1、em-01-12 (b/0) 深圳市長城樓宇科技有限公司設備設施運行保養工作標準一、機電設備運行維護保養工作標準(變壓器)序號項目周期工作內容及標準1變壓器運行、點檢非用電高峰期每日兩次記錄變壓器的三相電流、三相電壓、三相溫度讀數，應在變壓器的額定值范圍內，同時聽變壓器聲音是否正常，應發出持續均勻的“嗡嗡”聲，沒有機械震動聲和放電聲等異常聲音。檢查變壓器的高低壓側電纜頭和母排的搭接頭是否有發熱、變色、發生異味等現象，變壓器的外殼接地是否良好，所有變壓器外殼、墊片、瓷套、接頭有無破損、變色和異味。電纜溝內有無積水、雜物。油浸式變壓器油是否呈亮黃色，油位刻度，無漏油和滲油現象，變壓器室應無雜物、無

2、積水，防小動物設施應完好無損。用電高峰期兩小時2變壓器例行保養清掃、緊固半年清掃灰塵、緊固母排螺栓等所有電氣接頭。更換半年更換干燥劑（僅油浸式變壓器保養用）。測量繞組絕緣電阻每年斷開所有的接地開關和變壓器低壓側的接地棒，并鎖好高壓開關柜，用搖表測量變壓器的絕緣電阻即：高壓對低壓、高壓對低壓和地、低壓對高壓和地，絕緣電阻值r200m（30時）。接地電阻測試每年接地電阻43變壓器預防性試驗絕緣電阻三年線圈的絕緣電阻試驗。耐壓試驗工頻交流耐壓試驗。直流電阻線圈直流電阻測試。油性試驗變壓器油性試驗（油浸式變壓器）。二、機電設備運行維護保養工作標準(發電機組)序號項目周期工作內容及標準1運行、點檢發電機

3、每日一次檢查各附件連接是否可靠；各運動件是否轉動靈活；皮帶張緊度是否合適；冷卻水是否加滿；各接頭是否有滲漏；機油是否加足；各接頭是否有滲漏；燃油是否充足；各接頭是否有滲漏；蓄電池是否充足；系統各線路接頭是否松動。2發電機空載試機兩個星期空載試機15-20分鐘, 輸出電壓、頻率、油溫、油壓等參數正常,儀表正常。3保養并試機60分鐘半年輸出電壓、頻率、油溫、油壓等參數正常,儀表正常。4模擬停電試機半年15秒內能自動啟動：輸出電壓、頻率、油溫、油壓等參數正常,儀表正常。5發電機運行值班輸出電壓、電流、頻率、油溫、油壓等參數正常,儀表正常。三、機電設備運行維護保養工作標準(低壓配電柜)序號項目周期工作

4、內容及標準1運行、點檢低壓配電柜巡查低壓配電柜(非用電高峰期)每日兩次巡查低壓配電柜的三相電流、三相電壓等各項參數均應在額定值范圍內。電容柜的功率補償因素在95以上。低壓配電柜內所有電氣接頭有無破損、變色和異味。巡查低壓配電柜(用電高峰期)二小時2例行保養抽屜式萬能限流斷路器保養半年搖出抽屜式萬能限流斷路器：用吹風機對斷路器進行清掃工作；用500v絕緣搖表檢查斷路器的絕緣電阻,r10m；斷路器檢查完畢后，手動斷、合閘應靈活可靠，當手動按“斷開”按鈕時能立即動作。抽屜柜保養取出各個抽屜柜，檢查抽屜柜中的自動空氣開關、接觸器，緊固所有接線端子和彈簧墊片，檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固，清理灰塵部分

5、。電容柜保養先斷開電容柜總開關，用 25 平方毫米以上導線逐個把電容器進行對地放電后檢查與緊固接觸器、電抗器、電容器的接線螺絲，接地裝置是否良好，同時檢查電容器是否膨脹變形和變色，對電容柜進行除塵清潔，然后合閘進行調試。進線柜保養緊固及所有電氣接頭、螺栓；檢查進線開關、清理灰塵；測試斷路器絕緣電阻r10m。切換柜保養緊固所有電氣接頭、螺栓；機械、電氣連鎖裝置試驗。母線保養確認保養的母段無電源時并檢查無誤后，斷開市電與發電機互投柜中的切換總開關，然后對保養的母排用 25 平方毫米以上導線短接并掛接地線，緊固母排螺栓，有松動的母排應拆下螺栓；檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無異象，檢查電流、電壓

6、、互感器的二次繞組的可靠性；拆除與母排連接的二次回路短接線和接地線，用500v絕緣搖表測量相間、相對地的絕緣電阻（r10m）；四、機電設備運行維護保養工作標準（控制柜）序號項目周期工作內容及標準1點檢每周一次檢查電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常，指示值是否在額定范圍；控制開關是否在規定位置；控制柜內所有接觸器、電氣元件和接頭有無損壞、變色和異味。2例行保養半年關掉控制柜電源，檢查柜內的各類開關、接觸器有無損壞。緊固所有接線端子。檢查電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常，指示值是否在斷電后的適宜位置。對有控制板（即電子元件）的，先對人體自身靜電進行放電后，再對電路組件進行檢查和清潔，元件有否

7、損壞。檢查柜內所有的電容器，有否鼓漲或流液現象，如有要及時更換。檢查所有指示標志及線頭標志是否清潔，柜表面油漆有無脫落，有問題要及時修補。對柜內外進行一次全面清潔檢查，不準有遺留物。接通控制電源，注意有無異常響聲及異味，檢查各指示部件的工作狀態應正常，對有弱電控制板的要用萬用表檢查板上輸入電壓是否正常。3測量絕緣電阻一年用絕緣搖表測試線路的絕緣電阻（）。4測量接地電阻用對地電阻測試儀測試控制柜的接地電阻（4）。五、機電設備運行維護保養工作標準(中央空調)序號項目周期工作內容及標準1運行嚴格按隨機說明書要求進行操作：如長安花園開機前檢查事項：檢查供電各電源是否正常，壓縮機馬達電壓380伏5，水泵

8、馬達電壓380伏5，記錄工作電壓。按冷凍水泵、冷凝水泵及冷卻塔風機按鈕，啟動后檢查冷凍水及冷凝水出入水的壓力(冷凍水壓力差為90kpa5，冷凝器水壓力差80 kpa5，并作記錄；檢查潤滑油大約于上油視窗之位置(下油視窗可見油位為正常)，油溫度為49-60，油壓為124205kpa為正常。2.開機步驟：啟動地柜風機、吊柜風機及盤管風機；按屏幕下方“local”鍵開始開機程序；注意屏幕左上方顯示，正常為 “readyt0 start”“0cgupied mode”將機組運行情況每小時在運行記錄表作一次記錄。3、停機步驟：按下屏幕紅色停機鍵，超過2秒后主馬達停止運行；十五分鐘后停止所有水泵。停地柜、

9、吊柜及盤管風機，使機組滿載電流百分比低于40；2點檢冷水機組 冷卻水泵 冷凍水泵一小時查看主機顯示屏個參數是否正常；查看軸承溫度、電源電壓是否正常；查看水泵、風機電壓、電流是否正常。末端設備每日一次檢查新風機、風柜、風機盤管的運行狀況，有無滲漏情況。3月保養冷水機組一月檢查機組的動作情況，記錄運行數據。觀察電流表指針移動情況，對比電流表數據與實際是否相同。檢查潤滑油循環系統及油溫。檢查機組是否有不正常的噪音現象。檢視潤滑油及冷媒是否泄漏。檢查電氣控制系統。檢查清理機組配電柜繼電器觸頭及接線頭。檢測調整扇門馬達開啟度。檢測各個溫度探頭及各個安全參數是否正常。檢測主機微處理器各組態設定值是否正常。

10、檢測冷卻、冷凍水的水流量壓力差是否正常，必要時調整。冷凍冷卻管道一月檢查與處理管道滲漏情況，檢查與調整地柜吊柜制冷效果，清洗防塵網。冷卻水系統一月風扇電機齒輪箱加油，調節浮球閥，清洗冷卻塔濾網，檢查冷卻水、冷凍水水質。風機一月清洗回風口濾網，擦洗回風口、出風口，檢查電機潤滑，檢測皮帶是否完好及調整松緊度。4年度保養一年開機運行，觀察機組運行，記錄運行參數。開機運行分離冷媒中冷凍油。利用抽排裝置，將冷媒抽至冷凝器儲存。待機內壓力降至5磅時，排除機內冷凍油。關閉截止閥，拆卸清理更換冷媒過濾器。拆卸清理更換油過濾芯拆卸清理更換冷卻馬達電機冷媒過濾器。清理接觸器觸點。檢查清理電氣線路控制部分。檢查各個

11、安全保護裝置，必要時調整。檢查任何脫落或過熱現象，收緊松動螺絲。檢查壓縮機馬達絕緣情況。檢測扇門導葉開啟度，必要時調整。打開冷凝器蓋板清理冷凝器銅管，檢查蓋板腐蝕程度。對機組加入氮氣進行查漏，抽真空除濕。加入新冷凍機油送電對油加熱。打開各個隔離閥。平衡機組冷媒，開機調試運行。對缺少冷媒的機組補充冷媒。觀察機組運行情況，檢測各個溫度探頭安全參數。六、機電設備運行維護保養工作標準(給排水)序號項目周期工作內容及標準1連續運轉的水泵運行、點檢每日兩次查看個水泵運行情況、管道壓力是否正常。水泵運轉平穩、無跳動、無明顯振動、無異聲，水泵軸承溫度在90以下。電氣操作手柄完好，控制柜內部各電器無過熱，無雜音

12、；水泵電機運行中三相電流、溫度不得超過銘牌規定的額定值，轉速、振動均應正常；控制柜內應有電氣原理圖。2水泵保養每月檢查、補充水泵軸承及水泵電機軸承潤滑脂，水泵軸承及水泵電機軸承每隔6個月潤滑一次，加入潤滑脂不應超過軸承室的2/3，否則將導致軸承過熱，如有油質變色、有鐵屑等現象應全部更換。漏水檢查：盤根應良好，泵體無滲水、溢水、沙眼等情況，水泵運行時，水泵軸下在間斷性滴水屬正常現象，但滲水量應約520gmin為宜（軸封填料不宜過緊），泵軸滲水沒有流到地面的現象。水泵和電機要轉動靈活無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線，水泵聯軸器每月檢查一次，檢查時應注意聯軸器是否旋轉自然，并保持偏差不超過0.2mm

13、，機座地腳螺栓應緊固、無銹蝕（應始終保持有防銹措施）、墊片齊全。3消防水泵點動運行每月試驗水泵是否可正常運行。4減壓閥組檢查每月檢查減壓閥工作是否正常，并對壓差進行調校。5水箱浮球檢查每日檢查浮球閥是否可正常開啟、關閉，水箱蓋是否鎖好。6閥門保養每季度閥門開閉靈活、無卡阻，關閉嚴密，無漏水現象；閥體手柄（手輪）完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；對閥門連接銅閥芯的傳動桿加注黃油，做好防腐，以確保閥門開閉自如；對閥門上的螺栓進行防腐除銹，加黃油；對閥門漏水部分加盤根，堵漏；檢查閥門與法蘭盤連接部分膠墊有無老化、漏水現象，如有則需提前停水，更換膠墊，緊固螺絲。壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀

14、察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。閥門、管道及附件應外觀整潔，油漆完好，標志清楚，銘牌字跡清晰。7水池（箱）及管道的清洗、消毒每半年清洗消毒、檢修等工作由取得健康合格證，并讓接受過業務培訓的人員進行。排放水池中無法用生活泵抽出的水，同時準備好清洗水池的用具包括輔助器具，注意應使用低于36伏的低壓安全照明燈具，并配置漏電開關進行保護。放完水后，打開水池（箱）的蓋，向水池中鼓風，鼓風半小時，用燃燒的蠟燭對水池底部進行試驗，驗證是否缺氧，如無異常，向水池中傳送工具，拉電源線，并準備清洗工作；刷洗六面體水池橫、豎各三遍，檢修人員對水池中的管道及浮球、水位控制器進行維修，完畢后向水池內六面噴灑國家標準規定

15、的水箱清洗專用消毒粉，配比按使用說明書執行；半小時后，再次進入池內進行通風、沖洗，最后清洗二次后，清除水池池底污跡，用潛水泵抽出池中的水； 在清洗水池的同時，另派人檢修：清理緊固閥門、清理過濾網以及檢查電氣控制線路； 在水池清洗完畢后，檢查供水、供電是否正常； 清洗完畢注水入池，水池（箱）應加蓋加鎖，且密封良好；通風透氣孔應作好防護措施，防止蚊蟲進入。送樣品到市區以上防疫站化驗、取證，或由國家認可的水質檢測中心到現場取樣化驗，出具檢測報告。8全面保養每年上述保養的所有內容和給排水管線、附件等的保養。9測試電機繞組絕緣電阻每年測試電機繞組的絕緣電阻、直流電阻：每年用500v搖表測試電機（380v

16、ac）繞組絕緣電阻，應該在冷態時r1.0m、絕緣電阻熱態時r0.5m；七、機電設備運行維護保養工作標準（消防）序號項目周期工作內容及標準1火災報警控制器、消防聯動控制柜每日柜內所有電氣接頭有無破損、變色和異味；消防系統報警故障點的統計及處理。2消防供電系統檢查保養見上述發電機組、低壓配電系統。3供水滅火系統檢查保養見上述給排水系統。4消防泵（栓）系統檢查保養每月檢查消火栓內配件是否齊全，并抽檢消火栓按鈕是否可以啟泵。5報警系統檢查保養每月對煙感、手動報警按鈕抽檢；并檢查其安裝是否牢固、正確。6防排煙系統檢查保養每季正壓風機、排煙風機應處于“自動”狀態，運行時送、排煙壓力應充足，各樓層防火門均在

17、關閉狀態，送風、排煙管道無堵塞。線頭壓接和繼電器接觸應良好，電機接地線牢固；風機葉輪轉動靈活無卡阻,及時檢查(替換)軸承潤滑油；風口外觀良好，無脫落，無機械損傷。7滅火系統檢查保養每月貯存容器的壓力指標檢查貯存壓力，貯存壓力應符合規定，正常值應在規定的之內。檢查系統是否有機械損傷和失靈情況，所有的鉛封和保險帶都應完好無損；有無漏氣現象產生的環境污染。檢查噴嘴在封閉空間中位置有否改動，確保噴嘴噴射無任何障礙。 檢查所有的出口，確保暢通。檢查滅火控制器控制面板的電路顯示應正常。 卸下電動啟動裝置，觸發兩路探測器，看控制器的響應程度是否正常，氣笛是否發聲，延遲時間是否符合要求，電動啟動裝置是否會有動

18、作的聲音。拆下儲氣罐上同型號壓力表送檢，以校準表為基準表，儲氣罐為壓力發生器，核對其它同型號表。8疏散系統檢查保養每月每月應保養：檢查疏散指示燈市電和蓄電池電源均應正常；每月每燈的備用電池應亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池壽命。9通訊系統檢查保養每月每月應檢查報警電話能否正常通話。每月應檢查樓層通訊對講系統能否正常通話。每月應進行選層廣播一次八、機電設備運行維護保養工作標準（安防系統）序號項目周期工作內容及標準1閉路監控系統（cctv錄象機、cctv監視器、cctv切換器、cctv圖象分割器、cctv云臺控制器、cctv電源）點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；應達到正常運行

19、功能；系統故障點的統計及處理。2閉路監控系統保養每月檢查支撐桿地腳螺栓是否松動（螺栓加黃油保護）；檢查轉動部分的連線是否有破裂、拉斷現象；檢查轉動部分的潤滑情況，并加潤滑油。檢查室外防雨、防風、防塵罩的密封性，鏡頭擦洗一次，散熱風扇清理一次，鏡頭焦距調校一次。檢查云臺的靈活性、運轉角度是否正常。做好防腐防銹工作，對鐵件部分要定期刷防銹漆。3ic卡門禁系統（電源、主機、讀卡器、門（電磁）鎖、防盜門、閉門器）的點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關、閉門器松緊適宜；系統故障點的統計及處理。4ic卡門禁系統保養每月檢查電源是否正常: 電源箱是否固定牢固,電源輸入電壓及輸出電壓是否

20、符合標準,接線端子緊固,電源指示燈是否良好. 檢查電磁鐵是否吸合良好、間隙過大或發生偏差。檢查主機工作是否正常: 檢查主機箱表面清潔，無銹，固定螺絲有無松動，外殼接地是否良好。主控板有無松動,按鍵應靈活,接線應牢固,lcd顯示清晰.檢查室外讀卡器、電源箱及電磁鎖的防雨、防塵的密封性，清掃灰塵。 檢查門鎖線有無磨損, 門鎖,門磁繼電器,動作靈活,有無異響,工作電壓是否符合標準. 門鎖門磁、讀卡器與主機板連接導線絕緣是否良好，連接點緊固。檢查讀卡器電源指示燈是否正常，表面清潔，固定螺絲有無松動。檢查讀卡器與主機板的通訊是否良好。檢查電控鎖的動作是否靈活可靠。防盜門閉門器檢查。5智能化停車場（道閘齒

21、輪箱、擋車桿、熒光膜、讀卡器、所有電氣接頭、電腦）的點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；道閘能正常開關；道閘齒輪箱無滲油、機械部分無卡阻；擋車桿、熒光膜應完好無破損；讀卡器讀卡正常；電腦各項參數、圖像應正常運行；系統故障點的統計及處理。6智能化停車場系統保養每季修整擋車桿、修補反光膜，轉動部分加油、齒輪箱補充機油、線頭緊固、限位開關調整、防雨密封檢查。清潔各部位：讀卡器箱內清潔、感應靈敏度檢查調整、攝像及清晰度調整。檢查能否自動和手動開閘、檢查車場收費系統是否正常、檢查攝像照明及圖片存取是否正常、擋車桿氣動防砸車系統是否正常、地感試驗是否正常、光纖電纜聯接、緊固測試進出口系統是否協調

22、、檢查網絡連線是否正常，電腦記錄（刻錄光盤）應保存一年。檢查電腦記錄。7道閘系統保養每季修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復。取下頂蓋，打開箱門，對各轉動軸加潤滑油。 補充齒輪箱內機油。全面緊固電線接頭，檢查電容器有無失效或漏油現象，如有應立即替換。限位開關應調試在正常位置。檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進入。查驗齒輪磨損情況、平衡彈簧情況，嚴重時應更換；限位開關應緊固。全面清潔箱內各部件灰塵。8可視（防盜）對講系統（門口機、門（電磁）鎖、防盜門、閉門器、對講質量、控制中心主機）的點檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關、閉門器松緊適宜；對講質量應達到清晰、無雜音；控制中心

23、主機應正常運行；系統故障點的統計及處理。9可視（防盜）對講系統每季度檢查主機是否可以呼出呼入，電源應正常，主機、電源應固定牢固。所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關、閉門器松緊適宜；對講質量應達到清晰、無雜音；控制中心主機應正常運行；系統故障點的統計及處理。九、機電設備運行維護保養工作標準（照明系統）序號項目周期工作內容及標準1例行保養每周檢查各燈具是否正常、修復或更換損壞的燈具；檢查各電器線路是否固定牢固、修復故障的電器線路十、機電設備運行維護保養工作標準(防避雷系統)序號項目周期工作內容及標準1點檢每月查看避雷有無脫焊、銹蝕；并將其修復。2防避雷系統保養半年檢查避雷針、避雷線，避

24、雷帶及引下線有否銹蝕，如有要及時除銹并刷銀粉。對于銹蝕程度嚴重，截面銹蝕達2以上的必須更換。用小錘輕敲引下線的導電接觸部件，檢查接觸是否良好，焊點連接有否脫焊，有問題要及時解決。檢查接地引線和接地裝置是否正常3測試避雷系統的接地電阻每年每年3月份用接地電阻測試儀測試避雷系統的接地電阻（不少于4個點）：防雷接地電阻一般應r10；防雷與保護接地合一時接地電阻r4；采用聯合接地體時接地電阻r1。4公共天線主系統點檢保養每月4.1每月檢查天線連接有無松動、有無生銹、有無斷裂、絕緣有無老化、屏蔽線有無斷裂等現象。 4. 2天線架有無斷裂現象，天線架的固定情況。 4. 3檢查天臺接收系統由于是露天安裝，風吹、日曬、雨淋，防止生銹尤為重要。凡是鐵件定期漆銀粉漆。 4. 4如遇臺風、暴雨后檢查一