1、鼎和集團洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J洛陽市房地產市場調研報告河南省鼎和置業有限公司資源開發部二零一一年十一月洛陽市房地產調研報告2011年11月10日第一部項目宏觀投資環境分析第二部洛陽房地產市場環境分析第三部澗西區市場板塊分析第四部結論第一部分：宏觀投資環境分析一、城市基本概況1、地理區位（位置、地形、交通）洛陽市位于河南省西部，橫跨黃河中游兩岸，“居天下之中” 素有“九州腹地”之稱。洛陽地理條件優越。它位于暖溫帶南緣向 北亞熱帶過渡地帶，四季分明，氣候宜人。年平均氣溫14. 2C降 雨量546毫米。東鄰鄭州，西接三門峽，北跨黃河與焦作接壤， 南與平頂山、南陽相連。東西

2、長約179公里，南北寬約168公里三門峽UWEa. r信陽市*J羅u兵4 丄模川縣彌枷河南省鼎和笫團洛陽地勢西高東低。境內山川丘陵交錯，地形復雜多樣，其中 山區4 5.51%,丘陵40.73%,平原占13.8%,周圍有郁山、邙山、 青要山、荊紫山、周山、櫻山、龍門山、香山、萬安山、首陽山、 嵩山等多座山脈；境內河渠密布，分屬黃河、淮河、長江三大水系, 黃河、洛河、伊河、清河、磁河、鐵灤河、澗河、灑(chan)河等 10余條河流蜿蜒其間，有“四而環山、六水并流、八關都邑、十省 通衢(qu) ”之稱。由于洛陽地處中原，山川縱橫，西依秦嶺，出 函谷是關中秦川；東臨嵩岳；北靠太行且有黃河之險；南望伏牛

3、，有宛葉之饒，“河山拱戴，形勢甲于天下”。洛陽鐵路分局是全國鐵路行車密度最大的分局之一，管轄隴海、焦柳、侯月等鐵路干線和洛宜支線各等級車站97個，鐵路營業里 程948.9公里，線路延展總長2601公里。東連京廣，西接同蒲， 南能襄渝，北抵新焦，跨及豫、鄂、晉、陜等四省，輻射洛陽、南 陽、三門峽、平頂山、濟源等8市24縣，貨物運輸連通四而八方, 在全國鐵路路網中占有重要位置。洛陽第一汽車運輸集團有限責任 公司，是全國交通百強企業（排名第69位），全國道路運輸資質百 強企業（排名第25位），全國道路客、貨運一級資質企業，交通部 指定全國80家道路運輸重點聯系企業之一，河南省道路綜合運輸 骨干企業，

4、豫西地區規模最大的綜合性運輸企業集團。洛陽機場是 國家中西部地區重要的機場，未來將是中原城鎮群的第二機場。2、人口行政區劃洛陽現轄偃師市、孟津、新安、洛寧、宜陽、伊川、嵩縣、欒川、 汝陽等一市八縣和澗西、西工、老城、灑（chan）河區、洛龍區、吉 利八個城市區，總面積15208平方公里，市區而積544平方公里。宜陽縣浴寧縣伊川縣禹縣汝陽縣齋川縣洛陽市行政區劃示意圖2009年末洛陽總人口 657. 54萬人，其中市區人口 170萬左右。西工區轄區面積55平方公里，人口 33萬老城區位于洛陽市城市區中東部和北部，總人口 13. 5萬人。澗西區 面積90平方公里，常住人口 43萬，流動人口 20萬。

5、洛龍區 以原郊區南半部為基礎成立的城市新區，轄區面積244平方公里，總人口 33萬人。伊濱區又名“伊洛工業園區，代管偃師市諸葛、李村、佃莊、龐村、寇店5鎮，人口 25萬，面積280平方公里。洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J鼎和笫團洛陽房地產市場調研報告吉利區 洛陽北30公里黃河北岸，毗鄰黃河小浪底水利樞紐工程,人口 3. 5萬人o城區人口數比較西工區老城區澗西區洛龍區吉利區伊濱區3、物產資源洛陽物產資源豐富，開發前景廣闊。己探明有鉗、鋁、金、銀、 餌、煤、鐵、鋅、水晶、鉛等甲類礦產資源26種，這些礦藏儲量大， 品位高，易于開采利用。其中鉗(mu)礦儲量居全國首位，為世界三大

6、鉗礦之一。洛陽市森林植物中有高等植物173科、830屬、2308種及198 個變種、6個變型。洛陽市野生動物資源豐富，全市有陸棲脊椎動物342種，其中有珍稀動物190余種，天然藥物480余種。水資源也很 豐富，境內有黃河、洛河、伊河、廛(chan)河、澗河等河流和陸渾、 故縣兩座大型水庫。4、旅游資源洛陽位于豫西山區，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行， 地形、地貌復雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始 森林等風景名勝。北25公里有舉世矚目的小浪底水利樞紐工程，270 平方里浩淼水而與崇山峻嶺融為一體，構成一幅北方千島湖的壯觀畫 而。東80公里有中岳嵩山及少林寺名勝。南部和酋部

7、50到160公里 范圍內，分布有國家森林公園白云山、龍峪灣、花果山和國家級自然 保護區伏牛山，有欒川老君山、洛寧神靈寨、嵩縣天池山、新安青要 山等8個省級森林公園和自然保護區，還有“北國第一溶洞”雞冠洞、“北國水鄉重度溝和陸渾水庫旅游度假區等景點。隨著景區基礎設施 建設的逐步完善，特別是小浪底至南部自然景區旅游快速通道的建設, 這些久違人間的于生麗景正吸引著越來越多的中外游客。洛陽市區景 點很多，王城公園的牡丹、“洛浦秋風”洛河、千年古寺白馬寺、世 界遺產龍門石窟、馬寺鐘、金谷園等景區。洛陽目前有162家景區。 旅游資源豐富、自然環境優美。“千年古都，牡丹花城”鼎和集團洛陽城市名片化”“河洛文

8、化，佛家文化，三彩文深厚的文化底5、工業經濟大中型骨干工業企業集中，是洛陽的一大特色。現有5000多家 獨立核算工業企業，擁有機械電子、石油化工、冶金、建材、輕紡、 食品等6大支柱產業和東方紅拖拉機、洛陽浮云玻璃、大陽摩托、II JD04程控交換機、白馬棉紗、牡丹、銅材等一大批國際國內名牌產 品。國家級企業技術核心6個，省級14個。以結構調整為主線，投 資100己元，正在全力實施16戶企業、48個項目的“1648”傳統升 級改造工程，加速發展石油化纖、煤電鋁一體化、電子信息3大新興 優勢產業。“十五“末全市工業銷售收入可達1000億元。二、城市發展規劃城市總體發展目標：立足豫西，輻射中原的省域

9、副中心城市；攜 手周邊，合力發展的中部制造業基地；展現歷史，傳承文化的國際旅 游城市；山水城園，和諧共生的綠色生態城市；01城市性質國家級歷史文化名城，河南省副中心城市，中國先進制造業名城，國際旅游城市；02人口規模至2010年，中心城區城市人口 205萬人，其中暫住人口 46萬人；至2020年，中心城區城市人口 300萬人，其中暫住人口 82萬人；03建設用地發展方向近期重點向北、向西延伸，充實洛南新區，挖掘洛北用地潛力；在行 政區劃調整的前提下，啟動伊河南地區建設。遠景將邙山墓群以北的 孟津地區作為城市未來發展空間04 “五區一團”的城市分區結構“五區”由洛河北岸的澗東分區、道北分區、澗西

10、一高新分區和洛南 分區、伊南分區組成；“一團”為黃河沿岸的飛地吉利組團；05新區拓展區主要包括伊洛產業集聚區和城鄉一體化發展區兩個功能區域，以伊洛 河水系為紐帶，以產業集中、集聚、集合發展為支撐的新城區，是未 來10年洛陽城市發展的主要方向。三、經濟發展統計2005年，洛陽市國民生產總值突破了 1000億元，到2009年則突破 2000億元，達到2075億元，每年15%增長的經濟速度基本與省會鄭 州持平。良好的經濟基礎為房地產的發展奠定了經濟基礎01 人均GDP洛陽市人均GDP走勢4000030000200001000001700014224.612004年207002006 年2509420

11、07 年2005年3231430080洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J人均GDP鼎和集團2006年洛陽市人均GDP突破兩萬元，2008年，又達到三萬元。經濟 總量快速增長同時，洛陽人均總值也實現了快速增長，為洛陽商業的 發展奠定了良好基礎02房地產市場2010年洛陽市商品房銷售額123億元/面積382萬時/均價3214元/ m2o居河南省第2位。03生活消費水平洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J洛陽城鄉居民儲備存款逛勢992.7o o o o o o O o o o o o O2 0 8 6 4 21 1暇70022005年2006年2007年2008 年20

12、09年2010洛陽市人均消費性支出占人均可支配性收入的比例不斷下降，伴隨著 居民儲蓄存款的不斷增長，消費性支出的占比不斷降低，一方面反映 出洛陽市民傳統的消費習慣，另一方面，也顯示出洛陽商業市場消費 潛力巨大。四、小結1洛陽市是中部城市群副中心城市，城市發展空間巨大，房地產業 處于機會期；2洛陽市經濟實力雄厚，發展穩健，為房地產持續發展提供了堅實 基礎；3洛陽市人均收入及消費均處于省內較為領先地位，消費能力較強;4洛陽市城市化進程較快，剛性需求增長強勁，為房地產市場快速 發展提供持續利好；5洛陽市城市規劃先行，未來10年將呈“五區一團”的發展態勢, 新區和新區拓展區是發展主要方向，承載著城市發

13、展的產業支柱 的功能，為未來地產發展和城市空間擴充提供新的方向。總之，洛陽城市經濟實力雄厚，人口穩定增長，人均收入和消費快 速增長，城鎮化進程和城市規劃均處于較快水平，多方因素帶動，未 來城市房地產發展將進入高速前進期。第二部分洛陽房地產市場環境分析一房地產整體市場發展趨勢1 地產投資額比對（單位：億元）1丿J結論：除2008年受金融危機影響，投資額度較上年略降，整體保 持穩定增長態勢。2 洛陽商品房竣工面積比對（單位：萬平方米）|6.334 75. 484. 7J|4.37& 4362. 21J2.廠H1. 119r16,201020094,200820072,200620051,20006

14、5432500100015002500結論：洛陽商品房整體竣工面積持續增長，2009年達到頂峰，2010 年有小幅下降。32010年度成交均價+年度 亠銷售均價（元/平米）增幅結論：2006年以來洛陽房價持續上漲，2009年至2010年每年漲幅 20%,漲勢明顯。4 年度商品房供應情況商品房供應情況（單位：萬平方米）類型商品房住宅非住宅2009 年180. 15159. 2620. 892010 年342. 93294.4148. 52鼎和集團同比90. 36%84. 86%132. 26%結論：2010年供應量大幅增長，同期房價漲幅明顯，主要原因為住 房供給雖增加，但核心地段的項目房源緊缺，

15、區域供需矛盾依舊緊張。5 年度商品房整體銷售面積及價格年份供應量（萬皿）銷售量（萬就）供銷比例銷售價格（元）20051971441.37217320062642011.29211420073303011. 09227720083402701.26236620091803420. 5331422010342292. 041. 1710723778合計16531556. 04結論：洛陽商品房整體銷售量處于全省高位，經過2009年市場的調 整，2010年市場已恢復到2007年的水平，但成交量不敵2007年， 目前市場供需基本平衡，未來增加供應量是需求增長的保證，但2011 年政策緊縮，預計供需比例將

16、進一步增大。6 非住宅商品房情況2009年辦公用房整體銷售情況表面積（萬M2）錨（億元）單價2009 年1060.940.2425752008 年4383.200.902805比去年1-76%73%8%2007 年10287.281.842512比前年-90%-X7%-87%3%2009年商業用房整能售情癖面稅（萬M2）蝕（億元）翔2009 年200018.3213.1971982懈年172613.457.605648比去年禰36%74%27%|mt|373522.7312.985708比前年46%-19%2%26%結論：洛陽市非住宅市場發展緩慢，市場容量極小，尤其辦公用房銷 售量和銷售價格均

17、處于極低的狀態，這與城市產業發展相關；商業用 房是非住宅市場的主力，2009年成交量和價格都較為可觀，隨著大 項目的開建，大型房企的進入，商業供應量將會大量增加。未來的供 給和價格均將直高。7 成交價格及走勢2009 年-2010 年2009年洛陽房地產市場投放與成交情況 結論：2010年全市商品房供應258.14萬平米，全年成交量不敵2009 年，表明，洛陽市雖潛力巨大，但發展勢頭后勁不足。6040205non12月1A1Ao o o o o O o o o o o o O5 0 5 0 5 0 0 33221150匚M投放量匚二成交呈成交價格21.892.733.112.13.215.73

18、19.3323.386. 8324. 2339.0217. 3216. 3827.2330.9726. 6933.4327.0131.6922. 4630.6436. 3742.1123662567286729113045299131003191323532673323329782011年價格走勢投放量匚二成交量成交價格鼎和笫團結論：2010年下半年至今，供應量大幅增加，有效緩解了供不應求 的態勢。而調控政策層出不窮，一些購房者陷入觀望情緒，購房需求 暫時被抑制，銷量略有下滑。成交均價依然保持上漲態勢，尤其是 2011年上半年整體成交均價漲幅較為明顯。9 2011年上半年洛陽市商品非住宅供銷情

19、況供應而積（萬冊）銷售而積（75nf） T-均價（元/冊）結論：上半年商品房非住宅市場以商業用房為主，供應14. 06萬廿, 銷售9.52萬曲，供銷比約為3:210重點樓盤概況項目名稱物業類型總占地（畝）總建面（萬nf）容積率價格（元/nf）備注建業髙爾夫花園高層180302.46700高層房源 剩余多升龍廣場高層4001605.868001期在售泉舜財富中心高層8001182.97200已基本售 罄東方今典境界多層、高層20022.31.8689002期在售恒大綠洲多層、小髙層、髙 層13383013.360002期在售建業世紀華陽髙層、公寓4381002.768005期8月開 盤綠都塞納春

20、天髙層120434.254402期在售寶龍城市廣場高層5331002.863002期在售帝都國際城高層324602.850003期待售東方今典觀瀾高層121273.258001期在售九都劃郡高層48182.549501期在售順馳城高層165353. 168003期在售建業龍城高層1281203. 157001期在售陽光雙溪部落高層8316.73.068003期在售建業1號城邦高層622146800基本售罄銀城東方高層19.55.32.75200已售70%徽安新城高層129273.44600一期在售狀元府邸高層+多層80163.04900一期在售九鼎中和灣高層75183.06500四期在售亞秀麗

21、都高層+多層140171.25300三期在售從市場重點樓盤來看，目前市場存量預計在230萬平方米左右，受 政策大環境影響，市場銷售疲軟（2011年9月份商品房銷售20萬平 方，10月份銷售16萬平方），存量將持續增加，預計未來一年將達 到350萬平米，市場競爭激烈。11、2010年各區土地成交單價洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J鼎和集團單價（萬元/畝）單價（萬元/畝）結論：從區域看，澗西區作為城市核心且土地資源匱乏，單價最高, 拓展區，老城區，灑chan河區不是城市目前的主要建設區域，地價 都在較低的水平。從圖表可以看岀目前洛陽主要以高層住宅為主（90%）,多層.小高層占少數

22、部 分。12.市場產品情況。洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J第三部分澗西區市場板塊分析一、澗西區主要項目分布情況氏R冊RH3WH4AiliARi.三呼三T gSE4iWW也記佈山必血月屯滿公洽firuoo3J4XWAB1郵:行芝其中20萬平米以上的項目5個，其中總建筑面積160萬nf的 升龍廣場項目也位于該區域附近，進一步加劇了該區域的市場 競爭。鼎和集團二、澗西區典型項目價格分析目前整體價格水平集中在65007300元/nV左右，多數樓盤 多采用低開高走的銷售策略。洛陽房地產市場調研報告資源開發部2011年11丿J三、典型項目分析1、建業世紀華陽開發商：洛陽中亞置業發展有限

23、公司地理位置：洛陽市珠江路與九都路交叉口占地面積：438畝 建筑而積:100萬平米容積率:2. 7建筑形態:高層住宅主力戶型：99 m2100 m2兩房120 m2140 nf 三房建筑風格：現代均價：7250 （11月份）項目推案情況：14期己經售完、五期一批在售中項目分析：2、升龍廣場開發商：洛陽升龍置業有限公司位置 地處城市中心地段，萬達廣場、丹尼斯 百貨等生活。休閑、娛樂配套設施完善， 絕佳位置。點口 廣口口W有大戶型，符合市場需求，小戶型公寓 符合市場潮流。價格目前世紀華陽1-4期已經售完，五期公寓 及大戶型在售中，價格在65007100元/ 平米地理位置：洛陽市王城大道與中州路交匯

24、處北 占地而積：389畝 建筑而積：160萬平米（商業38萬平米） 建筑形態:主力戶型:三房高層住宅、酒店、寫字樓70一80 nV兩房、110-130 m2現代歐式園林-、一嚴、建筑風格: 社區配套：希爾頓灑店.金逸國際影城，38萬平方大型購物中心。均價：6800元/nf 項目推案情況：一期A區正在建設銷售中，7-9號己售罄，5-6在售 中。經實地走訪，目前該項目銷售較好，人氣較旺，銷售氣氛濃烈。項目分析:位置緊鄰王城大道、中州路兩條交通要道，周邊配 套齊全，環境較好，具有明顯的位置優勢。產品6676耐兩房，戶型為北戶，整體采光不佳 lio-nom1三房，整體進深大、開間小；戶型 設計欠佳價格

25、 U前升龍城售價在650070007C/m2不等。相比 其他項目無價格優勢。3、路勁順馳城開發商：洛陽順馳房地產發展有限公 司地理位置：澗西區南昌路洛浦公園北占地面積：35萬平米建筑形態：高層住宅主力戶型：100110 nf兩房120140時三房140160 nf 四房建筑風格:現代社區配套：會所、人工湖、游泳池均價：6800元/nf項目推案情況：目前剩余房源270套。4、中泰世紀花城開發商：洛陽中泰置業有限公司地理位置：麗春西路中段占地而積：35萬平米建筑形態：小咼層、咼層住宅主力戶型：90164 nf兩房、三房建筑風格:現代社區配套：丹尼斯百貨、周山森林公園周山森林公園、洛浦公園、西苑公園

26、 均價：6800元/nf項目推案情況：中泰世紀花城五期規劃8棟18層兩梯四戶的髙層,鼎和集團戶型而積90200平方米在售。I 價格在6800元/nf,相比其他項U無明顯的 優勢。項目分析：價格二、澗西區板塊總結kJ咼層為主澗西區主要以高層為主，高端、高品質樓盤不斷涌 現。人盤帶動以建業，升龍等大盤的帶動，帶動了該塊房價的提 升配套完善該地區為洛陽市較成熟地塊，丹尼斯、萬達、王府 井等的入駐進一步提升了該塊生活配套設施。丿第四部分結論結論:1、洛陽市房地產市場潛力大，目前在售項目中規模在30 萬平方米以上的項目較多（約占29%,主要集中在新區及 澗西區），并仍在上升，預計未來大體量項目仍將大量出現。2、目前洛陽市在售項