1、1總論1.1 項目名稱：創展水岸貴都1.2 建設單位：洛陽創展置業有限公司 性 質：獨立法人企業 法人代表：李義軍1.3 項目提出的背景條件1.3.1報告編制依據a.甲方提供的有關資料（如：建設單位現狀、人員編制等）；b.國家及地方現行有關設計規范和規定；c.高層民用建筑設計防火規范（gb50045-95）2001年版。1.3.2必要性（城市規劃和建設單位發展提出的要求）創展水岸貴都”小區緊依洛浦公園，八百米的水面景觀，門前洛河縈繞，步入洛浦秋風園，柳樹成蔭，景色如黛，居住環境十分優雅。向北有大張量販，佳寶市場等，便于居民生活購物；周邊分布有交通銀行、工商銀行、建設銀行、商業銀行、中國銀行，給

2、居民的日常理財提供方便，加之附近的麗景陽光生態園、中匯大酒店、山河賓館等，最大可能的滿足居民的日常生活和業余活動娛樂所需。小區附近有三山學校、高新區小學、河洛中學、高新雙語幼兒園，150醫院、陸渾水庫管理局門診等，給居民的健康、教育提供必要保障，其他企事業單位和服務機構分布于其間。a.洛陽市是以工業、旅游業為發展龍頭的中等城市，高新技術開發區的發展隨著我市對城市擴建力度的加大，洛浦公園沿岸風景的不斷完善，該地段的文化優勢和旅游產業開發優勢更加突出。這不但促進了區域經濟的發展，還大大改善了城市形象和洛陽市的生活品味，對本項目的實施是非常有利的。b.改革開放以來，經過二十年的發展，住宅作為人類直接

3、生存的空間與環境，住宅建設已成為影響社會經濟發展的重要因素，在國民經濟建設中占有舉足輕重的作用。c.據市有關部門統計資料顯示，雖然近來不斷加大對住宅建設的投入，但仍不能滿足廣大居民的住房需求，因此進一步提高住宅建設的總體水平，提高人民群眾物質文明生活，也是當前居民的強烈要求和迫切需求。d.根據前期市場調查得出的結論：洛陽市高新區原屬于我市的近郊，居住環境相對較差。許多居民都生活在自建的房屋內，條件差，生活很不方便，加之新建單位的不斷增多，各種市政設施、電信管線、采光、通風、節能等現代化住房的設施標準，均難以滿足居民日益增長的住房需求。隨著我市“兩創”工作的開展，城市面貌大大改觀。為了支持市政府

4、倡導的，把我市建設成中西部最佳人居環境的總體構想，洛陽創展置業有限公司把“創展水岸貴都”設計定位為南昌路、洛河沿岸板塊上唯一的一個純高層、高檔、親水型住宅小區，這也是當前居民的迫切需求。e.自從改革開放以來，經過二十多年的發展，許多富裕起來的高新區自由職業者、城市居民、小工商業者、外地來洛人員等手里有了錢，生活及住房觀念發生了很大變化，希望在自己祖輩生活或創業的地方買到滿意的房子，過現代人的城市生活，尤其最大限度地滿足高新技術開發區內各類高級職稱技術人員和管理層人員對高等住宅的需求。由此可見，開發本項目是必要的，它不僅重塑了洛陽高新技術開發區住宅的形象，提高了城市環境品位，同時也帶動了洛陽市區

5、域經濟的增長。1.3.3現狀綜合條件分析a.行業內各同行的現有能力分析洛陽市在我國房地產市場中屬于三類城市。洛陽市房地產市場起步于1992年，14年來一直保持著平穩發展的態勢。從1998年以來，房地產的開發量每年以30的速度遞增，2003年、2004年洛陽商品房銷售面積約在130萬平方米以上。b.市場前景的分析洛陽市的房地產開發，還是停留在比較低級的開發經營中，原因種種，主要是本地的經濟發展程度。從各種物業市場平均價格來看，其房價處于全國中低水平。近幾年來，總的趨勢是上升的，但每年的升幅都不大。從房價及其開發和成交數量來看，這與洛陽的經濟發展水平是相適應的，應該說不存在“房地產泡沫”。從未來幾

6、年發展趨勢看，洛陽的房地產市場依舊會平穩發展，開發量和房價會穩中有升，不會產生大的波動。因而市場前景比較看好。c.優勢條件，存在問題及解決辦法優勢是項目位置優越，交通方便快捷，環境條件優良。存在問題是由于開發量大，可能不會一次性入住完畢。解決方法是首先利用環境條件優良吸引客戶；加強管理，用好的管理公司參與經營，提高認知度和知名度。d.建設單位現狀洛陽創展置業限公司是經洛陽市工商局批準注冊，于2003年 11月成立，主要從事房地產的開發開發的有限責任公司。公司所有者權益為2250萬元（其中注冊資金為 800萬元人民幣，資本公積金為 1686萬元人民幣），同年經河南省建設廳評定為暫定的開發企業。現

7、公司辦公地址設在洛陽市高新區三山路2號，公司法定代表人李義軍。總經理李義軍先生系洛陽市第十屆政協委員，洛陽市工商業聯合會常委。公司擁有一支高中級職稱管理人員組成的技術精、管理細、勇于開拓的高素質人才隊伍。現有員工27人，其中具有大專以上學歷的員工22人，中級及以上職稱的專業技術人員15人。公司下設行政事業部、財務部、工程部、物資部、營銷部五個職能部門。該公司資產在3500萬元以上，具有一定的流動資金做支持用于本項目的開發。2. 建設規模及內容2.1建設規模 創展水岸貴都總用地面積18078.420（合27.118畝）；建設用地面積14088，規劃建筑面積48486，其中包括高層住宅及地下室、綜

8、合樓、地下停車庫。建設方案符合城市規劃和建設單位發展的要求。2.2建筑面積分配指標創展水岸貴都總建筑面積48486，其中住宅建筑面積39916，高層住宅地下室建筑面積2005，綜合樓建筑面積3019，地下車庫4296 。2.3功能設置按照建筑方案、建設標準和規范要求，擬建五幢高層住宅，其中18層四幢、19層一幢，另外有3層綜合樓一幢。3.工程規劃3.1基地狀況“創展水岸貴都”小區位于濱河路和芳澤北路交匯處，東面為濱河路，南面為芳澤路，西面為創業路，北面為芙蓉路，又與洛浦秋風園為鄰。有2路、12路、59路等公交車通過，四通八達，充分滿足小區住戶的出行需求。該工程按規劃配套建設的市政基礎設施有雨水

9、、污水、給水、電力、通訊、熱力、有線電視等地上、地下管道，為“創展水岸貴都”提供了基礎條件，能滿足小區在建設中和建成后居民的需求。3.2用地范圍“創展水岸貴都”小區位于濱河路和芳澤北路交匯處，征地范圍東至濱河路，南至用地界，西至用地界，北至用地界，總用地面積18078.420（合27.118畝），東面為濱河路，南面為芳澤路，西面為創業路，北面為芙蓉路，3.3總體布局3.3.1功能分區該工程功能分區合理，保證了土地利用的最大化。該工程分為南、北兩處，中間是規劃的芳澤北路，北面有三幢高層和一幢綜合樓，南面有兩幢高層，南北兩處均設有地下車庫出入口，構建了一個總體和諧、布局合理的住宅小區。3.3.2環

10、境設計 綠化是美化小區，改善環境、調節氣候，凈化空氣的重要措施，也是改善小區形象的重要因素之一。該小區綠化率為42%，綠地面積7604.10，用以建造花壇、種樹、植草等，將該小區建成經典的高檔花園式小區，體現以人為本的主體思想。選用的樹種和花卉包括棕桐、廣玉蘭、枇杷、五角楓、雪松、女貞、銀杏、合歡等，綠籬采用女貞、金葉女貞、瓜子黃楊、月季、石楠、海桐等，讓小區四季常綠，季季有花。內部空間布置采用點、線、面相結合的手法，營造層次分明又連續有序的景觀，使之充滿溫馨祥和、高雅優美，營造出一個人與自然和諧相處的綠化環境，使客人有一種回到家的感覺。3.3.3道路設計該工程交通組織形成人車分流，芳澤路上設

11、有出入口，人車各自分開。內部形成環行車道，便于車輛疏散，道路設計最大化的滿足功能要求，人車分流，獨具特色。3.3.4豎向設計該工程用地范圍地勢平坦，豎向設計采用平坡式，雨水、污水通過暗管排入市政雨水、污水系統。3.3.5平面功能設計以人為本，創造以水岸、舒適、便捷、安全、多樣為主要特征的小區。科學的戶型設計，小區住宅設計充分考慮和體現“以人為本”的設計理念，小區功能分為居住和休閑兩大快，主體建筑區和休閑購物區以植物為緩沖，各分區功用明確，聯系方便，協調統一，有分有合，分合自然。小區的主體住宅樓，是具有中西結合特點的時尚住宅，造型莊嚴、穩重，呈現大氣。開敞的入口與高大的主體建筑，剛柔并濟，實虛結

12、合，封透開合，形成有序而又多變的空間形態，代表了城市發展的未來新貌。根據市場需要，共設計11種戶型，主要有四個層次：3室2廳1衛123.25平方米；3室2廳2衛128.94平方米146.46平方米；4室2廳2衛172.38平方米174.38平方米；復式271.97平方米303.51平方米。3.4建筑造型該工程建筑造型大方，獨創清新現代化、高品位、高品質的格調，明快的色彩、統一的風格，創造一個實現個性的建筑形象。采用正面向南的“品”字型和“”字型塔式樓布置，錯落有致；采用落地陽臺、凸窗，采光好，立面活潑，最大限度地滿足業主在室內就可以觀看到寬闊地洛河水面和洛河沿岸的景觀。小區住宅全部面南而建，陽

13、光、水岸能同時擁有。建筑平面采用軸對稱布局，內部空間完整、嚴謹、綜合樓房間寬敞明亮，淡藍色的玻璃與天空混為一體，顯示出沉穩冷靜的設計風格。住宅樓與綜合樓個體獨立，既方便使用，又互不干擾。4.建設條件4.1各有關部門批準或協議文件洛陽市人民政府、洛陽市土地管理局批準的國有土地使用證-洛市國用（2005）第 04056088號和第 04056089號；洛陽市城市規劃局批準的建設用地規劃許可證（編號：05-029）；洛陽市城市規劃局批準的總平面圖。4.2工程所在地區的氣象、地理條件、建設場地的工程地質條件4.2.1氣象條件年平均溫度 14.6極端最高氣溫 44.2極端最低氣溫 -18.2最熱日、月平

14、均溫度 32.6最熱日、月平均相對濕度 75%最冷日、月平均相對濕度 57%年平均降水量 601.1日最大降水量 110.7小時最大降水量 74.2常年氣導風向 en最大凍土深度 210最大積雪深度 250基本風壓 0.3kn/4.2.2建設場地的地理條件洛陽市屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，冬季寒冷，雨雪稀少多大風；春季暖和氣溫回升快，干旱少雨；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，天氣晴朗。該工程所處場地地勢平坦，地貌形態單一。4.2.3建設場地工程地質、水文條件該工程所處場地地勢平坦，地貌形態單一，適宜該工程在此施工建造。4.3公用設施4.3.1給排水 a.水源：本小區使用水源為城市自來水。b

15、.用水量：主要用水為居民生活用水、物業管理人員辦公用水、道路澆灑、綠化、消防用水及未預見用水。小區共有住宅270套，居民人數按3.5人/戶，總人數為945人，用水量定額按200l/人.日，最高日用水量為189m3/d，最大時用水量為20m3/h。物業管理人員按60人.班計，用水量定額按40l/人.班，最高日用水量為2.4m3/d，最大時用水量為0.4m3/h。道路及廣場總面積為4200m2，澆灑用水定額按2l/m2.d，用水量為8.2m3/d。綠地面積為5900m2，綠化用水定額按1l/m2.d，用水量為5.9m3/d。室外消防用水量為15l/s，火災延續時間按2小時計，一次滅火用水量為108

16、m3。室內消火栓用水量為20l/s，火災延續時間按2小時計，一次滅火用水量為144m3。地下車庫自動噴水滅火系統用水量30l/s，火災延續時間按1小時計，一次滅火用水量為108m3。未預見用水量按總生活用水量的10%計，為21m3/d。c.給水系統：本小區共有5幢高層住宅樓，一幢多層綜合辦公樓，高層部分采用加壓水泵和高位水箱聯合供水方式，在每幢樓頂層設置生活水箱，一至九層減壓供水，九層以上由屋頂水箱直接供給。綜合辦公樓用水直接由室外管網供給。d.消防系統：室外消防系統：在地下室建一座400m3的消防水池，室外消防用水量為108m3，全部儲存在消防水池內，供發生火災時消防車取水，另外在室外給水管

17、網上設置地下室室外消火栓，保證整個小區均在消火栓及消防水池保護范圍之內，室外消火栓間距不超過120m。（2）室內消防系統：在水泵房內設置消火栓給水泵兩臺，一用一備，在整個小區組成環網，每幢建筑均從該環網上接入兩根進水管，在建筑內部連成環網。在2#樓頂層設置一座18m3的高位消防水箱，保證小區消防管網維持一定壓力。在地下車庫及地上住宅均設置室內消火栓，保證每一點均有兩股充實水柱到達，每個消火栓均設有直接啟動消防泵的啟動按鈕。在水泵房內設置噴淋泵兩臺，一用一備，供給地下車庫噴淋用水。在整個地下車庫內按防火分區設置閉式噴頭，泵房內設置濕式報警閥，由其上的壓力開關控制噴淋泵啟動。e.排水系統：各建筑采

18、用污廢合流排水制度，經管道排至室外檢查井，由小區污水管網收集經化糞池處理后排入市政污水管道。屋面雨水由管道排至室外地面，經路面雨水口收集，通過小區雨水管網排至市政雨水管網。4.3.2電氣a.負荷等級劃分根據高層民用建筑設計防火規范，本小區內2# 樓為一類高層建筑， 1#、3#、4#、5#樓為二類高層建筑。一類高層建筑的消防設備用電為一級負荷，二類高層建筑的消防設備用電及生活泵、客梯用電、主要通道及樓梯間照明為二級負荷，其他負荷為三級負荷。本小區供電電源為兩個獨立的10 kv高壓電源。b.供電系統本工程按二級負荷考慮，采用兩路10kv高電源供電。當一個電源發生故障時，另一個電源應不同時受到破壞。

19、兩路高壓電源同時工作，互為備用，系統采用單母線分段，母聯開關自投。本工程擬安裝4臺容量為 630 kva的變壓器。低壓配電系統采用單母線分段。在低壓配電各運行母線段設電容器柜，對無功功率進行補償，補償后的功率因數0.9。消防用電設備配電：例如消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風機、消防控制中心等采用雙回路供電并在最末一級配電箱處自動切換。c.照明及計量門廳、走廊及住宅衛生間、陽臺選用節能燈，其他場所一般選用熒光燈。室外采用庭院燈。在消防控制室、前室、走廊、樓梯間、地下室等處設應急照明，在疏散走道、安全出口處設疏散指示標志。小區采用高供高計，低壓側分回路計量。為便于內部管理，共設置了4類計量點，分

20、別為：變壓器主進線計量；公共部分計量；居民到戶計量；其他非居民用電計量。d.防雷接地小區內建筑屬于二、三類防雷建筑，按相應類別進行防雷設計。各建筑接地利用基礎鋼筋作為接地裝置。防雷接地，電氣設備工作接地、保護接地共用接地裝置。各建筑內部作總等電位聯結，住宅衛生間設局部等電位聯結。e.火災自動報警及消防聯動控制系統本小區2#樓火災自動報警系統的保護等級按一級設置，1#、3#、4#、5#樓火災自動報警系統的保護等級按二級設置。本工程采用控制中心報警系統，消防自動報警系統按兩總線設計，消防控制中心設在一層。在疏散通道、消防前室、輔助用房等處設感煙探測器，在每個消火栓處設置消火栓報警按鈕及適當場所設手

21、動報警按鈕（帶電話插孔）作為報警設備，疏散通道等處設有應急廣播揚聲器，功率不小于3w，火災時自動接通火災事故廣播，消防控制室與值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房設置消防專用電話分機，消防控制室內設置向當地公安消防部門直接報警的外線電話。各單體建筑設有火災顯示盤，設于各單體一層門廳。f.有線電視系統小區內有線電視線路由市有線電視網引入，采用地下管道敷設方式，電視電纜穿pvc管敷設，過路及硬化路面穿鋼管保護。要求最小埋深為0.8米（管頂至路面）。有線電視主干電纜采用sywv-75-12型同軸電纜，分支電纜采用sywv-75-型同軸電纜。用戶分配網絡采用分配分支形式向用戶終端饋送信號，根據電平衰

22、減量在適當位置增加放大器。住宅每戶設兩個電視插座，布置于客廳和主臥室。公建部分根據需要考慮預埋預留。在弱電井內設電視中間箱，豎井內每三或六層設分支器盒。電視電纜在弱電井內穿線槽明敷設，分支器至電視插座電纜穿難燃塑料管暗敷設。g.電話系統小區電話數量按住宅2部/戶，公建、物業管理23部/100m2。小區不設電話總機，區內設一個電話交接間，考慮發展情況交接箱容量分別為2x400對。小區電信線路直接由市話網采用電纜穿管引入電話交接箱，進而引入至住宅每單元弱電井內配線架。每幢弱電井每三或六層設一臺電話分線箱。住宅每戶兩個電話出線座，布置于客廳和主臥室。小區電信線路以電纜穿管方式敷設。電纜穿pvc管保護

23、，過路及硬化路面穿鋼管保護。要求最小埋深為0.8米（管頂至路面）。電信電纜采用hya型通信電纜，在電纜轉彎、分支、引上處設檢查井。住宅每單元弱電井內配線架至電話分線箱采用電話電纜在豎井線槽內敷設，電話分線箱至電話出線座采用電話線穿線槽明敷或塑料管暗敷。h.寬帶網系統本工程寬帶網系統干線采用光纜由市電信局引入至小區信息網絡中心(電話站)，由信息網絡中心至各樓管理交接間干線采用光纜，由交接間至各戶采用超五類電纜。住宅每戶按1個信息插座設計。公建根據需要進行預留。i.可視對講系統在住宅每單元入口處分別設一臺保安可視對講系統主機，每戶住宅設一臺可視對講分機，可實現主、分機間通話，分機遙控開大門防盜鎖等

24、功能。各單元主機之間聯網線路送至小區值班室。保安對講系統接線采用四芯護套軟線，線路在豎井內穿管明敷，進戶穿難燃塑料管暗敷。 4.3.3采暖、通風與空調a.室外空氣計算參數（執行洛陽市室外氣象參數）室外計算干球溫度冬季采暖 -5 冬季空調 -7 夏季空調 35.9 夏季室外計算濕球溫度 27.5 室外計算相對濕度 最冷月日平均 57 % 最熱月日平均 75 %室外計算風速冬季 2.5 m/s夏季 2.1 m/s主導風向及頻率冬季 ne 13 %夏季 ne 14 %全年主導風向及頻率 ne 12 %大氣壓力冬季 1000.8 hpa夏季 987.6 hpa日平均溫度+5的天數 95 天年平均溫度

25、14.6 b.室內采暖設計溫度確定:起居室、臥室1820;廚房1820,;衛生間1825;辦公室1820。c.熱負荷指標本項目采暖熱負荷指標55w/。d.設計要則采暖系統住宅部分設置分戶熱計量裝置，采用散熱器采暖。綜合樓部分采用常規采暖,系統形式為上供中回同程式。熱源為洛陽市城市熱力蒸汽，經熱交換后，供熱介質轉化為熱水，熱交換站設于地下車庫。通風及防、排煙系統地下車庫設置6次/h的通風換氣，車道自然補風。地下站房均設置10次/h的送排風系統，同時分區設置排煙系統，排煙量按不小于60 m3/計算。衛生間設置10次/h的排風系統。防煙樓梯間及合用前室的正壓送風系統，送風量參照高層民用建筑設計防火規

26、范要求進行設計。 5.環境保護與節能5.1環境保護5.1.1噪聲的防治該工程退規劃路紅線均大大超過規范和標準，且采用山墻面對城市干道，基本不受城市道路車輛噪聲干擾。5.1.2污水及垃圾處理該工程建成后，生活污水與雨水采用分流排放系統，生活污水經污水處理達標后排入市政污水管網。生活垃圾采用袋裝收集，利用垃圾車定期收集清運處理，運至城市的生活垃圾處理場，實行無公害處理，減少環境污染。5.1.3生態環境保護措施該工程充分考慮到環境的綠化和美化，利用樓宇之間的空地，鋪設草皮，種植四季花木，規劃建筑小品，提高環境空氣質量，減少空氣粉塵，增加空氣含氧量。調節氣候，充分發揮綠地的環境效益。5.2節能洛陽屬夏

27、熱冬冷地區，熱工設計要求必須滿足夏季防熱要求，同時兼顧冬季保溫。總平面布局為南北向，間距滿足日照通風，采光要求。建筑設計采用適宜的進深，門窗均采用氣密性好的鋁合金門窗，維護結構及填充墻，均采用加氣混凝土塊等保溫性好的輕質建材，在主要環節上控制能源損耗。電氣照明采用節能燈具，樓梯間等公共場所采用延時開關。給排水專業充分利用市政供水系統。6.高層民用建筑防火設計要則6.1該工程建設項目名稱、主要用途、建筑面積、層數 該工程建設項目名稱為創展水岸貴都，總建筑面積48486，18層四幢、19層一幢，3層的綜合樓一幢。6.2簡述消防車道布置及車流、人流情況，停放車輛數量，防火間距 該工程設置環行消防車通

28、道，消防車寬度均4.00米，符合規范要求，車流、人流采用人車分流，避免相互干擾。地下停放車輛110輛，地上停放車輛21輛，所有間距均符合防火間距。6.3簡述防火、防煙分區的劃分原則 該住宅各層為一防火分區，每層設置自動滅火系統，符合gb50045-95（2001年版）中第5.1.1條的規定。6.4 安全疏散地下車庫（停車位110輛）設有兩個車輛出入口，各樓每層均設有消火栓兩個，保證兩股消防水柱同時到達室內任何部分，消火栓給水網為環狀，管材為鍍鋅鋼管。 7.結構與抗震7.1設計依據7.1.1本工程結構設計所采用的主要規范及依據標準建筑結構可靠度設計統一標準 gb50068-2001建筑結構荷載規

29、范 gb50009-2001建筑抗震設計規范 gb50011-2001混凝土結構設計規范 gb50010-2002建筑地基基礎設計規范 gb50007-2002建筑地基處理技術規范 jgj79-2002 j220-2002 高層建筑混凝土結構技術規范 jgj3-2002 j186-2002 建筑樁基技術規范 jgj94-94砌體結構設計規范 gb50003-2001冷軋帶肋鋼筋混凝土結構技術規程jgj95-2003 j254-20037.1.2 基本風壓: 0.45kn/m2；基本雪壓: 0.35kn/m2 抗震設防烈度 7度，地震分組第一組，設計基本地震加速度0.10g。7.2 結構設計7.

30、2.1本工程建筑結構安全等級為二級，設計使用年限為70年。抗震設防分類為丙類。7.2.2 結構設計選型本工程主樓為高層建筑，采用框架剪力墻結構，以滿足建筑物的強度、剛度及抗側移壓求。8.人員編制8.1工作人員 洛陽創展置業限公司是經洛陽市工商局批準注冊，于2003年 11 月成立，主要從事房地產開發的有限責任公司。該公司各個機構齊備，人員結構整齊。公司下設行政事業部、財務部、工程部、物資部、營銷部五個職能部門。 公司在用人制度上實行招聘合同制，有嚴格的員工招聘、人事檔案制度。8.2人員培訓公司實行職工人員輪崗培訓制度，每月有安全制度，每周有崗位培訓制度，每天班前崗前培訓制度。9.實施進度建議項

31、目申請立項、可行性研究大約1個月，即2005年2月；施工圖設計、地址勘探、場地平整2個月，即2005年34月；施工周期為15個月，即2005年5月2006年8月底。其中：開工時間為2005年5月16日基礎施工階段，2005年5月17日2005年6月20日；主體施工階段，2005年6月21日2006年1月底；內外裝修階段，2006年1月1日2006年8月底；項目投入使用期1個月，即：規劃驗收、消防驗收、備案驗收。2006年10月1日業主入住。10.項目投資估算及資金來源10.1總投資估算 本項目總建筑面積48486 m2，其中：高層住宅：39166 m2，高層住宅地下室2005 m2，綜合樓30

32、19 m2，地下車庫4296 m2；結構型式為框架剪力墻結構和框架結構。投資范圍包括土建及公用工程、室外工程、工程建設其他費用。10.1.1 投資估算依據 主要工程費用參照類似工程造價按指標計算，工程建設其他費用按規定計算。10.1.2投資估算內容和方法a.土建主體工程：土建主體工程高層住宅按800元/ m2，綜合樓按600元/ m2，地下車庫按1050元/ m2。b.公用工程：給排水工程、采暖通風工程、建筑電氣工程根據設計內容按指標計算。c.其他費用 征地費為977萬元，勘察設計費、工程監理費按規定計算，前期報建費及前期工程費160萬元、開發管理費88萬元。預備費按工程費用與其他費用之和的5

33、.2計算為294萬元、建設期利息45萬元。詳見表10-1“建設投資估算表”。10.2資金來源與資金籌措項目總投資6000萬元，資金來源為：公司自有資金2250萬元、李義軍先生自籌投入1550萬元、銷售按揭或現款回籠700萬元、申請銀行開發貸款1500萬元，詳見表10-2“投資使用計劃表”。11.經濟分析經濟效益分析參照國家計委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況進行編制。11.1 銷售收入計算 高層住宅銷售面積為39166 m2，銷售均價2200元/ m2，預計銷售收入8617萬元。 綜合樓銷售面積為3019 m2，銷售均價2350元/

34、m2，預計銷售收入710萬元。 地下車庫133個，銷售均價30000元/個2，預計銷售收入399萬元，詳見表11-1“銷售收入估算表”。11.2 項目成本分析測算開發投資：項目開發投資6000萬元。銷售費用：銷售費用按銷售收入的1計算。經營廣告費：經營廣告費按銷售收入的2計算。管理費用：管理費用按銷售收入的2計算。財務費用： 財務費用為經營期貸款利息90萬元，詳見表11-2“項目成本估算表”。11.3 利潤預測 依據銷售計劃，本項目可實現銷售收入9725萬元。繳納銷售稅金及附加535萬元，銷售稅金為營業稅按5計算，城市建設維護費及教育費附加按營業稅的10計算。項目計算期內利潤總額2614萬元，繳納所得稅863萬元。依據項目的建設進度，考慮本項目總體規劃，對項目銷售及回款情況2006年80，2007年20。詳見表11-3“損益表”。11.4 貸款償還測算 本項目申請開發貸款1500萬元，計劃從2006年開始至2007年還完。還款資金來源為銷售收入。貸款償還期為1.32年。詳見表11-4“貸款還本付息計算表”。11.5 財務分析11.5.1 盈利能力分析 項目投資的財務盈利能力分析主要市通過項目投資損益來表現，具體以內部收益率、財務凈現值、投資利潤率、投資利稅率等經濟指標為衡量指標。詳見表11-5“現金流量表”。項目損益估算：投資利潤率利潤總額/投