1、*市錦繡商務中心建設項目可行性研究報告某某某省工程咨詢中心2013年2月第一章 項目概況1.1項目概述1.1.1項目名稱*市錦繡商務中心建設項目1.1.2項目性質：新建1.1.3項目承辦單位*閣潤房地產開發有限公司1.1.4項目建設地點項目區位于國道法加南側。1.1.5項目建設規模和內容項目占地16770.4平方米，總建筑面積為48852平方米，項目總投資19462.96萬元。主要建設內容：項目區西側大型商場，一至三層為大型商場，四層為電影院和美食城；東側二層臨街商鋪；東北角下沉式廣場及地下一層超市；地下二層車庫；框架結構，配套建設給排水、采暖及供電工程。1.1.6項目建設期限2013年2月2

2、015年1月，項目總工期2年。1.1.7項目總投資擬建項目總投資約為19462.96萬元，其中建筑安裝工程費用為13727.42萬元，工程建設其他費4293.84萬元，基本預備費1441.7萬元。1.1.8項目建設資金來源資金來源：自籌資金。1.2項目可研報告編制單位1.3項目編制依據與研究范圍1.3.1編制依據1、中華人民共和國城鄉規劃法2、產業結構調整指導目錄（2011年本）；3、國家物流業調整和振興規劃；4、投資項目可行性研究指南（中國電力出版社出版）；5、國家發展改革委、建設部發布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）6、房地產開發項目可行性研究與經濟評價；7、陜西省國民經濟和社會發展

3、第十一個五年規劃綱要；8、*市國民經濟和社會發展“十二五”計劃和遠景目標規劃綱要；9、*市總體規劃；10、*市濱河東區控制性詳細規劃；11、關于編制*市錦繡商務中心建設項目可行性研究報告的技術服務委托書；12、項目單位提供的有關資料。1.3.2項目可研報告研究范圍1、項目概況2、發展規劃、產業政策和行業準入分析3、資源開發及綜合利用分析4、節能方案分析5、建設用地分析6、環境和生態影響分析7、經濟影響分析8、社會影響分析1.4項目研究結論簡述1、建設地址擬建項目區東臨中大街，南依古城遺址公園，西臨濱河東路，北靠居民小區，交通條件便利，為項目的發展提供了便利的基礎條件。2、建設規模*市錦繡商務中

4、心建設項目總占地面積為：16770.4平方米，總建筑面積為48852平方米,其中地下一層超市建筑面積為13281平方米,地下車庫建筑面積14104平方米，地上建筑面積21467平方米。主要建設內容包括：四層大型商場、二層臨街商鋪、地下超市和地下停車場。3、項目實施進度計劃該項目總工期2年，項目建設期為18個，計劃于2013年5月份開工建設，到2015年1月全部竣工并投入運營。4、投資估算該項目總投資估算為19462.96萬元。其中建設投資13727.42萬元，建設項目其他費用4293.84萬元，預備費1441.7萬元。5、資金籌措項目資金籌措方式為：自籌6、項目主要技術經濟指標綜合技術經濟指標

5、匯總表序號項目單位指標一建設規模1項目用地面積平方米16770.402項目建筑面積平方米48852（1）地上建筑面積平方米21467（2）地下建筑面積平方米27385（3）地下超市面積平方米13281（4）地下車庫面積平方米14104二項目建設期月15三項目總投資萬元19462.96四規劃指標1容積率%1.202建筑密度%363綠化率%504機動車停車數個317 5建筑基地面積平方米6119.901.5項目提出的背景隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和改革開放的逐步深入，城市商業網點的規劃和建設對促進商品流通，方便城鄉居民生活，擴大城鄉居民就業，拉動國民經濟增長發揮了積極的作用。在現代商業社會

6、中，由于大中型綜合超市、購物中心的商品種類豐富、購物環境舒適、服務項目多樣、價格又相對比較低廉，能滿足消費者一次大量購物的需求，所以越來越受到消費者的青睞。伴隨著國民經濟的快速發展和人們生活水平的逐步提高，人民群眾在滿足了衣、食、行等方面的要求后，對居住區商業環境的要求也日益提高，良好的商業環境有利于改善居民的生活質量。依據*濱河東區控制性詳細規劃項目區東側的c-19和北側c-06均為商業用地，項目區與其共同組成*濱河東區的大型商業圈；東北角為城市休閑廣場用，西側為居民小區，能夠滿足居民的購物和休閑需求，提升生活質量和品味；因此這里將成為*市重要的集中居住區之一，具有極大的商業開發潛力。1.6

7、項目建設必要性1.6.1符合國家的產業政策根據國家產業結構調整指導目錄(2005年本)，該項目符合第一類鼓勵類第二十五項“其他服務業” 第1條“電子商務、現代物流服務體系建設及以連鎖經營形式發展的中小超市、便利店、專業店等新型零售業態”，項目屬于國家鼓勵發展類。為進一步發揮服務業在優化經濟結構、提高綜合競爭力和全面建設和諧社會中的作用，陜西省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要在加快發展服務業中指出：規劃建設一批大型物流園區，建設涵蓋保稅、倉儲、集運、商貿、金融服務在內的現代物流樞紐，支持大型物流企業整合重組存量物流資源，提高物流業組織化程度和社會化配置能力，鼓勵發展專業物流、第三方物流；積

8、極發展房地產、商貿、餐飲等其他服務業。因此該項目的建設是國家重點鼓勵發展的產業，符合國家相關的產業政策。1.6.2項目的建設有利于加快*市服務業的發展*市地處陜西省的西南部，隨著近年來經濟的發展，已成為陜西省經濟發展最具活力的主要城市之一。但在經濟發展過程中，國民經濟結構發展不太合理，第一二產業所占比重高，第三產業發展水平相對滯后。本工程不僅是*市商貿設施建設重點項目，也是*市濱河新區物流產業建設發展的組成部分，在建設過程中，以物流產業發展做為牽引力，形成區域性的物資交易體系，進而帶動相關的交通運輸業、商貿業、金融業、信息業和旅游餐飲業等第三產業的全面發展，推動*市區域經濟的平穩快速發展。1.

9、6.3符合地區政策和發展規劃經濟的繁榮需要眾多適應市場需要的、具有強大生命力的經營項目的推動。依靠得天獨厚的交通條件、資源優勢、產業政策、良好的投資環境和日益完善的配套服務，*市經濟得到了迅猛發展。*市委、市政府在*市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃中指出：加快發展服務業。把推動服務業大發展作為產業結構優化升級的戰略重點，營造有利于服務業發展的政策和體制環境。大力發展推進規模化、品牌化、網絡化經營。推動特大城市形成以服務經濟為主的產業結構。因此該項目的建設符合*市發展政策和發展規劃。1.6.4項目的建設是增加當地就業機會，推動區域經濟快速發展的需要解決就業問題是我國經濟建設和社會發展中一項極

10、端迫切而艱巨的任務，就業問題是當今世界各國都面臨的一個難題，就業和再就業已成為關系政治穩定、社會安定、經濟發展的極為重要因素。中央在全國再就業工作會議上指出：“擴大就業，促進再就業，關系改革發展穩定的大局，關系人民生活水平的提高，關系國家的長治久安，不僅是重大的經濟問題，也是重要的政治問題。就業問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執政黨治國水平、執政水平的重要標志。我國人口眾多，勞動力資源豐富。隨著城市化水平的提高，大量農民轉變為城市市民，同時隨著高校的擴招，每年有數百萬的大學畢業生面臨就業，我國就業形勢嚴峻。21世紀以來，我國陸續推出了一系列的體制改革措施和政策安排，對提高社會就業、促進經濟

11、發展起到了積極作用。當前，我國正處于經濟體制轉軌和產業結構戰略性調整的關鍵時期，勞動力供求總量矛盾和結構性矛盾都很突出，就業形勢十分嚴峻。解決好就業問題，特別是解決好下崗職工再就業的困難，已成為我國經濟建設和社會發展中一項極端迫切而艱巨的任務。”服務業屬于勞動密集型產業，它的日常運營需要大量的工作人員為消費者服務，同時可吸引眾多商家前來創業，都需要大量的工作人員。通過項目的建設可以帶動商品流、信息流、人才流、資金流，以及產品加工、房地產開發、運輸、金融等相關行業的發展。這是產業結構的市場化調整，調整的結果是產業結構的升級，可提供大量服務業就業崗位，從而增加當地的就業機會，推動區域經濟的快速發展

12、。1.6.5促進相關產業發展，拉動經濟增長，經濟發展的需要項目自身的的建設運營與建筑業、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質生產部門緊密相關，并直接影響到裝飾產品以及金融、旅游、園林、運輸、商業、服務等行業的發展。商業的流通和消費與商品制造業、物流業、人才交流等息息相關。*錦繡商務中心的建設是一項房地產開發項目，建成后勢必帶動相關產業發展，促進當地經濟的增長。因此，該項目開發建設項目的實施將極大地促進相關產業的發展，拉動地方經濟增長。綜上所述，該項目的建設是十分必要的。1.7項目市場需求分析1.7.1從宏觀政策分析房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，引導和促進房地產業持續

13、穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年計劃綱要中提出“鼓勵發展所有制形式和經營業態多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿服務”。 根據國家產業結構調整指導目錄(2005年本)，本項目建設符合第二十五款“其他服務業”第1條“電子商務、現代物流服務體系建設及以連鎖經營形式發展的中小超市、便利店、專業店等新型零售業態”列為當前國家重點鼓勵發展的產業。*市在“十二五”規劃中指出，優化產業結構，促進經濟結構調整，提高第三產業在國民經濟總收入中所占比重，加快第三產業的發展，以促進地方第

14、三產業的發展。1.7.2從消費需求分析*市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃在堅持擴大內需戰略，保持經濟平穩較快發展中指出：建立擴大消費需求的長效機制。把擴大消費需求作為擴大內需的戰略重點，進一步釋放城鄉居民消費潛力，促進國民經濟的發展。2011年，據初步核算，全年全市地區生產總值763.1億元，按可比價計算，比上年增長4.2%。其中，第一產業增加值51.8億元，增長6%；第二產業增加值440億元，增長1.9%；第三產業增加值271.3億元，增長8.2%。第三產業中，金融保險業增加值22.7億元，增長12.3%；交通運輸、倉儲和郵政業增加值66.2億元，增長4.8%；批發和零售業增加值46.4

15、億元，增長8.1%；房地產業增加值17.8億元，增長5.5%。從增加值結構上看，三大產業中，第三產業的增加值最大；而第三產業中批發零售業的增加值僅此于金融保險業，房地產業增加值亦較大。總體上，批發和零售業以及房地產業具有較好的發展勢頭，因此本項目的建設運營具有很大的市場需求。1.7.3具有優越的地理位置擬建項目區東臨中大街，南依古城遺址公園，西臨濱河東路，北靠居民小區，交通條件便利，為項目的發展提供了便利的基礎條件。擬建項目區東側和北側規劃為公建用地，有利于形式一定的商業氣氛；南側100米處的古城遺址公園已經建成投入使用，能夠滿足居民的購物和休閑需求，提升生活質量和品味；因此這里將成為*市重要

16、的集中居住區之一，具有極大的商業開發潛力。總之，擬建項目周圍交通便利，人流量大，是商業開發的黃金地段，從地理位置上看，在*市該項目的開發建設具有很大的優勢。1.8項目場址1.8.1選址原則項目選址在遵循國家、省、市有關法規法令的基礎上，應同時滿足以下原則要求：1、符合城市總體規劃。2、自然地理條件：水電暢通，基礎條件好，采光照明良好。3、運輸條件：方便運輸，便于配送，運輸基礎設施較好，最好靠近各種運輸方式的運輸據點或多種運輸方式的中轉點，并應在交通主干道附近。4、用地條件：滿足需求，留有余地，適當超前，地價應在能承受的投資能力內。5、環境條件：緩解城市交通壓力，不對環境造成不利影響，實現物流可

17、持續發展。6、法規制度：符合本區域政府的各項規章制度。商務中心的選址必須和國家及區域的經濟發展方針、政策相適應，與當地國民經濟和社會發展相協調。1.8.2 項目選址經過項目參與者及有關行政主管部門的考查與論證。將在*市濱河新區建設*市錦繡商務中心。建設理由如下：1、由于該地址三面臨街，交通便利，為項目的建設與運營提供了良好的基礎條件。2、擬建項目區周邊項目布置狀況：在*市濱河東區控制性詳細規劃中，其周邊建設有博浩源小區、武警橄欖苑小區、華府名邸等大型小區和規劃有商業用地，為項目的運營提供了廣闊的市場。3、“三通一平”問題中，擬建項目區內地勢平坦，地塊有現成的水電管線，并不需增容，能滿足設施的用

18、電、用水需求。1.8.3 場址狀況*市錦繡商務中心項目建設地點擬建于*市濱河新區，中大街西側，濱河路以東，古城遺址公園北側，向陽路以南；項目區緊鄰中大街，西臨居住用地。總占地面積為16770.04平方米。項目區緊靠濱河景觀帶，交通十分便利，同時建設場地周邊寬闊，地勢平坦，利于項目建設和遠期發展。1.9建設條件1.9.1自然條件 1、氣象條件*市屬暖溫帶季風型大陸性氣候，其特征是春季風大干旱，夏季炎熱多雨，秋季秋高氣爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏長，四季分明。根據地區歷年統計資料氣象顯示：年平均氣溫13.5極端最高氣溫41.6極端最低氣溫19.4年平均最高氣溫19.4年平均最低氣溫8.6冬季采

19、暖室外計算溫度 -7年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均風速3.1m/s最大風速22.7m/s最大凍土深度370mm全年主導風向東南冬季主導風向 西北夏季主導風向 東南2、地貌地形擬建場地地形平坦，高差變化較小，場地地貌單元屬于河東一級階地。場地地基土自上而下可劃分為十二大層，依層序分述如下：（1）雜填土層底埋深1.0-2.1米，厚約1.0-2.1米。雜色，主要有磚瓦碎塊、灰渣、粉土等建筑垃圾組成，土質不均勻，與下伏層接觸面呈凹凸不平面，厚度變化較小。（2）粉土層底埋深約為1.5-2.3米，厚約0.5-0.6米；黃灰色黑色，濕飽和，稍密，土質均勻，粉質較明顯，可見云母

20、片，搖振反應中等，無光澤反應，干強度低，韌性低，底部可見厚度約30cm黑色淤泥層。（3）細砂層底埋深7.0-9.4米，厚約5.5-6.8米；灰褐色，松散稍密，飽和，純凈，分選性好，磨圓度較差，單粒結構，主要礦物成分為石英、長石、云母及暗色礦物等。（4）粉土層底埋深約9.0-12.1米，厚約1.0-2.7米；灰褐色，飽和，中密，土質均勻，粉質一般，可見云母片，搖振反應中等，無光澤反應，干強度低，韌性低，中壓縮性，局部粘粒含量較高。（5）細砂層底埋深約11.0-13.1米，厚約1.0-3.3米；褐灰色，飽和，中密，純凈，分選磨圓好，單粒結構，主要礦物成分為石英、長石、云母及暗色礦物等，可見小礫石。

21、（6）粉土層底埋深約14.1-16.5米，厚約1.0-4.1米；灰褐色，飽和，中密，土質均勻，粉質較明顯，可見云母片，搖振反應中等，無光澤反應，干強度低，韌性低，中壓縮性。（7）中砂層底埋深約17.0-20.9米，厚約1.8-5.9米；灰褐色褐黃色，中密密實，飽和，純凈，分選性好，磨圓度差，單粒結構，主要礦物成分石英、長石、可見少量礫石，成分為灰巖和砂巖。（8）粉質粘土層底埋深約18.3-22.5米，厚約1.3-3.7米；淺灰色，密實，飽和，土質均勻，粉質較明顯，搖振反應中等，無光澤反應，干強度較低，韌性低，中壓縮性。（9）粉土層底埋深約21.6-23.2米，厚約2.0-4.6米；灰褐色，中密

22、，飽和，土質均勻，粉質較明顯，搖振反應中等，無光澤反應，干強度較低，韌性低，中壓縮性。（10）細砂層底埋深約25.8-27.8米，厚約3.2-4.6米；褐灰色，密實，飽和，較純凈，分選好，磨圓度較差，單粒結構，主要礦物成分為石英、長石、夾有中粗砂層，底部見薄層礫砂。（11）粉質粘土該層局部揭穿，厚約1.8-4.2米；黑褐色，硬塑，土質均勻，粘性較大，無搖振反應，切面光滑，干強度高，韌性高，中壓縮性。（12）粉土該層為最大揭露厚度約2.8米；淺灰色，密實，飽和，土質均勻，粉質較明顯，搖振反應中等，無光澤反應，干強度較低，韌性低，中壓縮性。3、地質、水文地質情況：*盆地是晚新生代形成的斷陷盆地，新

23、生代以來盆地持續下沉，山區相對上升，堆積厚度達800米，盆地內地質構造復雜，階梯狀斷裂發育，盆地四周特別是盆地兩側均被深大斷層控制，加之構造運動活躍，因此地震活動較為頻繁，*盆地地震活動的特點：頻率高、強度大。地下水條件：擬建項目區地下水位埋深為0.0-6.8米，標高為93.3-94.3米，場地地下水類型為孔隙潛水和承壓水，孔隙潛水含水層主要為第（3）層細砂，主要由大氣降水和側向徑流補給；承壓水含水層主要為第（7）層中砂及其以下地層，主要由側向徑流補給；承壓水水位低于潛水水位。水位變化受季節性影響較大，豐水期潛水水位變化幅度約為1.0米左右。地下水流向自東向西，向汾河方向排泄。4、地震烈度根據

24、建筑抗震設計規范、中國地震動參數區劃圖可知，擬建項目場地抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度為0.2g，設計地震分組為第一組。擬建項目建筑場地類別為類。從從上述條件來看，該項目建設地點適于工程建設。1.9.2區域基礎設施條件 1、交通運輸本項目建設材料交通運輸便利，周圍盛產石料，產品規格可滿足本工程需要。此外，項目地區有大型的建材市場，具有充足的資源，所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區均有相應的生產廠家供給，并能滿足建材質量標準的要求。2、通訊條件擬建項目所在的*市市區已建成程控交換網、寬帶互聯網、長途數字傳輸網、移動通訊網、無線尋呼網等現代公用電信網絡。3、供電該項目用電引自中大街

25、現有電力線路，可滿足項目用電需求。4、供水該項目所需用水由市區供水管網供給，可從就近的市政供水管網接入即可滿足項目用水需求。5、排水由市政排水管道排水，排水暢通；6、采暖由市政集中供暖網絡系統供暖；7、通氣本項目采用市煤氣公司提供的煤氣，氣量較足，完全能夠滿足居民生活用氣需要。1.10項目規劃方案1.10.1建設規模擬建項目占地面積為16770.4平方米，總建筑面積為48852平方米，其中地上建設面積為21467平方米，地下一層超市建筑面積為13281平方米，地下二層停車場建筑面積為14104平方米。主要建設內容包括：四層大型商場建筑（其中一至三層為大型商場，內設時尚科技數碼城、時尚運動服飾、

26、健身器材及健身館、家具家電綜合市場等設施；四層為電影院及美食城，并設置樓頂綠化廣場）；東側緊鄰中大街的二層臨街商鋪（屋頂設置花園式休閑咖啡座）；下沉式休閑綠化廣場；地下一層超市和地下二層停車庫。以及上述建筑的配套設施等。項目建成后，將成為集購物、餐飲、運動、休閑為一體商業區。1.10.2規劃布局1、規劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續發展的前提下，突出以“人”為中心，力求創造適應產業發展要求的現代化綜合商業區。（1） 整體布局應充分體現自身特色，設計要體現以人為本的主題思想。同時結合當地的文化底蘊，利用自然景觀和人文景觀，創造一種尊重環境、以人為本、具有時代氣息的商貿中心。（2）堅持高標準的規

27、劃設計，力爭規劃一步到位，以滿足不同層次消費者的需求。（3）整體規劃要把握好項目與城市、與周邊用地關系，搞好與周圍自然環境的有機結合，保持環境的整體性。（4）建筑造型設計力求簡潔明快、美觀大方，賦予建筑以活潑生動的藝術特征，聚神凝韻、亦莊亦諧、有獨特的建筑風格。（5）堅持經濟效益、社會效益和環境效益的協調統一，貫徹可持續發展的原則。2、規劃布局依據擬建項目的商業定位，對項目進行總體規劃；依據項目經營范圍進行功能分區，具體功能布局如下：項目區西側為4層的大型商場建筑，其中一至三層為大型商場，四層為電影院及美食城，并設置樓頂綠化廣場，增加綠化量的同時，又提供了便民、可達的城市綠地。東側緊鄰中大街，

28、規劃設計為二層臨街商鋪，屋頂設置花園式休閑咖啡座，增加了商業建筑立體形態的互動性和趣味性，最大限度的發揮了臨街地段的商業價值。東北角規劃設計為下沉式休閑綠化廣場，將下沉式廣場與地下超市入口結合，既提高了地塊的用地率又凝聚了商業人氣，休閑綠化廣場向西南角延伸至兩棟商業建筑的內部，將休閑廣場引入到建筑內部，內外最終溶為一體，形成自然流動的市民休閑綠化廣場。商業街均為2層建筑。配電、維修中心(水、電、暖、器械維修等)、空調機房等公用設施與主體工程合并建設。3、道路與交通規劃道路與交通規劃包括路網規劃、超市和商業街出入口的設置、步行流線的組織以及機動車、自行車停車位置的設置。（1） 路網規劃根據周邊交

29、通條件、區域的工程特點，分析、考慮交通的安全性、休閑性、景觀性和經濟性，規劃設置了車行系統和步行系統，步行系統的設計與園林綠化緊密結合，車行系統與城市交通有機相融。（2） 出入口設置根據基地區位關系及項目規劃定位，規劃設置兩個出入口，主入口自下沉廣場與臨街商鋪之間進入商場，次入口位于項目區南側中部。（3）機動車停放擬建項目機動車停車采用地下停車方式，項目區地下二層為機動車停車場，總面積為14104平方米；另外沿中大街和項目區南側的城市道路設置部分汽車、自行車停車場，以解決靜態交通需要。（4）道路設計根據不同的功能選取多種不同的材質，如干道為混凝土路面；廣場采用花崗巖鋪地；人行道采用彩色混凝土地

30、磚；室外停車場采用植草磚，以豐富內外的景觀。4、園林綠化景觀綠化布置充分利用地基自然條件，形成點、線、面有機結合的立體綠化系統。在城市節點以廣場結合雕塑、小品、植物配置構成點狀綠化系統，強化空間焦點與視覺吸引的力度。線狀綠化結合道路、廣場、地形變化形成景觀帶，下沉式廣場將商業資源區和各功能區串接在一起。中心區綠化區通過樹種、花種色彩與季節的搭配，形成四季豐富多彩的自然景象。5、豎向規劃為了減少土方工程量，同時又滿足排水和各種場地要求，規劃布局盡可能結合地形，按照“隨坡就勢、隨高就低、大保留、小改造”的設計原則，以現狀場地標高為基礎，合理確定規劃區內室內外標高及排水方向。1.11 項目建筑設計1

31、.11.1 建筑方案1、建筑設計依據（1）民用建筑設計通則（gb503522005）；（2）建筑設計防火規范（gb500162006）；（3）城市道路和建筑無障礙設計規范（jgj502007）；（4）建筑抗震設計規范（gb50011-2012）；（5）屋面工程技術規范（gb50345-2005）；（6）商店建筑設計規范jgj48-88；（7）電影院建筑設計規范jgj58-2010；（8）地下工程防水技術規范（gb50108-2001）。2、平面布置4層大型商場：一至三層為大型商場，四層為電影及美食城；二層臨街商鋪，屋頂設置花園式咖啡座；地下一層為超市，面積為13281平方米；地下二層為停車場，

32、14104平方米；本工程總建筑面積48852平方米。3、無障礙設計門廳室內外地坪高差處設坡道連續，坡道寬1.2m，出入口內外留出輪椅回轉面積。衛生間設殘疾人廁位。4、立面設計建筑外型力求新穎、簡潔、建筑色彩淡雅。頂部設置綠化廣場。 1.11.2 結構方案1、工程設計采用的技術規范（1）建筑結構荷載規范（gb50009-2001）；（2）混凝土結構設計規范（gb50010-2002）；（3）建筑地基基礎設計規范（gb50007-2002）；（4）建筑抗震設計規范（gb50011-2001）（2010版）；（5）建筑結構可靠度設計統一標準（gb50068-2001）；（6）砌體結構設計規范（gb5

33、0003-2001）；（7）建筑抗震設防分類標準（gb50023-2010）。2、基本參數基本風壓：0.4kn/m；基本雪壓：0.25kn/m；抗震設防烈度為8度，設計基本地震加速度值為0.20g；框架抗震等級：二級；結構安全等級：二級；建筑物類別：丙類；建筑物合理使用年限：50年。3、樓面活荷載商業、商鋪：3.5kn/m；電影院：3.0kn/m；地下車庫頂板（消防車道部分）：20.0kn/m；地下車庫頂板（園藝部分）：3.0kn/m；樓梯、走廊、門廳：2.0kn/m；屋面：0.5kn/m4、結構選型根據地質資料，該項目基礎方案采用筏形基礎。結構形式采用框架結構，結構抗震等級為二級。5、基礎依

34、據項目區地質條件，該項目地基基礎設計等級為丙級，地基及基礎設計方案：基礎采用梁板式筏形基礎。6、其它1）按規范的規定應在樓體中，設伸縮縫、防震縫和沉降縫。2）本工程填充墻材料采用m5混合砂漿砌筑a5.0加氣混凝土砌塊。3）本工程砌體填充墻設置拉結筋、圈梁、構造柱等與主體結構可靠拉結。1.12配套輔助工程1.12.1給排水1、 編制依據（1）建筑給水排水設計規范gb 500152006；（2）建筑設計防火規范gb 500162006；（3）室外給水設計規范gb50013-2006；（4）室外排水設計規范gb50014-2006；（5）生活飲用水衛生標準gb5749-85；（6）建筑滅火器配置設計

35、規范gb50140-2005；（7）自動噴水滅火系統設計規范gb50084-2001（2005年版）；（8）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（gb50067-97）。2、 給水（1）水源該項目用水水源取自*市市政給水管網，*市自來水公司現有供水能力、供水水質、供水壓力均有保障。根據城市管網資料，交通街上有自來水管，引dn50的給水管作為該項目用水主管，區內設環狀管網，供市場內運營、生活、消防等用水。（2）給水系統管網：管網分為生活、消防用水管網，生活給水管網供消費者、公建、等水質要求高的用戶使用。消防用水：根據項目對水質、水壓、水溫要求，消防管網為環狀，由室外專用消防水池與室外消防泵組成；室

36、內采用統一規格的消火栓及消火栓箱；商鋪及地下停車庫部分均設自動噴水滅火系統。生活給水系統由市政給水系統供給。（3）用水量估算商業及超市部分的自來水年耗量商業和超市部分的建筑面積為26623平方米；最高日用水定額為8升/平方米日；天數為360天。q12662380.8360100057739.39m3地下車庫的自來水年耗量地下車庫的建筑面積為6719平方米；最高日用水定額為2升/平方米天；天數為360天q2671920.836010003870.14m3自來水年耗總量:q357739.39+3870.1461609.53m33、排水（1）室內排水系統分生活污水、地面積水、消防電梯坑排水和屋面雨水

37、等四個系統，衛生間采用污廢合流制。（2）商場部分污水單獨出戶。（3）地下車庫設地面集水坑，以潛污泵排出地面積水。（4）消防電梯下設集水坑，消防水以潛污泵排出室外。（5）屋面雨水采用外排水系統，雨水被引到室外散水坡頂后自流至室外雨水管道。1.12.2供熱工程1、設計依據 （1）采暖通風與空氣調節設計規范（gb500192003）；（2）建筑設計防火規范（gb500162006）；（3）民用建筑節能設計標準（jgj2695）；（4）采暖通風與空氣調節設計規范（gb500192003）；（5）民用建筑熱工設計規范（gb5017693）；（6）建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范（gb5024220

38、02）；（7）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（gb50067-97）2、采暖工程（1）熱負荷估算 商鋪部分：2052750w/=1026kw。超市部分：609650w/=304.8kw。共計：1330.8kw（2）熱源采用城市集中供熱。（3）采暖系統采用地暖采暖方式。地暖方式干凈、環保、節約能耗、節省空間、一次鋪設，可多年使用。1.12.3通風及防排煙1、車庫按進風5次/時，排風、排煙6次/時設計。2、衛生間設通風器排風3、建筑物的地下室及各類設備用房按照規范設通風和排煙。4、樓梯間設自然排煙或加壓送風系統。1.12.4供配電1、執行規范（1）民用建筑電氣設計規范（jgj/t16-92）；

39、（2）供配電系統設計規范（gb50052-95）；（3）建筑設計防火規范（gb50016-2006）；（4）低壓配電設計規范（gb50054-95）；（5）電力工程電纜設計規范（gb50217-2007）（6）建筑照明設計標準（gb50034-2004）（7）建筑物防雷設計規范（gb50057-94）2004年版2、電源高壓供電方式：由中大街上現有供電線路供給。低壓供電方式：由小區變電站出線220/380v放射式向各單體提供電源。帶電導體系統的形式為三相四線制。3、線路本工程電纜敷設方式：根據電纜條數，采用不同方式敷設，室外采用電纜直埋。4、負荷等級根據負荷性質和對供電可靠性要求的程度，院內建

40、筑內的消防用電系統用電為二級負荷，其余均為三級負荷。5、照明本工程除男、女廁所及樓梯間、走道采用白熾燈照明外，其余房間均采用日光燈照明。在疏散樓梯間、公共出入口等處設置疏散指示燈、安全出口標志燈。6、消防消防用電設備采用單獨的供電回路，保證火災發生切斷生產生活用電時，消防用電正常。疏散指示標志采用蓄電池作為備用電源。疏散指示燈的照度不低于0.5lx。1.12.5弱電規劃1、設計依據民用建筑電氣設計規范jgj/t1692智能建筑設計標準 gb/t50314-2006綜合布線系統工程設計規范gb50311-2007有線電視系統工程技術規范gb50200-94民用閉路監視電視系統工程技術規范gb50

41、198-94電子計算機房設計規范gb50174-93辦公建筑設計規范 jgj767-20062、設計范圍電話通信系統；綜合布線系統；有線電視及衛星電視接受系統；背景音樂兼火災應急廣播系統；綜合安保系統；無線通訊增強系統；停車庫計費管理系統；車位引導系統；一卡通系統。3、弱電設計1、火災自動報警和聯動控制系統設火災報警和聯動控制系統，消防控制室設在首層，面積約90m2(含廣播室和保安監視室)，按一類建筑一級保護對象設置火災探測器，在每個防火分區設火災報警按鈕，從任何位置到手動報警按鈕的步行距離不超過30m。消防控制中心在接到火災報警信號后，按程序聯鎖控制消防泵、噴淋泵、防排煙機、風機、空調機、防

42、火卷簾、電梯、非消防電源、事故電源和氣體滅火系統等。火災自動報警系統采用消防電源單獨回路供電，容量15kw，直流備用電源采用火災報警控制器專用蓄電池。火災報警系統的接地采用建筑物共用接地裝置，接地電阻1。在消防控制中心設向當地公安消防部門報警的外線電話，并設消防專用緊急電話總機，分機設在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房、排煙機房及氣體滅火控制系統操作處等，在手動報警按鈕處設電話插孔。2、閉路電視保安監視系統在該樓的主要出入口、汽車庫、收費處和電梯前室設彩色攝像機，在消防控制中心設彩色監視器，每臺監視器可監視8臺攝像機，用矩陣控制器自動切換，并設有錄像機和大屏幕監視器，當遇到重要情況時，可

43、利用鍵盤將一臺攝像機的圖像調到大屏幕上連續監視，并可錄像。3、弱電管線敷設方式火災自動報警系統的傳輸線、消防控制、消防通訊和警報線穿鋼管、暗敷在非燃燒體結構內，其保護層厚度不小于3cm，在吊頂、豎井和必須明敷的地段，鋼管表面涂3道防火漆。當用封閉式金屬線槽敷設時，線槽表面涂3道防火漆。其他弱電線穿金屬管或封閉式金屬線槽暗敷。所有室外弱電管線均穿鋼管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。1.12.6消防防火安全是關系到國計民生的大事，更體現了“以人為本”的指導思想，各級政府越來越重視防火安全，因此在規劃設計中要采取各種措施，將火災發生的因素降低到最低。1、編制依據及有關標準規范（1）中華人民共和國消防條

44、例；（2）建筑設計防火規范gb50016-2006；（3）建筑滅火器配置系統設計規范gb50140-2005；（4）建筑物防雷設計規范gb50057-94；（5）二氧化碳滅火系統設計規范gb50193-93。2、消防設計原則設計中貫徹“預防為主，防消結合”的方針，對本項目涉及到的各個建筑，從平面布置、道路、建筑結構、電氣、消防給水、消防器材的配備，監測管理機構的設置等方面要做到消防設施、職業安全衛生設施與主體工程“三同時”，給項目運營后場區的消防設置過硬的環境。3、建筑防火設計（1）項目區內形成環狀消防流線。 （2）商場及地下車庫均設置自動噴水滅火系統。（3）建筑材料及裝修材料使用不燃或阻燃材

45、料。4、結構防火設計本工程為框架結構，填充墻材料采用m5混合砂漿砌筑a5.0加氣混凝土砌塊，樓板全部為現澆鋼筋混凝土樓板，整個承力體系為非燃性材料。5、消防給水根據建筑設計防火規范及商場和地下停車場的耐火等級、層高和體積，確定消防水量；火災次數按一次考慮，室外消防用水量15l/s，室內消防用水量10l/s。室內消火栓應每層均設，且設在明顯易于取用地點，栓口離地面高度1.1米，其出水方向向下。室外消防管網為環狀，由室外專用消防水池與室外消防泵組成。6、滅火器配置本工程每層均設置滅火器，滅火器采用干粉手提式滅火器，放置在明顯和便于取用的地點，且不影響安全疏散。滅火器應設置穩固，其銘牌必須朝外。手提

46、式滅火器設置在掛鉤、托架、或滅火器內，不應放置在潮濕或強腐蝕的地點。1.13 項目組織管理與勞動安全衛生1.13.1項目組織機構該項目實行董事會領導下的總經理負責制。按照精簡機構，提高工作效率的原則，盡量減少管理人員和工作人員。公司設置辦公室、財務部、招商部、基建部、企管部、物業部等。明確各部門的職責和權力，做到各司其職。1.13.2項目管理1、項目實施管理本項目建設應按慣例組織超標選擇優秀的施工隊伍進行建設，根據工程合同條款嚴格進行工程監理，控制工程投資、工程進度、工程質量，同時應明確各項工作的質量標準和監測指標。項目實施時要求承包商對其施工隊伍進行人員、材料、機具、維修、環境的全面質量管理

47、。加強工程的全過程質量控制。從加強基礎工作開始，推行標準化、規范化、程序化和機械化施工，實行工程質量監理制度。本項目應推行施工監理制。即以國際通用的fidic條列為基礎，形成以建設單位、施工單位、監理單位三方相互制約，以監理單位為核心的管理模式，明確監理工程師的職責與監理工程師的權利，強化其在工程管理中的地位。為確保本項目的順利實施，需對工程技術人員從設計、施工、監理、管理等方面進行必要的技術培訓。2、項目財務管理設立項目專用帳戶，專款專用。做好工程預決算，做到手續齊全，收支賬目相符，精打細算，節約項目投資。3、項目組織管理在項目建設、組織機構設置完成之后，進入正常的經營過程中，根據實際經營狀

48、況，應注意以下幾個方面的管理：（1）建立完善的科學管理體系管理體系的建設，要明確劃分各自職責范圍，確定管理目標，各司其職，步調一致。為保證管理決策的科學化，應采用現代化的管理體制和先進技術，建立各種市場信息檔案，采用數據分析方法去研究市場及經營策略，使管理不斷趨向現代化。（2）建立、健全規章制度建立、健全完整的管理條例和規章制度，引導和維護正常的市場經營活動，防止經營過程中不良行為的發生。（3）提高從業人員素質，保證市場的正常發展管理和職能機構的組成人員必須樹立高度的事業心、責任心、高水平的專業技能和勇于開拓的精神。主要領導人要把握全局，具有相當的專業水平。主要部門管理人員和業務骨干也要相對穩

49、定。全面提高全體從業人員的知識更新、素質提高工作。組織員工進行服務、禮貌等方面基本知識和專業方面知識和技能的培訓，通過培訓全面提高職工的技術水平和服務水平，以文明和優質服務吸引更多的業戶進入市場。（4）實行定崗定員，聘任制和合同制相結合實行按事設崗、按崗定員、責任到人的原則，實行經營管理人員、市場主要業務人員的聘任制和一般服務人員的合同制相結合的原則，全面提高辦事效率和經濟效益。4、項目的管理職責1、項目建設領導小組職責按上級有關要求，積極落實各項工作；協調部門間工作關系；考察、評審、督促本項目建設方案；制定項目指導原則和項目相關政策；采取有效措施確保項目的順利實施，實現項目目標。2、項目建設

50、辦公室職責制定項目實施計劃、制定和修改項目培訓、項目管理、項目財務信息管理計劃。根據領導小組指示，協調各方關系。組織實施管理各類項目業務會議，安排項目土建工程實施、設備采購、合同簽訂、財務結算。組織實施各類調查和經常性項目檢查、監督，組織和安排評估和評價。1.13.3項目監督項目監督與評價是保證項目順利實施的重要手段，由項目建設領導小組負責組織實施。1、監督與評價組織項目建設領導小組負責成立項目監督評價管理小組，由建設領導小組成員及有關專家組成，按照項目所確定的目標、實施方案、實施計劃、管理制度及國家有關規定進行監督與評價。2、監督方式監督方式為經常性監督和階段性監督。（1）經常性監督經常性監

51、督即對項目活動的各個環節進行監督檢查，如項目建設實施計劃的落實情況，資金的到位和使用情況，建設項目施工進度及質量等，發現問題，及時糾正，以保證項目的順利實施。（2）階段性監督階段性監督即定期對項目實施情況進行監督，如項目相關政策的制定與實施，配套資金的落實，設備質量檢驗與安裝質量驗收等。對項目中的不足之處進行修改和完善。（3）監督頻率項目監督評價管理小組對項目監督安排如下：經常性監督，每月一次；階段性監督，每季度一次。特殊情況，隨時組織監督。（4）監督報告項目監督評價管理小組對階段性監督檢查結果向有關部門提交監督報告。內容包括項目的階段性進度，實施過程存在的問題及改進措施，實施計劃的不足之處及

52、修改建議等。實施進度和計劃完成情況以表格形式反映，表格應包括計劃量、完成量和未完成的主要原因等。1.13.4勞動安全衛生1、設計依據（1）中華人民共和國勞動部第3號令建設項目（工程）勞動安全衛生檢查規定；（2）中華人民共和國安全生產法；（3）建筑設計防火規范gb50016-2006；（4）爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范gb50058-1992；（5）生產設備安全衛生設計總則gb5083-1999；（6）工業企業噪聲控制設計規范gbj87-1985；（7）工業企業設計衛生標準gbz1-2002；（8）勞動部關于生產性建設項目職業安全衛生監督的暫行條例。2、勞動安全衛生措施（1）總圖和建筑在總

53、圖設計布局中，各建筑物均根據其火災危險性特征采取防火措施，考慮了各建筑物的安全間距及消防通道，所有建筑內設置安全疏散通道和安全門，以及火災報警系統；加強設備和管道的密封，建筑物的耐火等級要符合規范要求，室內、外設置一定數量的消防器材等有效措施。（2）防噪音根據國家工業企業噪聲衛生標準，首先選用合理的低噪生產設備，同時在設計中應充分考慮防震、減震、消音等事項，并根據實際情況采取隔離操作、必要時穿戴防噪聲用品上崗操作等防護措施。（3）電氣安全措施配電室配電設備及項目區內用電設備金屬外殼均可靠接地，電源在進入各建筑物處零線均作重復接地。各建、構筑物均按第三類防雷要求采取措施，防雷接地電阻均不大于1。

54、（4）用水衛生及勞動保護措施安全衛生輔助設施應做到公司內生活、商業用水分離，生活用水達到生活飲用水衛生標準，每個職工都配備勞動保護用品，設置醫務室，建立職工健康檔案等。3、組織機構設置和人員配備為統一管理勞動安全衛生工作，該項目設專職安全管理員5名，其主要職責是：安全教育、安全措施的落實和維護保養，安全檢查、安全監督、勞動保護和搶救病人等。安全管理人員要具有一定的文化素質，經過專門培訓，熟知各項安全操作規程和各種物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蝕等各項安全設施的操作使用。1.14 項目實施進度計劃該項目立項后，應立即著手項目的初步設計編制及施工前的準備工作。初設批復后，設計單位立即組織施工圖設計，通過招標，選定施工隊伍和材料供應廠家，在工程監理公司的監理下，保證工程進度，力求高速、優質地完成項目的建設。該項目總工期2年，建