1、內部文件】你無法復制的碧桂園以及碧桂園式高周轉 艷姐說 這幾天，因為一家超級房企的文件，艷姐的小密圈和朋友 圈彌漫著一股碧桂園模式討論熱潮。 為了進一步提速，碧桂園近期接連發布了三個文件，4月5 日，總裁莫斌簽發關于提高周轉速度、加快有質量供貨的 緊急通知；4月8日，碧桂園集團專門開了高周轉”專題 會議；4月11日，莫斌再次簽發關于提高集團各單位工作 效率、促進項目高周轉的通知 和 咲于項目報建高周轉的 通知。這些文件的中心議題只有一個：加速高周轉。 NO. 1碧桂園開啟 超級進擊模式” ? 近期，艷姐的小密圈中，有人爆出了這樣一張內部圖：關 于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知 ，

2、通 知中提到 設計院接到設計要求后，當天內出圖（通宵）”。 這張圖的出處，是以高周轉出名的碧桂園。 在如此正式的通知中，特地在括弧內強調 通宵”二字，很多 地產友人的心中奔騰起了無限感慨。 碧桂園為了高周轉，還在近期發出了以下 連環文件”：關 于項目報建高周轉的通知 ：？?也有高周轉匹配獎勵措施的 通知，比較值得一提的是其中提到的摘牌及開工獎勵項目 總20萬，而如果拖到40天才開工的話，就要罰款20萬。 此外，還提到了開盤工期小于 3個月，就可以獲得20萬獎 勵；一旦超過5個月才開盤，就要面臨罰款，超過7個月， 就直接被fire。? 看了上面這些條文，碧桂園簡直就是開啟了超級進擊模 式”，這是

3、一路暴走的節奏！艷姐精選了小密圈中的精華語 錄，來看看業內地產朋友如何看待上述的這些舉措： 十里桃林醉春光：20來歲可以熬夜，年紀大了。會熬垮 掉 虛幻空間：不要擔心失業，換個角度，開發報建都去干 項目總了 傻瓜、請讓開：鐵打的戰略，流水的命，倒下一個千萬 個來。 嬡仩個沵:如果宋衛平看見這樣的做法會怎么想。 孤島情人：淡定看，對公司是好事，對個人不是啥好事 不是有句話叫；老板舒服的公司員工一般不舒服,員工舒 服的一般老板不舒服。 物理作業給我滾：這事呢，有點像工人的三班倒，每人 工作12小時，休息24小時。工業時代，為了發揮機器設備 的效率最大化，人歇機器不停歇，金錢永不眠，與時間賽 跑來賺

4、錢 我只愛他：大概不懂得設計流程，在他眼里設計師就是 小學計算算數題，設計沒技術含量。 深藍夢境：按這個邏輯，5人2天效率一定比1人10天 好，那意思就是人多就一定更快 。5個不夠來1000，高周 轉，交期短，反正也不用什么技術含量，拼的是速度與激 情 依然是第三者：差個話題，bgy這種高周轉房企，在這波 人口紅利用完時會不會急剎車，怎么轉型。 醉曲再美終是曲：感覺未來地產圈里會有幾派觀點，1.高 周轉下效率為先的標準化管理對房產從業人員的觀念革 新，機械化人格用命換錢；2.要規模更要質量的平衡術，效 率化人格后如何保留些許情懷與生活；3.沒有什么比正真 的尊重土地更重要，利潤與效率兼備，我們

5、不做套利性虧 損的快跑者 NO. 2碧桂園無法被復制雖然碧桂園對于高周轉已經是近乎 癲狂的狀態，對于員工們來說，有些殘忍，但不得不承認 的是，碧桂園正是通過這樣的簡單粗暴的制度，最終形成 了碧桂園難以被復制的超強的高周轉競爭力。 譬如之前惠深區域深薈項目，拿地后三個月就實現了銷 售，這樣的周轉速度帶來的現金流和利潤收益實在難以想 象，估計項目跟投也賺得盆滿缽滿 。 這里有一個小插曲，王石在道路與夢想一書中曾經描述 了這樣一段：2008年，王石私下論及碧桂園的時候 ，說碧 桂園沒什么了不起；后來，時任戰投部副總的孫嘉在走訪 碧桂園后做了一份報告，把王石的觀點推翻，數據翔實， 有理有據。再后來，王

6、石就致電楊國強，希望能與楊國強 交流學習，楊國強一口答應。 或許當時的王石怎么也想不到，十幾年后，碧桂園竟然奪 走了萬科的 鐵王座”。？?面對當下波云詭譎的房地產市場， 高周轉幾乎是每個想要在大浪淘沙中幸存下來房企的必要 選擇，而像碧桂園如此龐大卻又迅猛的房企，還是比較少 見的，也讓我們驚嘆，大象比兔子更為敏捷、靈活，碧桂 園有了大企業的 命”，沒有大企業的 病”！碧桂園是如何做 到速度與激情的呢？艷姐認為主要有以下 3點：1、細化到 每一天”碧桂園在文件中強調要加強理解楊國強的每一 天”：設計一切要以項目為中心去搶每一天 ；區域、項目真 正理解每一天”，要知道付出一定代價，但都要去提前每一

7、天，懂得算賬，懂得提前。 為了貫徹對楊國強 每一天”的指示，碧桂園通過所有會議室 張貼、員工筆記本粘貼、內網首頁、效益計算與雙享路 演、工作決策等方式學習楊國強對每一天”的指示，更要作 為日常量度、考核員工管理行為的重要標準并實施正負向 激勵。？?不得不說，一個優秀的企業在企業文化的灌輸和員 工管控方面是無孔不入的，滲透到員工工作細節的方方面 面，很多別的TOP10房企估計都很難做到碧桂園這樣 。2、 對標麥當勞和沃爾瑪楊國強對企業規模有著執著的追求, 他心中的對標企業是麥當勞與沃爾瑪：在標準化方面學習 麥當勞，在薄利多銷方面學習沃爾瑪 。在高周轉的發展模 式下，項目只要每平米能賺到 100元

8、，楊國強就愿意做。這 也是碧桂園特有的高周轉模式成立的前提，愿意放下身 段，抓住任何一個能夠帶來現金流的機會。 楊國強甚至曾說過這樣一句話 ，如果喜馬拉雅山上有這樣 的機會，他也會去。 3、碧桂園獨特的發展模式關于碧桂園發展模式 ，在那本神 書里，透露了楊老板說的碧桂園獨特的模式 ，他說：我們 的商業模式很獨特，別人想學學不來的。” 首先，碧桂園是低成本拿地，快速開發，配套到位，低價 開盤，精裝修交房；其次，碧桂園專注三、四線城市，拿 凈地，面積要大，付款要分期；拿地的同時，設計基本完 成，三個月內必須開工；第四、第五個月可回收資金。 此外，碧桂園的營銷也很難被其他房企模仿，他們已經形 成了自

9、己獨有的體系和打法，比如全民營銷，在廣告投放 方面，楊老板從不吝嗇，舍得花錢。 NO. 3高周轉是一把雙刃劍高周轉確實能給企業帶來現金 流，也對企業的規模增長起到至關重要的作用。而且，能 夠實現高周轉的企業，往往在產品線的標準化和工程控制 方面，相對別的企業會更勝一籌 。 但是高周轉也是一把雙刃劍,它也有可能給企業帶來風 險： 1、 面臨巨大的資金風險過度追求快開盤、快去化的企業， 多多少少會在資金方面弦繃得太緊，往往表現在融資渠道 和融資成本上比較大膽激進。 通過追求快開盤、快去化，以縮短項目開發周期來降低資 金成本，確保運作安全。但這都是建立在市場火爆的前提 下，一旦市場發生異動或者銷售慘淡的話，對企業來說， 資金鏈就會面臨巨大問題。 2、 影響利潤率企業過快地追求增長，很有可能會影響到利 潤率。企業為了追求項目快速去化、快速售罄，項目的售 價會更貼近市場，甚至比市場價更低，往往無法做到該項 目應該能達到的利潤率。但這和控制資金成本相比，大多 企業還是選擇后者，通過犧牲一些售價來提高周轉速度。 3、 引發產品質量問題這就很好理解，慢工出細活，一味地 追求速度，很難保證打造的產品質量一定過關。之前就有 某家媒體曝出小房企房