的支柱產業。第三產業山羊市場、農副產品批發市場、裝飾城、鋼材市場等。工業規劃區構成南、北兩園格局。 新興工業重鎮，第三產業發展活躍新興工業重鎮，第三產業發展活躍shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝11東臺市域城鎮發展以“一主、兩副、多點”來

7、進行空間組織。“一主”是東臺城區；“兩副”是以三倉、安豐為副中心，分別帶動市域東、西兩片的發展。生態工業型城鎮生態工業型城鎮以工業和農副產品加工業為主，主要有安豐、富安、唐洋、三倉、頭灶等5個鎮。目前，這幾個鎮工業基礎較好，工業經濟發展較快，在今后發展中仍將保持這一優勢。生態港口和交通樞紐型城鎮包括安豐、梁垛、弶港3個鎮。這些鎮有優越的區域條件，處于海洋、河流或國道附近，在今后的發展中應增加港口貿易和交通運輸在國民經濟中的份額，并重點加強防塵林帶、防噪林帶和居民區綠化建設。東臺發展重鎮東臺發展重鎮，具備較高的發展潛力東臺發展重鎮，具備較高的發展潛力shanghai qizheng real e

8、state sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝12土地供應量安豐未來土地供應量安豐未來土地供應量3869438694，住宅供應量為，住宅供應量為73165.2 ，供應量較小，供應量較小編號成交時間土地位置土地面積（）土地用途容積率成交價（萬元）起始價（萬元）單價（元/）562011-9-25安豐鎮安弶路南側21154住宅1容積率1.802411.5561480.78700262011-8-5安豐鎮安東村八組（1）13145商住1.81919.171025.31780132011-5-13安豐鎮安東村五組4395商住2.6661.4475388.9575885

9、shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝13【項目大環境結論】【項目大環境結論】p 鹽城市實現限價政策，對本案有一定影響。p 東臺城市規劃，安豐為重點發展重鎮。p 土地供應量較小，競爭環境較弱。外部環境總體較好，未來鎮發展潛力高外部環境總體較好，未來鎮發展潛力高shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝14第三部分 項目競爭市場qizheng estate agencychapter3shanghai qizheng re

10、al estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝15競爭個案-安康華府戶型配比面積13712389戶數118225價格小高層3848元/多層3238元/車棚2308元/，面積822，主力面積10商鋪一層8800元/，二層4000元/，49300，主力面積4953 樓間距三棟住宅樓間距約15米左右客源周邊鄉村占80%，其他區域20%，多為私營企業主、事業單位人員、教師，剛需為主去化表現小高層39層去化較好，1、2、10、11去化較差，銷售率70%左右多層5層帶閣樓銷售較差，其他銷售情況較好，銷售量73%客源多為鄉村，整體去化表現較好客源多為鄉村，整體去化

11、表現較好用地面積18畝，建筑面積3萬方，10月23日一次性全部開出。shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝16競爭個案-安康華府91.2，兩室二廳一衛119.8，三室二廳一衛133，三室二廳二衛戶型表現常規戶型表現常規shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝17競爭個案-鎮乾廣場項目共計5.6萬方，以沿街商業為主的項目，配有兩棟小高層。項目統一招商，著力打造及餐飲、娛樂、超市、購物、家居一站式商業中心。商鋪分三層，一二兩層的層高分別能達到6米。項目采用10年包租的形式形式，返租年回報率在7%以上。目前項目還未開盤，價格、戶型圖均沒有出來。綜合性商業項目，對本案區域提升起到積極的作用綜合性商業項目，對本案區域提升起到積極的作用shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd上海奇正 | 以正合以奇勝18【競爭市場總結】【競爭市場總結】p 從競爭個案可以看出，客源基本為剛需為主，市場受宏觀因素影響小，個案銷售表現較好。p 周邊有一站式商業體，加大了片區的價值。p 周邊除鎮乾廣場部分房源將出售外，其他無新推房源，競