1、本章分值一般在3-5分之間，以單項選擇和多項選擇題出現。第三章 房地產投資分析技術 第一節 投資分析的根本概念第二節 現值與現值計算 第三節 設備更新中的經濟分析第四節 房地產投資財務評價指標第三章 房地產投資分析技術 1現金流量與現金流量圖 2資金時間價值與資金等值的判定 3設備更新的內容與特點 4投資回收與投資回報的區別 5盈利能力指標的分類 知識要點第三章 房地產投資分析技術 考試目的：測試應考人員對資金時間價值、復利計算公式、設備更新經濟分析方法和房地產投資財務評價指標的熟悉程度，以及運用這些方法方法，解決房地產投資分析技術實際問題的能力和知識水平 。 第三章 房地產投資分析技術 掌握

2、 現金流量、資金時間價值、單利計息與復利計息的計算方法；設備更新經濟分析方法。熟悉 現金流量圖的繪制，資金等效值的計算公式及其應用；投資回收與投資回報的區別與聯系，房地產投資的表現形式及靜態財務分析指標的計算方法 。了解 名義利率與實際利率的區別，房地產投資動態盈利指標和清償能力指標的計算方法。 考試要求第三章 房地產投資分析技術 一、現金流量二、現金流量圖三、房地產置業投資的現金流量第一節 投資分析的根本概念在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統來考察，一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫做現金流量。現金流出：流出系統的資金；現金流入：流入系統的資金；凈現金流量：現金流

3、出與現金流入之差。 一、現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念對于房地產開發投資工程來說，現金流入通常包括：銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等.現金流出主要包括：土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。一、現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念【正確答案】AB【典型考題多項選擇題】現金流入通常包括 等。A銷售收入 B出租收入C運營費用 D還本付出E稅金第一節 房地產投資分析的根本概念現金流量圖是用以反映投資工程在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。如以下圖二、現金流量圖第一節 房地產投資

4、分析的根本概念第一節 房地產投資分析的根本概念二、現金流量圖圖 3-1 正現金流量和負現金流量繪制的根本規那么：1以橫軸為時間軸，每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。橫坐標軸上“0點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“1表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始。二、現金流量圖A第一節 房地產投資分析的根本概念二、現金流量圖A第一節 房地產投資分析的根本概念圖3-2 現金流量時間標度2期末慣例法：如果現金流出或流入是發生在計息周期的期間，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周期末發生，稱為期末慣例法。二、現金流量圖A第一節

5、房地產投資分析的根本概念3“0點的由來：為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第“0期期末發生的，這就是在有關計算中出現第“0周期的由來。 二、現金流量圖A第一節 房地產投資分析的根本概念4現金流量：相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。通常是箭頭向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。 二、現金流量圖第一節 房地產投資分析的根本概念【正確答案】C【典型考題單項選擇題】某一計息周期內的凈現金流量是指該時段內 。A正現金流量的代數和B負現金流量的代數和C現金流量的代數

6、和D現金流量的公允價值第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語 1.潛在毛收入 2.空置和收租損失 3.其他收入 4.有效毛收入 5.運營收入 6.凈運營收入 7.抵押貸款還本付息 8.準備金 9.稅金 10.經營現金流三、房地產置業投資的現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念1潛在毛租金收入定義：物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。計算：它等于物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。理解：不代表物業實際獲取的收入。三、房地產置業投資的現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語一現金流分析中的常用術語2空置和收租損失潛在毛租金收入的減少可

7、能有兩方面原因：一是空置的面積不能產生租金收入；二是租出的面積沒有收到租金。三、房地產置業投資的現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語3其他收入定義：租金以外的收入，又稱方案外收入。 注意：一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入工程上。 三、房地產置業投資的現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念4有效毛收入定義：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，如下公式：有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失 其他收入 三、房地產置業投資的現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語【典型考題單項選擇題】關于

8、有效毛收入的計算公式，正確是的 。A有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失+收租損失+其他收入B有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失+收租損失+其他收入【正確答案】C【典型考題單項選擇題】關于有效毛收入的計算公式，正確是的 。C有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收入D有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失-收租損失+其他收入5運營費用定義：除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用。包括：人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的本錢建筑物及相關場地的維護、維修費、為租客提供效勞的費用公共設施的維護維修、清潔、保安等，保險費、房產稅、城鎮土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。三、房

9、地產置業投資的現金流量第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語【正確答案】D【典型考題單項選擇題】以下費用中，不屬于運營費用的是 。A保險費 B房產稅C員工工資 D公益捐款6凈運營收益從有效毛收人中扣除運營費用后就可得到物業的凈運營收益，簡稱凈收益即：凈運營收益有效毛收入-運營費用凈運營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面。 第一節 房地產投資分析的根本概念三、房地產置業投資的現金流量一現金流分析中的常用術語7抵押貸款還本付息物業還本付息即抵押貸款還本付息，要從凈運營收益中扣除。得到稅前現金流業主很關心的問題是，物業所產生的凈運營

10、收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。 第一節 房地產投資分析的根本概念三、房地產置業投資的現金流量一現金流分析中的常用術語8準備金定義：即物業維修資金，又稱大修理基金，準備金通常用于支付物業經營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。注意：如果這局部資金來自物業的收益，就應該從物業現金流中扣除。 第一節 房地產投資分析的根本概念三、房地產置業投資的現金流量A一現金流分析中的常用術語9稅金我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有：1經營稅金及附加2城鎮土地使用稅和房產稅3企業所得稅第一節 房地產投資分析的根本概念三、房地產置業投資的現金流量A一現金流分析中

11、的常用術語9稅金1經營稅金及附加含義：“兩稅一費，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。計算方法：營業稅稅額應納稅銷售出租收入稅率營業稅的稅率為5。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7和3。 第一節 房地產投資分析的根本概念三、房地產置業投資的現金流量A一現金流分析中的常用術語9稅金2城鎮土地使用稅和房產稅含義：城鎮土地使用稅指占用國有土地應繳納的一種稅，按面積征收；房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。注意：在企業所得稅前列支。 三、房地產置業投資的現金流量A第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語9稅金3企業所得稅定義：對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。計算公式：所得稅稅額應納稅所得額稅率其中：應納稅所得額實現利潤-允許扣除工程的金額稅率：33。三、房地產置業投資的現金流量A第一節 房地產投資分析的根本概念一現金流分析中的常用術語10經營現金流1稅前現金流：從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。稅前現金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息2稅后現金流稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅三、房地產置業投資的現金流