1、未經允許 請勿引用經濟預測分析第 49 期國家信息中心 2010年10月27日未來五年我國房地產市場預測與分析內容摘要：自1998年實行住房制度改革以來，我國房地產行業進入快速發展時期，商品房供求兩旺。但是，保障性住房供給不足、房價上漲過快等問題已經成為房地產市場穩定發展的重要制約。未來五年，我國居民的住房需求仍有巨大空間，全國平均房價將在波動和調整中呈小幅上漲態勢，但一線城市房價將有所回落。應將房地產市場短期調控和長期制度建設相結合，完善住房保障體系；拓寬投資渠道，弱化住房的投資屬性；加快推進物業稅（房產稅）試點工作，促進住房資源的優化配置。一、房改以來我國房地產市場發展回顧1、房地產投資規

2、模迅速擴大，但保障性住房比重過低自1998年實行住房制度改革以來，我國房地產行業進入快速發展時期，投資規模逐年擴大。1998年，我國房地產開發投資額為3614.2億元，到2009年已增至36231.7億元，年均增速23.3%，其中2003年和2007年的投資增速更是超過了30%。1998-2009年，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比例平均為16.8%。圖1：房地產投資情況（億元，%）圖2：房地產開發投資結構（%）從投資結構來看，我國房地產開發投資向商品住宅傾斜的特征比較明顯。從1998年開始，我國房地產業投資結構逐漸向住宅轉移，住宅投資占房地產業的投資比重逐年上升，辦公樓投資比重呈下降趨

3、勢，而商業用房占比相對穩定。2009年，住宅投資比重為70.7%，較1998年增加13.1個百分點；辦公樓投資比重為3.8%，較1998年減少8.2個百分點。投資結構的變化基本符合房地產業的發展規律。但是，從住宅內部來看，受預期高利潤的吸引，開發商熱衷于開發銷售別墅、高檔公寓等高價位住房，對國家鼓勵的保障性住房則缺乏投資積極性。2003年前，我國經濟適用房投資占住宅投資的比重明顯高于別墅及高檔公寓的占比，這一格局在2004年開始出現逆轉，此后的6年里，由于經濟適用房投資增速下滑，其占住宅投資的比重明顯低于同期別墅、高檔公寓的占比，截至2009年，該比重已連續三年低于5%。經濟適用房比重偏低不僅

4、弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。更讓人擔憂的是，由于供給不足，經濟適用房成為稀缺資源，甚至成為尋租的對象，相當一部分本應以中低收入群體為需求對象的經濟適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴重偏離了政策初衷。同時，美國次貸危機的爆發警示我們，如果低收入人群也尋求通過市場解決住房問題，大量的次級貸款將給金融機構帶來巨大的風險隱患。圖3：住宅內部投資結構（%）2、商品房需求旺盛，宏觀調控難抑房價上漲步伐房改以來，長期被壓抑的住房需求開始爆發，房屋銷售面積連續10年保持兩位數以上的高速增長，推動了房地產市場的持續繁榮和發展。2000年以來，我國房屋銷售面積增速連續8

5、年快于竣工面積的增長速度，從絕對量看，2005-2007年，房屋銷售面積連續3年超過同期竣工面積，市場供求緊張的矛盾尤為突出。2008年，受次貸危機引發國內經濟增速放緩和國家對房地產市場的調控政策逐漸發揮作用的雙重影響，房地產市場步入調整期，銷售量大幅萎縮，商品房銷售面積和銷售額出現了自1998年以來的首次負增長。當年房屋銷售面積降至6.6億平方米，同比下降14.7%，銷售額降至25068.2億元，同比下降16.1%，成交量萎縮較大的地區主要集中在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等東部發達地區。進入2009年，由于政府加大刺激房地產市場的政策力度、開發商打折促銷、上一年度被壓抑的需求集中釋放，加之

6、貨幣流動性過多等因素影響，房地產市場快速回暖并呈報復性增長態勢。全年房屋銷售面積達到9.37億平方米，增速高達42.1%，超過同期竣工房屋面積2.35億平方米，房地產供求緊張的矛盾十分突出。旺盛的住房需求引發了房地產價格的持續上漲，1998-2008年，我國房屋銷售價格指數年均上升4.6%，價格增長最快的年份（2004年）接近10%。針對部分城市房價上漲過快的問題，中央自2003年以來一直對房地產市場進行宏觀調控，2005年明確提出將穩定房價作為房地產調控政策的主要目標，此后，包括稅收政策、金融政策等在內的政策措施不斷出臺，宏觀調控不斷加強，但是，在剛性需求不斷釋放、投資和投機需求紛紛涌入的推

7、動下，房價依然堅挺。即使在成交量嚴重萎縮的2008年，房屋銷售價格指數仍然高達6.5%。房地產價格的快速上漲已經成為我國經濟運行中的突出問題。房價過高導致居民購房負擔過重，嚴重抑制了居民的其它消費，削弱了我國刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙。另外，房價上漲不可能長期持續，一旦下跌，必將威脅金融系統的安全，成為整個國民經濟持續快速健康發展的不穩定因素。表1：房地產供求變化情況（單位：億平方米，%，百分點）年 份竣工房屋面積竣工面積增速房屋銷售面積銷售面積增速銷售面積-竣工面積銷售面積增速-竣工面積增速19981.76 11.01.22 35.2-0.5424.219992.14

8、 21.91.46 19.5-0.68-2.420002.51 17.31.86 28.0-0.6510.820012.99 19.02.24 20.3-0.751.320023.50 17.12.68 19.6-0.822.520034.15 18.63.37 25.8-0.787.220044.25 2.43.82 13.4-0.4311.020055.34 25.85.55 45.10.2119.320065.58 4.56.19 11.50.617.020076.06 8.6 7.74 25.1 1.6816.520086.659.8 6.60-14.7 -0.05-24.520097

9、.025.5 9.3742.1 2.3536.6圖4：房屋銷售價格指數變化情況3、土地市場治理整頓取得積極成效，土地開發率有所提高我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產領域卻存在土地大量閑置和巨大浪費的現象，對比土地開發面積與土地購置面積指標可以發現，1998-2004年，土地開發面積與土地購置面積的比例（即土地開發率）持續降低，差額逐年增大，2004年該比值降到49.6%的歷史最低水平。據國土資源部統計，2004年全國城鎮規劃范圍內閑置、空閑和批而未供的土地395.61萬畝，相當于城鎮建設用地總量的7.8%；其中房地產商閑置土地達10萬公頃。近幾年，國家加大了土地市場治理整頓的力度，

10、已供土地的開發建設速度有所加快，土地開發面積占土地購置面積的比重逐年提高，2006-2009年土地開發率平均達到71.9%，對于促進房源增加、緩解市場供求緊張的矛盾起到了重要作用。圖5：土地購置及開發情況（萬平方米，%）4、企業家信心指數波動劇烈，行業發展受政策影響大政府調控對保障房地產市場平穩運行、抑制房價過快上漲發揮了一定作用，但到目前為止，房地產市場大幅波動的狀況并然存在。特別是2007年以來，企業家信心指數呈現出大起大落的特征。2007年以前，由于我國房地產市場發展相對平穩，企業家對市場充滿信心，信心指數連續6年多超過120，最大波動幅度為25.7。此后，隨著國家宏觀調控的不斷加強和世

11、界金融危機的爆發，開發商信心于2008年底達到了81.9的歷史最低值。2009年，隨著國家刺激政策相繼出臺，市場迅速回暖，開發商信心大幅回升，一度接近140。而始于今年4月份的嚴厲宏觀調控又改變了開發商的市場預期，企業家信心指數再度掉頭向下。可以看出，自2007年下半年以來，房地產企業家的信心指數波動十分劇烈，波動幅度超過60個點。由于開發商的信心直接影響行業的投資速度和新開工情況，因此，房地產企業家信心指數的劇烈波動不利于市場的長期穩定供給。圖6：2001年以來房地產企業家信心指數變化情況二、未來五年房地產市場發展前景預測1、居民住房需求預測從國際經驗看，未來五年我國居民的住房消費仍有很大空

12、間，住宅產業仍處于較快發展時期。根據世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯系，當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產進入高速發展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產進入穩定快速增長期。2009年，我國人均GDP約為3678美元，正好處于高速發展轉向穩定快速增長時期。從國際上住宅水平和恩格爾系數的關系看，當恩格爾系數在40%時，其住房消費在消費結構中所占的比重在15%-20%之間。1990-2009年的19年間，我國城鎮居民消費的恩格爾系數已經從54.2%下降到36.5%，而住房消費比重剛剛超過10%，比國際平均水平要低5到10個百分點，因此城鎮居民用于

13、住房消費的支出有較大增長空間。從住宅水平和住宅需求的關系看，世界各國的經驗表明，在人均住房達到30-35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求，之后需求趨于減慢。近20年來，我國城鎮居民人均住宅建筑面積年均增長3.94%，2007年已經達到28平方米，2010年預計已達30平米左右，預計未來5年內城鎮居民人均住宅面積的增長將有所減慢。（1）城鎮居民人均住房面積預測從歷史數據看，我國城鎮居民人均住房面積是不斷增加的，除個別年份的增長速度呈現突增和突降變化外，大多數年份的變化相對比較穩定。剔除2002年人均住房面積的異常值，1998-2007年我國城鎮居民人均住房建筑面積的平均增長速度為4.12%。

14、從長期來看，住房消費水平的發展不可能長期保持較高的增長速度，在達到一定水平后會逐步放慢。導致城鎮居民購房增速逐步下降的原因在于：一方面，住房屬于價值較大的耐用消費品，一旦購買將處于一個較長的使用期，短期內不會再次購買；另一方面，住宅價格的大幅上漲增加了購房者的壓力，大大延長了潛在購房需求轉化為現實購買力的時間。我們預測，未來五年我國城鄉居民人均住房建筑面積增速逐步下降，但仍維持在2%以上，居民對住房的需求逐漸轉向提高住房質量（包括內部裝修、家用電器的配置等），預計到2015年，我國城鎮居民人均住房建筑面積將達到33.7平方米。表2：城鎮居民人均住房建筑面積情況年份城鎮人均住宅建筑面積（平方米）

15、增速（%）199818.664.95199919.424.07200020.254.27200120.82.72200222.799.57200323.73.992004255.49200526.14.4200627.13.832007283.32預測：2011312.3 201231.72.3 201332.42.2 201433.22.2 201533.82.1數據來源：2007年城鎮人均住宅建筑面積參見2008年第7期城市規劃通訊，其它數據來自中國統計年鑒。（2）城鎮人口發展預測根據國內外相關研究，未來我國人口增長速度將進一步減慢，但由于龐大的人口基數和增長的慣性作用，人口總量在2030

16、年前仍將保持增長態勢。預計未來5年我國人口的年均增長率為0.48%左右。世界城市化經驗表明，城市化進程分為起步、加速和成熟三個階段，其中城市化從30-70%的過程是城市化的加速階段。2009年我國城市化水平為46.6%，正處于加速發展階段。初步預計，未來五年，我國城市化率將以每年約0.9個百分點的速度快速推進，到2015年，城市化率將達到52%，城鎮人口將達到7.14億人。表3：未來五年我國城鎮人口預測（億人）年份總人口城鎮人口城市化率200713.215.9444.94200913.356.2246.59201113.48 6.52 48.39201213.54 6.6849.2920131

17、3.61 6.83 50.19201413.67 6.99 51.09201513.74 7.14 51.99（3）城鎮居民新增住房總量預測城鎮居民新增住房總量取決于人均住房面積和人口數量兩方面因素，通過上述對未來五年我國城鎮居民人均住房建筑面積和城鎮人口的預測，我們對未來五年城鎮新增住房總量做出如下預測。預計2011年城鎮居民新增住房總量為9.17億平方米，2015年將新增10.18億平方米。表4：未來五年城鎮新增住房總量預測 人均住房面積（平方米）城鎮人口（億人）新增住房總量（億平方米）2011316.529.17201231.76.689.52201332.46.839.67201433

18、.26.9910.04201533.87.1410.18注：新增住房需求總量=人均新增住宅建筑面積上年人口數+新增人口數+當年人均住宅面積2、房地產投資合理增速預測（1）房地產開發投資受諸多因素的影響首先是經濟增長情況。房地產投資是國民經濟的重要組成部分，其規模與經濟增長息息相關。一個國家或地區的經濟發展，意味著對住宅、辦公樓、商場、廠房等的需求擴張，必將拉動房地產投資規模的增加。因此，當經濟保持較快增長時，房地產投資會迅速增加；反之，當經濟增長放緩或出現蕭條時，房地產投資將出現明顯的回落。其次是社會總投資水平。房地產投資規模和社會總投資呈正相關關系。社會投資特別是固定資產投資的增加，必然直接

19、刺激房地產業的發展，房地產投資也隨之增加；反之，投資水平的降低，特別是固定資產投資受到控制時，房地產的發展必然會受到較大影響。第三是人口因素和城市化進程。未來五年，隨著人口總量的增長和城市化進程的加快，對城市用地用房的需求將不斷增加；同時，城市化過程中的舊區改造和房屋拆遷具有擴大投資和增加需求的雙重效應。因此，人口數量的增加和城市化步伐的加快將成為未來五年推動房地產投資加快發展的巨大動力。第四是信貸規模。房地產行業是典型的資本密集型行業，因而信貸規模的大小對房地產投資規模和速度具有重要影響。在我國房地產開發資金來源中，銀行貸款占20%左右。第五是房地產價格。房價上漲意味著房地產開發投資可以獲得

20、較高的利潤，將吸引更多的資金進入房地產開發市場；相反，房價下跌將降低開發商的利潤水平，房地產行業的資金流入量將減少。由于房價的波動性較大，而房地產開發周期相對較長，因此，房價變動對投資的影響具有一定的滯后性。第六是居民消費水平。國際經驗表明，恩格爾系數與居民住宅消費支出比重呈反向變動關系。未來五年，隨著我國居民收入水平的提高，居民消費支出中用于食物和生活必需品的支出在絕對量增加的同時，相對量卻在減少，而用于購買住房的支出比重將有所提高。需求的增加必將刺激房地產開發投資的增加。最后是政策因素。房地產業兼具投資和消費雙重屬性，加之產業鏈較長、波及效應較大，對經濟平穩發展具有相當重要的作用，因而成為

21、政府宏觀調控的重要行業。影響房地產投資的政策因素主要有金融政策、稅收政策、土地供給政策、房地產政策等。其中，金融政策中的信貸政策對房地產投資的影響最大，房地產政策中的保障性住房政策尤其是經濟適用房的投資計劃直接影響房地產投資總量，未來五年，隨著我國住房保障制度的不斷完善，經濟適用房投資規模將有明顯增加。（2）房地產投資的合理增速房地產發展的原動力來自于整個經濟的發展，房地產市場的繁榮應以社會經濟各部門的發展為基礎。如果房地產業長期一枝獨秀，將導致與其他部門的脫節，這種高增長必然是不可持續的。合理的房地產投資規模，應當既能滿足社會對房地產產品的消費需求，又能實現國民經濟的持續發展。確定未來五年房

22、地產投資的合理規模，首先應考慮當期的經濟發展水平。經濟發展對于房地產投資規模具有較強的制約作用，以GDP代表經濟發展水平，根據數據相關分析可以得到經濟發展水平和房地產投資規模（E）之間的關系：E=-444.026+0.09395GDP其相關系數為0.961，擬合優度比較顯著。在確定未來五年的GDP預期值后，可以根據這一關系預測相應的房地產投資規模。其次要考慮全社會固定資產投資。房地產投資是固定資產投資中的重要組成部分，如果房地產投資比重過大，基建投資和更新改造投資比重過低，房地產價值將無法實現，經濟增長將十分乏力。根據回歸分析可得到固定資產投資（F）和房地產投資（E）之間的關系：E =-383

23、524+1728.46F相關系數為0.992，擬合優度令人滿意。在確定未來五年的固定資產投資預期值后，根據上述關系可以確定房地產投資的合理規模。利用未來五年GDP和固定資產投資預測值對房地產投資進行定量預測，并結合未來的經濟社會發展趨勢進行經驗調整，我們對未來五年我國房地產投資的合理規模和增速作出如下預測（見表5）：表5：房地產投資及增速預測表（億元，%）房地產開發投資完成額增速201156713.920.6201268064.320.0201382025.420.5201499258.721.02015120309.721.2平均-20.7從結構上來看，未來五年房地產開發投資將出現兩大特征：

24、一是隨著國家保障性住房政策的不斷完善，經濟適用房的投資力度將明顯加大，其在房地產投資中所占比重將呈逐漸上升的趨勢。二是由于西部大開發戰略的不斷深入及國家推動區域協調發展政策的逐步實施，將帶動中西部地區房地產投資增速加快。3、房價變動趨勢分析作為房地產市場運行的重要指標，房價變動是供求關系、建設成本、貨幣供給量以及政策導向等多種因素綜合作用的結果。基于對上述影響因素的分析，我們認為，未來五年全國平均房價將在波動和調整中呈小幅上漲的態勢，但一線城市的房價將有所回落。從住房建設成本來看，房價大幅下跌的空間不大。由于我國目前正處在重化工業化、城市化和消費結構升級階段，生產結構偏重于重化工業，對鋼鐵、水

25、泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產品也處于價格上漲階段，這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。房地產業是耗費能源、原材料較多的產業部門，生產成本增大使得房價難以下降。就土地價格而言，土地的有限性以及因為工業化、城市化加速對建設用地的增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價增長的因素將長期存在。從供求關系變動趨勢來看，未來五年房價出現波動和反復的可能性較大。對未來房地產投資規模的預測表明，未來五年，在宏觀經濟保持平穩發展的前提下，房地產開發投資增速將達到20%，新增供給量將保持穩定增長，同時，隨著我國二手房市場的發展，存量房的流動將有所加快，市場有效供給會不斷增加。對住房

26、需求的預測顯示，未來五年，居民住房消費水平將不斷提高，房屋需求總量呈上升趨勢。從需求結構來看，自住性需求是客觀存在且數量巨大的部分，這是樓市健康發展的重要基石；投資性需求和投機性需求穩定性較差，在宏觀政策的調控下，這部分需求將受到一定程度的抑制，但在流動性充裕和缺乏投資渠道的環境下，這部分需求不可能完全消除，其逐利性和高流動性將成為房價波動的重要誘因。需求的結構特征決定了未來房價將呈現波動和反復的特點。從國家政策導向來看，保障性住房建設力度的加大將對房價上漲起到緩沖作用。各國住房市場發展的經驗表明，一個國家的房地產政策和制度對房地產市場的發展具有重要的引導和調節作用。從我國的情況來看，未來五年

27、，政府將繼續加大保障性住房的建設力度，保障性供給的增加不僅有助于解決中低收入居民的住房問題，還有助于對不斷上漲的房價產生下拉作用，強化房地產市場的消費屬性和民生屬性，弱化其投資品屬性。三、促進房地產市場持續健康發展的對策建議1、強化政府公共職能，完善住房保障體系第一，建議將經濟適用房建設規模納入地方政府的政績考核體系。從住房制度安排來看，地方政府是住房保障的主體，但由于對政府的住房保障行為沒有相應的法律規定，地方政府過于偏重經濟增長而忽視財政在住房保障方面的投入，致使經濟適用房和廉租房的供給嚴重不足。為了改變這種狀況，建議將保障房建設規模納入地方政府的政績考核體系。第二，對經濟適用房實行封閉式

28、管理。現實中，經濟適用房在購買對象上界定不嚴，不僅存在權力尋租行為，甚至出現大量開著“奔馳”、“寶馬”購買經濟適用房的人，而大量弱勢的低收入人群卻無法獲得經濟適用房，存在嚴重的保障不足。為了還原經濟適用房的本來面目，除嚴格控制供應對象外，應盡快落實國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，改變現在的經濟適用房出售政策，對經濟適用房實行封閉式管理，建立政府回購制度。符合條件的居民可以申請購買經濟適用房，但如果需要出售經濟適用房的話，只能按規定的價格賣給政府，確保資源的良性循環和有效利用。第三，構建多渠道的住房保障資金籌集機制。穩定的住房保障資金來源，是住房保障制度可持續運行的基礎。為了擴大住房保障的資金來源，建議以立法的形式規定政府將財政收入的一定比例用于住房保障資金，并將地方政府土地出讓金的一定比例作為住房保障資金。2、倡導科學的住房消費模式，弱化住房的投資屬性（1）完善住