1、 項目規劃設計任務書民生置業盈濱海灣莊園項目規劃設計任務書 目 錄1 項目概況- -22 規劃設計的基本原則- -33 規劃設計要求- -54 設計成果要求- -65 設計時間計劃- -71 項目概況 1.1 項目區位及用地范圍本項目位于海口市與澄邁縣老城區交界處，距離海口市中心20分鐘車程。圖01項目區位圖1.2 地塊示意圖圖02項目用地范圍示意圖1.3 紅線圖（另行提供）1.4 項目四至 東至東側為海南正大飼料廠。 南至南臨西線城市快速干道。 西至與老城區隔河相望，與大場村接界。 北至北臨盈濱島內海，海岸線311米。1.5 道路交通 地塊東南面臨西線城市快速干道，為雙向6車道，限速80km

2、/h，道路交通狀況好。 地塊東北面為通往盈濱島的道路，路況情況不佳。 與海口西海岸連通的快速干道正在建設中，盈濱島通往火車站、西海岸的道路亦正在建設中，未來本項目的交通情況便利。1.6 周邊環境 項目所在老城區生活配套檔次較低。 地塊北面的盈濱島上有在建的索菲特酒店和金色海灣溫泉度假村，項目東側有月亮灣高爾夫，區域具有一定的度假氛圍。 地塊周邊區域缺乏城市配套。地塊周圍沒有商品房供應。1.7 市政管線（另行提供）2 規劃設計的基本原則2.1 項目定位2.1.1 項目定位坡地上的國際化原生態濱海小鎮2.1.2 社區形象描述是坡地社區。本項目的最大特色就是坡地地貌，在海口是獨一無二的。是國際化的。

3、山頂會所和異國風情的步行商業街滿足人們的高尚、高品位生活需求。是原生態的。本項目的濕地和坡地均是在保持原生態的基礎上充分挖掘其價值，濕地公園和坡地別墅形成了本項目的兩大亮點。是濱海的。項目臨內海有311米海岸線，游艇碼頭和海岸棧道等強化了濱海意象，提升了物業價值。2.1.3 住宅產品設計的創新規劃設計應充分考慮以上項目定位，著力打造項目的核心競爭力。2.2 其它原則2.2.1 住宅區以獨棟別墅、聯排別墅、花園洋房為主要物業類型，應當重視對坡地資源的利用，不同物業類型的建筑排布和比例如下：整個地塊的物業分布整個地塊的在保證社區高品質的前提下，為營造“小鎮”的氛圍、保持原生態、以及多元化產品擴大客

4、戶群，初步建議容積率范圍為0.450.50北面臨海的別墅和南面面向濕地公園的聯排別墅，均要依勢而建打造具有坡地特色的產品，花園洋房依坡而建，通過贈送地下室和露臺增加產品的附加值。占地面積萬/平米占地面積比例建筑面積萬/平米建筑面積比例戶型范圍平米均價元/平米套數套數比例獨立別墅59.154%19.5840%220-400400065228.8%聯排別墅29.127%14.6930%180-250350073432.5%花園洋房17.316%12.2425%120-150270087438.7%公建配套3.33%2.445%-總計108.8100%48.95100%-2260100%2.2.2

5、項目分期開發的要求整個項目從民生地塊啟動，后期向兩邊擴展，逐步開發鱷魚湖和明好地快，因此在考慮到整體1631畝地的價值最大化的前提下，根據項目的展示性、交通的便利性和啟動區部分分期開發的持續性，建議啟動區的主路口設在鱷魚湖地塊內。見下圖所示：2.2.3 住宅設計的朝向要求以景觀利用為主要原則，高端產品利用好景觀、大戶型利用好景觀。規劃設計要求2.3 總體要求2.3.1 用地性質：居住2.3.2 總用地面積：1631畝2.3.3 容積率：0.450.5（以下按0.45計）2.3.4 建筑高度或層數：依據航空限高2.3.5 建筑密度：17%2.3.6 綠地率：50% 2.3.7 總建筑面積：2.3

6、.7.1 住宅： 465100平方米 2.3.7.2 商業： 14640平方米2.3.7.3 公建配套設施：9760平方米 2.4 項目配套分布示意圖圖03項目物業功能分區示意圖2.4.1 相關說明2.4.1.1 主要公建配套分布在民生和鱷魚湖地塊內靠近西線城市干道一側的小鎮中心。2.4.1.2 社區商業位于上面提及的小鎮中心。2.4.1.3 小鎮中心須與濕地公園結合，考慮整體效果。2.4.1.4 從小鎮中心延展開來設置兩條商業街，其中一條為通向濕地公園的商業街，未來在社區主入口沿西線干道預留土地做外向型商業。2.4.1.5 沿海岸線規劃未來做海岸棧道、游艇碼頭和海岸商業街。3 設計成果要求建

7、設設計單位先提供兩到三個初步規劃設計方案以供討論，確定后再做深入設計。規劃設計方案包括以下文件：3.1 彩色規劃總平面圖一份，比例1：5003.2 規劃方案設計文本15本，規格為a3幅面，內容至少包括：3.2.1 設計說明，表達規劃設計構想，設計意向；3.2.2 現狀分析（地形、交通、植物）；3.2.3 規劃總平面圖；3.2.4 日照分析圖；3.2.5 交通分析圖（道路與停車場）；3.2.6 規劃結構分析圖；3.2.7 配套設施布置分析圖；3.2.8 景觀分析圖；3.2.9 視線分析圖；3.2.10 總體剖面圖；3.2.11 道路及豎向設計圖；3.2.12 小區各道路斷面圖；3.2.13 小區管理模式分析圖；3.2.14 產品選型設計，要求各種產品類型的平面、立面、剖面、效果圖，包括立面材料與說明；3.2.15 配套公建設計，包括住戶會所、公共活動區及其他配套設施的平面、立面、剖面、效果圖，色括立面材較與說明；3.2.16 其它節點（如居住區入口、會所入口等）的詳細設計；3.2.17 表現部分：總體鳥瞰圖，組團景觀，沿街部分立面，沿小區主軸景觀，院落景觀，入園廣場，商業，公共活動區等；3.2.18 項目綜合技術經濟指標表3.2.19 分期技術經濟指標表3.2.20 戶型面積分布表3.3 文本圖紙另行制作1#圖紙2套。3.4 所有