1、安徽xx置業有限公司xx公園xx項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目概述 （一）項目名稱：安徽xx置業有限公司xx公園xx項目（二）承辦單位：安徽xx置業有限公司（三）建設地點：xx縣xx鎮龍山殘體東側，xx縣龍鳳大道南側。（四）項目性質：新建（二期）（五）項目法人代表：（六）項目建設規模：二期用地面積為83555平方米，合125.33畝。二期總建筑面積約141421平方米。，總投資2億元人民幣。二、項目概況（一）項目一期建設情況 本項目地塊位xx縣xx鎮龍山殘體東側，xx縣龍鳳大道南側，一期用地面積為39407.5平方米，合59.11畝。一期總建筑面積約5.5平方米。投資商由上海xx置業

2、有限公司和萬權集團有限公司共同投資。開發建設用途：多數普通商品住房、部分商業用房，建筑容積率為1.55。物業類型多數為五層的磚混結構。目前在建的一期工程自2011年上半年開工以來，經過各參建方的不斷努力，取得良好的進展。一期工程包括16#樓、1226#樓，其中2#、3#、18#、19#、20#、21#樓的主體結構已完成，并通過各參建單位及縣質量監督部門驗收；一期其余的樓棟均已完成三層結構以上，目前各樓棟均在緊張有序的施工中。計劃在2012年10月份一期工程全部完成，并通過竣工驗收。（二）擬建二期項目情況本項目地塊位xx縣xx鎮龍山殘體東側，一期邊緣至即將開發建設的淮海東路。二期用地面積為835

3、55平方米，合125.33畝。二期總建筑面積約141421平方米。投資商由上海xx置業有限公司和萬權集團有限公司共同投資。開發建設用途：多數普通商品住房、部分商業用房，建筑容積率多層為1.55，小高層為2.0。物業類型多數為五層的磚混結構，部分靠近xx縣市政主干道處為小高層框架結構。本工程建設多數為經濟適用房，地下部分以儲藏室居多，其中中小套型住宅所占比例為75.1。項目總投資額2億元人民幣。工程項目二期前期工作全部完成，目前根據土地購買協議，在開工建設之前地上附著物清理完成，目前有關部門已組織對該項目地塊的建筑物及構筑物拆遷。xx公園xx二期工程計劃2013年3月份開工建設，二期工程計劃三年

4、全部完成。現正準備前期的報建工作以及考察有實力的施工單位等準備工作。總之，二期項目占用土面積為83555，設計面積為141421，二期計劃總投資約為人民幣2億元，自有資金及一期回籠資金1.2億元，銀行融資0.4億元，二期銷售回籠資金0.4億元，預計從開工之日起三年完成。 該項目用地交通便利，配套設施齊全，生態環境優良、文化氛圍濃厚、擁有完善的社區服務系統。我們的總體目標是將“xx公園xx”建設成為環境優美、社區和諧、理念新穎的超大型現代化居住區，打造成為xx縣南城的新地標。該項目土地使用性質為綜合用地。規劃設計在充分研究現代住宅規劃結構演化趨勢的基礎上，充分考慮分期開發實施的要求，利用現代小區

5、規劃理念，構筑完整的社區系統，并利用小區中心廣場、綠地景觀來塑造小區的多樣化氛圍和提高社區活力。三、項目主要經濟技術指標序號名稱數量1總用地面積83555 m22總建筑面積141429 m2(1)地上總建筑面積130414 m2住宅360480 m2其中a區住宅建筑面積45954 m2b區住宅建筑面積75475 m2托幼建筑面積1530 m2社區活動建筑面積950 m2管理辦公室建筑面積1250 m2醫療用房建筑面積420 m2商業建筑面積27216m2其中a區商業建筑面積 7061m2b區商業建筑面積 20155m2(2)地下總建筑面積 8349m2地下汽車庫建筑面積5884m2地下建筑面積

6、（地下自行車車庫）2465m2商業地下汽車庫建筑面積無地下超市建筑面積無3居住戶數902戶其中a區住宅戶數598戶b區住宅戶數304戶4居住人數2792人5住宅平均層數6.5層6人口毛密度310人/ hm27人口凈密度634套/ hm28住宅建筑套密度（毛）129.3套/ hm29住宅建筑套密度（凈）萬/ hm210住宅建筑面積凈密度2.13萬/ hm211平均容積率1.6912住宅停車率50.09%13停車位638輛其中地面停車位538輛地下停車位100輛住宅停車位425輛商業停車位113輛14住宅建筑凈密度 27%15建筑基底總面積24230.9516建筑密度29%17公共綠地面積 292

7、44.2518綠地率 35.15%四、安徽xx置業有限公司簡介安徽xx置業有限公司（以下簡稱公司）是由上海xx有限公司和萬權集團有限公司投資成立的一家房地產綜合開發企業。公司注冊資本3000.0000萬元人民幣元，現有在職員工23人，年開發能力在10萬平方米以上。公司按照現代企業制度的管理模式，遵循有限責任公司制度的運作方式，下設工程部、財務部、行政部、人事部，在董事會的領導下，通力合作、相互協調，初步形成一個上進、勇于開拓的企業團隊。公司始終堅持以市場導向、開發為重點，經營為龍頭，質量為根本的開發理念和經營方針，切實轉變觀念，解放思想、緊緊圍繞市場狠抓經營，強化管理，樹立責任感、增強社會責任

8、感；不斷留意和觀察房地產市場行情，積極尋求探索市場機制相適應的經營策略和經營方針，走品牌化之路。同時，為了適應市場經濟發展的需要，公司積極探索房地產發展的新思路，拓寬經營領域，以提供優質住宅為己任。公司堅持創新、求實、團結、誠信的設計思想，營造消費新時尚，創造居住生活新感受。由公司承建的“xx公園xx”居住小區，將以新穎的設計。獨特的造型。優美的環境，完美展示現代都市生活的新空間，為住戶創造一個優美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品味的生活環境。公司將秉承上海xx有限公司和萬權集團有限公司的優良作風，堅持“創造精品，奉獻社會”的經營理念，遵循“追求卓越，鑄造精品”的宗旨，繼續為社會做出貢

9、獻。地址：xx縣龍鳳大道xx鎮龍山東側第二章 項目區環境一、項目開發經營環境（一）城市地理位置xx縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處。古為xx國，春秋時附屬于宋，秦置xx縣，隋唐至清至中華人民共和國初期屬江蘇省徐州，1955年由江蘇省劃歸安徽省，沿革至今。總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100300米的低山矮嶺。人口150萬，轄18鎮5鄉708個行政村。尤其是改革開放以來，xx縣正日益顯現出其特有的發展優勢和巨大的發展潛力。1、城市交通區位區位優勢明顯，交通便捷，資源豐富，環境良好，工農業不斷發展，擁有眾多風景名勝，歷史悠久，文化底蘊深厚。xx縣緊靠淮海經濟區中心城

10、市徐州市，縣城距江蘇省徐州市僅僅只有15公里，市民高檔消費一般都是徐州市或距離20公里的淮北市，距徐州觀音機場50公里、連云港出海口260公里，素有“徐州的西大門”之稱。新建的鄭徐鐵路客運專線在xx縣新建xx縣北站，并在徐州高鐵站與京滬高鐵相連。新規劃的 徐州-xx縣-淮北-宿州 城際鐵路也將從新建的xx縣北站引出。 xx縣東臨老京滬鐵路，隴海、符夾鐵路縱橫穿過，g30（連霍）、g3（京臺）兩條高速公路在境內交匯，310、311兩條國道和三條省道及星羅棋布的縣鄉道路形成的交通網絡與周邊地區緊緊相連，承東啟西，紀念地有淮海戰役華東野戰軍指揮部在蔡凹的舊址、“xx宿銅靈”抗日戰爭紀念館。名勝古跡有

11、花甲寺新石器文化遺址、白土鎮北宋xx窯舊址和天門寺，省佛教重點寺院山中瑞云寺，皇藏峪國家級森林公園、千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫等。(二)城市礦產資源xx縣為全國100個重點產煤縣之一，已探明煤炭儲量 7.5億噸，現有17對礦井，年產能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰巖儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。xx縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質優良，生產、生活用水充足。電力供應屬華東電網，設施完善，境內有11萬伏以上變電所2個，生產生活供電充足 （三）區域經濟發展概況工業基礎雄厚，門類齊全。xx縣工業發展歷史久遠，歷經

12、滄桑。公元9年，出現鑄造銀、銅質錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現陶瓷生產，神宗元豐年間，開始出現小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。改革開放以來，xx縣工業在調整和機制創新中快速發展，現有48個縣屬工業企業，近2萬家鄉鎮企業，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽古井、深圳康達爾等一批國內知名企業相繼來xx投資。2003年全縣工業總產值17億元(1990年不變價)，形成了煤炭開采、農副產品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造等八大主導產業，有較強的協作配套能力。經省政府批準，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設立的占地500余畝的工業園區，是xx縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區，現已成為國內外客

13、商投資的熱土，是xx縣工業發展的新亮點。城市基礎設施建設日趨完善，城市面貌日新月異。日益改善的投資環境正在吸引國內外廣大客商投資興業。二、城市房地產發展情況（一）土地市場秩序好，市場整頓與控制不足，一級市場規范2003年以前，xx縣尚未有成規模的房地產開發小區，縣內房屋需求主要是通過自建和單位集資建房的形式滿足。2003年以來，土地出讓在總量供給、公開招標等方面更趨市場化、合理化，為商品房開發搭建了一個良性的、穩健的發展平臺。（二）商品房市場處于發展階段，上升空間大。xx縣商品房住宅市場近幾年仍屬于發展階段，2003年以前，商品房市場供應量和成交量都較小，且以安居房為主。自2008年開始房地產

14、項目的投資才有較大的增幅，2004年以來房地產投資穩步增長，價格上升，交易活躍，住宅供不應求。（三）2010、2011年1-11月宿州市房地產市場形勢：1、2010年商品房預售合同備案情況：2010年度商品房預售合同備案面積260777.24 萬平方米，其中住宅 242191.82萬平方米，非住宅18585.42萬平方米；備案總套數2490套，其中住宅2203套，非住宅 287 間；備案總金額 64285.47萬元。2、2010年新建商品房備案價格：2010年度，已備案商品房價格，住宅均價2278.42元/平方米，非住宅5030.82元/平方米3、2011年商品房批準預售情況：2011年1-7

15、月份，商品房批準預售面積為80700.28平方米，其中住宅面積65596.70平方米，非住宅15103.57平方米；批準預售住宅套數560套，非住宅184間。4、2011年商品房預售合同備案情況：2011年1-7月份商品房預售合同備案面積26994.31平方米，其中住宅24791.18平方米，非住宅2203.13平方米；備案總套數266套，其中住宅235套，非住宅331間；備案總金額8633.85萬元。 5、2011年新建商品房備案價格：2011年1-7月份，已備案商品房價格，住宅均價2956.82元/平方米，非住宅6993.06元/平方米。11月份，商品房批準預售面積為88547.34平方米

16、，其中住宅面積72338.12平方米，非住宅15916.18平方米；批準預售住宅套數598套，非住宅333間。2011年11月份商品房預售合同備案面積29998.65平方米，其中住宅27224.73方米，非住宅2773.92平方米；備案總套數359套，其中住宅247套，非住宅112間；備案總金額9491.79萬元。2011年11月份，已備案商品房價格，住宅均價3230.61元/平方米，非住宅8552.06元/平方米。 類 型2011年10月份2011年11月份環比核準預售房面積（萬平方米）25879.0529998.6515.92%核準預售商品住房（套/間）21424715.42%備案住宅均價

17、（元/平方米）3209.873230.610.65%2011年1-11月份商品房備案住宅均價走勢：（元/平方米）2011年111月份商品房備案面積走勢（萬平方米）三、項目發展情況總體市場分析：xx縣是具備投資發展潛力的新興城市之一。隨著國家對皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃的批復政策對皖北地區的覆蓋，以及150萬人口的城鎮化進程，xx縣又將迎來新一輪的發展高潮。加之xx縣公路、鐵路、航空等交通便利優勢，再考慮到xx縣民風淳樸，居民個人存款比例較高，郵電通訊發達，醫療衛生保障較好、城市環保、廣播電視和文化教育等社會事業發展迅速，xx縣又是全國聞名的“書畫之鄉，文化底蘊很深，旅游、物流、金融、商貿

18、、房地產等行業發展迅速，服務規模不斷擴大，人力資源豐富，綜合商務成本低，所以，xx縣具有明顯的市場競爭力、廣闊的市場前景和突出的經濟發展戰略地位。項目地處xx縣房地產熱點開發區城東新城區域，該區域距離xx縣老城中心較近，但就規劃而言，本區域將取代老城區，成為未來xx縣的政治，生活居住中心區，區域價值日趨體現，項目所處區域環境良好。該區域北有鳳山，南有龍山，東面樹林密集，自然景觀資源豐富。目前開發的樓盤相對而言都是xx縣的高端樓盤，本區域就如同一張白紙，等待著去書畫出一幅美妙的藍圖。但是目前為止，雖然規劃完善，現在的生活配套非常匱乏。不過隨著本案的施工建設，相信相應配套也會跟著逐漸完備。 四、項

19、目swot分析（一）優勢本案位于新城區，但又比較靠近舊城區，在新城區開發初期，舊城區的生活配套可以彌補目前新城區配套的匱乏。龍山公園天然氧吧環繞本案，生活環境優美。本案所在新城區是日后xx縣重點發展區域，高端樓盤比較多，注定是日后整個xx縣知名的居住片區（二）劣勢目前，該片區的生活配套還比較差，日常生活都還要依托xx縣老城區，駕車前往較近，但若步行還是有一定距離。相對于主要競爭樓盤香格里拉以及安糧城市花園，本案體量中等，在規模優勢相對不足。就本案基地而言，地形相當復雜，給設計以及施工前期土地平整帶來一定的難度和巨大施工量帶來的高昂成本。xx縣目前非農業人口基數比較低，09年數據為14.6萬，隨

20、著開發量的不斷充斥市場，面臨市場需求的乏力。（三）機會新城區帶來的美好愿景，相對xx縣其他片區對客戶有更大的吸引力。就整個xx縣的發展而言，隨著xx縣的城市化進程越來越高，會有更多鄉鎮以及部分農村富人階級遷入縣城生活。以后這將是xx縣房地產市場需求的主要補充。隨著新城區的建設，日后本區域配套會慢慢完善，日趨適宜居住。（四） 威脅目前本案周邊的在建和已完工樓盤體量供應比較大，激烈的競爭是難以避免的。從土地市場來看，整個xx縣市場還有很大的供應量，即使是本區域也有潛在土地供應，不能排除日后其他項目的開發，及市場潛在供應的競爭威脅。xx縣本地居民很多擁有自己的私宅，包括兒女結婚都也備有自建房，市場部

21、分需求可能會被自有建設住房所沖抵掉。第三章 項目定位一、項目形象定位 本案地塊連接龍山公園，公園環繞本案，地塊血脈相連，甚至可以講公園就是我們社區內部的景觀，而我們社區也是公園景觀的一種延伸。通過社區綠化景觀突出，無論從“質”和“量”兩方面都超越市場，社區就是公園；在 本案產品設計方面：建筑形象設計也要“景觀化”，使建筑也成為公園景觀的一部分；戶型方面：戶型加入情景元素，創新的戶型設計，使家成為觀看風景的好地方。總體而言，社區和公園就是充分融為一體，公園就是社區業主的家，而社區也是公園的一部分。本案核心理念就是體現出社區與公園的互動性，對公園的生態資源開放，融匯與延伸。所謂開放，公園和本社區不

22、設置封閉邊界，游線與社區預留對接口，保障動線與實現的暢通。所謂融合，弱化公園與社區的邊界區隔，在植栽、設施、道路的細節，處理上手法統一，形成空間的自然過渡。這就是我們所稱的“公園里的家”。本案坐擁龍山公園，相比較其他樓盤更是直接享用著龍山公園這一資源，沒有任何一個樓盤能比我們更加靠近龍山公園，如此唾手可得。本案的地塊注定將承載公園豪宅的血統，位于龍山東側山腳下，正是龍脈之頭，這更是增加了本案的尊貴血統。本案可以充分利用公園資源，龍山的龍脈血統，引領xx縣市場進入高品質生活時代。二、項目市場定位（一）目標客戶群定位由xx縣市場比較小，這就決定了客戶群體人口的有限性。為了項目的去化，我們必須針對不

23、同的客戶群體，通過其他項目的客戶群體研究，我們也發現，xx縣客戶群體的多樣性。他們中上到有受過高等教育的政府工作人員，下到有文化層次比較低的農村富裕農民。由龍山庭院的市調了解到，該樓盤農村富裕農民客戶甚至占到了50%，這就給我們的確切層次的客戶群的定位帶來了難度。但是我們還是可以根據目前已經去化良好的項目給客戶群體給出初步定位 。我司認為本項目的主力客戶群為1、縣城政府公務員和事業單位職員2、縣城以及鄉鎮私營業者3、農村富裕農民。（二）目標市場定位分解1、目標客戶類型結合區域內項目目標客戶構成情況及本項目的實際情況，我司認為本項目的目標客戶比例如下：客戶類型政府事業單位職員私營業主農村富農在外

24、做生意，打工人員預期比例30-40%30%25-30%5-10%2、 來源區域結合區域內項目目標客戶構成情況及本項目的實際情況，我司認為本項目的目標客戶將主要來自xx縣縣城以及周邊城鎮，其次為xx縣農村，同時可以吸納少量在外發展人員作為有效補充；3、 年齡該類客戶年齡主要集中在30-45歲，其中35-40歲左右客戶相對更為集中。4、 職業從我司對類似項目目標客戶的分析來看，xx縣主要客戶職業為政府單位工作人員、老師醫生，個體經營業主和農村富農。5、 文化階層文化階層具有多樣性，上到有本科，下到有小學，但是總體文化層次較低。6、 收入水平根據我司對類似項目目標客戶的分析以及xx縣群眾的聊天可得，

25、一般政府工作人員工資較為穩定，但是相對較低，而私營業主收入較高，富農平均月收入在3000以上。總體客戶群的收入水平估計在3000左右。第四章 項目建設規劃一、規劃設計的編制依據（一）國土資源局提供的檢察院西側土地出讓范圍、1：500的高程地形圖及該地塊規劃條件。（二）國家現行的相關設計規范及安徽省城市規劃管理技術規定：xx縣城區用地布局規劃圖宿州市城市規劃管理技術規定安徽省公共建筑節能設計標準安徽省居住建筑節能設計標準民用建筑設計通則gb50325-2005建筑設計防火規范gb50016- 2006版高層民用建筑設計防火規范gb50045-95 2005年版建筑內部裝修設計防火規范gb5022

26、2-95 住宅設計規范gb50096-1999 2003年版住宅建筑規范gb50368-2005住宅設計標準db62/25-3011-2002城市道路和建筑無障礙設計規范jgj50-2001公共建筑節能設計標準gb50189-2005嚴寒和寒冷地區居住建筑節能設計標準jgj26-2010汽車庫建筑設計規范jgj100-98汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范gb50067-97城市居住區規劃設計規范gb50180-93（2002年版）商店建筑設計規范jgj48-88工程建設標準強制性條文（房屋建筑部分）2009年版二、綜合規劃布局由于地塊整體規模相對較小，總占地面積9.3萬余平方米，同時建筑面積

27、預計15余萬平方米，根據xx縣市場偏愛多層的特點，這決定了本項目的產品形式為多層為主的社區。為了增加本案的建筑產品的多樣性，并且能充分使用容積率，規劃將小高層的產品引進本案，以及因地制宜在本案中心位置增加別墅產品。目的為提升本案的形象，作為本案標桿性產品。建議本項目在規劃上采取因地制宜的思想，充分利用好公園資源，根據地塊不同位置的地形，整體規劃，整體設計。做好整個社區產品的多樣性的同時又能讓整個社區的產品互相補充，互相聯動，最終達到讓整個社區的品質價值最大化；三、建筑規劃布局細節在小區入口設置戶外廣場，可以結合項目商業配套、小區主入口、水景、輪滑等極限運動設施與廣場相結合，在體現項目品質感的同

28、時突出項目的整體居住氛圍。配套商業布置在地塊臨路部分，主要集中在公園路和小區入口規劃路兩旁；建筑整體布局采用圍合的布局方式，最大限度度減少高層建筑所帶來的壓抑感以及由于樓間距過窄導致的對視問題，同時可以使小區內部景觀系統相對更為集中和完善。本項目地塊東側為公園路，南側為淮海東路，另外兩側環境較為理想，都處于龍山公園包裹內，而東，南臨路位置為減少周邊雜亂環境對住宅的噪音、粉塵污染及視覺污染，建議建筑物退線在滿足控規的基礎上加大退線距離，使臨周邊環境較差的部分住宅景觀和環境有較大的提升，同時對于增強項目均好性和整體品質也具有重要的作用。為了能增加靠路位置的抗干擾性。建議在靠路位置周邊種植高大濃密的

29、喬木以形成一定的視覺屏障，使小區內外視線在一定程度上隔絕，從而形成小區內部較為獨立和良好的景觀和居住氛圍。（一）小區入口及入口廣場設置為了充分地體現項目“以人為本”的設計理念，建議將各組團人行入口和車行入口單獨設置，這樣可以最大限度地減少車流和人流之間的不利影響，同時也使社區安全性得到更加充分地保證。結合項目地形條件，臨路狀況和初步規劃，我司建議將東側公園路設置人行入口，南側淮海東路為xx縣主干道之一，故設置人車混和出入口。由于本項目面對的目標客戶主要為xx縣中高收入人群，他們對于項目品質有一定要求 。因此我司認為一個開闊的入口廣場是彰顯項目品質最為有利的工具之一。 我司建議在圖示位置設置一個

30、入口廣場，可以用噴泉、水景、等元素加以搭配，突出項目的品質和品味感。（二）交通系統設計建議1、道路分級布置及人車分流結合項目定位，我司建議本項目在交通系統規劃設計中采用局部“人車分流”的作法，在增加小區安全性的同時進一步體現項目“以人為本”的設計理念，進一步提高項目產品使用的舒適度。2、車行道：基于項目規模和特性，建議在小區內設置一條車行環道即可，在一定程度上實現局部人車分流。在滿足小區內行車要求的情況下盡量減少車行道路的路徑長度和路面寬度，避免車行道過硬的形象給整體園林景觀和小區生活氛圍帶來傷害。3、消防車道：為了增加小區的居住氛圍和提升園林景觀，建議將各組團內部的消防道全部設置為“隱性消防

31、車道”，即將消防車道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等綠化方式加以處理，只需要滿足在發生火災的特殊情況下消防車可以在該步行道路草坪上行駛即可 ；4、步行道路：即小區內人行道路，通常采用硬質鋪裝處理；5、無障礙通道：為了充分體現項目以人為本的規劃設計理念，設計時要注意采用無障礙的設計，注重老、弱、病、殘的需要，在設計時考慮設計盲道、斜坡輪椅道等。（三）停車系統結合項目定位，以及考慮到xx縣未來業主的私家車增加量，同時也為了提高居住品質，我司建議本項目可以設置部分一樓車庫，然后再配以一定量的地面車位，這樣能進一步體現項目的人文關懷和以人為本的設計理念。當然別墅區域，每棟別墅都必備至少一至兩個獨

32、立車庫。四、項目建筑戶型設計結合本項目定位、目標客戶需求消費偏好特征以及我司所代理的同類樓盤中各種戶型的銷售進程，我司認為本項目戶型主打三房戶型，兩房以及四房戶型為輔助戶型，具體戶型面積及比例控制如下：戶型種類戶型面積比例戶型說明兩室兩廳單衛（精致型）90左右10%低總價，基本使用功能及舒適度三室兩廳單衛（精致型）100-11025%精致三房兩廳三室兩廳單衛（舒適型）110-11530%主打舒適型三房戶型三室兩廳雙衛（舒適型）130-13520%舒適大三房，符合目前市場消費傾向三室兩廳雙衛（闊綽型）135-1455%迎合部分鐘愛寬敞大三房客戶群四室兩廳雙衛（舒適型）140左右10%闊綽四房，滿

33、足小眾高消費能力群體（一）項目戶型尺寸控制從我司對區域同類項目的目標客戶分析以及對相關同類代理項目成交狀況分析來看，本項目目標客戶群體比較在意房間的方正與否和緊湊與否，他們希望能夠用較小的戶型面積來換取較高的舒適度，因此戶型設計應盡量緊湊，避免戶型面積的浪費。從我司代理的類似樓盤以及區域內項目的成交狀況來看，他們比較傾向于舒適的主臥、客廳和相對緊湊的其他功能空間例如次臥、廚房、衛生間、陽臺等。戶型套內面積（）主要功能空間尺寸客廳開間（米）主臥面積（平方米）廚房面積（平方米）主衛面積（平方米）次衛面積（平方米）90(兩室）不小于3.9不小于15不小于8不小于6109-112（三室）4.2-4.5

34、不小于15不小于8不小于6110-115(三室）4.2-4.5不小于15不小于8不小于6130-133(舒適三室）不小于4.5不小于18不小于10不小于8不小于5137-143（闊綽三室）5以上不小于20不小于10不小于8不小于6140四室兩廳雙衛（舒適型）不小于4.5不小于18不小于8不小于8不小于5（二）主要戶型功能空間設置1、客廳陽臺及生活陽臺客廳陽臺、生活陽臺是本項目所有戶型必須配備的輔助功能空間；2、功能間結合我司對目標客戶的研究，xx縣市場普遍有功能間有一定需求，功能間可以作為書房，儲藏室，或者臨時設置為小臥室。功能間的設置能保證房型功能使用的的靈活性，以便客戶在裝修時根據自身需求

35、將其設計。玄關由xx縣的市場需求決定我們建議的戶型基本都是較大戶型，故入戶玄關的設置增加私密性是有必要的。3、主臥陽臺結合區域市場產品特征及我司對類似項目的操作經驗，我司建議可以考慮在舒適兩房和三房中設計主臥陽臺，具體尺度不宜過大，其中舒適兩房采用一步式陽臺即可，三房主臥陽臺控制在5-6即可。4、 主要戶型元素外飄窗外飄窗由于屬于附贈面積、實用性較強，在目前市場上頗為流行，建議本項目可以在次臥、主衛等房間加以利用；轉角落地窗由于轉角落地窗視野開闊等優勢，其在中高檔項目中的應用已經越來越普遍，大有替代外飄窗的勢頭。建議本項目可以在主臥采用轉交落地窗，同時可以將落地窗處層高壓低至2.2m以下，通過

36、贈送獨立功能空間的方式來增強項目性價比。5、主要戶型設計特色及賣點表：本項目主要戶型設計特色及賣點戶型種類戶型面積（）主要設計特色及賣點建議兩室兩廳一衛約90較低低總價享受大社區居住配套和氛圍；生活陽臺、客廳陽臺一應俱全；三室兩廳一衛100-115客廳設置大面積陽臺，4.2米開間，大氣非凡；南向雙臥室布局三室兩廳雙衛（舒適型）130-135入戶花園，增加生活趣味；4.5開間客廳，成就非凡氣質，設置主臥衛生間，隨心享用私密空間三室兩廳雙衛（闊綽型）135-145豪華三房，通透開敞，南北多角度陽臺，延伸室內空間于室外；270度奢華入戶花園，豪宅級設計元素，更為主人提供了一個可創意的隨性空間；豪華主

37、臥配備衣帽間，與書房，主臥，主衛，觀景陽臺一起，形成尊貴的主人區；四室兩廳兩衛（闊綽型）140左右入戶玄關，聚財納福大客廳通達大餐廳，盡顯大戶人家風范南北雙陽臺，全明采光，奢享更多陽光撫愛五、配套設施（一）教育類配套結合項目定位以及本項目周邊教育配套情況，目標客戶對于幼兒園、小學等基礎教育配套的需求能夠得到較好的滿足，在項目成本允許的前提下可以考慮設置規模較小而標準較高的幼兒園，例如雙語幼兒園及各種特長興趣班等。（二）醫療配套結合目標客戶的需求特征，該類人群對于醫療配套設施的需求并不強烈，而且在本案東側xx縣已經規劃了醫院設施，故我司認為小區可以省去醫療內部配套設施，有效控制開發成本。（三）運

38、動類配套關于運動類配套設施，我司認為根據當地人的生活習慣，主要可以配置一些簡單的健身器材，即可，例如鳳山花園：（四）小區會所配套結合目前xx縣房地產市場的情況，出于項目成本及后期運營考慮，建議將本項目會所商業化，即“泛會所”概念，即取消單獨會所設置，在商業中設置以往會所所具有的業態，交由專業商家經營，對商家經營內容加以限制，這樣既可以滿足業主的需求，同時又可以避免項目成本的過多投入和后續運營的沉重負擔。結合項目入口廣場的設置，我司建議將會所類商業業態布置在入口廣場上，主要業態為餐飲、休閑、娛樂和健身等，包括健身房、茶餐廳、咖啡廳等經營內容。第四章 節能、環保與防火一、項目節能設計xx縣建筑氣候

39、分區為寒冷地區b;根據嚴寒和寒冷地區居住建筑節能設計標準、公共建筑設計標準及安徽省公共建筑節能設計標準安徽省居住建筑節能設計標準進行節能設計。（一）建筑體形盡量規則，減小體形系數，住宅部分控制體型系數小于0.3，公共建筑部分控制體型系數小于0.4，有利于節能。（二）外窗面積在保證采光、通風情況下,盡量減少開洞面積,減少窗墻比,外窗采用斷橋鋁合金窗,傳熱系數k=2.3w/m2k。（三）屋面采用50厚酚醛保溫板,傳熱系數k=0.43w/m2k。（四）住宅陽臺為封閉陽臺、斷橋鋁合金窗框、中空玻璃、陽臺砼板外貼30厚酚醛保溫板。（五） 商場公共建筑部分外墻為200厚空心磚墻，外貼30厚酚醛保溫板，平均

40、傳熱系數k=0.53w/m2k。（六）住宅部分外墻，基層混凝土剪力墻外貼50厚酚醛保溫板，傳熱系數 k=0.50w/m2k。基層200厚空心磚墻外貼30厚酚醛保溫板，傳熱系數k=0.56w/m2k。（七）會所樓面200厚水泥爐渣保溫, 傳熱系數k=0.3w/m2k。（八）住宅飄窗上下窗臺板貼30厚酚醛保溫板，傳熱系數k=0.50w/m2k。（九）商場一層地面200厚水泥爐渣保溫, 熱阻r=3.3 m2k / w。（十）地下一層底板及外墻貼30厚酚醛保溫板，傳熱系數k=0.568w/m2k。（十一）本工程利用市政水壓分區供水。（十二）坐便器選用6l/次沖洗水量的節水潔具。（十三）蹲便器沖洗閥選用

41、延時自閉式沖洗閥。（十四）水龍頭選用銅質陶瓷片密封節水龍頭。（十五）住宅、商業用水分別單獨計量，住宅每戶均設水表計量。二、建筑防火設計（一）小區設環狀的消防車道，每棟高層建筑均有消防車能到達的消防登高場地，消防車道寬46米，最小轉彎半徑12米，消防報警控制室設在底層。（二） 各建筑單體消防設計的主要規范，建筑類別、耐火等級見下表：項目性質層數建筑類別耐火等級消防設計主要規范住宅 商住樓18f一類一級高層民用建筑設計防火規范商業商業25f三類三級建筑設計防火規范住宅樓住宅樓 商住樓1118f11f商住樓二類一級高層民用建筑設計防火規范地下車庫地下車庫地下一層大型一級汽車庫，修車庫，停車場設計防火

42、規范地下室自行車庫地下一層一類一級（三）地下建筑的耐火等級均為一級，地下車庫有噴淋設三個防火分區；設備用房設外開甲級防火門，疏散前室及樓梯間設乙級防火門。（四）地上部分每棟樓每層設一個防火分區，管道井設外開丙級防火門，疏散前室及樓梯間設乙級防火門，商業、會所部分以2500平方米設一個防火分區。（五）內隔墻均砌至梁、板底，管道井每隔2層用樓板作防火分隔；每個住宅單元設客用電梯兩部，其中一部兼做消防電梯，并設通向屋頂的防煙樓梯間。商業部分設有兩部疏散樓梯。三、環保設計（一）總體與建筑1、住宅間距均滿足規范要求，并做了日照分析圖，目前的平面布置采光充裕，滿足日照要求。2、本方案所有住宅的房間均自然采

43、光和通風，無暗房間，所有廚房均有外開窗，所有廚房，衛生間均設有雙止回式垂直排煙道3、基地內綠樹成蔭，溪水潺潺，可有效減少噪音、塵埃對住戶的污染。4、空調冷凝水的排放：起居室、臥室的空調冷凝水接入臥室外墻空調板旁的冷凝水排水管，有組織排到室外散水。5、水泵房的水池距室外污水排水管2m以上，距化糞池10m以上。6、所有設備用房的內墻面及頂棚均做吸聲墻面和吸聲頂棚，以防設備的噪聲影響周圍居民。7、小區內設一座集中垃圾處理站，各單元宅前設垃圾箱，由物業部門負責收集到垃圾處理站，再由環保部門集中運走。8、風機選用低噪音型，采用高質量的風閥，合理設計風口斷面，使出風口風速，主風道，支風道風速在合適范圍之內

44、，以避免二次噪音。四、節能設計建筑物給水龍頭均采用陶瓷芯片密封節水龍頭。建筑物坐便器均采用小于6l節水型坐便器。住宅給水均采用ic卡水表計量。給水系統采用變頻加壓供水設備。 主要運行設備設在地下一層內。采用高效率低噪音設備。飲用水箱的材質采用食品級不銹鋼板，水箱通氣管溢流管口加防蟲網罩。水箱中水的停留時間為4h，在用水淡季不超過1天。排水系統為專用通氣立管，以保護水封，防止下水道內臭氣進入室內，通氣管頂部端口設于屋面之上。采用水封深（大于等于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸發對水封的不利影響。采用具有尾流沖水功能的坐便器，以保證每次沖洗完畢后水封被充滿。公共衛生間的小便器采用感應式沖洗閥

45、，洗手盆采用感應式龍頭，避免造成交叉感染的隱患。本工程無有毒、有害廢水排出，廚房加工間污水經隔油池處理后排入城市污水管網。第五章 項目財務分析一、項目銷售收入預測項目效益分析時僅考慮住宅、商鋪進行銷售，部分停車位及人防工程未計入。由于項目面對市場銷售，考慮當前xx縣房地產市場價格結合本項目地理位置，保守預測建設面積銷售均價3000元/平方米。預計銷售收入42426萬元。二、項目總投資成本估算 根據項目開發條件及發展模式，按房地產開發成本費用的構成方式，估算項目的各項開發成本費用，并按項目的發展進度估算開發的成本費用投入。（一）投資估算測算分析成本估算根據現有資料結合我公司收集的資料數據及經驗數

46、據和當地市場水平加以綜合分析，最后估算出項目開發的各項成本。1、 征地費用：136.2（畝）x 74 =9346.2萬元2、建筑費用：141421x 1000=14142.1萬元3、前期工作費用：20萬元4、固定資產總投資：23508萬元（二）項目費用估算1、銀行利息：4000x6.35%x3=774萬元2、銷售費用：42426x1.5%=6363、銷售稅金：42426x5.75%=2439萬元4、不可預見費用：42426x0. 5%=212萬元5、項目凈收入：14856萬元6、所得稅：14856x25%=37147、項目稅后利潤：11142萬元三、資金籌措計劃分析本項目開發投資的資金來源有三

47、個渠道：一是企業自有資金，二是項目融資，三是銷售房收入用于投資部分。從目前的資金投入情況分析，在項目開發過程中，前期須投入較大的是土地成本、前期費用，而工程施工費用亦可采用施工墊資減少資金壓力。本項目已取得土地證并付清土地出讓金。項目開發中要保證資金鏈的正常運作，必須盡快進行銷售，以回籠資金，減少財務費用，根據xx縣房地產市場的去化度和銷售市場預測，銷售回款能夠保證。從目前動態投資資金情況分析，本項目投入6000萬元左右的資金可以實現開發。項目貸款4000萬元。此投入未考慮銷售回款，在實際投入中，將有建筑商和材料供應商的墊資補充和銷售收入及按揭資金補充。本項目依據銷售情況擬分三期開發，一、二期

48、開發結束時回籠資金在保證三期開發投入的情況下開始回收投資。四、效益分析（一）效益分析設定1、稅金及附加：按國內資金開發的方式進行本次房地產開發，在進行物業銷售時預計需支付的稅項主要有營業稅、營業稅附加、印花稅和土地增值稅等，根據宿州市的實際情況，銷售期間稅項合計按銷售收入5.75%計算。附加不可預見費0.5%。2、銷售費用：按銷售收入的百分比計算，其中包括項目推廣宣傳、廣告等費用，按銷售收入的1.5%計算。3、所得稅：按應納稅所得額的25%計算征收。（二）財務評價指標的選取分析對本項目進行經濟分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數，參照我國新的財會制度，結合現時房

49、地產開發的實際情況，計算全部投資的經濟效益。在進行本項目的經濟效益評價時，所選取的財務指標為：1、內部收益率（irr）內部收益率（irr）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于0時的折現率，反映出項目所占用資金的盈利率，即反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態評價指標。當內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目選定的基準收益率為10%。2、財務凈現值（npv）財務凈現值（npv）是按事先設定的基準貼現率，將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于0時的項目是可以考慮接受的。貼現率是計算凈現值的主要參數，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經營風險、經營目標和要求，一般趨向于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現率。本項