1、房地產開發企業土地增值稅籌劃思路房地產開發企業土地增值稅籌劃思路房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務，土地增值稅是其 主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其 他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累 進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為 60%。在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增 值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特 點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。一、開發方式的納稅籌劃（一）合作建房稅法規定：

2、對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分 房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。假如 A 房地產開發 公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與 B 實業公司合作建造辦公大樓，資金 由 B 實業公司提供，建成后按比例分房。對 B 實業公司來說，分得的辦公樓不 含土地增值稅，會降低購置成本。對 A 房地產開發公司而言，作為辦公用房， 不用繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產開發成本，增強其在市場 上的競爭力。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。（二）代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，

3、開發完成后 向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，雖取得了一定收入， 但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值 稅的征稅范圍。根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企 業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建 房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從 而避免開發后銷售繳納土地增值稅。二、扣除項目的納稅籌劃（一）利用利息支出的扣除規定稅法規定：房地產企業的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分 攤并提供金融機構證明的，利息允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同 類同期貸款

4、利率計算的金額，即：可扣除的房地產開發費用=利息+（取得土 地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X 5%以內。納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構 貸款證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成 本之和的10%以內計算扣除，即：可扣除的房地產開發費用=（取得土地使用 權所支付的金額+房地產開發成本） X 10%以內。根據稅法規定，房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高， 開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤 的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計 利息費用較少，則可不計算

5、應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發，為取得土地使用權而支 付金額 300 萬元，房地產開發成本為 500 萬元。如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證 明，則其他可扣除項目=利息費用+（300 + 500） X 5%=利息費用+ 40 （萬元）；如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機 構證明，則其他可扣除項目=（300 + 500） X 10%f80 （萬元）。對于該企業來 說，如果預計利息費用高于 40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利 息支出，并取得有關金融機構證明，以便據實扣除有

6、關利息費用，從而增加扣 除項目金額；反之同理。（二）利用代收費用并入房價減少稅基稅法規定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代 收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓 房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作 為加計 20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收 取的，可以不作為轉讓房地產的收入。相應的，在計算扣除項目金額時，代收 費用就不得在收入中扣除。房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配 套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：一是將代收費用視為 房產銷售收

7、入，并入房價向購買方一并收取；二是在房價之外向購買方單獨收 取。例如，某房地產開發企業出售樓房售價 5 000萬元。準予扣除項目金額為 3000 萬元，代收費用 500 萬元。兩種方案的具體納稅情況見表 1。從表 1 中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增 值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。三、銷售的納稅籌劃（一）設立獨立核算的銷售公司通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要 求企業制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若 企業將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公司，先將房 地

8、產銷售給予公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可 以將增值率控制在 20%以內，這樣這個環節就可以免征土地增值稅，而只就對 外銷售征收土地增值稅。假設某房地產的成本是 100 萬元，方案一：直接以 200 萬元對外銷售；方案二：先以 120 萬元的價格銷售給子公司，子公司再以 200 萬元的價格對外銷售。兩種方案的具體納稅情況見表 2。從表 2 中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業土地增值 稅負擔。（二）將銷售與裝修分開核算在現實中，很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝 了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨 的業

9、務獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格， 控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔；二是原本計入 房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照 5%的稅率計算繳納營業稅，分開 核算后適用 3%的稅率。如某套精裝修的房產總售價為 100 萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋 出售合同 80 萬元及裝修合同 20 萬元，假設準予扣除項目總額為 60 萬元。兩種方案的具體納稅情況見表 3.從表 3 中可以看出，方案二能形成納稅的最大化節約。（三）確定適當的房地產銷售價格房地產銷售價格的變化，直接影響房地產收入的增減，在確定房地產銷售 價格時，要考慮價格提高帶來的收益與

10、不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的 關系。目前房價飛漲，公司是否應該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高 企業的利潤越大呢？對于普通住宅的房價，因為當增值率不超過 20%時，可以免征土地增值 稅。提高房價可以為企業帶來更多收益，但必須保證增值率不超過 20%；對于 豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當然，應該仔細地測量 這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產空置。企業在確定房價時應該仔細測算利潤率，結合市場的承受能力，再決定升 價與否，升多少或降多少才能使企業的利益最大化。四、利用稅收優惠政策稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目 金額的 20%，

11、免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他 房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額 的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。根據稅法規定，這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加 可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在 20%以內。這樣做的好處有兩個： 一是可以免繳土地增值稅；二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的 配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。但是如果沒有控制好普通 住宅的增值率，就會出現多繳稅的情況。例如：某房地產開發企業， 2008年商品房銷售收入為 15 億元，其中普通 住宅的銷售額為 1 億元，豪華住宅的銷售

12、額為 5000 萬元。稅法規定的可扣除項 目金額為 11 億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為 8000萬元，豪華住宅 的可扣除項目金額為 3000 萬元。根據土地增值稅的計算公式：增值率=增值額 甘口除項目金額X 100%F(收入額扣除項目金額) 訝口除項 目金額X 100%應納稅額=增值額 適用稅率扣除項目金額 速算扣除系數方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。增值率=(15000 11000) - 11000X 100%36%應納稅額=(15000- 11000) X 30%= 1200 萬元。方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了 20%，則：普通住宅：增值

13、率=(10000 8000) - 8000X 100%25%;應納稅額=（10000 8000） X 30%=60萬元；豪華住宅：增值率=（5000 3000） - 3000X 100%67%;應納稅額二（5000 3000） X 403 3000X 5%= 650 萬元。兩者合計為 1250 萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金 50 萬元。 這是因為普通住宅的增值率為 25%，超過了 20%，還得繳納土地增值稅。但如 果能使普通住宅的增值率控制在 20%以內，則可大大減輕稅負。控制普通住宅 增值率的方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不 變，增值率自然會降低。當然，

14、這會帶來另一種后果，即導致銷售收入減少， 此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大 小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為 8000 萬元，要使增值率 為20%,則銷售收入從（a 8000） -8000X 100%20%中可求出，a= 9600萬 元。此時該企業共應繳納的土地增值稅為 650 萬元，節省稅金 600 萬元，考慮 減少的 400 萬元收入后仍可節省 200 萬元稅金。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使 普通住宅的增值率限制在 20%,那么可扣除項目金額從（10000- b） - bX 100% 20%,等式中可計算出，b = 8333萬元。此時，該企業僅豪華住宅繳納 650萬元 土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出 333 萬元,稅額卻比 不分開核算少繳納 550 萬元,比分開核算少繳納 600 萬元。凈收益分別增加